№ 2-87/2022
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
07 июня 2022 года адрес
Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Гранель-М» о признании одностороннего акта недействительным, обязании устранить строительные недостатки и оформить двусторонний акт передачи объекта,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику ООО «Специализированный застройщик «Гранель-М» в котором просит признать недействительным односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 30.01.2021г., обязать ответчика произвести за свой счет и своими силами устранение строительных недостатков, выявленных экспертом при осмотре квартиры 18.03.2021 года, после устранения недостатков обязать ответчика оформить двухсторонний акт о передаче квартиры в установленном договором порядке.
В обоснование требований указано, что 22 февраля 2019 года между истцом и ответчиком заключен договор об участии в долевом строительстве жилого дома № ИН-К2-К-325/ИП/А.
По договору ответчик обязуется построить и передать однокомнатную квартиру со строительным номером 325, площадью 21,3 кв.м, общей площадью 18,5 кв.м, расположенную на 17 этаже, в секции 3, а истец обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.
Ответчик обязан передать квартиру истцу не позднее 31 декабря 2020 года (п. 6.1. договора).
Ответчиком срок передачи квартиры был нарушен.
В нарушение п. 6.3. договора, согласно которому в случае если передача квартиры не может быть осуществлена в предусмотренный договором срок, ответчик, не позднее, чем за 2 (два) месяца до истечения указанного срока, обязан направить истцу соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора, ответчиком информация истцу не направлялась.
В нарушение п. 7.1. договора ответчиком не сообщено истцу не менее чем за 1 месяц до наступления установленного договором срока передачи квартиры (31.12.2020) о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче.
В свою очередь 13.03.2021 года истцом по почте получено уведомление (без номера и даты) об окончании строительства многоквартирного дома и о готовности объекта к передаче и необходимости принятия объекта долевого строительства.
15.03.2021 истец согласовал дату и время принятия квартиры - 18.03.2021 года.
Для осмотра и принятия квартиры истец как лицо, не обладающее знаниями и навыками в области строительства, заключил договор на оказание услуг по обследованию квартиры с экспертной организацией ИП фио
18.03.2021 года истец совместно с экспертом прибыл в офис застройщика, организовывающий приемку квартир, для осмотра и принятия квартиры.
В ходе осмотра экспертом были выявлены недостатки, после чего составлен акт технического обследования квартиры без финишной отделки от 18.03.2021 года.
После осмотра квартиры и получения акта технического обследования квартиры с данным актом истец обратился в офис застройщика, организовывающий приемку квартир, с требованием о внесении указаний об установленных экспертом недостатков. В свою очередь представитель застройщика отказался от составления акта с внесением недостатков, указав на то, что уже был составлен односторонний акт от 30.01.2021 года.
18.03.2021 года истцом заказным письмом с описью вложения в адрес ответчика направлено заявление об устранении дефектов, выявленных 18.03.2021 года при проведении технического осмотра квартиры и оформлении двустороннего акта в сроки и порядке, предусмотренном договором.
Проигнорировав направленное истцом заявление, ответчик направил по почте 21.04.2021 года письмо - сообщение, а также односторонний акт от 30.01.2021 года о передаче квартиры.
Истец в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебное заседание явилась, против удовлетворения искового заявления возражала по доводам письменного отзыва на иск. Против удовлетворения требования об обязании устранить строительные недостатки не возражала.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу пункта 1 статьи 310 этого же кодекса, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
На основании части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 данной статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Согласно части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 этой статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 данной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 данной статьи).
Частью 5 этой же статьи предусмотрено, что участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.
Основания для одностороннего отказа участником долевого строительства от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства установлены частью 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
Кроме того, требования об устранении недостатков в переданном ему объекте участник долевого строительства вправе предъявить застройщику в течение гарантийного срока и после передачи объекта долевого строительства.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.02.2019г. между ООО «СЗ «Гранель-М» и ФИО1 заключен договор об участии в долевом строительстве № ИН0К2-325/ИП/А, предметом которого являлось строительство и передача участнику объекта долевого строительства – квартиры с условным номером № 325, расположенной на 17 этаже в 3 секции по адресу: адрес, г/п Новоивановское, адрес.
В соответствии с п. 6.1 договора застройщик обязался передать квартиру участнику не позднее 31.12.2020г.
18.01.2021г. застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-20-17477-2021.
Согласно п. 7.5 договора участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта, в соответствии с настоящим договором и готовности квартиры к передаче обязан приступить к е принятию в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения и подписать соответствующий передаточный акт.
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства по истечении срока, установленного настоящим пунктом или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В случае получения застройщиком сведений о получении участником долевого строительства сообщения от застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче, застройщик вправе составить односторонний акт на следующий день по истечении установленного настоящим пунктом срока на принятие объекта долевого строительства. В случае возврата оператором почтовой связи письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения и/или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик вправе составить односторонний акт по истечении 10 дней с даты наступления одного из указанных событий.
19.01.2021г. застройщик направил истцу по адресу, указанному в договоре, уведомление о завершении строительства (ШПИ: 12700655045528), которое прибыло в место вручения 22.01.2021г., однако истцом получено не было.
Кроме того, информация о графике передачи квартир была размещена застройщиком на своем официальном сайте (www.granelle.ru), согласно которому передача квартиры истца была назначена на 23.01.2021г. 12:00-13:00.
Истец для приемки квартиру в указанную дату не явился, от получения сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче уклонился.
29.01.2021г. застройщиком составлен акт осмотра квартиры истца, в котором указано, что по результатам визуального осмотра квартиры недостатки, препятствующие использованию квартиры по назначению, выявлены не были.
30.01.2021г. застройщиком составлен односторонний акт о передаче квартиры истца.
Таким образом, застройщиком был соблюден порядок уведомления истца о завершении строительства и составления одностороннего акта приема-передачи квартиры истцу.
Согласно ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектах недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).
18.03.2021г. истцом совместно со специалистом произведен осмотр квартиры, в ходе которого выявлены следующие строительные недостатки:
- трещины в перегородках из ПГП (санузел);
- зазор перегородки из ПГП (санузел);
- механические повреждения сендвич-панели - дверной блок лоджии;
- не функционирующий замок средней стойки – остекление лоджии;
- недостатки оконного блока: механические стеклопакета, дефект фурнитуры створки блока, разрывы и отслоения пароизоляции монтажного шва, дефект уплотнителей створок оконных блоков, отсутствие декоративных накладок из ПВХ;
- недостатки балконного остекления: механические повреждения профиля оконного блога, загрязнения строительными составами, механические повреждения стеклопакета.
Также истец ссылается на то, что в квартире имеются существенные недостатки, которые препятствовали принятию квартиры.
В этот же день истец почтой направил в адрес ответчика заявление об устранении недостатков квартиры, которое было получено ответчиком 26.03.2021г.
В связи с оспариванием ответчиком наличия недостатков в квартире истца судом по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз».
Согласно заключению экспертов № 107-М-СТЭ по результатам визуально-инструментального обследования конструкций квартиры истца были выявлены недостатки, указанные в акте технического обследования квартиры без финишной отделки от 18.03.2021г., которые указаны в таблице № 1 «Сводная ведомость дефектов и недостатков», а именно: «механические повреждения входного дверного блока царапины/сколы)», «механические повреждения сэндвич-панели – дверной блок лоджии (вмятина на лицевой поверхности двери)».
Эксперты пришли к выводу о том, что выявленные в результате визуально-инструментального осмотра конструкций квартиры истца являются устранимыми и не делают жилое помещение непригодным для использования. Причиной возникновения выявленных дефектов, при обследовании оконных и дверных блоков, является нарушение производства строительно-монтажных работ в процессе строительства жилого дома.
На основании ст. 55, ст. 86 ГПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
Названное заключение экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» полное и ясное, пороков не содержит, оснований не доверять заключению экспертов не имеется; экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертами специализированного экспертного учреждения, предупрежденными об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющими необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы экспертизы обоснованы и мотивированы.
Учитывая, что исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства подтверждают факт наличия в квартире строительных недостатков, которые ответчиком устранены не были, суд приходит к выводу об обязании ответчика устранить недостатки квартиры истца, выявленные и указанные в заключении экспертов ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» № № 107-М-СТЭ.
Вместе с тем, приведенные недостатки нельзя отнести к существенным, препятствующим принятию объекта, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о признании одностороннего акта недействительным и оформить двусторонний акт передачи объекта не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Возложить на ООО «Специализированный застройщик «Гранель-М» устранить строительные недостатки объекта долевого строительства по договору об участии в долевом строительстве № ИН0К2-325/ИП/А от 22.02.2019г., а именно:
- механические повреждения сэндвич-панели – дверной блок лоджии (вмятина на лицевой поверхности двери;
- механические повреждения двери (царапины, сколы) входного дверного блока.
В остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано Московский городской суд через Останкинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: В.В. Беднякова