Решение по делу № 2-1465/2024 от 14.01.2025 - о расторжении договора аренды недвижимого имущества, уменьшении арендной платы и взыскании излишне уплаченной арендной платы.

Дело №2-76/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 января 2025 года г. Туапсе

Туапсинский районный суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего Рябцевой А.И.,

при секретаре помощнике судьи Куадже 3.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности -

ФИО2,

представителя ответчика ФИО3, действующего на основании доверенности -

ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды недвижимого имущества, уменьшении арендной платы и взыскании излишне уплаченной арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о расторжении с 05 июля 2021 года договора аренды недвижимого имущества от 19 мая 2021 года, уменьшении арендной платы по договору на 2 963 846 руб., и взыскании (возврате)излишне уплаченной арендной платы, подлежащей уменьшению, в размере 2 963 846 руб.

Исковое заявление мотивировано тем, что между истицей ФИО1 (арендатором) и ответчиком ФИО3 (арендодателем) был заключен договор аренды от 19 мая 2021 года, по условиям которого ответчик передал истице в аренду принадлежащие ему на праве собственности земельный участок и жилой дом, площадью 925,4 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> А для осуществления истицей предпринимательской деятельности по оказанию услуг по временному проживаю граждан. Договор аренды заключен на срок с 19 мая 2021 года по 01 ноября 2021 года, стоимость арендной платы за весь период действия договора определена в сумме 4 100 000 руб., и по условиям договора подлежала внесению арендатором единовременно не позднее 01 июля 2021 года. 06 июня 2021 года, адрес объектов аренды был уточнен: <адрес> А, имущество по договору аренды было передано арендодателем арендатору по акту приема - передачи, и арендатором в счет арендной платы оплачено арендодателю 2 705 040 рублей. 05 июля 2021 года произошла чрезвычайная ситуация – наводнение, вызванное сильными ливневыми дождями, жилой дом попал в зону подтопления. Своими силами и за свой счет она привела в порядок арендованное имущество, но, несмотря на это, оно оказалось непригодным для эксплуатации в договорных (коммерческих) целях. Она в устном порядке согласовала расторжение договора, при этом, оставшаяся часть арендной платы в размере 1 394 960 руб. истицей была не оплачена. Факт невозможности использования имущества по назначению (согласно целям договора), был подтвержден подготовленным по заявлению истицы актом обследования (осмотра) специалиста №445/2021. Однако, в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть договор в письменной форме, и предъявил иск в суд о взыскании с нее задолженности по уплате арендной платы за весь период действия договора – до 01 ноября 2021 года, а также о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора аренды, судом были оставлены без рассмотрения. 02 ноября 2021 года стороны подписали акт возврата арендованного имущества. Заочным решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 01 марта 2022 года №2-58/2022, с ФИО1 в пользу ФИО3 взыскана сумма задолженности по арендной плате в размере 1 394 960 руб., и проценты за просрочку по ст.395 ГК РФ в размере 63 021 руб. 62 коп. Однако, в связи с обстоятельствами непреодолимой силы (чрезвычайная ситуация), у истицы отсутствовала возможность надлежаще исполнить обязательства по договору в части оплаты арендной платы, а также отсутствовала возможность использовать объекты аренды в договорных целях. В связи с существенным изменением обстоятельств, на основании п.1 ст.451 ГК РФ и п.5.3. договора аренды, полагает, что договор подлежит расторжению с 05 июля 2021 года, то есть, с момента возникновения обстоятельства непреодолимой силы, арендная плата по договору аренды подлежит уменьшению на 2 963 846 руб. за весь период неиспользования объектов аренды с 05 июля 2021года по 01 ноября 2021 года, а с ответчика в порядке возврата излишне уплаченной арендной платы, необходимо взыскать 2 963 846 руб.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, о месте и времени слушания дела была извещена надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Направила в суд своего представителя ФИО2, действующую на основании доверенности, которая поддержала доводы искового заявления, ссылаясь на те же обстоятельства. Полагала, что наличие чрезвычайной ситуации (подтопления) на территории Туапсинского района 05 июля 2021 года является бесспорным основанием для расторжения договора аренды ввиду невозможности пользования арендованным имуществом, что подтверждено актом осмотра специалиста и заключением ООО «Митра». Данное основание предусмотрено как законом, так и договором аренды. Также, в соответствии с п.4 ст.614 ГК РФ, истица, как арендатор, вправе требовать уменьшения арендной платы, в связи с существенным ухудшением состояния арендованного имущества. В связи с подтоплением объектов аренды, летний сезон был сорван, прибыль от деятельности истицы в указанный период отсутствовала, о чем ответчик знал. Вины истицы в нарушении обязательств по оплате арендной платы не имелось, ввиду непреодолимой силы. Несмотря на истечение срока действия договора, судебная практика допускает разрешение таких споров, поскольку имеется неразрешенный спор, и взаимоотношения сторон не окончены. Указала на злоупотребление правом со стороны ответчика, который, сначала согласовав расторжение договора, поступил недобросовестно, и взыскал с истицы оставшуюся часть суммы арендной платы в судебном порядке, без учета обстоятельств непреодолимой силы. В связи с чем, сумма арендной платы за период неиспользования имущества с 05 июля 2021 года по 01 ноября 2021 года, как излишне оплаченная, должна быть с него взыскана в порядке возврата, ввиду отсутствия правовых оснований для получения (удержания) ее ответчиком. Просила удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, о месте и времени слушания дела был извещен надлежащим образом, что подтверждено материалами дела. Направил в суд своего представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, который возражал против удовлетворения иска по доводам, указанным в письменных возражениях. Сослался на недопустимость пересмотра выводов вступившего в законную силу заочного решения суда от 01 марта 2022 года по ранее рассмотренному между сторонами гражданскому делу №2-58/2022, согласно которому, установлен факт возможного использования объектов аренды в договорных целях. Согласно видеоматериалам, и иным доказательствам, подтверждено фактическое использование истицей объектов аренды по назначению и после наступления чрезвычайной ситуации 05 июля 2021 года. Отрицал наличие устной договоренности между сторонами о расторжении договора аренды, ссылаясь на необходимость соблюдения письменной формы соглашения о расторжении договора. Также полагал, что просрочка по выплате аренды возникла у истицы до наступления чрезвычайной ситуации (по состоянию на 01 июля 2021 года), поэтому она не вправе ссылаться на существенное изменение условий договора, и требовать расторжения договора, который, к тому же, является прекращенным в связи с истечением срока его действия 01 ноября 2021 года. Полагал, что истица намерена взыскать с ответчика в качестве возврата арендной платы сумму (часть суммы), которая была взыскана с нее в порядке исполнения вступившего в силу заочного решения суда от 01 марта 2022 года №2-58/2022, что недопустимо без отмены указанного судебного акта. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, что 19 мая 2021 года между ответчиком ФИО3, как арендодателем, и истицей ФИО1, как арендатором, был заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым, арендодатель ФИО3 передает арендатору ФИО1, во временное владение и пользование, за плату, принадлежащие ему на праве собственности земельный участок площадью 600 кв. м, с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов – для обслуживания и эксплуатации жилого дома с комнатами для временного проживания, и расположенный на нем жилой дом площадью 925,4 кв. м, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.3. договора, арендованное имущество может использоваться арендатором для предоставления услуг по временному проживанию граждан. Согласно п.2.1. и п.2.3. договора, стоимость арендной платы за весь период действия договора составляет 4 100 000 руб., и вносится арендатором единовременно, не позднее 1 июля 2021 года.

Согласно п.3.1. договора аренды, срок аренды определен по 01 ноября 2021 года. С учетом непродолжительного срока действия договора (до 1 года), в силу ч.1 ст.609 ГК РФ, он не подлежал обязательной государственной регистрации.

06 июня 2021 года между ФИО3 и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны уточнили адрес арендуемого имущества: <адрес> А, и изменили пункт 1.6 договора, установив, что передача арендованного имущества осуществляется арендодателем арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора. Также, 06 июня 2021 года имущество по договору аренды передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

В счет арендной платы ФИО1 выплатила ФИО3 2 705 040 руб., при этом, оставшаяся часть арендной платы в размере 1 394 960 руб. не была ею выплачена в установленный договором срок (до 01 июля 2021 года).

05 июля 2021 года в Туапсинском районе Краснодарского края произошло чрезвычайное происшествие – подтопление, вызванное сильными ливневыми дождями, в Туапсинском районе была объявлена «Чрезвычайная ситуация», спорное имущество попало в зону стихийного бедствия.

Обосновывая исковые требования истица ссылается на то, что в результате наводнения, первый этаж арендованного здания – жилого дома, был затоплен, высота воды – более 1,5м, подача водоснабжения и электрической энергии были прерваны, земельный участок завален мусором, грязью, илистыми массами, продолжение эксплуатации арендованного имущества стало невозможным. Истица своими силами произвела уборку, санитарную обработку, своевременно приняла меры по устранению последствий наводнения. Несмотря на это, арендованное имущество утратило состояние, которые было при передаче в аренду, и оказалось в состоянии, непригодном для эксплуатации, в связи с чем она не смогла использовать указанное имущество.

Однако, указанные истицей обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

В рамках рассмотрения гражданского дела №2-58/2022, по иску ФИО3 к ФИО1 была проведена судебная экспертиза. В соответствии с заключением ООО «Митра» №1692/22 от 01 февраля 2022 года, исследованной в судебном заседании, на первом этаже исследуемого жилого дома с кадастровым номером №, имеются повреждения помещений от воздействия воды. Повреждения основных несущих конструкций в виде трещин и неравномерной осадки здания не обнаружено, следовательно, использование жилого дома в соответствии с его видом разрешенного использования, а также для краткосрочного проживания граждан на втором, третьем и четвертом этажах – возможно. Для проживания на первом этаже необходимо провести ремонтные работы для устранения последствий чрезвычайного происшествия, произошедшего 5 июля 2021 года в Туапсинском районе. Стоимость работ по устранению последствий подтопления, рассчитанная по затратному подходу с округлением, составила 973 000 руб. Заочным решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 01 марта 2022 года №2-58/2022 исковые требования ФИО3 к ФИО1 были удовлетворены. С ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 394 960 руб. и проценты за просрочку внесения арендных платежей в размере 63 021 руб. 62 коп. В соответствии с выводами суда, доводы представителя ответчика ФИО1 о невозможности использования переданного по договору аренды имущества ввиду форс-мажорных обстоятельств, являются несостоятельными, и полностью опровергаются установленными в судебном заседании обстоятельствами в совокупности с исследованными в судебном заседании письменными доказательствами, поскольку выводами эксперта однозначно установлен факт возможности использования переданного по договору аренды имущества по его целевому назначению и разрешенному использованию, факт нарушения ответчиком условий заключенного между сторонами договора аренды в части внесения стоимости арендной платы по договору единовременно не позднее 01 июля 2021 года в судебном заседании доказан.

Указанное заочное решение являлось предметом пересмотра в судах апелляционной и кассационной инстанции, его законность подтверждена апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 октября 2022 года №33-24409/2022 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 апреля 2023 года №88-7824/2023.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным кодексом.

При этом, в силу принципа правовой определенности и стабильности вступивших в законную силу судебных актов, возбуждение нового гражданского спора не может являться скрытой формой преодоления вступивших в силу судебных решений и содержащихся в них преюдициальных выводов, с учетом недопустимости вынесения противоречащих друг другу судебных постановлений по одному и тому же вопросу, то есть, их конкуренции.

В связи с чем, суд соглашается с доводами ответчика относительно намерений ФИО1 с инициировать новый судебный процесс, с целью добиться пересмотра невыгодного для нее заочного решения суда от 01 марта 2022 года №2-58/2022, по спору, вынесенному между теми же сторонами, относительно обстоятельств заключения, исполнения, прекращения (расторжения) того же договора аренды недвижимого имущества от 19 мая 2021 года.

Как предусмотрено ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (ч. 1); по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2).

Изменение или расторжение договора в судебном порядке возможно при досрочном прекращении или изменении на будущее время действия договора, срок действия которого еще полностью или в части не наступил или исполнение которого имеет длящийся характер.

Согласно ч.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч.3 и 4 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно ч.1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статей 425,450,452,620 ГК РФ, изменить или расторгнуть можно только действующий договор.

Тогда как, срочный договор аренды от 19 мая 2021 года, о расторжении которого заявлен иск ФИО1, прекратил свое действие с 01 ноября 2021 года, в связи с истечением срока его действия (п.1 ст.610 ГК РФ и п.3.1. договора аренды).

При этом, стороны не достигли соглашения о его пролонгации (ч.2 ст.621 ГК РФ).Стороны согласились с прекращением договора в связи с окончанием срока его действия, подписав акт передачи арендованного имущества от 02 ноября 2021 года, согласно которому, акт составлен именно в связи с истечением срока аренды, предусмотренного п.3.1. договора.

Ввиду чего, требования ФИО1 о наличии чрезвычайных обстоятельств (непреодолимой силы), свидетельствующих о наличии у нее права требовать расторжения с 05 июля 2021 года договора аренды недвижимого имущества от 19 мая 2021 года, по мотивам существенного изменения обстоятельств со ссылкой на ч.1 ст.451 ГК РФ и п.5.3. договора аренды, не основаны на законе. Данный договор прекратил свое действие в связи с истечением его срока, и не подлежит расторжению.

Также, существенным обстоятельством является момент обращения в суд с иском о расторжении договора.

В данном случае, суд учитывает факт несоблюдения истицей разумных сроков предъявления иска в суд, поскольку срок действия договора аренды уже истек как на момент первоначальной подачи в рамках гражданского спора №2-58/2022 встречных исковых требований ФИО1, так и на момент подачи ею самостоятельных требования по настоящему делу. Это свидетельствует об утрате ею как арендатором самого права на досрочное расторжение договора аренды.

При этом, с учетом требований ч.3 ст.410 ГК РФ и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», само по себе наличие непреодолимой силы (чрезвычайной ситуации, имевшей место 05 июля 2021 года, возникновение которой не оспаривается сторонами), не является основанием для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований о расторжении договора в связи с изменением существенных обстоятельств.

Заочным решением Туапсинского районного суда Краснодарского края от 01 марта 2022 года №2-58/2022 было установлено, что обстоятельств, освобождающих ФИО1 как арендатора, от выплаты арендной платы за пользование недвижимым имуществом, не усматривается, в том числе, с учетом того, что арендная плата подлежала уплате в срок до 01 июля 2021 года в полном объеме. То есть, ФИО1 допустила просрочку выплат еще до наступления чрезвычайной ситуации (подтопления), имевшего место 05 июля 2021 года.

В соответствии с заключением ООО «Митра»№1692/22 от 01 февраля 2022 года, невозможность использования арендованного имущества в договорных целях, как основание для предъявления арендатором требований о снижении (уменьшении) арендной платы в порядке п.4 ст.614 ГК РФ, также не доказана.

Одновременно, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, суду представлена совокупность относимых и допустимых доказательств, подтверждающих факт использования истицей арендованного имущества в договорных целях также в период времени, наступивший после возникновения чрезвычайной ситуации 05 июля 2021 года.

Согласно п.38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с арендой», разъяснено, что в соответствии с ч.2 ст.622 ГК РФ, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В связи с чем, обязанность вносить арендную плату сохраняется независимо от даты прекращения договора до момента возврата имущества.

Представленными суду доказательствами подтверждено, что арендованное имущество было возвращено арендатором ФИО1 арендодателю ФИО3 02 ноября 2021 года по акту, в связи с истечением срока договора, в удовлетворительном состоянии. Доказательств возврата арендованного имущества в период до указанной даты, материалы дела не содержат.

Судом также принимается во внимание, что, исходя из содержания договора аренды недвижимого имущества от 19 мая 2021 года, исполнение арендатором обязательств по уплате арендодателю суммы арендной платы не поставлено сторонами в зависимость от извлечения арендатором прибыли от сдачи арендованного имущества третьим лицам (отдыхающим гражданам). Поэтому действия истицы ФИО1, являющейся индивидуальным предпринимателем, по заключению и исполнению указанного договора аренды, охватываются обычным предпринимательским риском.

Кроме того, в соответствии с Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 октября 2022 года №33-24409/2022, возникшее в период просрочки ответчика обстоятельство в виде чрезвычайной ситуации не находится в причинно-следственной связи с невозможностью исполнения арендатором обязательств по уплате арендодателю всей суммы арендной платы, поскольку окончательный срок исполнения арендатором обязательств по уплате арендодателю всей суммы арендной платы, предусмотренной договором аренды, наступил 01 июля 2021 года.

Стороны не отрицают, что заочное решение суда 01 марта 2022 года №2-58/2022 о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженности по выплате арендной платы, в том числе суммы основного долга в размере1 394 960 руб., было принудительно исполнено посредством направления исполнительного листа в службу судебных приставов. Следовательно, данная сумма задолженности поступила ФИО3 на законных основаниях, и не подлежит взысканию с него в порядке возврата в пользу ФИО1, как излишне уплаченная. Суд соглашается с доводами ответчика о том, что без отмены указанного заочного решения суда, истица не вправе требовать взыскания с ФИО3 денежной суммы, уплаченной ею по данному судебному акту. Иное противоречит закону, в том числе норме ст.13 ГПК РФ, об обязательности судебных постановлений.

При этом, истица, исполнившая свои договорные обязательства по оплате части арендных платежей в размере 2 705 040 руб., по состоянию на 01 июля 2021 года, еще до начала судебных споров, в настоящем споре просит взыскать с ответчика также и часть от данной добровольно уплаченной ею суммы. Вместе с тем, согласно ч.4 ст.453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что получение, и (или) удержание ответчиком ФИО3 денежных средств, полученных от истицы как в рамках исполнения ею договорных обязательств, так и по исполнительному производству, возбужденному на основании заочного решения суда о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате, является правомерным. Доказательств обратного не представлено.По указанным основаниям, требования иска об уменьшении арендной платы по договору на 2 963 846 руб., и взыскании (возврате) с ФИО3 излишне уплаченной арендной платы, подлежащей уменьшению, в размере 2 963 846 руб., также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 (паспорт серии №) к ФИО3 (паспорт серии №), отказать как необоснованным.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение 1 месяца через Туапсинский районный суд со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24.01.2025.

Председательствующий

Судья: Рябцева А.И.