УИД 19RS0002-01-2023-002812-21 Дело № 2-2177/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 ноября 2023 года г.Черногорск
Черногорский городской суд Республики Хакасия
в составе председательствующего судьи Дмитриенко Д.М.,
при секретаре Ляшенко К.Е.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Черногорска к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Черногорска обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.07.2014 *** в размере 912 617,35 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что 11.07.2014 между Администрацией г. Черногорска и ответчиком был заключен договор аренды ***, по условиям которого ответчику был передан земельный участок площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, предоставленный для индивидуального жилищного строительства коттеджного типа. Договор действовал до его расторжения соглашением сторон с 10.08.2023, при этом 11.08.2023 был заключен новый договор аренды, а позднее земельный участок был выкуплен в частную собственность. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды возникла задолженность по арендной плате за период с 17.06.2014 по 10.08.2023 в общей сумме 912 617,35 руб. исходя из следующего расчета: 966 346.16 руб. (общая сумма подлежащей несению арендной платы) – 53 728,81 руб. (сумма фактически внесенных ответчиком платежей). Расчет задолженности произведен Администрацией г. Черногорска с учетом изменения в течение срока действия договора аренды вида разрешенного использования земельного участка и решений Черногорского городского суда Республики Хакасия от 14.08.2014 по делу № 2-1205/2014, от 09.08.2019 по делу № 2а-1242/2019.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, требования поддержал по вышеизложенным основаниям, представил дополнительные письменные пояснения, согласно которым при расчете задолженности с использованием вида разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» задолженность по арендной плате на момент прекращения арендных правоотношений у ответчика отсутствует, переплата составляет 20,79 руб.
Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, в удовлетворении иска просила отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление от 19.10.2023; представила окончательный контррасчет размера задолженности, согласно которому переплата на стороне ответчика составляет 20,79 руб.; указала на необоснованность применения коэффициента по виду разрешенного использования «для магазинов», а также заявила о пропуске Администрацией г. Черногорска срока исковой давности.
Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 11.07.2014 между Администрацией г. Черногорска (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор *** аренды на земельный участок, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: ***, кадастровый номер ***, предоставленный для индивидуального жилищного строительства коттеджного типа.
Срок договора ограничен сторонами периодом с 11.07.2014 по 01.01.2015 (п. 2.1 договора) с распространением условий договора на фактически возникшие с 17.06.2014 отношения, при этом согласно п. 2.6 договора, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, то договор считается возобновленным, и срок его действия устанавливается до 30 декабря следующего финансового года. В последующем, если ни одна из сторон не заявила о прекращении действия договора, договор считается возобновленным и срок его действия устанавливается с 1 января по 30 декабря финансового года.
Арендная плата в годовом исчислении составляет 3 749,32 руб. (п. 2.2 договора) и вносится арендатором один раз в год в срок до 15 июня текущего года (п. 2.3 договора).
Согласно п. 2.5 договора размер ежегодной арендной платы изменяется, при этом изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления и доводится до сведения арендатора путем сообщения в местных средствах массовой информации (п. 2.5 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 11.07.2014.
Соглашением сторон от 10.08.2023 договор аренды от 11.07.2014 *** расторгнут с 10.08.2023, земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 10.08.2023.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Данная норма конкретизирована в п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п.п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Оценивая доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим мотивам.
Из выполненного Администрацией г. Черногорска в исковом заявлении расчета задолженности следует, что при определении размера подлежащей внесению арендатором платы Администрацией г. Черногорска за период с 10.02.2015 по 31.12.2022 применены коэффициенты видов разрешенного использования «для строительства магазина и офисных помещений» (1,97 %), «для магазина» (7,12 %, 6,07 %, 5,7 %).
Вместе с тем применение указанных коэффициентов является необоснованным.
Из материалов дела следует, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия от 22.03.2023 по административному делу № 33а-717/2023 признан незаконным ответ Комитета по управлению имуществом города Черногорска от 10.12.2021 ***, на Комитет по управлению имуществом города Черногорска возложена обязанность повторно рассмотреть в установленный законом срок заявление ФИО3 от *** об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.
Указанным выше апелляционным определением, имеющим в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальную силу для настоящего спора, установлено, что в соответствии с картой градостроительного зонирования города Черногорска арендуемый ответчиком земельный участок находится в зоне «малоэтажной жилой застройки усадебного и коттеджного типа Ж-1» и согласно имеющимся в ЕГРН сведениям относится к категории «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для строительства магазинов и офисных помещений».
На арендованном земельном участке ФИО3 построен индивидуальный жилой дом с кадастровым номером *** площадью 352 кв.м.
18 декабря 2014 года Администрацией города Черногорска административному истцу было выдано разрешение № *** на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома индивидуальной планировки, расположенного по адресу: ***.
16 января 2015 года ФИО3 зарегистрировал в ЕГРН право собственности на индивидуальный жилой дом индивидуальной планировки, назначение: жилой дом.
Частично удовлетворяя требования ФИО3, суд апелляционной инстанции указал, что вид разрешенного использования земельного участка опосредован видом разрешенного использования расположенного на нем объекта капитального строительства, должен соответствовать ему и не может быть изменен произвольно, без учета характеристик здания, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
Данный вывод также следует из анализа статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которой установлены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения.
Пунктом 1 этой статьи в целях реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке.
Отказав в изменении вида разрешенного использования, административный ответчик лишил возможности административного истца права эксплуатировать жилой дом в соответствии с его назначением.
Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации одной из обязанностей собственников и арендаторов земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением.
В отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. А как указано в договоре аренды земельного участка, он предназначен для малоэтажного индивидуального жилищного строительства коттеджного типа.
В ходе судебного разбирательства по настоящему гражданскому делу установлено, что на арендуемом земельном участке расположен принадлежащий истцу индивидуальный жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО3 16.01.2015, назначение указанного объекта недвижимости соответствует условиям заключенного сторонами договора аренды от 11.07.2014 ***.
Учитывая данное обстоятельство, а также отсутствие в материалах дела сведений о том, что в период с 10.02.2015 по 31.12.2022 земельный участок использовался ответчиком в целях, не связанных с индивидуальным жилищным строительством и размещением индивидуального жилого дома (в частности, для строительства и эксплуатации магазина), суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения при расчете задолженности коэффициентов видов разрешенного использования «для строительства магазина и офисных помещений», «для магазина».
Согласно контррасчету, выполненному представителем ответчика, и альтернативному расчету, выполненному представителем истца, с учетом применения за все спорные периоды коэффициента по виду разрешенного использования «для ИЖС» задолженность по договору аренды от 11.07.2014 *** у ФИО3 отсутствует, переплата в пользу ответчика составляет 20,79 руб.:
Период
КС
Кв
Ки
Кол-во дней в году
Период
исп.
Размер платы, руб.
Поступления
оплат
2014 год
(17.06.14-31.12.14)
249 680
1,41 %
1,065
365
198
2033,88
-
2015 год
249 680
1,41 %
1,186
365
365
4175,30
2033,88
от 20.02.15
2016 год
249 680
1,96%
1,339
366
366
6552,70
10732,86
от 22.09.16
2017 год
302 970
1,96 %
1
365
365
5938,21
4893,70
от 03.11.17
2018 год
302 970
1,96 %
1,025
365
365
6086,67
6086,66
от 05.04.18
2019 год
302 970
1,96 %
1,069
365
365
6347,95
5231,39
от 02.09.19
2020 год
302 970
1,94%
1,101
366
366
6471,26
4262,41
от 10.11.20
2021 год
298 220
1,94%
1
365
365
5785,47
~
2022 год
298 220
1,94%
1,084
365
365
6271,45
-
2023 год
01.01.23-
27.06.23
347 550
1,94%
1
365
178
3288,11
20487,91
от 05.05.23
-
03.08.23
347 550
1,95 %
1
365
37
687,01
04.08.23-
10.08.23
298 380
1,95 %
1
365
7
111,59
Итого: 53 749,60
Итого:
53 728,81
Вместе с тем в альтернативном расчете представителя истца и уточненном контррасчете представителя ответчика допущена счетная ошибка, поскольку сумма начисленной арендной платы (53 749,60 руб.) превышает сумму поступивших от ответчика платежей (53 728,81 руб.), соответственно, имеется разница в размере 20,79 руб. в пользу Администрации г. Черногорска, а не в пользу ответчика.
По заявлению представителя ответчика о применении срока исковой давности суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения; истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Пунктом 1 статьи 314 ГК РФ установлено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
В пунктах 17, 18 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.
По смыслу статьи 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.
В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что в порядке приказного производства судебная защита прав Администрации г. Черногорска не осуществлялась.
Иск в суд предъявлен Администрацией г. Черногорска 12.10.2023.
Таким образом, с учетом установленного п. 2.3 договора аренды срока внесения арендной платы (до 15 июня текущего года) срок исковой давности пропущен Администрацией г. Черногорска по арендной плате за 2014-2020 гг.
За 2021-2023 гг. ответчику подлежит начислению арендная плата в общей сумме 16 143,63 руб. (5 785,47 руб. + 6 271,45 руб. + 4 086,71 руб.), оплачено за 2021-2023 гг. 20 487,91 руб., следовательно, задолженность отсутствует.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Администрации г. Черногорска (ИНН <***>) к ФИО3 (паспорт серия ***) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.07.2014 *** отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Черногорский городской суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Д.М. Дмитриенко
Мотивированное решение составлено 06.12.2023.