Гр.дело №2-531/2025 УИД: 50RS0008-01-2025-000620-07
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
01 августа 2025 года Дубненский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Румянцевой М.А. при секретаре секретарь сз рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 и ФИО2 к ФИО11 о признании зарегистрированного права отсутствующим, суд
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с иском к ФИО12 о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципальной собственности на земельный участок площадью 1277,0 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором расположен четырехквартирный сблокированный дом, по адресу: <адрес>
В обосновании заявленных требований истцы ссылаются на те обстоятельства, что они являются собственниками квартир в четырехквартирном сблокированном доме по адресу: <адрес>, <адрес>. Собственники квартир стали участниками общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, РВИ - размещения блокированного жилого дома с квартирами на одну семью до 2 этажей, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1277,0+1-13 кв.м., с момента регистрации первого права собственности на одну из квартир, в сблокированном доме, расположенном на земельном участке, собственниками квартир в котором истцы являются.
Однако, заказав выписку из ЕГРН на земельный участок истцы узнали, что земельный участок находится в собственности у ответчика, что нарушает их права, в связи с чем они обратились в суд с настоящим иском.
Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Представитель истцов Представитель 1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика ФИО13 Представитель 2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в возражениях. Указал, что истцами пропущен срок исковой давности.
Представители третьих лиц ФИО14 и ФИО15 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.
Выслушав стороны, изучив исковое заявление, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
На основании ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с данным Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), в постановлении от 28 мая 2010 г. N 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч. ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (ст. 16 данного Федерального закона).
В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно п. 138 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г. N 943, при внесении в ЕГРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом "актуальная" о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: "С... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства". Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.
В соответствии с п. 139 данного Порядка если земельный участок принадлежит на праве собственности иному лицу (не застройщику), в том числе публичному образованию, и используется застройщиком на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), осуществляются следующие действия:
запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном п. 16 Порядка. Одновременно в отношении земельного участка вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений машино-мест", далее указываются сведения о помещении машино-месте, принадлежащем соответствующему лицу (в том числе застройщику). Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится;
в запись о государственной регистрации ипотеки права аренды (субаренды) земельного участка вносятся изменения в соответствии с пунктом 15 Порядка в части залогодержателя: "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства".
Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства), о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.
Правила п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ с учетом разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусматривают, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Судом установлено, что истцы, являются собственниками квартир в четырехквартирном сблокированном доме, расположенном по адресу - <адрес>, на основании договоров участия в долевом строительстве четырехсекционного блокированного жилого дома.
Договора участия в долевом строительстве истцами заключены с ФИО16
Право собственности на каждую из четырех квартир в данном доме подтверждается выписками из ЕГРН:
ФИО3 является собственником квартиры № 1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.05.2025, запись о регистрации права собственности <адрес>;
ФИО4 и ФИО1 являются собственниками квартиры №2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2014 года, запись регистрации №;
ФИО5 является собственником квартиры №3, что подтверждается выпиской из ЕГРН о государственной регистрации права от 07.05.2014 года, запись регистрации №;
ФИО2 является собственником квартиры № 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.09.2014 года, запись регистрации №.
Обращаясь с иском в суд, истцы ссылаются на то, что планировали заключить соглашение о разделе земельного участка и прекращении общей долевой собственности на земельный участок с к/н <данные изъяты> но заказав выписку из ЕГРН на земельный участок узнали, что земельный участок находится в собственности у ответчика, что нарушает их права.
Как следует из реестрового дела на указанный земельный участок на основании Договора купли-продажи земельного участка № от 21.02.2008г., заключенного между ФИО17 и ФИО7, земельный участок перешел на правах собственности к последнему.
12.12.2012г. на основании Договора купли-продажи земельного участка между ФИО7 и ФИО18, указанный земельный участок перешел на правах собственности- ФИО19
13.02.2013г. ФИО20 выдано разрешение на строительство № на основании ст. 51 ГК РФ блокированного 4 секционнго жилого дома общей площадью 379,1 кв.м. на земельном участке с к/н <данные изъяты> в срок до 31.12.2013г.
В рамках строительства заключены договоры участия в долевом строительстве четырехсекционного блокированного жилого дома.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию блокированный 4-х секционный жилой дом с к/н <данные изъяты> поставлен на кадастровый учет 24.04.2014г. как многоквартирный дом. Истцы являются собственниками квартир в этом доме на основании договоров участия в долевом строительстве.
10.10.2014г. ФИО21 обратилось в адрес Росреестра с заявлением о прекращении права собственности на земельный участок с к/н <данные изъяты>, в связи с чем на него было зарегистрировано право муниципальной собственности.
Как следует из выписки ЕГРН правообладателем земельного участка с к/н <данные изъяты> является городской округ <данные изъяты>, о чем сделана запись о государственной регистрации права № от 24.10.2014г.
Таким образом, поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика <данные изъяты>», на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в собственность построенных помещений - квартир, но и передаче в общую долевую собственность земельного участка.
Государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в многоквартирном доме и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 196 и пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Исковая давность не распространяется на требования, предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения.
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 от 29 сентября 2015 года "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" даны разъяснения, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, к числу которых относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Суд отклоняет довод ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку иск о признании права отсутствующим, не связанный с передачей фактического владения, является разновидностью негаторного иска, на который в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не распространяется (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Доводы представителя ответчика о том, что блокированный жилой дом с квартирами не является многоквартирным, поскольку не имеется общего имущества у собственников квартир, судом не принимаются, т.к. спорный блокированный дом с квартирами стоит на кадастровом учете как многоквартирный, что не оспаривается, а наличие общего имущества у собственников квартир подтверждается Проектной декларацией на строительство блокированного жилого дома, имеющейся в реестровом деле.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 и ФИО2 к ФИО23 о признании зарегистрированного права муниципальной собственности на земельный участок площадью 1277,0 кв.м. с кадастровым номером №, на котором расположен четырехквартирный сблокированный дом по адресу: <адрес>, отсутствующим, поскольку земельный участок перешел в общедолевую собственность собственников квартир блокированного дома.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5 и ФИО2 к ФИО24 о признании зарегистрированного права отсутствующим удовлетворить.
Признать зарегистрированное право ФИО25 на земельный участок площадью 1277,0 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором расположен четырехквартирный сблокированный дом по адресу: <адрес>, отсутствующим.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок в Московский областной суд через Дубненский городской суд.
Судья: подпись М.А.Румянцева
Мотивированное решение
изготовлено 20.08.2025