Дело № 2-7920/2023
УИД 78RS0015-01-2023-005900-39
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2023 года г. Санкт-Петербург
Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Даниленко А.А.,
при помощнике судьи Чугуеновой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, прекращении право собственности на квартиру, взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 22 700 рублей.
В обоснование требований указала, что на основании свидетельства о праве собственности на наследство являлась собственником <адрес>. По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец продала указанное жилое помещение своему племяннику ФИО2 за 2 900 000 рублей. Согласно п.5.1.1. указанная денежная сумма должна была быть передана ФИО2 полностью под расписку до сдачи договора для государственной регистрации права собственности в Управление Росреестра. Учитывая, что ответчик является племянником ФИО1 согласилась подать договор для перерегистрации прав собственности до получения стоимости квартиры, поскольку ответчик ссылался, что поступление денежных средств задерживается. Переход права собственности был зарегистрирован, квартира передана ФИО2, однако, последний до настоящего времени денежные средства в счет оплаты квартиры не передал. В марте 2023 года истцом в адрес ответчика было направлено предложение об оплате стоимости жилого помещения в срок до ДД.ММ.ГГГГ по указанным реквизитам, а в случае невозможности перечисления денежных средств расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Какого-либо ответа, а также денежных средств в адрес истца не поступило. Своими действиями ответчик лишил ее как спорной недвижимости, так и денег, на которые она рассчитывала в результате сделки, существенно нарушил условия договора, что привело к нарушению ее прав и законных интересов, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно истец пояснила, что доверяла ответчику поскольку он является ее племянником, договор был сдан на регистрацию без получения денежных средств как указано в договоре, при этом какая-либо расписка об их получении не составлялась, она неоднократно обращалась к ответчику о передаче суммы по договору, однако, ответчик уклонялся без объяснения причин.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что сумма по договору была передана наличными денежными средства перед подачей договора купли-продажи на регистрацию. При этом, расписка о получении денежных средств не составлялась, поскольку сотрудником МФЦ было сообщено, что для регистрации перехода права собственности сама расписка не требуется, указания в договоре на их передачу достаточно. Денежные средства у него имелись в размере 1 400 000 рублей из личных накоплений, которые хранились у него в наличном виде и были получены от трудовой деятельности, при этом доход его был неофициальным, в связи с чем подтвердить такой доход он не имеет возможности и 1 500 000 рублей был получен им в займы от знакомого.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явился, представив письменные возражения на исковое заявление, существо которых сведены к тому, что государственная регистрация была произведена на основании надлежащих правоустанавливающих документов, которые на момент осуществления регистрационных действий не были оспорены и признаны недействительными в установленном законом порядке. В своих возражениях также просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Выслушав явившихся сторон, изучив материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, с кадастровым номером №, состоящую из двух жилых комнат, назначение: жилое, общей площадью 44,3 кв.м., этаж 02, расположенную по адресу: <адрес> на условиях предусмотренных договором (л.д. 11-12).
По соглашению сторон стоимость квартиры составляет 2 900 000 рублей (п.5 договора).
В соответствии с п.5.1 договора стороны установили порядок оплаты стоимости квартиры: полная стоимость квартиры, в размере 2 900 000 рублей оплачено покупателем за счет собственных средств, что подтверждается распиской от продавца, до сдачи договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области для государственной регистрации права собственности (п.5.1.1.). Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется наличным расчетом (п.5.2).
Как установлено п.5.2. договора, по соглашению сторон в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации договор одновременно является актом приема-передачи.
Стороны в ходе рассмотрения дела не отрицали, что спорное жилое помещение фактически было передано ФИО2
Переход права собственности на спорное жилое помещение зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ регистрационный № (л.д. 16).
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено предложение о расторжение договора, в соответствии с которым ФИО2 предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ перечислить на счет ФИО1 денежные средства по договору в размере 2 900 000 рублей в счет оплаты квартиры, в случае невозможности перечисления указанной суммы в тот же срок составить совместно письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и сдать его на регистрацию в Управление Росреестра (л.д. 14-15, 23).
Предъявляя настоящие требования, истец указала, что денежные средства за проданное жилое помещение ответчиком не переданы до настоящего времени. При подаче договора купли-продажи на государственную регистрацию она доверяла ответчику, поскольку он является ее родственником и обещал осуществить оплату за квартиру позже, в связи с задержкой получения денежных средств. Не смотря на условие в спорном договоре о передаче денежных средств до сдачи договора в Управление Росреестра, каких-либо расписок об их получении не составлялось, ввиду отсутствия фактической оплаты ответчиком суммы по договору. В последующем ответчик, не смотря на состоявшийся переход прав собственности на квартиру и передачи квартиры в его пользование, оплату по договору так и не осуществил, на претензию об оплате не ответил, заключить соглашение о расторжении договора также уклоняется.
Ответчик, возражая против заявленных требований указал, что передал денежные средства в наличном виде как это было предусмотрено договором ФИО1 до подачи договора купли-продажи на регистрацию, расписку не составляли, поскольку она не понадобилась при подаче документов на регистрацию и он доверял ФИО1 Полная сумма по договору у него имелась как из собственных накоплений в размере 1 400 000 рублей, так и заемных в размере 1 500 000 рублей.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
По смыслу приведенной нормы права, толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Судом проанализированы условия заключенного между сторонами спора договора. Так, согласно п. 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определенная сторонами стоимость отчуждаемого жилого помещения в сумме 2 900 000 руб., которая согласно п.5.1.1 оплачена покупателем за счет собственных средств, что подтверждается распиской от продавца, до сдачи договора для государственной регистрации, при этом п. 6 договора содержит указание на достижение соглашения сторон о том, что договор имеет силу акта приема-передачи имущества.
Вместе с тем, указывая в п. 5.1.1 договора о том, что стоимость квартиры оплачена покупателем до сдачи договора для государственной регистрации, стороны не достигли соглашения о том, такое указание в договоре является подтверждением исполнения обязанности покупателя по уплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости, что продавец согласен считать настоящее положение договора распиской в получении денежных средств. Кроме того, имеется отдельное указание, что оплата подтверждается распиской продавца.
Ответчик в ходе рассмотрения дела не отрицал, что расписка о получении истцом денежных средств отсутствует и не составлялась.
Кроме того, суд принимает во внимание, что ответчик, ссылаясь на наличие у него на момент заключения спорного договора купли-продажи необходимой суммы для оплаты по договору в размере 2 900 000 рублей, не представил каких-либо доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, пояснив, что накопления в размере 1 400 000 рублей хранились у него в наличном виде и были получены от трудовой деятельности, доход от которой был неофициальным и 1 500 000 рублей были получены им взаймы от знакомого.
Таким образом, суд приходит к выводу, что несмотря на то, что сведения о праве собственности ФИО2 на квартиру внесены в ЕГРН, оплата приобретенной недвижимости последним не произведена, доказательств иного в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 3 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Абзацем 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
На основании вышеизложенного, принимая во внимание условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствия прямого согласия ФИО1 считать положения договора об оплате ФИО2 стоимости квартиры до сдачи договора для государственной регистрации права собственности распиской в получении денежных средств, наличие прямого указания на подтверждение оплаты путем составления расписки, исходя из тех обстоятельств, что расписки о получении ФИО1 в счет оплаты цены договора от покупателя 2 900 000 руб. в материалы дела не представлено, что свидетельствует об отсутствии оплаты ответчиком денежных средств по спорному договору купли-продажи и приводит к существенному нарушению ответчиком условий договора и повлекло для истца ущерб, что она в значительной степени лишалась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд приходит к выводу, что требования истца является законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная истцом при обращении в суд, пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 22 700 рублей (л.д. 26).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.
Расторгнут договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, заключённый между ФИО1 и ФИО2.
Решение является основанием для погашения регистрации права собственности на <адрес> за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <данные изъяты>, <данные изъяты> и регистрации права собственности за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <данные изъяты>, <данные изъяты>.
Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 <данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 700 рублей.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья А.А. Даниленко
Мотивированное решение суда изготовлено 13 октября 2023 года.