Решение по делу № 2-113/2022 от 22.08.2022 - о признании жилого дома многоквартирным жилым домом, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на квартиры, признании права общей долевой собственности на земельные участки и на общее имущество в многоквартирном жилом доме.

Ялтинский городской суд (Республика Крым)

Категория дела О признании дома многоквартирным Гражданское Удовлетворено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратилась в суд с иском к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> о признании недействительным договора купли – продажи от 21 июня 2017 года по отчуждению земельных участков с кад. номерами №<номер>

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

В судебном заседании истцы <ФИО>. <ФИО> исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исках, просили их удовлетворить. Представитель истцов <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО> –

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, <ФИО> и <ФИО> лично либо через своих представителей основные договора купли-продажи квартир с истцами не заключили, жилые дома до настоящего времени в эксплуатацию не введены, переход права

Резолютивная частьитоговое решение суда

Иск <ФИО> удовлетворить.

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

В окончательной форме решение суда принято 22 августа 2022 года

Дело № 2-113/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ялта 17 августа 2022 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре – Постниковой Я.В., с участием истцов – ФИО1, ФИО2, представителя истцов ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 – ФИО6, представителя истца ФИО7 – ФИО8, представителя ответчика ФИО9 – ФИО10, представителя ответчика ФИО11 – ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО13, ФИО14, ФИО11, ФИО9, с участием третьих лиц: ФИО15, ФИО16, Администрации города Ялта Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности,

по объединенному исковому заявлению ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 к ФИО11, ФИО14, ФИО9, ФИО13, с участием третьих лиц: ФИО15, ФИО16, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Администрации города Ялта Республики Крым, нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО19 о признании жилого дома многоквартирным жилым домом, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на квартиры, признании права общей долевой собственности на земельные участки и на общее имущество в многоквартирном жилом доме,

установил:

ФИО7 обратилась в суд с иском к ФИО13, ФИО14, ФИО11, ФИО9 о признании недействительным договора купли – продажи от 21 июня 2017 года по отчуждению земельных участков с кад. номерами №<номер> и №<номер>, расположенных по адресу: <адрес>, а также по отчуждению объекта с кад. номерами №<номер> и №<номер>, расположенных по адресу: <адрес>; признании недействительным договора купли – продажи от 10 июля 2017 года по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, расположенных по адресу: <адрес> и расположенных на них объектов; применении последствий недействительности сделок, прекратив право собственности ФИО13 на земельные участки с кад. номерами №<номер>; №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>, а также на объекты с кад. номерами №<номер> и №<номер>, расположенные по тому же адресу; признании за истицей права собственности на квартиры №<номер> и №<номер>, расположенные на 5 этаже в корпусе №<номер> в жилом доме №<номер> в <адрес>.

Уточнив исковые требования, ФИО7 просила признать за ней право собственности на долю в размере 836/18376 в Объекте незавершенного строительством жилого дома в виде квартиры №<номер> общей площадью 83,6 кв. метров, расположенной на 5 этаже в корпусе №<номер> в жилом доме по адресу: <адрес> и на долю в размере 882/18376 в виде квартиры №<номер> общей площадью 88,2 кв. метров, расположенной по тому же адресу.

Уточнив исковые требования в третий раз, истица просила признать за ней право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 78,90 кв. метров с балконом площадью 1,50 кв. метров, который не входит в общую площадь квартиры, расположенной на 5 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв. метров, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках с кад. номером №<номер> и №<номер>, расположенных по адресу: <адрес> и на квартиру №<номер> общей площадью 85,80 кв. метров с балконом площадью 6,20 кв. метров и балконом площадью 4,90 кв. метров, которые не входят в общую площадь квартиры, расположенной на 5 этаже вышеуказанного многоквартирного дома.

Истцы ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО11, ФИО9, ФИО13, ФИО14 о признании жилого дома №<номер> в <адрес>, расположенного на земельных участках с кад. номерами №<номер> и №<номер> с видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка» - многоквартирным жилым домом в составе помещений, указанных в технических паспортах от 11 марта 2016 года; признании недействительным договора купли – продажи от 21 июня 2017 года, заключенного между ФИО14 и ФИО9 по отчуждению земельного участка с кад. номером №<номер>; признании недействительным договора купли – продажи от 21 июня 2017 года, заключенного между ФИО11 и ФИО9 по отчуждению земельного участка с кад. номером №<номер>; признании недействительным договора купли – продажи от 21 июня 2017 года, заключенного между ФИО11 и ФИО9 по отчуждению объекта недвижимости с кад. номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес>; признании недействительным договора купли – продажи от 10 июля 2017 года, заключенного между ФИО9 и ФИО13 по отчуждению объектов незавершенного строительства с кад номерами №<номер> и №<номер>, расположенных по адресу: <адрес> и земельных участков с кад. номерами №<номер> и №<номер>, расположенных по тому же адресу; применении последствий недействительности сделок, возвратив стороны в первоначальное положение, прекратив право собственности ФИО9 и ФИО13 на земельные участки с кад. номерами №<номер> и №<номер> и на объекты недвижимости с кад. номерами №<номер> и №<номер>; прекратить право собственности ФИО14 и ФИО11 на земельные участки площадью по 600 кв. метров каждый с кад. номерами №<номер> и №<номер>; исключить из ЕГРН сведения о ФИО14, ФИО11 как о собственниках вышеуказанных земельных участков; признать право собственности за ФИО17 на таунхаус №<номер> (квартиру №<номер>) общей площадью 147, 8 кв. метров, из нее: жилой 69,2 кв. метров, подсобной 78,6 кв. метров в литере Б дома №<номер> в <адрес>, за ФИО3 – на квартиру №<номер> общей площадью 42,0 кв. метров, жилой – 38,8 кв. метров, подсобной – 3,2 кв. метров, балкон а24 площадью 2,0 кв. метров, балкон а25 площадью 7,0 кв. метров в литере А дома №<номер> в <адрес>; за ФИО4 – на квартиру №<номер> общей площадью 35,92 кв. метров, балкон площадью 2,19 кв. метров в литере А дома №<номер> в <адрес>; за ФИО2 на таунхаус №<номер> (квартиру №<номер>) общей площадью 78,0 кв. метров, жилой – 19,2 кв. метров, подсобной – 58,8 кв. метров, расположенный на 2-х этажах 2-х этажного дома в литер Б дома №<номер> в <адрес>; за ФИО18 на квартиру №<номер> общей площадью 24,66 кв. метров, балкон площадью 3,31 кв. метров в литер А дома №<номер> в <адрес>; за ФИО1 и ФИО5 на квартиру №<номер> общей площадью 40,87 кв. метров, балкон площаью 5,98 кв. метров, балкон площадью 3,74 кв. метров в литере А дома №<номер> в <адрес>; признании за собственниками помещений и квартир в многоквартирном жилом доме №<номер> литер А, литер Б в <адрес> право общей долевой собственности на земельные участки площадью по 600 кв. метров каждый с кад. номерами №<номер> и №<номер>, а также право общей долевой собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме.

Неоднократно уточнив исковые требования, истцы просят: признать за ФИО2 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 78,00 кв. метров, расположенную на цокольном и первом этажах многоквартирного дома общей площадью 317,4 кв. метров, состоящего из двух этажей, возведенного на земельном участка с кад. номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; признать за ФИО17 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 147,80 кв. метров, расположенную на цокольном и первом этажах вышеуказанного многоквартирного дома; признать за ФИО3 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 42,00 кв. метров с балконом площадью 2,00 кв. метров и балконом 5,70 кв. метров, которые не входят в общую площадь квартиры, расположенную на 4 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв. метров, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках; признать за ФИО4 право собственности на <адрес> общей площадью 38,70 кв. метров с балконом площадью 5,10 кв. метров, который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 4 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв. метров, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках; признать за ФИО18 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 25,00 кв. метров с балконом площадью 3,50 кв. метров, который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 3 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв. метров, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках; признать за ФИО1 2/3 доли в праве общей долевой собственности и за ФИО5 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру №<номер> общей площадью 41,50 кв. метров с балконом площадью 1,00 кв. метров и балконом 5,70 кв. метров, которые не входят в общую площадь квартиры, расположенную на 5 этаже многоквартирного дома общей площадью 2218,5 кв. метров, состоящего из 7 этажей, возведенного на двух земельных участках по адресу: <адрес>; признать за собственниками помещений и квартир в многоквартирном жилом доме №<номер> литер А, литер Б <адрес> право общей собственности на земельные участки площадью 600 кв. метров каждый, с кад. номерами №<номер> и №<номер>, расположенные по адресу: <адрес>; признать за собственниками помещений и квартир в многоквартирном доме №<номер> литер А, литер Б в <адрес> право общей долевой собственности на общее имущество в указанном многоквартирном доме.

Исковые требования ФИО7 мотивированы тем, что ею в 2015 году с полномочным представителем собственника земельного участка были заключены предварительные договора купли-продажи, по условиям которых она финансируют строительство части объекта недвижимости (помещения - квартиры), а продавец осуществляет строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передает ей помещения - квартиры в собственность. В предварительном договоре купли-продажи, который необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, стороны отразили все его существенные условия. К договору также должны применяться положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Она полностью оплатила оговоренную договором стоимость квартир, которые переданы ей по акту приема-передачи, и с этого времени является их законным владельцем. Однако ответчики ФИО14 и ФИО11, от чьего имени действовали полномочные представители ФИО9, ФИО16, ФИО15, свои обязательства по договорам не выполнили, а именно, не передали объект строительства истцу в собственность. При этом, ФИО11 и ФИО14 21 июня 2017 г. незаконно распорядились в пользу ФИО9 принадлежащими им земельными участками с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, расположенными по адресу: <адрес>, а также возведенными на них объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, расположенными по адресу: <адрес>. В свою очередь, ФИО9 10 июля 2017 г. заключил договор купли-продажи указанных четырех объектов недвижимости с ФИО13, достоверно зная, что квартиры ранее были проданы гражданам по предварительным договорам.

Исковые требования ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 мотивируют тем, что ими в период 2014-2017 гг. с полномочными представителями собственников земельных участков были заключены предварительные договора купли-продажи, по условиям которых они финансируют строительство части объекта недвижимости (помещения - квартиры), а продавец осуществляет строительство объекта и после его сдачи в эксплуатацию передает им помещения - квартиры в собственность. В предварительном договоре купли-продажи, который необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, стороны отразили все его существенные условия. К договору также должны применяться положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Они полностью оплатили оговоренную договором стоимость квартир, которые переданы им по акту приема-передачи, и с этого времени являются их законными владельцами. Однако ответчики ФИО14 и ФИО11, от чьего имени действовали полномочные представители, ФИО9, ФИО16, ФИО15, свои обязательства по договорам не выполнили, а именно, не передали объект строительства им в собственность. При этом, ФИО11 и ФИО14 21 июня 2017 г. незаконно распорядились в пользу ФИО9 принадлежащими им земельными участками с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, расположенными по адресу: <адрес>, а также возведенными на них объектами незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, расположенными по адресу: <адрес>. В свою очередь, ФИО9 10 июля 2017 г. заключил договор купли-продажи указанных четырех объектов недвижимости с ФИО13, достоверно зная, что квартиры ранее были проданы гражданам по предварительным договорам. Считают, что сделки являются недействительными на основании положений ст. 168 ГК РФ и стороны подлежат возврату в первоначальное положение. Кроме того, по мнению истцов, возведенный объект недвижимого имущества подлежит признанию многоквартирным жилым домом, поскольку состоит из изолированных квартир и нежилых помещений, в которых имеются жилые комнаты и подсобные помещения, санузел, кухня, места общего пользования, лестницы, коридоры. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, по мнению истцов, право собственности ФИО14 и ФИО11 на земельные участки с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер> подлежит прекращению.

Определением суда от 29 июня 2021 года иск ФИО7 к ФИО14, ФИО11, ФИО9, ФИО13 о признании права собственности и иск ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 о признании жилого дома многоквартирным жилым домом, признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на земельные участки, признании права собственности на квартиры, признании права общей долевой собственности на земельные участки и на общее имущество в многоквартирном жилом доме, объединены в одно производство.

В судебном заседании истцы ФИО1. ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исках, просили их удовлетворить.

Представитель истцов ФИО3, ФИО1, ФИО4, ФИО5 – ФИО6 и представитель истца ФИО7 – ФИО8 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО9 – ФИО10 в судебном заседании не возражала против исковых требований о признании за истцами права собственности на квартиры, в остальной части просила оставить иски без удовлетворения.

Представитель ответчика ФИО11 – ФИО12 в судебном заседании также не возражала против исковых требований о признании за истцами права собственности на квартиры, в остальной части считает иски необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Третье лицо нотариус Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО19, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месту судебного заседания, в суд не явились, представителей не направили.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц и их представителей, извещенных надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 25 декабря 2013 г. Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК ФИО14 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество серии САК №<номер> (индексный №<номер>) – на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (т. 2 л.д. 165). В этот же день Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК на основании указанного свидетельства осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО14 на земельный участок.

30 декабря 2013 г. Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК ФИО11 выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество серии САК №<номер> (индексный №<номер>) – на земельный участок площадью 0,06 га, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок) (т. 2 л.д. 166). В этот же день Регистрационной службой Ялтинского городского управления юстиции АРК на основании указанного свидетельства осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО11 на земельный участок.

31 декабря 2013 г. заказчикам ФИО11 и ФИО14 Главным Управлением градостроительства, архитектуры и регионального развития Ялтинского городского совета выданы Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка № 01.2-06/469, название объекта строительства – «Строительство индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сооружений по адресу: <адрес>».

20 августа 2014 г. Архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым за № РК 082140001936 зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ, заказчики ФИО11 и ФИО14, по объекту строительства – жилой дом, почтовый/строительный адрес: <адрес>; проектная документация разработана ООО «Спец-Проект», экспертиза проекта проведена филиалом ГП «УРКГОССТРОЙЭКСПЕРТИЗА» в Республике Крым; площадь земельного участка – 0,1199 га; основные технико-экономические показатели объекта строительства: этажность – жилой дом: цоколь + 3 этажа + эксплуатируемая кровля, гостевой дом: 2 этажа; общая площадь: жилой дом 1852,34 кв.м, гостевой дом 275,47 кв.м; предельно допустимая высота зданий – до 15 м (т. 1 л.д. 13-16).

27 сентября 2014 г. ФИО11 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО9 и ФИО16: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилые строения со служебными и хозяйственными постройками и сооружениями на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес>, кадастровый №<номер>, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договоры подряда, расплачиваться за выполненные работы, с правом получения свидетельства о государственной регистрации права и всех необходимых зарегистрированных документов (т. 2 л.д. 164).

25 ноября 2014 г. ФИО14 выдал нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочил ФИО15, ФИО16: вести строительство и ввести в эксплуатацию жилой дом со служебными строениями и сооружениями на земельном участке кадастровый №<номер>, находящегося по адресу: <адрес>, производить все действия, связанные со строительством, проектированием и технической подготовкой ввода в эксплуатацию произведенных построек, закупать необходимые стройматериалы, нанимать подрядчиков на выполнение строительных работ, заключать с ними договора подряда, расплачиваться за выполненные работы, в том числе заключать предварительные договора купли-продажи принадлежащей ему доли жилого дома со служебными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке кадастровый №<номер>, по адресу: <адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, для чего предоставил право, в том числе производить необходимые расчеты, заключать необходимые договоры, подписывать предварительные договора (т. 1 л.д. 175).

12 февраля 2015 г. постановлениями Главы администрации города Ялты Республики Крым земельным участкам с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, расположенным по адресу: <адрес>, установлена категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «Среднеэтажная жилая застройка (строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома высотой не выше восьми этажей» (код 2.5) (т. 1 л.д. 17).

01 июня 2015 г. МУП «БТИ» г. Ялты заказчикам - ФИО11 и ФИО14 выдано техническое заключение о возможности присвоения адреса незавершенному строительством жилому дому и незавершенному строительством гостевому дому, а именно, присвоен почтовый адрес: <адрес>. По материалам инвентаризационного дела на домовладение №<номер>д в <адрес> процент готовности незавершенного строительством жилого дома лит. А составляет 37%, процент готовности незавершенного строительством гостевого дома лит. Б - 67%.

Как также установлено судом и следует из материалов дела, 20 ноября 2014 г. между ФИО9, действующим от имени и в интересах ФИО11 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО2, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 146-150), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 73,31 кв.м), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 15 апреля 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 4032 000 рублей.

Стороны определили, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания и действует до передачи доли покупателю в собственность (пункт 5.1).

Со стороны покупателя ФИО2 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 20 ноября 2014 г. - на сумму 2032 000 рублей (т. 1 л.д. 151), 14 февраля 2015 г. - на сумму 1000000 руб. (т. 1 л.д. 153), 25 апреля 2015 г. - на сумму 1000000 руб. (т. 1 л.д. 152).

14 ноября 2015 г. ФИО9, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО2, как покупателю, а последняя приняла помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 154-155).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом литер Б, расположенный по адресу: <адрес>, переданное ФИО2 помещение обозначено как квартира №<номер> (таунхаус №<номер>) общей площадью 78,5 кв.м (т. 1 л.д. 80).

16 марта 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО18, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 165-169), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 27,97 кв.м, на 3 этаже в блоке № 1), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 31 мая 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2378 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО18 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 16 марта 2015 г. - на сумму 1342 000 рублей (т. 1 л.д. 170), 27 ноября 2015 г. – на сумму 1036000 руб. (т. 1 л.д. 171).

27 ноября 2015 г. ФИО16, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО18, как покупателю, а последний принял помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 172-173).

30 июня 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО3, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 114-118), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 40,89 кв.м + терраса 5,98 кв.м + балкон 3,74 кв.м на 4 этаже в блоке № 1), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2279 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО3 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 30 июня 2015 г. - на сумму 2279 000 рублей (т. 1 л.д. 119).

09 июня 2016 г. ФИО16, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО3, как покупателю, а последняя приняла помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 122).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом литер А, корпус 1, расположенный по адресу: <адрес>, переданное ФИО3 помещение обозначено как квартира №<номер> общей площадью 41,9 кв.м (т. 1 л.д. 59).

15 июля 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 20-22), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 30,44 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 1 816 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО7 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 июля 2015 г. - на сумму 1 100000 рублей (т. 1 л.д. 23), 01 февраля 2016 г. – на сумму 716 000 руб. (т. 1 л.д. 24).

16 ноября 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 25-27), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 47,41 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен первый квартал 2016 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 000 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО7 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены 01 февраля 2016 г. на сумму 2 000000 рублей (т. 1 л.д. 28).

15 марта 2016 г. между ФИО15, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключено в письменной форме дополнительное соглашение № 1 в договору от 15 июля 2015 г., по условиям которого стороны определили (п. 1) объединить помещения в объекте недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г. и по предварительному договору купли-продажи от 16 ноября 2015 г., пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Характеристики помещения в домовладении, строительство которого финансирует покупатель для получения его в последствии в собственность – общей площадью 83,6 кв.м + балкон (лит а39) 1,4 кв.м (согласно техническому паспорту БТИ от 11 марта 2016 г.). В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения № 1 стороны определили, что обязательство истца по оплате помещения общей площадью 83,6 кв.м + балкон (лит а39) 1,4 кв.м, состоит из обязательства по оплате помещения площадью 30,44 кв.м и помещения лощадью 47,41 кв.м (т. 1 л.д. 29, 30).

30 мая 2016 г. ФИО15, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО7, как покупателю, а последняя приняла помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 31).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом лит. А, расположенный по адресу: <адрес>, переданное ФИО7 помещение обозначено как квартира №<номер> общей площадью 83,6 кв.м. (т. 1 л.д. 90).

Кроме того, 15 июля 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 38-40), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 44,36 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 647 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО7 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 июля 2015 г. - на сумму 1 200000 рублей (т. 1 л.д. 41), 16 ноября 2015 г. – на сумму 1 447 000 руб. (т. 1 л.д. 42).

15 июля 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 43-45), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 39,15 кв.м, на пятом этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен не позднее 30 сентября 2015 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2 337 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО7 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 15 июля 2015 г. на сумму 1200000 руб. (т. 1 л.д. 46), 16 ноября 2015 г. на сумму 548000 руб. (т. 1 л.д. 47), 01 февраля 2016 г. на сумму 589000 рублей (т. 1 л.д. 48).

15 марта 2016 г. между ФИО15, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО7, как покупателем, заключено в письменной форме дополнительное соглашение № 1 в договору от 15 июля 2015 г., по условиям которого стороны определили (п. 1) объединить помещения в объекте недвижимости по предварительному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г. и по предварительному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г., пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: «Характеристики помещения в домовладении, строительство которого финансирует покупатель для получения его в последствии в собственность – общей площадью 88,2 кв.м + балкон (лит а37) 7,0 кв.м + балкон (лит. а38) 4,8 кв.м (согласно техническому паспорту БТИ от 11 марта 2016 г.). В соответствии с п. 4 дополнительного соглашения № 1 стороны определили, что обязательство истца по оплате помещения общей площадью 88,2 кв.м + балкон (лит а37) 7,0 кв.м + балкон (лит. а38) 4,8 кв.м, состоит из обязательства по оплате помещения площадью 44,36 кв.м и помещения площадью 39,15 кв.м (т. 1 л.д. 49, 50).

14 ноября 2015 г. между ФИО16, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО4, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 130-134), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 35,92 кв.м + балкон 2,19 кв.м на 4 этаже в блоке № 2), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Срок окончания строительства определен в 1-м квартале 2016 г. (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 2300 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО4 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 14 ноября 2015 г. - на сумму 500 000 рублей (т. 1 л.д. 136), 18 декабря 2015 г. - на сумму 1000000 руб. (т. 1 л.д. 137), 18 декабря 2015 г. – на сумму 500000 руб. (т. 1 л.д. 138), 30 декабря 2015 г. – на сумму 500000 руб. (т. 1 л.д. 139), 13 января 2016 г. – на сумму 250000 руб. (т. 1 л.д. 140).

28 июля 2016 г. ФИО16, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО4, как покупателю, а последний принял помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 141).

26 февраля 2016 г. между ФИО15, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО5 и ФИО1, как покупателями, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 178-183), по условиям которого покупатели финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь ориентировочно 40,87 кв.м + балкон 5,98 кв.м + балкон 3,74 кв.м, на 5 этаже в блоке № 1), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 3035 000 рублей.

Со стороны покупателей ФИО5 и ФИО1 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 26 февраля 2016 г. - на сумму 3035 000 руб. (т. 1 л.д. 184).

06 июня 2016 г. ФИО15, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО5 и ФИО1, как покупателям, а последние приняли помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 185).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом литер А, корпус 1, расположенный по адресу: <адрес>, переданное ФИО5 и ФИО1 помещение обозначено как <адрес> общей площадью 42,3 (т. 1 л.д. 72).

12 мая 2017 г. между ФИО15, действующим от имени и в интересах ФИО14 на основании доверенности, как продавцом, и ФИО17, как покупателем, заключен в письменной форме предварительный договор купли-продажи (т. 1 л.д. 99-104), по условиям которого покупатель финансирует строительство части объекта недвижимости (доли домовладения), возводимом на земельном участке площадью 0,0600 га (кадастровый №<номер>) по адресу: <адрес>, с характеристиками, определенными в пункте 1.3 Договора (общая площадь согласно технического паспорта БТИ 82,4 кв.м на 1 уровне, 74,6 кв.м + балкон 5,6 кв.м на 2 уровне), а Продавец осуществляет строительство объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передают долю Покупателю в собственность в установленном законом порядке (пункт 1.2).

Согласно пункту 2.1 Договора, стороны договорились и пришли к соглашению о том, что объем финансирования строительства доли домовладения устанавливается в сумме 7 800 000 рублей.

Со стороны покупателя ФИО17 обязательства по указанному предварительному договору по оплате продавцу стоимости доли домовладения исполнены своевременно и в полном объеме, выплаты произведены: 12 мая 2017 г. - на сумму 7 800000 рублей (т. 1 л.д. 105).

12 мая 2017 г. ФИО15, действующий на основании доверенности от имени ФИО14, как продавец, передал ФИО17, как покупателю, а последний принял помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи, о чем в письменной форме составлен и подписан соответствующий акт (т. 1 л.д. 106).

В технической документации, составленной МУП «БТИ» г. Ялта в 2016 году на жилой дом литер Б, расположенный по адресу: <адрес>, переданное ФИО17 помещение обозначено как квартира №<номер> (таунхаус №<номер>) общей площадью 147,8 кв.м (т. 1 л.д. 108-112).

02 марта 2016 г. объекту незавершенного строительства площадью 179,4 кв.м, со степенью готовности 67%, проектируемое назначение – жилой дом, расположенному по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка с кадастровым номером №<номер>, присвоен кадастровый №<номер> (лит. Б), согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 192-196).

10 августа 2016 г. объекту незавершенного строительства со степенью готовности 37%, расположенному по адресу: <адрес>, в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, присвоен кадастровый №<номер> (лит. А), согласно выписке из ЕГРН (т. 1 л.д. 197-201).

17 марта 2016 г. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (предыдущий кадастровый №<номер>), площадью 600+/-8 кв.м, разрешенное использование – Среднеэтажная жилая застройка, правообладатель - ФИО11, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №<номер> (т. 1 л.д. 207-212).

01 апреля 2016 г. земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (предыдущий кадастровый №<номер>), площадью 600 кв.м, разрешенное использование – Среднеэтажная жилая застройка (кадастровый номер объекта капитального строительства №<номер>), правообладатель - ФИО14, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый №<номер> (т. 1 л.д. 202-206).

21 июня 2017 г. между ФИО14 в лице представителя и ФИО9 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1058, по отчуждению объекта незавершенного строительства – жилого дома со степенью готовности 67%, с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 176-177).

Кроме того, 21 июня 2017 г. между ФИО14 в лице представителя и ФИО9 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1062, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 178-179).

ФИО11, в свою очередь, также 21 июня 2017 г. в лице представителя заключил с ФИО9 договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1066, по отчуждению объекта незавершенного строительства – жилого дома степенью готовности 37%, с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 180-181).

21 июня 2017 г. между ФИО11 в лице представителя и ФИО9 заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариально и зарегистрированный в реестре № 1-1070, по отчуждению земельного участка с кадастровым номером №<номер>, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 182-183).

28 июня 2017 г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании вышеуказанных договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО9 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<номер>, расположенный в пределах земельных участков с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>; на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №<номер>, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №<номер>; на земельные участки с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>.

10 июля 2017 г. между ФИО9, как продавцом, и ФИО13, как покупателем, заключен в простой письменной форме договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель купила объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер> и земельные участки с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>.

20 июля 2017 г. Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на основании договора купли-продажи от 10 июля 2017 г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО13 на вышеуказанные объекты незавершенного строительства и земельные участки.

Учитывая вышеизложенное, судом достоверно установлено, что истцы, заключившие предварительные договора купли-продажи, свои обязательства по внесению денежных сумм исполнили надлежащим образом в установленном этими договорами размере.

Из указанных актов приема-передачи следует, что стороны подтвердили отсутствие материальных и иных претензий друг к другу, полный расчет произведен покупателем в установленный в предварительном договоре купли-продажи срок. С момента подписания акта стороны пришли к соглашению, что помещение переходит к покупателю, обязанность продавца по передаче квартиры считается исполненной.

Вместе с тем, ФИО14 и ФИО11 лично либо через своих представителей основные договора купли-продажи квартир с истцами не заключили, жилые дома до настоящего времени в эксплуатацию не введены, переход права собственности на квартиры не зарегистрирован.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в частности из договоров. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Частью 2.1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленныхчастью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока не оспорена гражданином.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся вчасти первойнастоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон,обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.), Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиямЗакона№214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Как установлено судом и следует из заключенных предварительных договоров купли-продажи, несмотря на то, что он именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения договора купли-продажи, застройщиком является физическое лицо, однако стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенное помещение в строящемся объекте недвижимости (пункты 1.1, 1.3 договора), о его стоимости (пункт 2.1 договора), о выплате в момент заключения договора части денежной суммы, а остальной в соответствии с установленным графиком, но до окончания строительства многоквартирного дома и передачи квартиры в собственность (пункт 2.2 договора), о сроке исполнения обязательств продавцом в отношении предмета договора (пункты 1.4, 3.7, 5.1 договора).

Таким образом, поскольку заключенные с истцами договоры содержат все существенные условия, характерные для договора участия в долевом строительстве, к ним подлежат применению положения Закона № 214-ФЗ.

В силу части 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В настоящем случае ФИО11 и ФИО14, действуя через полномочных представителей, осуществляли привлечение денежных средств физических лиц для строительства многоквартирного дома с грубым нарушением закона, без заключения и регистрации договора участия в долевом строительстве, не являясь лицами, которых закон наделяет право на осуществление такой деятельности.

Отсутствие заключенного и зарегистрированного договора, в силу части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», препятствует регистрации права собственности истцов на объект долевого строительства и, как следствие, не позволяет им в полной мере осуществлять правомочия собственника.

Между тем нормы Закона №214-ФЗ, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденных Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Таким образом, несмотря на нарушение застройщиком требований закона о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве, право граждан на получение результата строительства подлежит судебной защите.

Разрешая вопрос о допустимости способа защиты, избранного истцами, суд учитывает, что нормами Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком.

Признание за участником долевого строительства права собственности на объект долевого строительства в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты законом прямо не предусмотрено.

В тоже время, следует учесть, что согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты – в статье 12 этого кодекса, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой. Одним из таких способов является признание права.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На возможность защиты нарушенного права путем предъявления исков о признании права собственности на недвижимое имущество указано в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

Кроме того, применение указанного способа защиты является необходимым и тогда, когда неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или затрудняет такое использование. Признание же права как раз и является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Статьей 40 действующего Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» прямо предусмотрена регистрация права на объекты незавершенного строительства.

При этом законом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

В соответствии с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, конституционное право гражданина иметь в собственности имущество и свободно распоряжаться им может быть ограничено только федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Кроме того, правила ведения реестра недвижимого имущества и внесения в него записей являются производными от права иметь в собственности такое имущество, предназначены для реализации этого права и не могут рассматриваться как основания ограничения такого права.

Судом также учитывается, что вид разрешенного использования земельных участков (среднеэтажная жилая застройка) допускает строительство на них указанных объектов недвижимости (до 8 этажей, приказ Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»).

При разрешении заявленных требований о признании права собственности на квартиры, суд также исходит из того, что многочисленные нарушения, допущенные застройщиками при заключении договора участия в долевом строительстве, поименованного предварительным договором купли-продажи (в том числе, заключение их лицами, которых закон не наделяет право на осуществление такой деятельности, отсутствие регистрации договора, нарушение сроков, установленных договором, отсутствие полных сведений о квартире (нумерации), неверные сведения об адресе земельного участка – п. Горный вместо правильного п. Горное, последующая реализация земельных участков и объектов незавершенного строительства), могут лишь свидетельствовать о допущенных застройщиками нарушениях, но не могут служить основанием для возложения ответственности на истцов за допущенные нарушения, влекущем отказ в заявленных ими исковых требованиях и не являются основанием для освобождения застройщиков от передачи в собственность граждан квартир.

Из текста предварительных договоров следует, что при их заключении представители действовали по доверенности от имени ФИО14

Многоквартирные жилые дома литер А (кадастровый №<номер>) и литер Б (кадастровый №<номер>), расположены в пределах земельных участков в кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>, то есть, в том числе и на земельном участке ФИО11

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что каждый из собственников земельных участков, а именно, ФИО14 и ФИО11, имели возможность распорядиться квартирами в построенных жилых домах. Доказательств о достижении между ними иного соглашения не представлено и материалы дела не содержат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренныхзаконом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных вабзаце первомнастоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

По смыслу указанной правовой нормы, сделка, совершенная при указанных обстоятельствах, не признается законом ничтожной, а является оспоримой. При этом, признание такой сделки недействительной судом возможно только по иску представляемого.

Положениями статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

Последующееодобрениесделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

ФИО11 и ФИО14 договора, заключенные с истцами, в суде не оспорили до настоящего времени, то есть согласились с ними, поскольку возражений по поводу их заключения не выражали и каких-либо претензий относительно их заявления к истцам, или к ФИО9, ФИО15, ФИО16 не предъявляли, в связи с чем договора являются действительными.

Разрешая требования истцов ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 о признании недействительными сделок от 21 июня 2017 г. и от 10 июля 2017 г., применении последствий недействительности сделки, признании жилого дома многоквартирным домом, суд исходит из следующего.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 02 марта 2022 г. по гражданскому делу № 2-91/2019 (№ 33-139/2022) признаны недействительными:

- заключенный между ФИО11 и ФИО9 договор купли-продажи от 21 июня 2017 г. по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером:№<номер> и земельного участка, расположенного по адресу:<адрес>, кадастровый №<номер>;

- заключенный между ФИО14 и ФИО9 договор купли-продажи от 21 июня 2017г. по отчуждению объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу:<адрес> с кадастровым номером №<номер>;

- заключенный между ФИО14 и ФИО9 договор купли-продажи от 21 июня 2017г. по отчуждению земельного участка, расположенного по адресу:<адрес> с кадастровым номером: №<номер>;

Признан недействительным, заключенный между ФИО9 и ФИО13, договор купли – продажи от «10» июля 2017 года по отчуждению земельных участков: с кадастровым номером:№<номер>,расположенного по адресу:<адрес> и с кадастровым номером:№<номер>, расположенного по адресу: <адрес> и объектов незавершенного строительства: расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером:№<номер> и расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером:№<номер>.

В апелляционном определении указано, что оно является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записей о прекращении права собственности ФИО13 на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами №<номер>, №<номер>, и на земельные участки с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер>.

Также указанным апелляционным определением:

- признан многоквартирным домом здание, состоящее из 7 (семи) этажей, общей площадью: 2 218,5 кв.м. возведенное на двух земельных участках: с кадастровым номером:№<номер>, расположенном по адресу: <адрес> и с кадастровым номером:№<номер>,расположенном по адресу:<адрес>.

- признан многоквартирным домом здание, состоящее из 2 (двух) этажей, общей площадью: 317,4 кв.м., возведенное на земельном участке с кадастровым номером:№<номер>,расположенном по адресу:<адрес>.

Также сняты с регистрационного кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым №<номер>, расположенный на двух земельных участках с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер> и указано, что решение суда является основанием для осуществления кадастрового учета многоквартирного дома, состоящего из 7 (семи) этажей, общей площадью: 2 218,5 кв.м. и многоквартирного дома, состоящего из 2 (двух) этажей, общей площадью: 317,4 кв.м..

Таким образом, поскольку оспариваемые истцами сделки уже признаны недействительными вышеуказанным вступившим в законную силу судебным актом, то, по мнению суда, они перестали затрагивать права и законные интересы истцов, в связи с чем соответствующие требования истцов ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 к ФИО9, ФИО13 удовлетворению не подлежат.

Также, поскольку здания уже признаны многоквартирными домами, требования указанных истцов в данной части также не подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебнымпостановлениемпо ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым гражданского дела № 2-91/2019 (№ 33-4200/2019), была проведена судебная строительно-техническая экспертиза (заключение эксперта ФБУ «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 27 ноября 2018 г. № 1884/6-2), согласно выводам которой, к моменту заключения договоров купли-продажи от 21 июня 2017 г. и от 10 июля 2017 г. на земельных участках с кадастровыми номерами №<номер> и №<номер> уже было завершено строительство двух многоквартирных домов, застройщиками которых выступали ФИО11 и ФИО14, и осуществлялось заключение договоров участия в долевом строительстве с физическими лицами (поименованных как предварительные договора). По состоянию на дату проведения осмотра (27.09.2018) объект с кадастровым номером №<номер>, расположенный по адресу: <адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 2017,5 кв.м. Объект с кадастровым номером №<номер>, расположенный по адресу: <адрес> является оконченным строительством, степень готовности объекта 100%, общая площадь составляет 301,3 кв.м.

Согласно выводам дополнительной, судебной строительно-технической экспертизы от 15 ноября 2021 г. № 244, проведенной ООО «Институт судебной экспертизы и земельного аудита» по гражданскому делу № 2-91/2019, назначенной определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 03 июня 2021 года (дело № 33-2641/2021), строение, возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> (кадастровый №<номер>) является завершенным строительством многоквартирным домом. В соответствии с представленными на обозрение техническими планами зданий и данными кадастровой съемки территории, здание с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, общая площадь 317,40 кв.м., количество этажей здания – 2, этажность – 2 этажа. Строение с кадастровым номером №<номер>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> не выходит за пределы земельного участка, является пригодным к эксплуатации в качестве многоквартирного дома и безопасным для проживания в нем. Помещения, расположенные в возведенном строении соответствуют градостроительным нормам, санитарным правилам и нормативам, предъявляемым к жилым помещениям – квартирам, являются структурно-обособленными, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящими из одной или нескольких комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении и пригодными для эксплуатации в качестве в качестве квартир.

Строение, возведенное на земельных участках, расположенных по аресу: <адрес> (кадастровый №<номер>) и по адресу: <адрес> (кадастровый №<номер>) является завершенным строительством многоквартирным домом. В соответствии с представленными на обозрение техническими планами зданий и данными кадастровой съемки территории, здание с кадастровым номером №<номер> по адресу: <адрес>, 6Д, общая площадь 2218,50 кв.м., количество этажей здания – 7, в т.ч. цокольный и мезонин, этажность – 5 этажей (цоколь+мезонин+5этажей). Строение с кадастровым номером №<номер>, возведенное на земельном участке с кадастровым номером №<номер> частично выходит за пределы земельного участка – нависает над землями МО ГО Администрации г. Ялта, является пригодным к эксплуатации в качестве многоквартирного дома и безопасным для проживания в нем. Помещения, расположенные в возведенном строении соответствуют градостроительным нормам, санитарным правилам и нормативам, предъявляемым к жилым помещениям – квартирам, являются структурно-обособленными, обеспечивающими возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящими из одной или нескольких комнат, а так же помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении и пригодными для эксплуатации в качестве в качестве квартир.

Площадь, нумерация квартир, а так лица, которые ими пользуются, так же определена указанным заключением экспертов.

Учитывая вышеуказанные положения закона, обстоятельства того, что истцы полностью внесли плату за строительство квартир и спорные домовладения достроены с процентом готовности – 100%, данные объекты могут быть индивидуализированы, суд приходит к выводу о том, что требования о признании права собственности на квартиры подлежат удовлетворению.

Что касается заявленных истцами требований о признании права общей долевой собственности на земельные участки и на общее имущество в многоквартирном жилом доме, прекращении права собственности ФИО11 и ФИО14 на земельные участки то они не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество, в том числе на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.

Государственная регистрация права собственности на земельные участки осуществляется в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Собственники многоквартирного жилого дома также являются собственниками помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, и признание дополнительно судебным решением за ними указанного права не требуется.

Таким образом, в указанной части исковые требования заявлены излишне и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил :

иск ФИО7 удовлетворить.

Признать за ФИО7 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 78,90 кв.м. с балконом площадью 1,50, который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 5 (пятом) этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв.м. состоящего из 7 (семи) этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО7 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 85,80 кв.м. с балконом площадью 6,20 кв.м. и балконом площадью 4,90 кв.м. которые не входят в общую площадь квартиры, расположенную на 5 (пятом) этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв.м. состоящего из 7 (семи) этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Иск ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 удовлетворить частично.

Признать за ФИО17 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 147,8 кв.м., расположенную в многоквартирном доме общей площадью 317,4 кв.м., состоящем из 2 (двух) этажей, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО3 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 42,00 кв.м. с балконом площадью 2,00 кв.м. и балконом площадью 5,70 кв.м. которые не входят в общую площадь квартиры, расположенную на 4 (четвертом) этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв.м. состоящего из 7 (семи) этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО4 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 38,70 кв.м., с балконом площадью 5,10 кв.м. который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 4 (четвертом) этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв.м. состоящего из 7 (семи) этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 78,00 кв.м. расположенную на цокольном и 1 (первом) этаже многоквартирного дома общей площадью 317,4 кв.м., состоящего из 2 (двух) этажей, возведенном на земельном участке с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО18 право собственности на квартиру №<номер> общей площадью 25,00 кв.м., с балконом площадью 3,50 кв.м. который не входит в общую площадь квартиры, расположенную на 3 (третьем) этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв.м. состоящего из 7 (семи) этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 в размере 2/3 доли и ФИО5 в размере 1/3 доли право долевой собственности на квартиру №<номер> общей площадью 41,50 кв.м., с балконом площадью 2,00 кв.м. и балконом площадью 5,70 кв.м. которые не входят в общую площадь квартиры, расположенную на 5 (пятом) этаже многоквартирного дома общей площадью 2 218,5 кв.м. состоящего из 7 (семи) этажей, возведенного на двух земельных участках: с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>; с кадастровым номером №<номер>, расположенном по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО17, ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО18, ФИО1, ФИО5 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →