Решение по делу № 02-1209/2025 от 29.04.2025 - о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, признании недействительным условий договора, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, обязании привести помещение в соответствии с условиями договора.

УИД: 77RS0029-02-2024-016744-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года адрес

Тушинский районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Багринцевой Н.Ю.,

при секретаре Лариковой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1209/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Градолимп» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, признании недействительным условий договора, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, обязании привести помещение в соответствии с условиями договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «ГрадОлимп», в котором с учетом уточнений просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 в размере сумма, признать ничтожным пункт 5 приложения №2 к договору участия в долевом строительстве, об обязании ответчика привести помещение в соответствии с условиями договора путем подключения помещения к электричеству, а также переноса проема в перегородке в соответствии с условиями договора в течение 20 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, взыскания стоимости устранения строительных недостатков нежилого помещения сумма, а также расходов по оплате госпошлины.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО1, с одной стороны, и ООО «СЗ «ГрадОлимп», с другой стороны, был заключен Договор участия в долевом строительстве № ИУ-11(нж)-2/1/3(0)(AK) от 12.12.2022. Объектом долевого строительства по Договору является нежилое помещение для коммерческого использования, условный номер в соответствии с проектной декларацией: ПОН 3, этаж расположения: 1, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 75 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: адрес, г.адрес, с.адрес, вблизи адрес. Согласно п. 4.1. Договора цена Договора составляет сумма Все финансовые обязательства перед Застройщиком, предусмотренные разделом 4 Договора, по оплате цены Договора исполнены Участником долевого строительства в полном объеме, надлежащим образом и в установленный срок. В соответствии с п. 5.1.2 Договора срок передачи Застройщиком объекта участнику долевого строительства не позднее 31.05.2023. Помещение по одностороннему передаточному акту Участнику передано 05.03.2024.

Истец фио в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя по доверенности фио, который заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд об их удовлетворении.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ГрадОлимп» по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам письменного отзыва, просила об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований, указала о том, что нежилое помещение, переданное истцу, соответствует условиям договора и проектной документации, просила о снижении размера неустойки на основании ст.333 ГК РФ, о предоставлении отсрочки исполнения решения суда сроком до 30.06.2025 включительно.

Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие истца, принимая во внимание явку его представителя, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно статье 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона № 266-ФЗ от 08.08.2024 года, вступившего в силу 01.09.2024 года) (далее – ФЗ от 30.12.2004 № 214) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214 к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Согласно части 1 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214 Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В силу части 1 статьи 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со статьей 12 ФЗ от 30.12.2004 № 214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Судом установлено, что 12.12.2022 между ФИО1 и ООО «СЗ «ГрадОлимп» заключен Договор участия в долевом строительстве № ИУ-11(нж)-2/1/3(0)(AK) (далее – Договор).

Объектом долевого строительства по Договору является нежилое помещение для коммерческого использования, условный номер в соответствии с проектной декларацией: ПОН 3, этаж расположения: 1, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 75 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по строительному адресу: адрес, г.адрес, с.адрес, вблизи адрес.

Согласно пункту 3.1. застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию принять объект долевого строительства.

В пункте 5.1.2 Договора стороны согласовали, что срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства - не позднее 31.05.2023.

Согласно пункту 4.1 цена Договора составляет сумму в размере сумма

Денежные средства в указанном размере, а также в порядке и сроки, установленные договором, перечислены на счет застройщика.

Объект был передан истцу по одностороннему акту приема-передачи 05.03.2024.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (с 29.03.2022) до 30 июня 2023 г. включительно.

Поскольку ответчик не исполнил в установленный в Договоре срок принятые на себя обязательства, истцом произведен расчет неустойки за период с 01.07.2023 по 22.03.2024 неустойка за нарушение сроков передачи квартиры составляет сумма (10 190 820×265×2×1/300×7,5%).

В нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств своевременного уведомления истца о готовности строительства и возможности передачи объектов строительства ответчиком не представлено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что срок передачи истцу объекта долевого строительства ответчиком нарушен, в связи с чем, в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214 требования истца о взыскании с ответчика неустойки, исчисленной за период с 01.07.2023 являются обоснованными.

В силу п. 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № В период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

По состоянию на 01.07.2023 действовала ключевая ставка в размере 7,5% годовых (информационное письмо Банка России от 16.09.2022 г.), которая должна быть применена в расчете неустойки.

Таким образом, суд принимает расчет неустойки истца за период с 01.07.2023 по 22.03.2024 за нарушение сроков передачи квартиры, который составляет сумма (10 190 820×265×2×1/300×7,5%), как обоснованный и арифметически верный, не противоречащий законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. В данном случае представитель ответчика в своих возражениях заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, указав, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения выполнений обязательств, просил суд установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.

В соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» в случае, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 14 октября 2004 г. N 293-О, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Представленная суду возможность снижать размер неустойки является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения. Учитывая, что неустойка по своему существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора, взыскание неустойки в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушению, и придаст правовой природе неустойки не компенсационный, а карательный характер, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера взыскиваемой неустойки.

Исходя из существа, рассматриваемого судом спора, периода просрочки, характера последствий неисполнения обязательства, принимая во внимание период просрочки, поведение ответчика и его ходатайство о снижении размера неустойки, исходя из стоимости объекта строительства, суд находит возможным применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию неустойку до сумма

При этом оснований для применения положений ч.4 ст.10 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции от 26.12.2024 года, не имеется, поскольку данные положения согласно Федеральному закону от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Доказательств того, что права обязанности по договору участия в долевом строительстве возникли после 01.01.2025 года суду не представлено.

Истцом заявлены требования о признании недействительным положения пункта 5 приложения №2 к договору участия в долевом строительстве №ИУ-11(нж)-2/1/3(0)(AK) от 12.12.2022, согласно которому в объекте долевого строительства выделяется электрическая мощность из расчета 200 Вт на 1 кв.м. (без подключения); об обязании устранить недостатки помещения путем обеспечения подключения жилого помещения к электричеству, а также перенести проем в перегородке в соответствии с условиями договора в течение 20 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, ответчик получил разрешение на ввод объекта (жилого многоквартирного дома) в эксплуатацию, что свидетельствует о соответствии объекта нормам обязательных строительных правил и регламентов. Объект (нежилое помещение) передано истцу на основании передаточного акта, в соответствии с которым объект осмотрен, передан в состоянии, соответствующем требованиям Закона №214-ФЗ, условиям договора и пригоден для использования по назначению.

Нормой п. 1 ст. 421 ГК РФ презюмируется свобода договора, которая заключается в том, что его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Соответственно, оснований полагать, что указанный пункт заключенного сторонами по настоящему делу договора с его приложениями, являющимися неотъемлемой частью, противоречит требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона РФ «О защите прав потребителей», суд не усматривает.

Также суд принимает во внимание, что истец, подписывая договор участия в долевом строительстве, действовал на основании свободного волеизъявления, подписывал его лично, без всяких оговорок и изъятий, что свидетельствует о согласии со всеми изложенными в них условиями и сведениями.

Пунктом 2 (абз. 4) ст. 166 ГК РФ определено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Истец, имея право отказаться от подписания договора участия в долевом строительстве, соответствующим правом не воспользовался, путем свободного волеизъявления выразил согласие с условиями договора, в том числе, с его приложениями, являющимися неотъемлемой частью договора.

Доказательств того, что истец при заключении договора участия в долевом строительстве заблуждался относительно природы данной сделки, а также доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, предусмотренных ст. ст. 178 - 179 ГК РФ, истцом не представлено и в судебном заседании не установлено.

По смыслу ст.166 и п.1 ст.11 ГК РФ, требования о признании сделки недействительной (ничтожной, оспоримой) может быть предъявлено лицом, у которого вследствие совершения недействительной сделки нарушены имущественные и связанные с ними личные неимущественные права и законные интересы либо сделка повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таких доказательств истцом не представлено, равно как не представлено доказательств негативных последствий оспариваемых сделок.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца применительно к положениям ст. ст. 166, 168 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст.12 ГК РФ, защите подлежат только нарушенные гражданские права. Согласно абзацу третьему ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Целью судебной является восстановление нарушенного или оспариваемого права, в связи с чем, истец несёт бремя доказывания того, каким образом эти права и интересы будут восстановлены избранным способом защиты.

Оспариваемый пункт 5 Приложения № 2 к договору не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

При этом суд отмечает, что Приложение № 2 к договору представляет собой перечень стандарта качественных характеристик законченного объекта долевого строительства, и истец не представил в материалы дела никаких допустимых и достоверных доказательств тому факту, что указанные в оспариваемом Приложении характеристики противоречат требованиям действующего законодательства, более того, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не приведены мотивы и основания, по которым он считает названное Приложение № 2 недействительным, не конкретизировал несоответствие каких-либо положений закону.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требования ФИО1 о признании недействительным положения п.5 приложения №2 к договору участия в долевом строительстве №ИУ-11(нж)-2/1/3(0)(AK) от 12.12.2022 не подлежат удовлетворению и производные от него требования об обязании устранить недостатки помещения путем обеспечения подключения жилого помещения к электричеству, а также перенести проем в перегородке в соответствии с условиями договора в течение 20 рабочих дней после вступления решения суда в законную силу.

На основании ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Понесенные истцом расходы по уплате госпошлины при подаче иска в размере сумма суд признает судебными издержками подлежащими взысканию в соответствии со ст.ст.88,98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца в указанном размере.

Принимая во внимание действие моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 №1916), суд предоставляет ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки сроком до 30.06.2025 включительно.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Градолимп» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, признании недействительным условия договора, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, обязании привести помещение в соответствии с условиями договора – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Градолимп» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В остальной части иска отказать.

Отсрочить исполнение решения Тушинского городского районного суда адрес от 25 марта 2025 года по гражданскому делу №2-1209/2025 по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Градолимп» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, признании недействительным условия договора, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, обязании привести помещение в соответствии с условиями договора, в части взыскания неустойки на срок до 30 июня 2025.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тушинский районный суд адрес

Мотивированное решение составлено 29 апреля 2025 года.

Судья фио