Дело 2-3777/2022
64RS0044-01-2022-005738-98
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 декабря 2022 года г. Саратов
Заводской районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Ореховой А.В.,
при секретаре Чуркиной В.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО3 о признании недействительным: договор купли-продажи земельного участка и применить последствия недействительности ничтожной. сделки,
установил:
администрация муниципального образования «Город Саратов» обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором с учетом уточненных заявленных требований просила признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности за ФИО3 (запись <№> от <Дата>) на жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 14,6 кв.м.; исключить из EFPH, запись на жилой дом с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 14,6 кв.м.; признать недействительным: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером:<№> площадью 575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <№> от <Дата>; применить последствия недействительности ничтожной. сделки, обязав ФИО3 возвратить муниципальному образованию «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером <№> площадью 575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между администрацией г. Саратова и ФИО4 <Дата> заключен договор <№> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> целевым назначением: под домовладение.
В соответствии со свидетельством о праве на наследство по закону от <Дата>, выданным нотариусом нотариального округа ФИО5 наследником ФИО4 3.Ж. является дочь — ФИО3 Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из жилого дома из одного одноэтажного деревянного строения (литера В), размером 14,6 кв.м, общей площади, в том числе 14,6 кв.м, жилой площади, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес>. На основании вышеуказанного свидетельства ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права от <Дата> в отношении жилого дома. В соответствии с выпиской из ЕГРН собственником жилого дома с кадастровым номером <№> расположенного по адресу: <адрес>, площадью 14,6 кв.м., год завершения строительства: 1959, является ФИО3 (запись <№> от <Дата>). Исходя из сведений ЕГРН, вышеуказанный жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <№>.
Согласно акту осмотра от 27.09.2022 земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 575 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, земельный участок не огорожен; участок имеет сложный рельеф - склон; на участке имеются навалы строительного мусора (битый кирпич, доски, лом бордюрного камня), объекты капитального строительства отсутствуют. Фактически на земельном участке с кадастровым номером <№> отсутствует объект недвижимости с кадастровым номером <№>, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН.
Также <Дата> между ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка <№> зарегистрированный <Дата> в установленном законом порядке.
Поскольку на момент государственной регистрации спорного договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером <№> отсутствовал объект недвижимости с кадастровым номером, <№>, изначально для которого он был представлен, истец относил указанную сделку к ничтожной, указав, что заключение договора купли-продажи земельного участка <№> от <Дата> нарушает права или охраняемые законом интересы администрации муниципального образования «Город Саратов», в том числе данная сделка повлекла неблагоприятные для администрации последствия в виде выбытия спорного земельного участка из распоряжения муниципального органа.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом уточнений, просил их удовлетворить, указав, что изначально спорный земельный участок был предоставлен на праве аренды для эксплуатации домовладения, впоследствии по договору купли-продажи также под указанное домовладение. Однако ввиду того, что указанный жилой дом снесен до заключения договора купли-продажи, оснований для его заключения не имелось, основания для государственной регистрации права собственности отсутствовали.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, указав, что основания для признания ничтожным договора купли-продажи отсутствуют, поскольку на момент заключения договора домовладения для эксплуатации которого был предоставлен данный земельный участок существовал. Только после регистрации права собственности на спорный земельный участок, собственник земельного участка и домовладения в рамках прав, предусмотренных ст.210 ГК РФ, предпринял меры по сносу домовладения для постройки нового дома, а доказательств обратного сторона истца не представила.
Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении не заявляли, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявляли.
Изучив материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, исследовав материалы гражданского дела №2а-3106/2021, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
Согласно ст. 17,18,19 Конституции РФ гарантируется равенство прав и свобод человека. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Земельный участок как объект недвижимости представляет собой особую экономическую ценность. Осуществление оборота земельных участков имеет ряд своих особенностей.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации и ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В соответствии с ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.
При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.
Общие положения о приобретении гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование закреплены в статьях Земельного Кодекса РФ. Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в связи с нахождением на них зданий, строений, сооружений, урегулированы главой V.1. 39 ЗК РФ.
В силу ст. 39.2. ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.
По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Пп. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно части 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 12 января 2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» ( в редакции действующей на дату заключения спорного договора) для предоставления земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, прилагаются следующие документы: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок; Сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю; кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка либо кадастровая выписка об испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт здания, сооружения, расположенного на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт помещения, в случае обращения собственника помещения, в здании, сооружении, расположенного на испрашиваемом земельном участке; выписка из ЕГРН о правах на приобретаемый земельный участок и расположенных на нем объектов недвижимого имущества либо уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений.
В соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного Кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки принимает соответствующее решение.
Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 61 Земельного кодекса Российской Федерации, ненормативный акт органа местного самоуправления не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.
В данном случае иск направлен на защиту прав и охраняемых законом интересов администрации муниципального образования «Город Саратов».
Как следует из материалов дела и установлено судом, <Дата> между администрацией г. Саратова и ФИО4 был заключен договор <№> аренды земельного участка с кадастровым номером <№> площадью 575 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с целевым назначением: под домовладение, собственником которого на основании договора купли-продажи жилого дома от <Дата> являлась ФИО4
<Дата> ФИО4 умерла.
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от <Дата> наследником по закону стала ее дочь ФИО3, которой перешло право собственности на вышеуказанный жилой дом площадью 14,6 кв.м, в том числе 14,6 кв.м, жилой площади, с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании вышеуказанного свидетельства ФИО3 выдано свидетельство о государственной регистрации права от <Дата> в отношении жилого дома. В соответствии с выпиской из ЕГРН собственником жилого дома с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 14,6 кв.м., год завершения строительства: 1959, является ФИО3 (запись <№> от <Дата>). Исходя из сведений ЕГРН, вышеуказанный жилой дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером <№>
Также судом установлено, что ФИО3 обращалась с заявлением в комитет по управлением имуществом г. Саратова о предоставлении в собственность земельного участка, находящегося под домовладением, однако постановлением администрации МО «Город Саратов» от <Дата> <№> в предоставлении участка в собственность было отказано, оспорив которое в судебном порядке, последнее было признано незаконным
Указанные обстоятельства были установлены решением суда по административному делу №2а-3106/2021 по административному иску ФИО3 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным и отмене постановления, вступившим в законную силу, и имеющие преюдициальное значение в соответствии со ст.61 ГПК РФ.
Во исполнение решения суда 24.08.2022 вопрос о предоставлении в собственность земельного участка был рассмотрен повторно, 24.08.2022 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка <№> который был зарегистрирован 05.10.2022 в установленном законом порядке.
Таким образом, по смыслу постановления, с учетом указания на ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ, постановление было направлено на передачу земельного участка собственнику здания, расположенного на таком участке в преимущественном порядке без проведения торгов.
Оплата ФИО3 цены по договору купли-продажи произведена, что подтверждено документально, не оспаривалось.
Из приведенных положений закона следует, что для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано право собственности арендатора участка.
По смыслу положений п.п.2 п.1 ст.40, п.1 ст.41 ЗК РФ, п.1 ст.615 ГК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить на нем строения в том случае, если это предусмотрено условиями договора аренды и соответствует целевому назначению земельного участка и его разрешенному использованию.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, к объектам капитального строительства (ОКС) относятся здание, сооружение, строение, за исключением временных построек и других подсобных построек.
Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Исходя из содержания приведенных выше норм земельного законодательства, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, в преимущественном порядке без проведения торгов вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению.
Для квалификации таких объектов как объектов недвижимости они должны иметь прочную связь с земной поверхностью, предполагающую невозможность перемещения без физического разрушения и приведения в непригодное для использования состояние, функциональное назначение, определенную долговечность и ценность, и соответствовать целевому назначению использования.
При этом, как указывает истец в обоснование своих требований фактически на спорном земельном участке с кадастровым номером <№> отсутствует объект недвижимости с кадастровым номером <№>, на участке имеются навалы строительного мусора (битый кирпич, доски, лом бордюрного камня),, представив в подтверждение акт специалиста отдела контроля за использованием земельных участков ФИО6 от 27.09.2022, а также фотоматериалы.
Однако наличие указанного акта и фотоматериалов не позволяют суду с достоверностью определить, что на момент совершения юридически значимых действий на спорном земельном участке отсутствовало строение, дающее право арендатору участка без проведения торгов приватизировать земельный участок, поскольку договор купли-продажи был заключен 28.08.2022, а акт составлен 29.09.2022, спустя месяц после заключения договора.
Также сторона истца не представила доказательств того, по какой причине, собственник земельного участка при заключении договора купли-продажи 28.08.2022 не проверил основания для его заключения, не убедившись в наличии (отсутствии) объекта капитального строительства.
Кроме того, как указал ответчик строительные работы по сносу дома были сделаны 05.10.2022, что подтверждается соответствующим договором по выполнению работ по сносу ветхого дома между ФИО3 и ФИО7
Доказательств обратного сторона истца не представила.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что стороной истца не доказан факт отсутствия жилого дома на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и предоставлении ложных сведений стороной покупателя, так и после регистрации права собственности, поскольку суд приходит к выводу, что снос строения был осуществлен 05.10.2022.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований, подтверждающих незаконную передачу спорного земельного участка в собственность ФИО3 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке, поскольку на момент заключения договора купли –продажи у администрации муниципального образования «Город Саратов» имелись все основания для предоставления поименованного выше земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
С учётом приведенных норм материального права и установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что основания для признания сделки недействительной в силу ничтожности, отсутствуют, указанная сделка никоим образом не нарушает требования закона и при этом не посягает на публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.
Частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возврата каждой из сторон всего полученного по сделке, как вытекающие из первоначально заявленных требований.
Разрешая требования о признании отсутсвующим право собственности на жилой дом, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 131 ГК РФ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения ( право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим, что разъяснено в Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав ".
Ввиду того, что в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на существующий объект –домовладение на основании свидетельства о праве на наследование, основания для признание права собственности ФИО3 отсутствующим отсутствуют
Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» к ФИО3 - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.
Мотивированное решение будет изготовлено 13.12.2022
Судья А.В. Орехова