Строка № 2.129 Дело № 2-513/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 августа 2022 года п. Рамонь

Рамонский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Попова А.В.,

при секретаре Корчагиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-513/2022 по иску ФИО2 к АО «Российский сельскохозяйственный банк» о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью <.......> кв. метров в здании с кадастровым ., расположенном по адресу: ....., с освобождением помещения от имущества ответчика,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 первоначально обратилась в суд с иском к АО «Российский сельскохозяйственный банк» о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ....., общей площадью <.......> кв. метров, расторгнутым с 15.01.2022 года с выселением из данного помещения ответчика.

В дальнейшем истец ФИО2 неоднократно изменяла свои исковые требования и окончательно предъявила в суд требования к АО «Российский сельскохозяйственный банк» о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью <.......> кв. метров в здании с кадастровым ., расположенном по адресу: ....., с освобождением помещения от имущества ответчика.

Свои уточненные исковые требования ФИО2 мотивировала тем, что первоначально она обратилась в Рамонский районный суд Воронежской области с иском о выселении ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» из нежилого помещения в связи с расторжением договора аренды. После предъявления в суд данного искового заявления ответчик в добровольном порядке признал требования о расторжении договора от .... аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ....., площадью <.......> кв. метров, с 15.01.2022 года, в связи с чем она отказалась от своих исковых требований в этой части. Изначально между фио1 (Арендодатель) и ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (Арендатор) .... был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ....., площадью <.......> кв. метров. В соответствии с п. 6.1 договора он вступил в силу с момента его подписания и действует до 1 февраля 2014 года. На основании п. 6.2 договора по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В случае, если ни одна из сторон в течении действия договора не выразила в письменном виде намерение расторгнуть договор, то договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В таком случае к договору аренды нежилого помещения, заключенному на неопределенный срок, применяются положения ст. 610 ГК РФ. Она на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ...., заключенного с фио1, приобрела в собственность здание, расположенное по адресу: ....., площадью <.......> кв. метров, в том числе и помещение в нем, занимаемое по договору аренды АО «Россельхозбанк». Право собственности за нею на данное здание зарегистрировано в ЕГРН ..... После перехода к ней права собственности на здание, условия договора аренды помещения от .... остались неизменными. Но после расторжения договора аренды 15.01.2022 года ключи от вышеуказанного нежилого помещения ей ответчиком своевременно переданы не были. 04.04.2022 года в адрес АО «Россельхозбанк» ею было направлено уведомление с требованием незамедлительно после его получения передать ей нежилое помещение, расположенное по адресу: ....., площадью <.......> кв. метров, в состоянии, соответствующем технической инвентаризации на момент заключения договора от ..... 06.04.2022 года ею был получен ответ АО «Россельхозбанк» . от 05.04.2022 года, согласно которому была назначена дата передачи ей арендованного помещения 25 апреля 2022 года в 12 часов 00 минут. Также в уведомлении было указано, что оплата арендных платежей по договору аренды от .... нежилого помещения была произведена по 20 марта 2022 года. Она выразила готовность принять по акту приема-передачи от представителя АО «Россельхозбанк» нежилое помещение в любую ближайшую дату и повторно просила незамедлительно после получения данного уведомления передать ей указанное нежилое помещение в состоянии, соответствующем технической инвентаризации на момент заключения договора аренды ..... 25.04.2022 года между нею и ответчиком был подписан акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения, в котором было отражено, что в нежилом помещении остается имущество принадлежащее ответчику. Она, как собственник помещения, указала в акте, что на основании п. 5.6 договора аренды нежилого помещения от .... «при прекращении договора арендатор передает арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии вместе с неотделимыми улучшениями, которые были согласованы с арендодателем». В нарушение п. 7 договора аренды нежилого помещения от .... в ходе аренды не выдавалось письменного согласия арендодателя арендатору для проведения капитального ремонта и произведения неотделимых улучшений, которые повлекли изменения в первоначальной планировке арендуемого помещения. А именно в нежилом помещении ею были обнаружены внутренние перегородки, установка которых не была согласована с арендодателем. Выселение из помещения включает в себя не только физическое выселение лиц из помещения, но и освобождение его от вещей и имущества ответчика. Таким образом, до настоящего времени в принадлежащем ей нежилом помещении остается имущество ответчика в виде межкомнатных перегородок, демонтаж которых и освобождение помещения от них должен исполнить ответчик. Также с ответчика в ее пользу подлежит взысканию уплаченная ею при подаче иска государственная пошлина.

На уточненные исковые требования ФИО2 ответчик АО «Российский сельскохозяйственный банк» представил письменные возражения, в которых указал, что данные требования он не признает по следующим основаниям. Он полагает, что требования ФИО2 не основаны на нормах права, а ее иск является полностью необоснованным. ФИО2 не заключала с АО «Россельхозбанк» договора аренды нежилого помещения от ..... Договор аренды нежилого помещения от .... – это соглашение между арендатором АО «Россельхозбанк» и арендодателем фио1 Надлежащих доказательств того, что истец ФИО2 является участником договора аренды нежилого помещения от .... ею не представлены. Также истцом ФИО2 не представлены надлежащие доказательства письменного уведомления банка о приобретении ею прав арендодателя по договору аренды от ..... Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может перейти к другому лицу, в том числе на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Таким образом, законом прямо предусмотрена обязанность первоначального кредитора и/или нового кредитора уведомить должника в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора по обязательству к другому лицу. Истцом не представлены ни банку, ни суду доказательства письменного уведомления арендатора о состоявшемся переходе к истцу ФИО2 прав кредитора по договору аренды нежилого помещения от ..... В своем письменном ответе от 19.10.2021 года на претензию истца ФИО2 АО «Россельхозбанк» прямо указал на необходимость представления надлежащих доказательств перехода к ней прав кредитора по договору аренды нежилого помещения от ..... Факт получения указанного письма АО «Россельхозбанк» от .... подтвержден самим истцом, поскольку ФИО2 сама предоставила копию данного письма в суд. Таким образом, согласно п. 1 ст. 385 ГК РФ АО «Россельхозбанк» был вправе не исполнять свои обязательства по договору аренды от .... перед ФИО2 до предоставления ею надлежащих доказательств перехода прав арендодателя по договору аренды от ..... В этой связи банк полагает заявленный иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению. Свои обязательства по уплате арендной платы по договору аренды АО «Россельхозбанк» выполнил надлежащим образом. Утверждение истца о продлении договора аренды от .... на неопределенный срок и, в этой связи, о наличии у арендодателя права в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендатора за 3 месяца, не основано на нормах права и не обоснованно. Ни одна из сторон не выражала в письменном виде намерение расторгнуть договор по истечении его срока. Договор аренды по истечении срока его действия продлялся каждые 11 месяцев и, являясь срочным, соответственно, действует до 01.07.2022 года. В этой связи утверждение истца о продлении договора аренды на неопределенный срок ни на чем не основано и, как следствие, не законным является отказ истца ФИО2 от договора аренды по п. 2 ст. 610 ГК РФ, поскольку данная норма не применима в данном споре. Объект аренды определен договором аренды от ..... АО «Россельхозбанк» принял в аренду по акту приема-передачи от .... следующее имущество: помещение общей площадью <.......> кв. метров, расположенное по адресу: ..... (инвентарный .. этаж 1, литера A, кадастровый (условный) № здания .). Доказательства занятия ответчиком иных помещений в цокольном этаже здания по адресу: ....., истцом суду не представлены.

В судебное заседание истец ФИО2, считающаяся надлежащим образом в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ извещенной о месте и времени его проведения не явилась, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В судебное заседание представитель ответчика АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО3, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени его проведения, не явился, о причинах неявки суд в известность не поставил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся истца ФИО2 и представителя ответчика АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО3, извещенных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 адвокат Назаров А.А. поддержал заявленные ФИО2 уточненные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении, дополнительно пояснил, что ответчику истцом направлялись уведомления об освобождении помещения от его имущества, которое до настоящего времени не исполнено. По его мнению, в ранее арендованном ответчиком помещении истца продолжает находиться имущество банка в виде межкомнатных перегородок. Дополнительного соглашения с банком на перепланировку арендуемого помещения истец ФИО2 не заключала. Разрешения на перепланировку арендатору она не давала.

Выслушав объяснения представителя истца ФИО2 адвоката Назарова А.А., исследовав письменные документы, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 являются необоснованными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что изначально в собственности фио1 находилось здание, расположенное по адресу: ....., общей площадью <.......> кв. метров. .... между фио1 (Арендодатель) и ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ....., площадью <.......> кв. метров. В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия определен до 1 февраля 2014 года. Поскольку ни одна из сторон не заявляла о намерении расторгнуть договор, он каждый год продлевался на тот же срок. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ...., заключенного фио1 с ФИО2, та приобрела в собственность здание, расположенное по адресу: ....., площадью <.......> кв. метров, в том числе и помещение в нем, занимаемое по договору аренды АО «Россельхозбанк». Право собственности на данное здание за ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ..... О состоявшемся переходе права собственности на арендованное помещение никто из сторон сделки письменно не уведомил арендатора АО «Россельхозбанк». После перехода к ФИО2 права собственности на здание условия договора аренды помещения от .... остались неизменными.

15.10.2021 года ФИО2 в адрес Воронежского филиала АО «Россельхозбанк» было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое в тот же день было получено арендатором.

19.10.2021 года на данное требование арендодателя ФИО2 арендатор АО «Россельхозбанк» ответил отказом в связи с непредставлением ФИО2 документов о переходе к ней права собственности на здание.

В дальнейшем арендодатель ФИО2 и арендатор АО «Россельхозбанк» достигли между собой соглашения о расторжении договора аренды помещения от .... с 15.01.2022 года.

25.04.2022 года между арендодателем ФИО2 и арендатором АО «Россельхозбанк» был подписан акт приема-передачи к договору аренды нежилого помещения, в котором ФИО2 указала, что в нежилом помещении остается имущество, принадлежащее банку, в виде межкомнатных перегородок.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании ч.ч. 1 – 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Абзацем 3 ч. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В силу ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

На основании ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

П. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Согласно ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В силу ч. 3 ст. 133 ГК РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

В соответствии с ч. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

На основании ч. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из имеющихся в материалах дела письменных документов, а также фотографий, судом установлено, что в освобожденном арендатором АО «Россельхозбанк» после расторжения договора аренды помещения от .... нежилом помещении общей площадью <.......> кв. метров, расположенном по адресу: ....., остались межкомнатные перегородки, установленные арендатором АО «Россельхозбанк», которые явно не относятся к мебели либо оборудованию помещения.

Так как вышеуказанное помещение, являвшееся предметом договора аренды, является недвижимым имуществом, а межкомнатные перегородки в нем являются его составной частью, которые не отделимы от него без вреда для самого имущества, суд признает это помещение с межкомнатными перегородками неделимой вещью.

Поскольку, как установлено судом, перепланировка арендованного помещения и установка в нем межкомнатных перегородок осуществлена ответчиком АО «Россельхозбанк» без согласия на это арендодателя ФИО2 либо ее правопредшественника фио1, суд признает указанные межкомнатные перегородки неотделимыми улучшениями помещения, произведенными арендатором без согласия арендодателя.

Суд также принимает во внимание, что к моменту рассмотрения данного дела АО «Россельхозбанк» вышеуказанное помещение не занимает.

Абзацами 1 и 3 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Однако вместо требования о восстановлении помещения в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения ее права, истцом ФИО2 в суд предъявлен иск о выселении ответчика АО «Россельхозбанк» из нежилого помещения общей площадью <.......> кв. метров в здании с кадастровым ., расположенного по адресу: ....., с освобождением помещения от имущества ответчика.

Заявленные требования истца ФИО2 удовлетворению не подлежат, поскольку на основании ст.ст. 133 и 623 ГК РФ межкомнатные перегородки, находящиеся в принадлежащем истцу ФИО2 помещении, как его составные части и его неотделимые улучшения, также являются собственностью истца ФИО2, а не бывшего арендатора АО «Россельхозбанк», который к настоящему времени данное помещение не занимает.

В связи с тем, что истцом ФИО2 был избран ненадлежащий спосо защиты ее нарушенного права, суд считает необходимым в удовлетворении ее требований отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО2 к АО «Российский сельскохозяйственный банк» о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью <.......> кв. метров в здании с кадастровым ., расположенного по адресу: ....., с освобождением помещения от имущества ответчика, - отказать,

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Рамонский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В.Попов