Решение по делу № 3А-362/2023 от 05.04.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000111-96

5 апреля 2023 года Производство № 3а-362/2023

Резолютивная часть решения объявлена 5 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2023 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельта Центр» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и государственному бюджетному учреждению Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

заинтересованное лицо – публично-правовая компания «Роскадастр»,

УСТАНОВИЛ :

16 февраля 2023 года Свердловским областным судом (далее также – суд) зарегистрирован поданный посредством сервиса подачи документов в электронном виде ГАС «Правосудие» административный иск ООО «Дельта Центр» (далее также – общество) о пересмотре утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года кадастровой стоимости земельных участков, имеющих кадастровые номера <№> и <№> (далее также соответственно – участки <№> и <№>, а при совместном упоминании – земельные участки), по основанию превышения названной кадастровой стоимости, составляющей 17 328 621 руб. 87 коп. и 19 528 039 руб. 86 коп. соответственно, над рыночной стоимостью указанных объектов недвижимости, определенной отчетом ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» от 23 января 2023 года № 3037-01-2023-М/66 (далее – отчет, отчет об оценке) в размере 9474 000 руб. для участка <№> и в размере 10565 000 руб. для участка <№>.

Определением суда от 21 февраля 2023 года административный иск общества был принят к производству. Тем же определением возбуждено производство по административному делу, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена публично-правовая компания «Роскадастр».

Судебное заседание, открытое 20 марта 2023 года, в целях совершения дополнительных процессуальных действий, в частности, для истребования дополнительных документов и пояснений было отложено до 5 апреля 2023 года.

В назначенное на 5 апреля 2023 года для разбирательства дела судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

Извещение сторон и заинтересованного лица, о времени и месте рассмотрения дела было признано судом надлежащим, в связи с чем разбирательство дела было проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

К материалам дела были приобщены письменные объяснения представителя административного истца.

Исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Представленными административным истцом выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) подтверждается то, что общество является собственником земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, имеющих кадастровые номера <№> и <№> и следующие характеристики: площадь – 1 899 кв. м (для участка <№>) и 2163 кв. м (для участка <№>); категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – техно-торговые центры.

Выписки из ЕГРН от 15 февраля 2023 года № № КУВИ-001/2023-38091863, КУВИ-001/2023-38087896 и отзыв ППК «Роскадастр» от 10 марта 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года утверждена для участка <№> в размере 17328 621 руб. 87 коп., а для участка <№> – в размере 19528 039 руб. 86 коп.

Указанная кадастровая стоимость земельных участков была внесена в ЕГРН 3 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения является 1 января 2023 года.

На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельных участков оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ( / / )3 23 января 2023 года был подготовлен отчет, в котором были сделаны выводы о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость участка <№> составляла 9474 000 руб., а рыночная стоимость участка <№> – 10565 000 руб.

В досудебном порядке общество с основанными на отчете заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В письменном отзыве на административный иск Министерство, возражая против признания достоверным изложенного в отчете вывода о рыночной стоимости земельных участков, ссылалось на допущенные оценщиком нарушения требований подпункта 3 пункта 2 ФСО № 6, выразившиеся в том, что оценщиком для названного расчета необоснованно были исключены объекты-аналоги по ценообразующим факторам, в связи с чем им заведомо занижена рыночная стоимость земельных участков.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости среди прочих вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, либо являющиеся арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В пункте 19 Постановления № 28 обращено внимание на то, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости бремя доказывания распределяется среди лиц, участвующих в деле, следующим образом:

обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ) (абзац второй);

если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы (абзац третий).

Пункт 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками земельного налога организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено указанным пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

В силу пункта 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В пункте 2 части 1 статьи 3 Закона № 237-ФЗ установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

В силу части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления № 28 разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что общество является собственником земельных участков и обязано уплачивать земельный налог, размер которого поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости земельных участков.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ( / / )3 как работником ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», являющейся на момент подготовки отчета членом саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 10 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал отчет относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке земельных участков сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объектов оценки.

Возражения Министерства против принятия отчета в качестве достоверного доказательства были оценены судом в совокупности с пояснениями представителя административного истца, изложенными в письменной форме, после чего указанные возражения признаны несостоятельными как основанные на ошибочном восприятии отдельных положений отчета.

Так, согласно подпункту 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Заявляя доводы о необоснованном исключении оценщиком объектов № № 2 и 4 из выборки аналогов, административный ответчик не учел изложенные в отчете выводы оценщика о том, что названные объекты были исключены из выборки исходя из медианных значений, превышающих 48 %, что сделано в целях обеспечения однородности перечня выбранных объектов-аналогов, тогда как сохранение названных объектов в выборке привело бы тому, что с объектами оценки сравнивались бы те объекты, которые не могут быть признаны аналогами.

В этой связи суд признал содержание отчета опровергающим мнение Министерства о нарушении методологии определения кадастровой стоимости земельных участков.

Министерством в соответствии с пунктом 19 Постановления № 28 не было представлено документов, подтверждающих достоверность проверенной по административному иску общества кадастровой стоимости земельных участков, равно как и не было представлено достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его денежных обязательств как собственника земельных участков, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 16 февраля 2023 года.

На основании статьи 111 КАС РФ, а также правовых позиций, изложенных в Постановлении № 28 и Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, судебные расходы по рассмотренному административному делу, в частности документально подтвержденные при подаче административного иска расходы по уплате государственной пошлины, признаны судом относящимися на административного истца. При этом суд исходил из того, что в рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, тогда как разница между рыночной стоимостью земельных участков, установленной настоящим судебным актом, и кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой кадастровой оценки, составляет менее 50 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Дельта Центр» об установлении кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый <№>, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере его рыночной стоимости, составляющей 9474 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 16 февраля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков