Решение по делу № 2-1847/2023 от 26.07.2023

Дело № 2-1847/2023

55RS0005-01-2023-001727-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 26 июля 2023 года

Первомайский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Волковой О.В.,

при секретаре Карабасовой А.А., помощнике судьи Митиной Е.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды части общего имущества многоквартирного дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор аренды части общего имущества многоквартирного дома.

В обоснование требований указано, что истец является собственником четырех нежилых помещени, расположенный в многоквартирном жилом <адрес> в г. Омске.

По инициативе истца в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД по адресу: <адрес>.

В повестку дня общего собрания входили вопросы в том числе, о предоставлении общего имущества МКД в аренду, об определении лиц, которые от имени собственников помещений МКД уполномочены на заключение договора аренды общего имущества МКД.

Кворум собрания составил 80,061%, то есть собрание было правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня.

Общим собранием были приняты решения, в том числе:

- вопрос №3: предоставить ФИО1 во временное пользование части общего имущества МКД в форме части земельного участка площадью 752 кв.м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен МКД <адрес> в г. Омске для использования под некоммерческую парковку и размещение нестационарных торговых объектов (далее – НТО), на условиях согласно, представленной редакции договора аренды (приложение № 5 к протоколу);

- вопрос №4: избрать ФИО2 лицом, которое от имени собственников помещений в МКД уполномочено на заключение (подписание) договора аренды имущества в МКД с ФИО1 согласно представленной редакции договора аренды (приложение №5 к протоколу).

Все решения были приняты большинством голосов.

Подлинник протокола № 2 от ДД.ММ.ГГГГ с приложениями был передан на хранение председателю ТСЖ «Радуга» П по акту приема-передачи.

При обращении к ФИО2 для заключения договора аренды согласно представленной и утвержденной общим собранием редакции, та ответила отказом, указав, что она с заключением договора аренды не согласна.

Поскольку решение общего собрания собственников помещений МКД, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, отказ ответчика от заключения договора аренды нарушает права и законные интересы истца.

Более того, со стороны истца часть принятых на себя по договору аренды обязательств (в части благоустройства парковки и установки дверей в подвале) уже выполнена, что повлекло для него существенные затраты, в связи с чем невозможность использования земельного участка, при оплате части арендной платы, также нарушает права истца.

На основании изложенного просил обязать ФИО2 исполнить решение внеочередного общего собрания собственников помещений МКД по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно заключить с ФИО1 на условиях, утвержденных протоколом №2 от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды части общего имущества МКД в форме части земельного участка площадью 752 кв.м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен МКД <адрес>, включая все приложения к договору. Взыскать с ФИО2 судебные расходы в размере 65726,50 руб.

В дополнении к исковому заявлению истец указал, что в материалы дела поступила копия протокола общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ. Проект договора аренды с ФИО1 является неотъемлемой частью протокола и содержит все условия договора аренды, в том числе существенные условия договора аренды, позволяющие утверждать, что условия сдачи имущества МКД в аренду согласованы на условиях проекта договора аренды. Возражения ответчика о необходимости рассмотрения и согласования каждого пункта договора аренды отдельно не основано на нормах права. Более того, согласование договора аренды целиком, путем приложения его проекта к тексту решения об одобрении, а не путем изложения всего текста договора в самом решении об одобрении, полностью соответствует требованиям законодательства РФ. Кроме того, свидетели подтвердили, что проект договора был передан в ТСЖ «Радуга» для ознакомления жильцов перед собранием. Данный проект договора зачитывался на очной части собрания. По предложению жильцов в проект были внесены изменения (п. 1.8). Проект договора с корректировками был передан в ТСЖ «Радуга» и использовался при сборе бюллетеней для ознакомления жильцов в заочной части собрания и в последующем был приобщен в качестве приложения к протоколу№2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В письменных возражениях ответчик исковые требования не признала. Указала, что ФИО1 является собственником нежилых помещений в МКД. Которые он приобрел для ведения коммерческой деятельности. ДД.ММ.ГГГГ при проведении внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, созванного по инициативе ФИО1, на котором представитель ФИО1 сообщила, что собственники должны заключить с ФИО1 долгосрочный договор аренды земельного участка с учетом произведенных на нем истцом изменений (вырубка деревьев, укладка асфальта и др.), на предложенных истцом условиях. После обсуждения данного вопроса с жильцами представитель ФИО1 обещала внести некоторые дополнения и изменения в условия договора и бюллетени для опроса. Некоторые вопросы, на которых настаивали собственники помещений (срок аренды, размер арендной платы) были проигнорированы и не изменены в проекте договора. Каждый пункт проекта договора на собрании подробно не разбирался и не обсуждался, вслух не зачитывался. Всем желающим предлагалось ознакомиться с условиями договора самостоятельно, взяв его у председателя ТСЖ. В нарушение ст. 46 ЖК РФ протокол собрания не велся. Через несколько дней бланки с вопросами для голосования были разложены во все почтовые ящики жильцов. В бланке содержались вопросы, в том числе: принятие решения о предоставлении общего имущества в аренду, выбор лиц, которые от имени собственников уполномочены заключить договор аренды имущества. При этом в повестке дня не было указано на обсуждение, согласование условий договора аренды и утверждение собственниками его окончательной редакции, не указано какое именно имущество ФИО1 хочет взять в аренду. При этом в бюллетенях (п. 4) указано имущество, площадь и кадастровый номер, то есть повестка дня не соответствовала содержанию решения для голосования. При проведении собрания у членов счетной комиссии не было возможности прочитать договор аренды. При этом на требование представителя ФИО1 подписать договор аренды, она (ФИО2) предложила провести собрание и согласовать каждое условие договора аренды. При том, что в бюллетенях для голосования нет вопроса о согласии собственников помещений с условиями договора аренды. Есть только вопрос о наделении ее правом на заключение договора. Таким образом условия договора аренды собственниками помещений МКД не были согласованы. При ознакомлении с проектом договора аренды установлено, что его условия носят кабальный характер и не выгодны собственникам помещений МКД. Просила отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Истец ФИО1 и представитель третьего лица Государственная жилищная инспекция Омской области в судебном заседании участия не принимали, при надлежащем извещении.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала с учетом их дополнений, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 и представитель ответчика ФИО4, допущенная к участию в судебном заседании на основании устного ходатайства, исковые требования не признали по доводам, приведенных возражений.

Допрошенные в судебном заседании свидетели показали следующее.

М показала, что на собрании являлась представителем инициатора собрания ФИО1, была организатором и проводила собрание, собирала бюллетени. У собственников помещения имелась возможность ознакомится с текстом договора. Поскольку проект договора с приложением передавался председателю ТСЖ, размещен в подъезде. ФИО2 проект договора для ознакомления передавался лично. Проект договора является приложением к протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ. Протокол (решение собрания) был подписан. Все условия договора были озвучены на очной части собрания. Также была предоставлена схема земельного участка, с которой была возможность ознакомиться. Она лично зачитывала текст договора на собрании. ФИО2 отказалась от подписания договора, поскольку не согласна с его условиями в части срока аренды и то, что договор заключается с физическим лицом, а не ИП. На собрании ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 также отказалась подписать договор. О чем был составлен акт.

П (<адрес>) показала, что принимала участие в собрании. При проведении собрания договор на согласование не предоставляли. Она голосовала против заключения договора. Когда раздавали бюллетени, текст договора к нему не прилагался. Бюллетени раскладывали по почтовым ящикам, а на собрании озвучили вопрос о заключении договора аренды. Полностью договор не обсуждался, только некоторые условия, срок аренды, стоимость аренды. Она слышала, что ФИО2 на собрании говорила о необходимости обсуждения и согласования всех условий договора. При развешивании объявления о собрании текст проекта договора не был размещен и не было указано где с ним можно ознакомиться. Она не просила экземпляр проекта договора для ознакомления, поскольку голосовала против заключения договора.

З (<адрес>) показала, что о проведении собрания она узнала из объявления. На собрании давали на подпись бумаги, говорили, что это подпись о том, что нет возражений о проведении собрания. Говорили, что землю в аренду под парковку отдать. Она против аренды земельного участка. Дом одноподъездный, места на участке и так почти нет. Выдвинули требования, сказали, что дорожку уже заасфальтировали. Для подъезда к магазину срубили березы, теперь ездят машины. Она условия договора не читала, на собрании все условия договора не обсуждали. Никто не читал условия договора. Приложений, где можно ознакомится с проектом договора, не было. Во время собрания дали почитать договора, ФИО2 сказала, что не согласна с условиями договора, и собственники отказались от заключения договора. Один собственник согласился подписать, но только после ознакомления с проектом его юриста. Только 2 человека подписали. Бюллетени кидали в почтовые ящики. Ходили по квартирам, заставляли подписывать. Все были против.

Выслушав участвовавших в судебном заседании лиц, допросив свидетелй, исследовав представленные ГЖИ протокол общего собрания № 2 от ДД.ММ.ГГГГ с приложением, материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с позиции относимости, допустимости и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Порядок проведения общего собрания, в том числе в форме заочного голосования, порядок принятия решения общего собрания и голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме установлены ст.ст. 44.1 - 48 ЖК РФ.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. (п. 3 ст. 46 ЖК РФ)

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. (п. 5 ст. 46 ЖК РФ)

Согласно части 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В соответствии со статьей 181.2 ГК РФ, решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

При наличии в повестке дня собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение, если иное не установлено единогласно участниками собрания.

О принятии решения собрания составляется протокол в письменной форме. Протокол составляется в письменной форме, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств (абзац второй пункта 1 статьи 160), и подписывается в случае проведения заседания председательствующим на заседании и секретарем заседания, а в случае принятия решения в результате заочного голосования - лицами, проводившими подсчет голосов или зафиксировавшими результат подсчета голосов.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2); принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3); принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1.).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований, либо возражений.

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 указывая на обязательность исполнения собственниками помещений МКД решений общих собраний, просит обязать ответчика исполнить решение общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ в части заключения с ним договора аренды части земельного участка, поскольку по данному вопросу решением общего собрания принято положительное решение.

Оценивая правомерность заявленных требований, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ФИО1, являющегося собственником 4 нежилых помещений в МКД <адрес> проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД по адресу: <адрес>.

Согласно сообщению о проведении собрания в повестку дня общего собрания входили вопросы в том числе, о предоставлении общего имущества МКД в аренду, об определении лиц, которые от имени собственников помещений МКД уполномочены на заключение договора аренды общего имущества МКД.

Согласно протоколу № 2 от ДД.ММ.ГГГГ общим собранием приняты решения, в том числе:

- вопрос №3: предоставить ФИО1 во временное пользование части общего имущества МКД в форме части земельного участка площадью 752 кв.м, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером № на котором расположен МКД №<адрес> для использования под некоммерческую парковку и размещение нестационарных торговых объектов (далее – НТО), на условиях согласно, представленной редакции договора аренды (приложение № 5 к протоколу);

Кворум собрания составил 80,061%, стороны наличие кворума собрания не оспаривали.

Согласно представленного ГЖИ Омской области подлинника протокола № 2 от ДД.ММ.ГГГГ его приложением является, в том числе проект договора №б/н аренды части общего имущества многоквартирного дома, заключаемого между собственниками помещений МКД, расположенного по адресу: <адрес> лице уполномоченного общим собранием лица и ФИО1 (арендатор).

Возражая против исковых требований, ответчик указала, что поскольку собственники помещений МКД не были надлежащим образом ознакомлены с условиями представленного истцом проекта договора, данные условия не являлись предметом обсуждения на общем собрании, она отказалась его подписать. При этом полагает условия представленного договора нарушающими права собственников помещений МКД,

Согласно содержанию протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, решений собственника помещений (бюллетени) в них отсутствует информация об оглашении условий предложенного истцом договора аренды, осуждение условий договора аренды, выраженного согласия собственников помещений с предложенными условиями договора аренды.

Кроме того, из показаний свидетелей П и З, принимавших участие в общем собрании, следует, что условия договора аренды на общем собрании (каждый пункт отдельно) собственниками помещений не обсуждался, с текстом договора собственники не были ознакомлены до проведения собрания. Раздача бюллетеней для заочного голосования осуществлялась путем опускания бюллетеней в почтовые ящики жильцов, при этом в тексте бюллетеня отсутствуют условия договора, копия проекта договора для лиц, голосующих заочно, им не представлена.

Таким образом, суд с учетом установленных обстоятельств проведения общего собрания приходит к выводу о том, что фактически собственники помещений МКД при проведении общего собрания и голосовании по поставленным на повестку дня вопросам, не были ознакомлены непосредственно с условиями договора аренды, условия договора аренды не были предметом обсуждения, и решения собственникам помещений МКД по условиям договора приняты не были в соответствии с требованиями ГК РФ посредством подписания договора каждым собственником (подписания бюллетеня с условиями договора аренды).

В такой связи, исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 194-199, 167 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности исполнить решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно обязать ФИО2 заключить с ФИО1 на условиях, утверждённых протоколом №2 от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды части общего имущества многоквартирного дома, в форме части земельного участка площадью 752 кв.м., являющегося частью земельного участка кадастровый номер №, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, включая все приложения к договору отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Волкова

Мотивированное решение составлено 02 августа 2023 года.