77RS0018-02-2021-014323-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 августа 2022 года Никулинский районный суд г. Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.

при секретаре Мехтиевой Д.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2709/22 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, применении последствий расторжения договора купли-продажи недвижимости, суд

Установил:

Истец обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ответчику о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319 от 31 января 2020 года, прекращении права собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости, применении последствий расторжения договора, взыскании судебных расходов на оплату госпошлины в размере 60 000 руб.

Исковые требования мотивировал тем, что 31.01.2020 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319.

В соответствии с п. 4 Договора, цена квартиры по согласованию сторон, определена в 10 000 000,00 руб., указанную сумму Ответчик должен уплатить продавцу в течение одного дня, после государственной регистрации перехода права.

Согласно п. 12 Договора, Продавец передает Покупателю квартиру по передаточному акту, в соответствии с положениями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020)

Обязанность по передачи квартиры была выполнена Истцом своевременно и в полном объеме, в соответствии с условиями Договора. Ответчик же не выполнил обязательство, по передачи Истцу денежных средств в размер 10 000 000,00 руб., в счет оплаты цены квартиры по договору.

10.09.2021 г. Истец направил Ответчику претензионное письмо, в котором предлагает расторгнуть договор по соглашению сторон, ответ на указанное письмо не получен.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явилась, просила иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Представитель третьего лица ФИО4 – ФИО5 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных судом надлежащим образом, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Как установлено в судебном заседании:

31.01.2020 г. между Истцом и Ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319.

В соответствии с п. 4 Договора, цена квартиры по согласованию сторон, определена в 10 000 000,00 руб., указанная сумма будет помещена в банковскую ячейку до подписания настоящего договора. Доступ к ячейке осуществляется в соответствии с договором аренды банковской ячейки и правилами, установленными банком. Указанную сумму Продавец получит от Покупателя полностью в течение одного дня после регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на основании настоящего договора.

В соответствии с п.8 Договора право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю в момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности на квартиру.

В соответствии с п.12 Продавец обязуется передать указанную Квартиру по передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, свободную от прав и претензий третьих лиц, не обремененную задолженностью по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию в течение 2 (двух) календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Согласно материалам дела переход права собственности на квартиру к ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 12 февраля 2020 года, в настоящее время собственником спорной квартиры является ответчик, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Истец ссылается на то, что ответчик не оплатила стоимость квартиры в размере 10 000 000 рублей, передаточный акт сторонами не подписан.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацу 3 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора, по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Абзацем 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В соответствии со статьями 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

До настоящего времени оплата покупной стоимости объекта недвижимости не произведена. Истец просит расторгнуть договор купли-продажи, в связи с существенным нарушением покупателем условий договора по оплате объекта недвижимого имущества.

Поскольку в результате неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенной у истца квартиры, истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу о том, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры.

Исходя из изложенного, руководствуясь указанными нормами закона, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку по заключенному между сторонами договору купли-продажи квартиры деньги покупателем не передавались, однако переход права собственности на имя покупателя ФИО2 в Управлении Росреестра по г. Москве был зарегистрирован. При этом суд также учитывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, а именно, акт приема-передачи квартиры, доказательств исполнения договора купли-продажи не представлено.

Недоплата покупателем практически всей цены либо неоплата всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (ст. 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно абз. 5 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319 и государственной регистрации права собственности на данную квартиру за ФИО1

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В силу ч.ч. 1, 2, 3 ст. 67 ГПК РФ Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств; никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Третье лицо ФИО4, возражая против удовлетворения иска, представил в материалы дела отзыв, согласно которому указал на то, что 07 марта 2021 года умер ФИО, ДД.ММ.ГГГГ г.р., что подтверждается Свидетельством о смерти Х-МЮ №646261 от 09 марта 2021 года. Наследниками по закону являются: сын – ФИО4, супруга – ФИО2

В производстве Гусь-Хрустального городского суда Владимирской области находится исковое заявление ФИО4 к ФИО2 о выделе супружеской доли, включении в состав наследственного имущества, определении доли в наследственном имуществе, признании права собственности на объекты недвижимости, включая спорную квартиру по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319.

В связи с чем, ФИО4 считает, что действия сторон направлены на исключение данного объекта из наследственной массы после смерти ФИО6, который при жизни давал свое нотариальное согласие на покупку указанной квартиры, а также имел достаточное количество денежных средств для ее оплаты. Также указывает на то, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества.

Отклоняя указанные доводы третьего лица, суд исходит из следующего.

В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

К доводам третьего лица о том, что денежные средства вносились непосредственно умершим ФИО суд отклоняет, поскольку третьим лицом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие оплату умершим жилого помещения по договору купли-продажи от 31.01.2020 года.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319 от 31 января 2020 года, заключенный между ФИО1 (ХХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХ) и ФИО2 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ).

Прекратить право собственности ФИО2 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХ) на квартиру, расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319.

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) на квартиру расположенную по адресу: <...>, кадастровый номер №77:07:0013005:8319 и государственной регистрации права собственности на данную квартиру за ФИО1 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ).

Взыскать с ФИО2 (ХХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) в пользу ФИО1 (ХХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХХ) расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья: Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19 сентября 2022 года

Судья: Самороковская Н.В.