РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 февраля 2025 года адрес

Замоскворецкий районный суд адрес в составе председательствующего судьи Лекомцевой Ю.Б., при секретаре фио, с участием представителя ответчика по доверенности фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-188/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на жилое помещение на основании договора купли-продажи, по встречному иску Департамента городского имущества адрес к ФИО1 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи, договора купли продажи жилого помещения и передаточного акта,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества адрес (далее – адрес Москвы) о прекращении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0002011:1847, зарегистрированного за № 77:01:0002011:1847-77/072/2024-1 от 08.02.2024г., обязании произвести государственную регистрацию права собственности на указанное жилое помещение на основании договора купли-продажи от 13.03.2020г. за ФИО1, по встречному иску Департамента городского имущества адрес к ФИО1 о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от 24.02.2020г., заключенного между фио и ФИО1 о продаже жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры от 13.03.2020г., заключенного между теми же сторонами, признании недействительным передаточного акта от 13.03.2020г. о передачи вышеуказанной квартиры, заключенного между теми же сторонами.

фио обратилась в суд с иском к ответчику фио об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, площадью 34,6 кв.м, расположенную по адресу: адрес по договору купли-продажи от 13.03.2020г. от фио в пользу ФИО1, указав обоснование своих требований следующее.

24.02.2020г. между фио и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № 68, по вышеуказанному адресу. В соответствии с п. 3 предварительного договора, стороны определили стоимость продаваемого жилого помещения в размере сумма Также в п. 5 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 24.03.2020г. В дальнейшем, 13.03.2020г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому фио обязуется передать ФИО1 в собственность жилое помещение – квартиру № 68, по адресу: адрес, а фио обязуется оплатить фиоА, стоимость указанной квартиры в соответствии с условиями договора. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи квартиры, по обоюдной договоренности, денежные расчеты между сторонами производятся следующим образом: до момента заключения настоящего договора фио передала лично фио денежные средства в размере сумма, в счет авансового платежа, в день подписания договора фио передала фио денежную сумму в размере сумма, оставшуюся денежную сумму в размере сумма истец обязалась передать фио после государственной регистрации перехода права собственности квартиры - до 15.09.2020г. Представленными расписками подтверждается факт передачи денежных средств ФИО1 в пользу фио Также сторонами подписан 13.03.2020г. акт приема-передачи квартиры от продавца к покупателю.

Ссылаясь, что до настоящего времени переход права собственности на квартиру, по адресу: адрес, от фио к ФИО1 не зарегистрирован, ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на квартиру, истец обратилась в суд.

Протокольным определением суда от 19.04.2023г. произведена замена ответчика с фио на фио.

В связи со смертью фио и фио судом вынесено определение от 02.10.2023г. о прекращении производства по делу, которое апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.07.2024г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением суда от 28.08.2024г. по делу произведено процессуальное правопреемство ответчика фио на Департамент городского имущества адрес, который подал в суд встречные требования о признании сделок недействительными.

Истец по встречному иску сослался на то, что не представлено документов, подтверждающих исполнение покупателем жилого помещения, ФИО1 обязанности по оплате установленной стоимости жилого помещения не представлены, а также не представлены документы, подтверждающие наличие у нее указанных денежных средств.

Истец фио в судебное заседание не явилась, извещена о дате и времени рассмотрения дела, суд направил истцу запрос о предоставлении документов, подтверждающих наличие денежных средств у истца на момент совершения сделки, ответ на который в суд не поступил, письменные возражения также не были представлены суду.

Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в судебном заседании в удовлетворении первоначального иска просил отказать по доводам письменных возражений, встречные исковые требования просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по адрес в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени рассмотрения дела.

Дело рассмотрено при данной явке по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив доводы исков, выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, пришел к следующему.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 24.02.2020г. между фио (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор, по которому продавец имеет намерение продать, а покупатель – купить следующий объект недвижимости: жилое помещение, общей площадью 34,6 кв.м., этаж № 9, кадастровый номер 77:01:0002011:1847, по адресу: адрес.

Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от 11.07.1995г. № реестра 7Н-1550, удостоверенного нотариусом 11 Московской государственной нотариальной конторы адрес.

Договор купли-продажи недвижимого имущества по соглашению сторон будет заключен по цене сумма

Продажная цена изменению не подлежит.

Условиями предварительного договора установлено, что покупатель передает продавцу в подтверждение своих истинных намерений, денежную сумму в размере сумма в качестве аванса за приобретаемое им недвижимое имущество при подписании настоящего договора.

Факт получения указанной суммы подтверждается распиской.

Оставшуюся к выплате денежную сумму в размере сумма покупатель выплачивает продавцу следующим порядком: в день заключения основного договора купли-продажи квартиры – сумма, что подтверждается распиской, представленной в материалы дела (т. 1 л.д.16), денежную сумму в размере сумма – после государственной регистрации перехода права собственности.

До момента полного денежного расчета между продавцом и покупателем, указанная квартира будет находиться в залоге за фио

Предварительный договор подписан сторонами собственноручно.

13.03.2020г. стороны заключили договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме, подписав его собственноручно.

13.03.2020г. жилое помещение по адресу: адрес передано истцу ФИО1, о чем составлен передаточный акт.

Так как переход права собственности на указанную квартиру от фио к ФИО1 не состоялся, 30.05.2022г. истец обратилась в суд за защитой нарушенных прав.

22.04.2020г. фио умер, о чем составлена актовая запись о смерти № 170209775002501269005 в отделе ЗАГС Москвы № 25 МФЦ.

В соответствии с п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

У нотариуса адрес фио было открыто наследственное дело № 86/20 в отношении умершего 22.04.2020г. фио (т. 1 л.д. 53).

Определением суда от 25.12.2022г. производство по делу приостановлено до определения правопреемников ответчика.

Согласно ответа Московской городской нотариальной палаты от 27.01.2023г. наследником первой очереди на все имущество фио является его супруга фио (т.1 л.д. 57).

Определением суда от 21.02.2023г. производство по делу возобновлено.

Протокольным определением суда от 19.04.2023г. произведена замена ответчика фио на фио

16.06.2020г. фио умерла, о чем составлена актовая запись о смерти № А/3-583-00.

При жизни наследника фио переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был.

Определением суда от 02.10.2023г. производство по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО1 к фио прекращено.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 02.07.2024. определение суда от 02.10.2023г. отменено, дело направлено на рассмотрение по существу.

Определением суда от 28.08.2024г. произведено процессуальное правопреемство ответчиков с фио на ДГИ адрес.

Из буквального толкования п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

При вступление в участие в дело Департаментом городского имущества адрес заявлены встречные исковые требования о признании недействительными предварительного и основного договора купли-продажи квартиры № 68 по адресу: адрес, а также акта приема-передачи квартиры.

Свои требования истец по встречному иску обосновывал тем, что при заключении договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и фио допущены существенные нарушения, при которых указанная сделка не могла состояться.

Согласно представленным сведениям, на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, зарегистрированного 25.08.1995 за № 2-92009 в Департаменте муниципального жилья Управления приватизации жилищного фонда адрес, фио принял наследство от фио в виде однокомнатной квартиры общей площадью 34,7 кв.м, по адресу: адрес.

После смерти фио 24.04.2020г. право на наследование его имущества возникло у его супруги фио, которая умерла 11.06.2020г., не оформив своих наследственных прав.

Согласно свидетельству о праве на наследство от 05.02.2024г. нотариус адрес фио удостоверил, что наследником имущества умершей 11.06.2020г. фио установлен Москва – город федерального значения (т. 1 л.д. 170).

Согласно выписки ЕГРЮЛ от 02.10.202г. право собственности адрес на жилое помещение – квартиру № 68, по адресу: адрес, оформлено 08.02.2024г., запись о регистрации за № 77:01:0002011:1847-77/072/2024-1 (т. 1 л.д. 173).

Согласно выписке из домовой книги по указанному адресу, в квартире № 68 после смерти фио никто не зарегистрирован.

Согласно сведениям из ГУ «Инженерная служба адрес» с февраля 2023 года по оплате жилищно-коммунальных услуг в квартире № 68 по адресу: адрес, имеется задолженность, которая до настоящего времени не погашена.

На основании составленного 06.05.2024г. акта осмотра квартиры № 68 по указанному адресу сотрудником ДГИ адрес, в спорной квартире никто не проживает.

Согласно истребованным судом сведениям из ППК «Роскадастр», недвижимое имущество, по адресу: адрес, имеет кадастровый номер 77:01:0002011:1032. Данный номер не соответствует тому, что указан в предварительном и основном договоре купли-продажи квартиры, а также в акте приема-передачи квартиры 77:01:0002011:1847.

Также из ППК «Роскадастр» представлены сведения, что ранее к ним обращался фио с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру, на основании решения Замоскворецкого районного суда адрес от 21.12.2020г.

Государственная регистрация на данный объект недвижимости была приостановлена, так как при проверке решения суда от 21.12.2020г., а также ГАС Правосудия, выявлено его отсутствие.

В дальнейшем при обращении представителя ДГИ адрес с соответствующим запросом в суд, председателем Замоскворецкого районного суда адрес дан ответ от 14.02.2024г. о том, что вышеуказанное решение судом не выносилось.

На запрос суда начальником ОМВД России по адрес от 06.02.2025г. сообщено, что в квартире № 68 по адресу: адрес, никто не проживает, со слов старшей по дому в указанной квартире долгое время проживали фио и фио, однако, попали в ДТП, после чего скончались. Квартира была опечатана представителями ДГИ адрес. Также старшей по дому сообщено, что никакой ФИО1 она никогда не видела и в спорной квартире указанная гражданка никогда не проживала.

При проверке личности истца ФИО1 судом установлено, что на дату сделки купли-продажи квартиры № 68, по адресу: адрес, она работала уборщиком производственных помещений в ФГБУ ЦКБ РАН. Также установлено, что фио имеет в собственности долю в праве собственности на жилой дом в адрес. Сведений о временной регистрации истца или фактическом месте проживания в адрес, не представлено.

На неоднократные вызовы в судебные заседания, истец в суд не явилась, сведений о доходах не представила.

Также в суд не были представлены оригиналы документов на предварительный договор, договор купли-продажи, передаточный акт, расписку.

Представитель истца фио участвовал в судебных заседаниях до вступления в дело ДГИ адрес, после чего представитель не обеспечил свое участие ни в одном судебном заседании, возражений на встречное исковое заявление не представил.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По смыслу названной нормы, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес, действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению. Управомоченное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения.

Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав и отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что истцом ФИО1 не представлено бесспорных доказательств оплаты договора купли-продажи квартиры № 68, по адресу: адрес размере сумма, сведений о фактическом принятии объекта недвижимости, поскольку в спорную квартиру она никогда не вселялась и не проживала в ней, расходы на содержание указанной квартиры не несла.

Также суд учитывает, что истец не обращалась в суд с иском о правах в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, переданного в собственность адрес 08.02.2024г.

Ранее указанная квартира уже была объектом совершения неправомерных действий по передачи ее в собственность третьими лица на основании недействительного судебного акта.

В настоящее время также проводится проверка правоохранительными органами в отношении незаконных действий ФИО1 и фио

На основании части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что представленные суду предварительный договор купи-продажи от 24.02.2020г. жилого помещения – квартиры № 68, по адресу: адрес, между ФИО1 и фио, договор купли-продажи от 13.03.2020г. указанного жилого помещения и передаточный акт от 13.03.2020г. указанного жилого помещения, являются недействительными, в связи с чем права ФИО1 не нарушены и оснований для удовлетворения ее исковых требований не имеется.

На основании изложенного, суд отказывает истцу ФИО1 в удовлетворении ее иска, одновременно, считает, встречные требования ДГИ адрес подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования Департамента городского имущества адрес – удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи от 24.02.2020г. жилого помещения – квартиры № 68, по адресу: адрес, между ФИО1 и фио

Признать недействительным договор купли-продажи от 13.03.2020г. жилого помещения – квартиры № 68, по адресу: адрес, между ФИО1 и фио

Признать недействительным передаточный акт от 13.03.2020г. жилого помещения – квартиры № 68, по адресу: адрес, между ФИО1 и фио

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту городского имущества адрес о прекращении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес, обязании произвести государственную регистрацию права собственности на жилое помещение - квартиры № 68, по адресу: адрес, на основании договора купли-продажи от 13.03.2020г. – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский городской суд через Замоскворецкий районный суд адрес в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 марта 2025 года.

Судья: Ю.Б. Лекомцева