Дело № 2-1378/2025 копия
УИД 59RS0040-01-2025-002098-54
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 декабря 2025 года город Чайковский
Чайковский городской суд Пермского края в составе:
председательствующего судьи Шлегель А.Н.,
при секретаре Хасановой В.А.,
с участием представителя истцов ФИО1,
представителя ответчика, третьего лица ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа о признании недействительным условий договора и применении последствий его недействительности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа о признании недействительным условий договора об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого, применении последствий его недействительности.
Требования мотивированы тем, что 12.07.2024 между ФИО3, ФИО5, ФИО6 и ФИО4 (далее – собственники) и Управлением земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа заключен договор об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого №. По условиям договора собственникам передана квартира по <адрес> общей площадью 71,9 кв.м. взамен аварийной по <адрес> общей площадью 71,9 кв.м.
Стоимость предоставляемого жилого помещения составляет 4 795 730 руб., а аварийного изымаемого жилья 3 613 000 руб., то есть разница 1 182 730 руб.
По условиям договора (абзац 6 пункт 2.4. договора) на ФИО3 и ФИО4 возложена обязанность по доплате разницы между стоимостью изымаемого жилого помещения и предоставляемого в общей сумме 657 072,22 руб., что не основано на законе. ФИО3 26.07.2024 оплатил 262 828,89 руб., ФИО4 16.07.2024 - 394 243,33 руб. на расчетный счет ответчика.
Истцы считают условие о доплате суммы разницы стоимости квартир незаконным, поскольку имеют право выбора реализации жилищных прав. Ответчиком не было предложено собственникам равнозначное жилое помещение, от переселения в которое они отказались, а также отсутствуют доказательства установления конкретного объема финансирования приобретения жилого помещения в рамках Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда за счет собственника изымаемого жилого помещения.
Просят, с учетом уточненных исковых требований:
Признать недействительным абзац 6 пункт 2.4. договора об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого от 12.07.2024 г. №, заключенного между Управлением земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа и ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО4, в части предложения: «ФИО3, ФИО4 после регистрации перехода права долевой собственности на Предоставляемое жилое помещение выплачивает безналичным путем Муниципальному образованию в течение 30 календарных дней разницу в стоимости 5/9 долей по соответствующим реквизитам.
Применить последствия недействительности абзаца 6 пункт 2.4. договора об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого от 12.07.2024 г. № обязать Управление земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа возвратить ФИО4 394 243,33 руб., ФИО3 262 828,89 руб.
Протокольным определением от 21.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Министерство строительства Пермского края (л.д. №).
Истцы ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, реализовали права через представителя.
Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании на уточненном иске настаивала по доводам, приведенным в нем, полагая, что заключенное между сторонами соглашение на предоставление жилья взамен аварийного с доплатой разницы стоимости не основано на законе, нарушены права истцов, просила признать условия договора о доплаты стоимости недействительными и применить последствия недействительности сделки в указанной части, возложив на ответчика обязанность по возврату уплаченных денежных средств.
Представитель ответчика, третьего лица ФИО2 просила отказать в удовлетворении иска, исходя из согласия собственников на способ переселения в виде предоставления другого жилья взамен аварийного у истцов возникла обязанность принять это жилье с доплатой разницы, спорное соглашение исполнено.
Третье лицо Министерство строительства Пермского края просили рассмотреть дело без участия представителя, возражали против заявленных требований, указав, что в материалах дела не содержится достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что истцами заключено спорное соглашение под влиянием заблуждения (л.д. №).
Третьи лица ФИО5, ФИО6 извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.07.2024 между ФИО3, ФИО5, ФИО6 и ФИО4 (собственники) и Управлением земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа заключен договор об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого №, согласно которому собственникам передана квартира по <адрес>, с кадастровым номером № общей площадью 71,9 кв.м. взамен аварийной квартиры по <адрес>, общей площадью 71,9 кв.м. с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения при определении размера возмещения ( 1.1). Стоимость предоставляемого жилого помещения определена сторонами 4 795 730 руб. на основании муниципального контракта № от 06.06.2022 приобретение жилых помещений у застройщика в многоквартирных домах для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, дополнительного соглашения к муниципальному контракту от 06.06.2022 № от 13.06.2024, акта приема-передачи жилого помещения от 14.06.2024 (п. 2.1). Стоимость изымаемого жилого помещения определена сторонами 3 613 000 руб. на основании отчета № об объекте оценки (п. 2.2). Разница в стоимости предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения составляет 1 182 730 руб. (п. 2.3).
Согласно абзацу 6 пункта 2.4 договора ФИО3, ФИО4 после регистрации перехода права долевой собственности на предоставляемое жилое помещение выплачивает безналичным путем Муниципальному образованию в течение 30 календарных дней разницу в стоимости 5/9 долей по указанным реквизитам (л.д. 9-13).
По акту приема-передачи жилого помещения от 12.07.2024 Муниципальное образование передало ФИО5, ФИО3, ФИО7, ФИО6 квартиру взамен изымаемого жилого помещения по адресу: <адрес>, а собственники приняли квартиру по адресу: <адрес> (л.д. №).
26.07.2024 ФИО3 произвел доплату по договору мены <адрес>, что подтверждается чеком по операции от 26.07.2024 (л.д. №).
16.07.2024 ФИО4 произвел доплату по договору мены <адрес>, что подтверждается чеком по операции от 16.07.2024 (л.д. №).
В ответе на претензию ответчиком отказано в возврате денежных средств (л.д. №).
Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определен статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 ГК РФ).
Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
В соответствии со статьей 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).
Разрешая спор, и удовлетворяя требования, суд исходит из того, что между сторонами заключен договор об изъятии жилого помещения по <адрес>8 <адрес> и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого по <адрес>, площадь аварийного и предоставляемого жилья 71,9 кв.м., на истцов возложена обязанность доплаты в сумме 657 072,22 руб. Истцы считают условие о доплате незаконным, поскольку имеют право выбора реализации жилищных прав, а ответчиком не было предложено равнозначное жилое помещение, от переселения в которое они отказались.
Суд считает, что истцы имеют право выбора способа реализации жилищных прав путем предоставления другого равнозначного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого аварийного в силу следующего.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).
Таким образом, включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда расценивается в качестве обстоятельства, расширяющего объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Соответствующая правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.08.2023 N 12-КГ23-3-К6.
Постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 N 227-п утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019 - 2025 годы, спорный дом по <адрес>, признанный аварийным, включен в указанную программу со сроком отселения до 31.12.2025 (п. 1197).
Программой предусмотрены способы переселения граждан из аварийного жилфонда: предоставление жилых помещений путем заключения договоров мены взамен изымаемых жилых помещений; предоставление гражданам других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в связи с выселением в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации; путем выплаты собственникам возмещения за изымаемые в муниципальную собственность жилые помещения; путем предоставления субсидий собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, на приобретение других жилых помещений.
Из положений региональной программы не следует, что переселение из авариных домов, включенных в адресную программу, предполагает обязанность собственников по доплате при предоставлении жилых помещений взамен изымаемых жилых помещений.
Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что такое право у истцов возникло с условием зачета стоимости изымаемого жилого помещения в выкупную цену, поскольку их право выбора способа реализации жилищных прав путем предоставления другого равнозначного благоустроенного жилого помещения взамен изымаемого аварийного не было надлежащим образом обеспечено. Наличие возникшего спора между сторонами свидетельствует о лишении их такого права. Предоставление жилья взамен аварийного исключительно с условием доплаты в условиях отсутствия права выбора реализации жилищных прав не основано на законе.
С учетом установленных обстоятельств суд удовлетворяет иск.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3, ФИО4 к Управлению земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа о признании недействительным условий Договора и применении последствий его недействительности - удовлетворить.
Признать недействительным абзац 6 пункт 2.4. Договора об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого от 12.07.2024 №, заключенного между Управлением земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа и ФИО3, ФИО5, ФИО6,, ФИО4 в части возложения обязанности на ФИО3, ФИО4 по доплате разницы стоимости на предоставляемое жилое помещение по договору мены <адрес> <адрес>.
Применить последствия недействительности абзаца 6 пункт 2.4. Договора об изъятии жилого помещения и передачи в собственность жилого помещения взамен изымаемого от 12.07.2024 № взыскав с Управления земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа (ИНН №) в пользу ФИО3 (СНИЛС №) 262 828, 89 рублей, ФИО4 (СНИЛС №) 394 243, 33 рублей.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Чайковский городской суд Пермского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья /подпись/ А.Н. Шлегель
Мотивированное решение составлено 22 декабря 2025 года.
«КОПИЯ ВЕРНА»
подпись судьи _____________________________________
(А.Н. Шлегель)
Секретарь судебного заседания отдела обеспечения судопроизводства по гражданским делам Чайковского городского суда Пермского края
_____________________
(В.А. Хасанова)
«_____» _____________ 20__ г
Решение (определение) _______________ вступило в законную силу.
Подлинный документ подшит в деле № 2-1378/2025
УИД 59RS0040-01-2025-002098-54
Дело находится в производстве
Чайковского городского суда Пермского края