Гр.дело № 2-119/2025
39RS0011-01-2020-001597-22
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
20 января 2025 г. г. Зеленоградск
Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С.,
при помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело по иску прокурора Зеленоградского района Калининградской области в интересах МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и неопределенного круга лиц к ФИО2, ООО «Спецстрой», Авраменко С.А., Агентству по имуществу Калининградской области о признании права собственности, признании договоров купли-продажи недействительными, уточнении границ земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Зеленоградского района Калининградской области обратился в суд с иском к ФИО2 и ООО «Спецстрой», в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 был заключен договор № № аренды земельного участка с КН № на срок 49 лет. На вышеуказанном земельном участке расположено недвижимое имущество, принадлежащее ФИО2 на праве собственности, на основании договора купли-продажи комплекса имущественных объектов от ДД.ММ.ГГГГ.
24.04.2019 ФИО2 обратился в Агентство по имуществу Калининградской области о выкупе земельного участка с КН № без проведения торгов. ДД.ММ.ГГГГ между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2, как собственником объектов недвижимого имущества, был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № Право собственности было зарегистрировано за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору, на земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: административное здание с КН №, площадью 345,2 кв.м, магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, насосная с КН №, площадью 8.6 кв.м, проходная с КН №, площадью 17,6 кв.м, хлебозавод с КН №, площадью 1358,7 кв.м.
Вместе с тем, магазин «Горячий хлеб» ФИО2 не принадлежал. Данное строение фактически являлось бесхозным имуществом, право собственности на данный объект ФИО2 было оформлено незаконно. Так, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание, площадью 168.2 кв.м с КН № расположенное <адрес>. В комплекте документов, представленных на государственную регистрацию, имеется техническое заключение ООО «Калининградпромстройпроект», согласно которому здание с КН № является вспомогательным объектом и представляет собой новую постройку. На основании указанного заключения в ЕГРН произведена государственная регистрация права ФИО2 на вновь построенный объект недвижимости. Между тем, согласно объяснениям ген. директора ООО «Калининградпромстройпроект» ФИО22., данная организация вышеуказанное техническое заключением не изготавливала, договоры на осмотр здания не заключала. Более того, нежилое здание, площадью 168.2 кв.м с КН № стоит на кадастровом учете с 2011 года и является объектом капитального строительства 1946 года постройки, представляет собой одноэтажное кирпичное здание со сложной двускатной крышей, часть здания используется как предприятие общественного питания-кафе. До 2001 года здание магазина принадлежало ООО «Зеленоградский хлеб», которое было 13.12.2001 ликвидировано. Полагает, что регистрация права собственности ФИО2 на магазин «Горячий хлеб» лишает орган местного самоуправления возможности учета данного имущества, как бесхозяйной вещи с последующим обращением в суд для рассмотрения вопроса о признании права муниципальной собственности на данное здание.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил с ООО «Спецстрой» договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому земельный участок с КН № и расположенные на нем объекты недвижимости были им переданы ООО «Спецстрой».
Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор просил признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2, применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Спецстрой», применить последствия недействительности сделки; прекратить права собственности ФИО2 и ООО «Спецстрой» на объект недвижимости – магазин «Горячий хлеб», исключить из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание с КН №, земельный участок с КН №
В последствии требования неоднократно уточнялись и дополнялись. В качестве соответчика привлечен Авраменко С.А. Прокурор просил признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный между Калининградской областью и ФИО2, применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ООО «Спецстрой», применить последствия недействительности сделки; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Спецстрой» и Авраменко С.А.; обязать Управление Росреестра по Калининградской области аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание, площадью 168, 2 кв.м с КН №, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с КН №, площадью 6742 кв.м, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «Спецстрой» на земельный участок с КН № площадью 6742 кв.м и расположенные в его границах объекты недвижимости, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Авраменко С.А. на земельный участок с КН №, площадью 6742 кв.м и расположенные в его границах объекты недвижимости; признать отсутствующим у ФИО2 право собственности на здание – магазин «Горячий хлеб», площадью 168,2 кв.м, с КН №
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30.06.2021, с учетом определения об исправлении описки от 08.07.2021, требования прокурора были удовлетворены частично.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 12.10.2021 решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30.06.2021 было отменено в части отказа в иске прокурору Зеленоградского района Калининградской области, по делу было принято новое решение об удовлетворении иска.
Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.04.2022 решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 30.06.2021 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 12.10.2021 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Вновь уточняя требования при новом рассмотрении дела, прокурор просил исключить из ЕГРН сведения о границах земельного участка с КН № исключить из ЕГРН сведения о расположении объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН № площадью 168,2 кв.м на земельном участке с КН №; признать право ФИО2 и ООО «Спецстрой» на объект недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м отсутствующим; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 в части территории, необходимой для обслуживания объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, в координатном описании, приведенном в заключении эксперта ФИО3 от 19.03.2023 по варианту № 1 из территории земельного участка с №; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Спецстрой» в части территории необходимой для обслуживания объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, в координатном описании, приведенным в заключении эксперта ФИО3 от 19.03.2023 по варианту № 1 из территории земельного участка с № признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстрой» и Авраменко С.А. в части территории необходимой для обслуживания объекта недвижимости - магазина «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м, в координатном описании, приведенным в заключении эксперта ФИО3 от 19.03.2023 по варианту № 1 из территории земельного участка с КН № применить последствия недействительности указанных выше сделок, погасить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Авраменко С.А., ООО «Спецстрой» и ФИО2 на объект недвижимости- магазина «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27.06.2023 требования прокурора были удовлетворены полностью.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15.11.2023 решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27.06.2023 было отменено в удовлетворении иска прокурора Зеленоградского района Калининградской области о признании права собственности на здание магазина отсутствующим. В остальной части решение оставлено без изменения.
Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10.04.2024 решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 27.06.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 15.11.2023 были отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела, прокурором дополнительно заявлены требования о признании незаконным формирования земельного участка с КН № исключении сведений о нем и правах на него из ЕГРН; признании объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН № бесхозяйным имуществом и оформлении на него права собственности МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области».
В последствии заявленные прокурором требования были вновь изменены. Прокурор указал, что обратился с иском в интересах МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и неопределенного круга лиц, истец – администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области, к ФИО2, ООО «Спецстрой», Авраменко С.А., Агентству по имуществу Калининградской области, которое привлечено в качестве соответчика.
По указанным выше основаниям, ссылаясь на то, что магазин «Горячий хлеб» с КН №, площадью 168,2 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> с момента ликвидации ООО «Зеленоградский хлеб» 13.12.2001 не находится в чьей-либо собственности, является бесхозяйным, о чем сделана запись в ЕГРН, просил:
- признать за МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» право собственности на объект недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №, указав, что решение суда является основанием для внесения сведений об этом в ЕГРН.
- для образования земельного участка под объектом недвижимости с КН № уточнить часть границ земельного участка с КН № в координатном описании, приведенном в заключении эксперта ФИО3 от 19.03.2023 по варианту № 1 и внести в ЕГРН сведения о соответствующих координатах точек его границ.
- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с КН № заключенный между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, в части территории, необходимой для обслуживания здания магазина «Горячий хлеб» с КН №, в координатном описании, приведенном в заключении эксперта ФИО3 от 19.03.2023 по варианту № 1.
- признать недействительными договоры купли-продажи недвижимого имущества, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СПЕЦСТРОЙ» и ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЕЦСТРОЙ» и Авраменко С.А. в части здания магазина «Горячий хлеб» с КН № и территории, необходимой для его обслуживания, в координатном описании, приведенном в заключении эксперта ФИО3 от 19.03.2023 по варианту № 1.
Определением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 26.12.2024 принят отказ прокурора от иска в части требований, заявленных ранее и не поддержанных в окончательной редакции, а именно в части требований, заявленных в интересах Калининградской области, а также требований о прекращении и признании отсутствующим права собственности ФИО2 и ООО «Спецстрой» на нежилое здание с КН №; об исключении из сведений ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое здание с КН №, земельный участок с КН №; о возложении на Управление Росреестра по Калининградской области аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 здание с КН №, аннулировании в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО2, ООО «Спецстрой» и Авраменко С.А. на земельный участок с КН № и расположенные в его границах объекты недвижимости; исключении из ЕГРН сведений о границах земельного участка с КН №; исключении из ЕГРН сведений о расположении объекта недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН № на земельном участке с КН №; применении последствий недействительности оспариваемых сделок в виде погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности Авраменко С.А., ООО «Спецстрой» и ФИО2 на объект недвижимости - магазин «Горячий хлеб» с КН №; о признании незаконным формирования земельного участка с КН № и исключении сведений о нем и правах на него из ЕГРН; признании объекта недвижимости - магазина «Горячий хлеб» с КН № бесхозяйным имуществом. Производство по делу в указанной части прекращено.
Представитель прокуратуры Зеленоградского района Калининградской области ФИО4 в судебном заседании вышеуказанные уточненные требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что считает срок исковой давности по заявленным требованиям, в том числе в интересах неопределенного круга лиц, не пропущенным. Полагает, что интересы неопределенного круга лиц нарушены, поскольку при наличии муниципальной собственности на спорное здание магазина и необходимый для его обслуживания земельный участок, они могли бы обратиться в администрацию за предоставлением их в собственность в порядке приватизации или в аренду.
Представитель истца администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Представитель по доверенности ФИО5 просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, уточненный иск, заявление об отказе от заявленных требований в части поддержал. Представителем по доверенности ФИО6 представлен письменный отзыв на иск, в кот ром он также заявленные требования поддержал. (т.4 л.д. 133-135, т.12, л.д. 154)
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом через представителя, о причине неявки не сообщил.
Представители ответчика по ордерам ФИО7, ФИО8 заявленные требования не признали, просили в их удовлетворении отказать. Заявили о пропуске срока исковой давности. Представитель ФИО7 представила письменные возражения. (т.4 л.д. 158-160, т.8 л.д. 95-96, 221-227, т.9 л.д. 49-57, т. 11 л.д. 234, т.12 л.д. 168-192)
Представитель ответчика ООО «Спецстрой» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом. Представитель по доверенности ФИО9 представил письменный отзыв, в котором против удовлетворения иска возражал. (т.1 л.д. 225-227, т.4 л.д. 189-190)
Ответчик Авраменко С.А. в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.
Представитель ответчика Авраменко С.А. по доверенности ФИО10 в судебном заседании заявленные требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Так же указал, что право собственности ООО «Спецстрой» на земельный участок с № и магазин «Горячий хлеб» с № в ЕГРН было погашено в рамках добровольного исполнения решения суда. Авраменко осуществляет охрану спорного объекта, другая деятельность не ведется в связи с отсутствием электричества, которое было отключено после погашения записи о праве собственности на магазин. Заявил о пропуске срока исковой давности по требованиям, заявленным в интересах неопределенного круга лиц. Представил письменные возражения на иск. (т.9 л.д. 36-39, т.12 л.д. 156-167)
Представитель ответчика Агентства по имуществу Калининградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Представитель по доверенности ФИО11 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, указала, что договор от ДД.ММ.ГГГГ соответствует действующего законодательству. (т.11 л.д. 171)
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Калининградской области, ООО «КалининградПромСтройПроект», Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Представителем Управления Росреестра по Калининградской области представлен письменный отзыв на иск, в котором он оставил решение на усмотрение суда. (т.9 л.д. 134-135)
Выслушав стороны, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения аукциона по продаже государственного имущества между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 был заключен договор купли-продажи комплекса имущественных объектов, расположенных по <адрес>, принадлежащих Калининградской области, а именно хлебозавод (производственный корпус), в том числе ограждение, ворота, замощение, емкости для ГСМ, площадью 1358,7 кв.м, административное здание, 1946 года, площадью 345,2 кв.м, насосная, площадью 8.6 кв.м, проходная, площадью 17.6 кв.м, торговый павильон, площадью 8,4 кв.м, а также движимое имущество - 40 наименований. Стоимость комплекса составляла 9 950 000 руб., которые были оплачены ФИО2 в полном объеме (л.д. 80 (оборот)- 88 том 1).
Из протокола от 15.11.2006 о результатах аукциона по продаже находящихся в государственной собственности Калининградской области комплексных имущественных объектов по лоту № 2 следует, что земельный участок с КН № передается собственникам расположенного на нем имущества в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 77 (оборот) -80 том 1).
Право собственности на здание хлебозавода, административное здание, насосную за ФИО2 было зарегистрировано в АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 165 том 3), и на все приобретенное недвижимое имущество в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 203 том 1).
При этом в состав комплекса имущественных объектов хлебозавода, приобретенного ФИО2 не входило здание, 1946 года постройки, площадью 168.2 кв.м, с названием магазин «Горячий хлеб».
ДД.ММ.ГГГГ между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 6742 кв.м, расположенного по <адрес> для производственных целей, с разрешенным использованием- под общественную застройку (л. д. 89 (оборот), 104-112 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в Агентство по имуществу Калининградской области с заявлением о выкупе земельного участка с КН №, площадью 6742 кв.м, без проведения торгов, на основании ст. 39.20 ЗК РФ, приложив к нему свидетельства о государственной регистрации права на четыре объекта.
ДД.ММ.ГГГГ между Калининградской областью в лице Агентства по имуществу Калининградской области и ФИО2, на основании п.6 ч.2 ст. 39.3, ч. 3 ст. 39.4 ЗК РФ и ч.3 ст. 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № площадью 6742 кв.м, с категорией земель- земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для объектов общественно- делового значения.
Из условий договора следует, что на участке расположены следующие объекты: административное здание общей площадью 345,2 кв.м с КН №, магазин «Горячий хлеб» общей площадью 168,2 кв.м с КН №, насосная общей площадью 8.6 кв.м с КН №, проходная общей площадью 17.6 кв.м с КН №, хлебозавод общей площадью 1358,7 кв.м с КН №. Стоимость земельного участка была определена в 5 037 959,5 рублей. (л.д. 18-19 том 1)
ДД.ММ.ГГГГ право ФИО2 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 21).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Спецстрой» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому последней приобрел земельный участок с КН № и расположенные в его границах объекты, в том числе магазин «Горячий хлеб» с КН №. Стоимость объектов определена сторонами в договоре в размере 31 038 000 руб. (л.д. 38-39 том 1)
Право ООО «Спецстрой» по вышеуказанному договору купли-продажи на объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстрой» и ИП Авраменко С.А. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому последний приобрел земельный участок с КН № и расположенные в его границах объекты, в том числе магазин «Горячий хлеб» с КН № Стоимость объектов определена сторонами в договоре в размере 31 038 000 руб. (л.д. 118-122 том 2)
Договор прошел регистрацию в ЕГРН 06.11.2020, при этом переход прав не был зарегистрирован в отношении земельного участка с КН № и магазина «Горячий хлеб» с КН № в связи с наложенными на них следственными органами обеспечительными мерами.
Статьей 35 Конституции РФ определено, что право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3)
Согласно части 2 статьи 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (пункт 1).
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2).
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Из материалов дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» внесена запись о регистрации права на магазин «Горячий хлеб» по <адрес> за АОЗТ «Кратех» на основании регистрационного удостоверения. (л.д. 165 том 3).
Постановлением главы администрации Зеленоградского района № 343 от 24.10.1996 АОЗТ «Кратэк» было преобразовано в ООО «Зеленоградский хлеб», и впоследствии 13.12.2001 последнее было ликвидировано (л.д. 40 том 1).
Ликвидация ООО «Зеленоградский хлеб» произошла в результате банкротства предприятия, заявителем по делу о банкротстве являлась прокуратура Калининградской области, что подтверждается определением Арбитражного суда Калининградской области от 12.07.2021 по делу № А21-3853/2001. (т.12 л.д.130-134)
Из представленных суду оригиналов кассовых отчетов, накладных, товарных отчетов, справок к товарно-транспортным накладным, графиков отпусков следует, что в период с 2002 по 2004 годы в магазине «Горячий хлеб» по адресу: <адрес> осуществлялась хозяйственная деятельность ООО «КОГУП-Центр» Зеленоградск. (т.12 л.д.28-129)
Из сведений об основных характеристиках на объект недвижимости следует, что нежилое здание с наименованием - магазин «Горячий хлеб», площадью 168,2 кв.м, расположенный по адресу: Калининградская область, <адрес> 1946 года постройки поставлено на кадастровый учет 02.07.2011, с присвоением КН №. Данный объект является ранее учтенным и располагается в пределах земельного участка с КН №
Заключением специалиста № 01-13/ЗС-21 от 15.02.2021, выполненного ООО «Центр судебных экспертиз», подтверждается, что в состав бывшего хлебозавода входили капитальные здания: производственный корпус (лит. «А»), административное здание (лит. «Б»), участок хлебозавода - здание магазина «Горячий хлеб» (лит. «В»), проходная (лит. «Е) и неотъемлемые составляющие: замощение, ворота, емкость ГСМ и ограждение.
Все здания и сооружения располагались на едином земельном участке, имели общее сплошное ограждение, отапливались от квартальной котельной, были оснащены городскими инженерными коммуникациями - сетями водоснабжения, канализации и электроснабжения. Сети электроснабжения и водоснабжения от городских сетей шли от здания с лит. «В» к производственному зданию, административному зданию и зданию проходной. В соответствии с Актом о разграничении эксплуатационной ответственности объекта по адресу: <адрес> граница балансовой и эксплуатационной ответственности по водопроводным сетям абонента начинается перед зданием с литерой «В». Водопроводные сети в здании с литерой «В» также принадлежат к балансовой ответственности абонента. Въезд на земельный участок хлебозавода имелся один - через въездные ворота, установленные у стены здания с лит. «Е». С учетом режимного функционирования, проход на территорию осуществлялся через проходную.
Нежилое здание с литерой «В», расположенное по <адрес>, входит в состав комплекса зданий и сооружений хозяйственной деятельности бывшего хлебозавода, является участком хлебозавода, эксплуатировалось в составе хлебозавода как магазин «Горячий хлеб» по продаже продукции хлебозавода. Здание неразрывно связано с остальными зданиями хлебозавода инженерными коммуникациями, находится с остальными зданиями хлебозавода на едином земельном участке. Земельный участок огражден по наружному контуру сплошным кирпичным забором. Обслуживание и производство ремонтных работ здания магазина с литерой «В», как участка хлебозавода, возможно только со стороны земельной территории хлебозавода путем проезда на земельную территорию через въездные ворота. Проход к входу в здание с лит. «В», имеющемуся со стороны дворового фасада, возможен только через проходную хлебозавода (здание с лит. «Е»). (т.4 л.д. 177-188)
Оценивая указанное заключение специалиста по правилам ст.ст. 67, 86 ГПК РФ суд признает его относимым и допустимым доказательством по делу. Квалификация и уровень специалиста сомнений у суда не вызывает, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате исследования выводы мотивированны и содержат ответы на поставленные перед специалистом вопросы. Доказательств, опровергающих сделанные специалистом выводы, суду не представлено.
Из материалов дела следует, что здание магазина «Горячий хлеб» с КН № принято на учет, как бесхозяйственный объект недвижимости 31.03.2022 по заявлению МО «Зеленоградский муниципальный округ».
Право собственности ФИО2 на данный объект недвижимости -магазин «Горячий хлеб», площадью 168,2 кв.м с КН № было зарегистрировано Росреестром в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО2 и технического заключения № 19-0201-ТЗ, составленного по состоянию на июль 2019 года ООО «Калининградпромстройпроект».
Из данного заключения следует, что объект с КН № представляет собой новую постройку и является вспомогательным объектом к основному (по отношению к зданию с КН № не является особоопасным, не предполагает нахождение в нем постоянно людей, т.к. фактически используется по назначению как склад), не требующим разрешение на строительство и ввода в эксплуатацию.
Вместе с тем, порядок осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
Частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Из содержания пункта 7.3 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ следует, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом).
Требования к техническому плану, в том числе документы, на основании которых он может быть подготовлен, установлены в статье 24 Федерального закона N 218-ФЗ.
Исходя из данных обстоятельств, прокурор основывает свои требования на том, что регистрация за ФИО2 права собственности на здание спорного магазина в указанном выше порядке была произведена в ЕГРН незаконно, что, по его мнению, влечет и недействительность последующих сделок по отчуждения магазина в составе имущественного комплекса хлебозавода и земельного участка под ним.
Однако, суд полагает, что по данным основаниям требования прокурора удовлетворению не подлежат в силу следующего.
В силу ч.1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, гражданское дело может быть возбуждено по заявлению лица, выступающего от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов другого лица, неопределенного круга лиц или в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. (ст. 4 ГПК РФ)
Частью 3 ст. 131 ГПК РФ предусмотрено, что в исковом заявлении, предъявляемом прокурором в защиту интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, должно быть указано, в чем конкретно заключаются их интересы, какое право нарушено, а также должна содержаться ссылка на закон или иной нормативный правовой акт, предусматривающие способы защиты этих интересов.
В случае обращения прокурора в защиту законных интересов гражданина в заявлении должно содержаться обоснование невозможности предъявления иска самим гражданином либо указание на обращение гражданина к прокурору.
Из материалов дела следует, что предъявляя иск в защиту интересов МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и неопределенного круга лиц, прокурор указывает на нарушение их прав тем, что ФИО2 без законных оснований, злоупотребив правом, оформил в собственность здание магазина «Горячий хлеб», в результате чего в его собственность также был передан, неправомерно, без проведения торгов, земельный участок, находившийся в государственной собственности в части территории, расположенной под магазином. Интерес же муниципалитета, согласно позиции прокурора, состоит в приобретении права собственности на указанное здание магазина, как бесхозяйное имущество.
Согласно ч.1 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
В силу ч.3 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). (ч.1)
В силу ч.3 ст. 234 ГК РФ, лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
В рамках исполнения указания кассационного суда о проверке доводов о бесхозяйности спорного имущества, выраженного в определении от 10.04.2024, судом установлено, что ФИО2, а после него и ООО «СПЕЦСТРОЙ» и Авраменко С.А. на основании договоров купли-продажи, с момента приобретения имущественного комплекса ДД.ММ.ГГГГ, расположенного в границах земельного участка с КН №, владели спорным магазином «Горячий хлеб» как своим собственным, осуществляя в нем хозяйственную деятельность. Так, 02.11.2020 по результатам совместной проверкой прокуратуры Калининградской области и Департамента строительного надзора Министерства регионального контроля Калининградской области было установлено, что здание магазина «Горячий хлеб» расположено в границах земельного участка с КН №, который имеет по периметру ограждение, с северной стороны расположены откатные ворота, визуально-неисправные. Доступ на территорию земельного участка закрыт, признаков выполнения работ по строительству, реконструкции здания не выявлено. Объект осмотра представляет собой одноэтажное кирпичное здание со сложной двускатной кровлей. На фасаде здания, с его северной стороны, имеется табличка синего цвета с указанием адреса: <адрес> Западная стена здания (визуально) расположена по границе земельного участка с КН № Часть здания эксплуатируется как предприятие общественного питания –кафе. На время проведения проверки производилось обслуживание граждан, в помещении торгового зала горел свет, работало оборудование (холодильник –витрина, кассовый аппарат, бойлер)( л.д. 118-119 том 1)
Часть вышеуказанного здания, площадью 34 кв.м. с 2009 года сдавалась в аренду ФИО23. ФИО2, а в последующем и ООО «Спецстрой». Авраменко С.А. договор аренды был расторгнут и арендаторы покинули здание. В настоящее время Авраменко С.А. осуществляет охрану задания магазина «Горячий хлеб», что не отрицалось прокурором в судебном заседании.
Администрация до обращения прокурора с рассматриваемым иском никакого интереса к данному строению не проявляла, за признанием на него права собственности, как на бесхозяйное имущество не обратилась.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 ГК Рф, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.
Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 236 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом. Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной собственником.
Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.
При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе, необеспечение надлежащего содержания имущества.
Прокурором, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что со стороны администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» когда-либо предпринимались меры к надлежащему содержанию спорного здания магазина.
Согласно выписке из ЕГРН здание магазина «Горячий хлеб» с КН № принято на учет как бесхозяйное МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» 31.03.2022. По истечении года администрация в суд с требованиями о признании муниципальной собственности на данное здание не обращалась, в интересах муниципалитета данные требования заявлены прокурором 13.11.2024, то есть за неделю до истечения 18-ти летнего срока с момента владения спорным зданием ФИО2 и другими правообладателями.
На момент рассмотрения дела с даты приобретения ФИО2 имущественного комплекса прошло более 18 лет, в связи с чем новый собственник спорного здания вправе поставить вопрос о признании за ним права собственности на здание магазина «Горячий хлеб» с КН № в порядке приобретатальной давности.
При таких обстоятельствах, учитывая, что ни прокурором, ни администрацией не оспаривалось владение спорным зданием магазина ответчиками с 2006 года, суд полагает, что права муниципалитета, как и неопределенного круга лиц, регистрацией права собственности на здание магазина «Горячий хлеб» с КН № за ФИО2 в декларативном порядке, на сегодняшний день не нарушены.
При этом суд также учитывает, что здание магазина «Горячий хлеб» с КН № фактически входит в состав единого комплекса зданий и сооружений хозяйственной деятельности бывшего хлебозавода, является участком хлебозавода, эксплуатировалось в его составе как магазин «Горячий хлеб» по продаже продукции хлебозавода, что подтверждается заключением специалиста № 01-13/ЗС-21 от 15.02.2021, выполненного ООО «Центр судебных экспертиз», а также схемой земельного участка и инженерно-топографическим планом от 13.01.2021. (т.4 л.д. 176, 177-188, 243)
При таких обстоятельствах суд полагает, что включение в границы земельного участка с КН № здания спорного магазина «Горячий хлеб», как части имущественного комплекса хлебозавода, закону не противоречит и отвечает принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ). В 2002 году постановлением администрации МО «Зеленоградский район» данный земельный участок с расположенным в его границах хлебозаводом, включающим спорный магазин, был предоставлен КОГУП «Центр по обеспечению нужд учреждений здравоохранения, образования и социальной сферы», в пользовании которого, как установлено судом, магазин находился до 2004 года.
Исходя из указанных обстоятельств, поскольку ФИО2 был приобретен имущественный комплекс хлебозавода, расположенный на земельном участке с КН №, он, в отсутствие в течение длительного времени претензий и правопритязаний других правообладателей, мог полагать, что в его состав вошло и спорное здание магазина, хоть и не поименованное в перечне передаваемого по результатам торгов имущества.
Вместе с тем, осуществляя продажу имущественного комплекса хлебозавода, расположенного на земельном участке с КН №, Агентство по имуществу Калининградской области не убедилось в полноте его состава, выставляемого на торги, создав тем самым правовую неопределенность для ФИО2, что не может быть судом признано в достаточной степени разумным и добросовестным.
Вопреки доводам прокурора, суд не находит нарушения прав неопределенного круга лиц тем обстоятельством, что спорное здание магазина не оформлено в муниципальную собственность. Законом не предусмотрена обязанность муниципалитета выставлять на торги право собственности или аренды принадлежащих ему объектов капитального строительства по заявлению граждан или юридических лиц. Распоряжение принадлежащим ему имуществом в силу ст. 209 ГК РФ является исключительной компетенцией собственника.
Земельный участок, необходимый для обслуживания здания магазина «Горячий хлеб» с КН №, в силу пп.8 п.8 ст. 39.11 ЗК РФ не мог быть реализован с торгов, в связи с расположением на нем указанного здания, на что также указанно в определении кассационного суда от 10.04.2024.
Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ч.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Частью 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Прокурором указано, что публичный интерес оспариваемых сделок купли-продажи здания магазина «Горячий хлеб» с КН № и земельного участка, необходимого для его обслуживания, заключается в том, что в отсутствии муниципальной собственности на указанное имущество неопределенный круг лиц был лишен возможности обратиться в администрацию за предоставлением его в собственность в порядке приватизации или в аренду. На нарушение иного публичного интереса прокурор ни в иске, ни уточнениях к ним, ни в судебном заседании не ссылался.
Как указано выше, данные доводы суд полагает безосновательными, поскольку положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрена обязанность органа местного самоуправления по передаче на приватизацию муниципального имущества по заявлению граждан или юридических лиц.
В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, в рамках выполнения указания кассационного суда о проверке наличия публичного интереса в оспариваемых сделках, на основе анализа выше приведенных обстоятельств и положений закона, суд приходит к выводу, что публичный интерес в оспариваемых сделках отсутствует, в связи с чем данные договоры купли-продажи являются оспоримыми, а не ничтожными сделками по смыслу ст. 168 ГК РФ.
Ответчиками заявлено о пропуске прокурором срока исковой давности.
Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ч.1 ст. 196, ч.1 ст. 200 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
С рассматриваемым иском в интересах МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» прокурор обратился 19.11.2020, то есть с пропуском годичного срока для оспаривания договора купли-продажи земельного участка с КН № заключенного между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ
С требованиями в интересах неопределенного круга лиц прокурор обратился 12.12.2024, то есть с пропуском годичного срока для оспаривания договора купли-продажи земельного участка с КН №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Агентством по имуществу Калининградской области и ФИО2, договора купли-продажи указанного земельного участка и расположенного на нем, в числе прочего, здания магазина «Горячий хлеб» с КН №, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Спецстрой» и ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Спецстрой» и Авраменко С.А.
Ходатайства о восстановлении пропущенного срока исковой давности прокурором не заявлено, на наличие уважительных причин его пропуска он не ссылается.
Согласно ч.2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Исходя из изложенных выше установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска о признании недействительными оспариваемых сделок, поскольку ими не нарушены права или охраняемые законом интересы, не вызваны неблагоприятные последствия как для администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ», так и для неопределенного круга лиц, в чьих интересах прокурором заявлены требования (ч.2 ст. 166 ГК РФ), а также в связи с пропуском срока исковой давности. По тем же основаниям суд полагает не подлежащими удовлетворению и требования о признании за МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» права собственности на магазин «Горячий хлеб» с КН № и уточнения границ земельного участка с КН № в целях последующего формирования земельного участка под магазин.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований прокурора Зеленоградского района Калининградской области в интересах МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» и неопределенного круга лиц к ФИО2, ООО «Спецстрой», Авраменко С.А., Агентству по имуществу Калининградской области о признании права собственности, признании договоров купли-продажи недействительными, уточнении границ земельного участка – отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 03 февраля 2025 года.
Мотивированное решение изготовлено 03 февраля 2025 года.
Копия верна, подпись -
Судья, подпись - Е.С. Безруких