№2-727/2025

УИД 11RS0016-01-2025-001433-59

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе:

судьи Долгих Е.А.,

при секретаре судебного заседания Анисовец А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в с.Выльгорт «22» декабря 2025 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возложения на ответчика обязанности возвратить истцу 700 000 рублей, полученных по оспариваемой сделке, а на истца – обязанности возместить ответчику рыночную стоимость земельного участка. В обоснование заявленных требований указала, что истцу от сотрудника агентства недвижимости «Этажи» поступило предложение о получении ипотечного кредита на строительство индивидуального жилого дома по двум документам и без подтверждения официального заработка. 02.05.2025 ФИО1 согласилась с данным предложением и подала заявку на получение кредита в ПАО Сбербанк через приложение «Домклик». 06.05.2025 ФИО1 получила план-схему земель в с. Выльгорт, на которой были выделены земельные зоны с наименованием «Ж-1», на которых разрешено строительство индивидуальных домов. По информации сотрудника агентства «Этажи», для получения кредита необходимо было приобрести земельный участок, площадью 1000 кв.м. в с. Выльгорт. Истец поручила оформление всех необходимых документов, связанных с подписанием договора купли-продажи земельного участка, подписанием кредитного договора и других сопутствующих документов своей матери ФИО3, оформив на нее соответствующую доверенность. 15.05.2024 ФИО3 и сотрудник риэлтерского агентства «Этажи» встретились в отделении ПАО Сбербанк для заключения кредитного договора и подписания договора купли-продажи земельного участка. 15.05.2024 ФИО3, действующей от имени ФИО1, с ПАО Сбербанк заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии по банковскому продукту «Строительство жилого дома» №-НКЛ. Также 15.05.2024 ФИО3 подписала оспариваемый договор купли-продажи земельного участка. Стоимость земельного участка, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения, указанная в договоре, составляла 200 000 рублей. При заключении договора ФИО3 передала ФИО4 первоначальный взнос в размере 60 200 рублей. 20.05.2024 на счет истца от агентства «Этажи» поступили денежные средства в размере 1 970 000 рублей. Также 20.05.2024 на счет ФИО1 от ПАО Сбербанк поступили денежные средства в размере 139 800 рублей по кредитному договору для оплаты второго взноса за земельный участок, а также первый транш по кредиту в размере 1 090 050 рублей. В тот же день ФИО3 сняла со счета истца денежные средства в размере 3 195 000 рублей и передала их сотруднику риэлтерского агентства. Истец указывает, что эту сумму составляют следующие платежи: 1 970 000 рублей – возврат ранее перечисленных на счет денежных средств; 139 800 рублей – второй платеж за земельный участок; 500 000 рублей – аванс подрядчику ООО «СевДом»; 500 000 рублей – доплата за земельный участок ответчику. 04.06.2024 на счет ФИО1 поступил второй транш по кредитному договору в размере 1 962 090 рублей. 1 900 000 рублей передано наличными сотруднику риэлтерского агентства, из которых 1 800 000 рублей перечислено ООО «СевДом». После неоднократных требований истца о предоставлении ей финансовой отчетности о расходовании всех переданных ей денежных средств, в октябре 2024 года ФИО4 передала ФИО3 расписку о получении продавцом ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи земельного участка от 21.05.2024 в размере 139 800 рублей, а также расписку от 22.05.2024 о получении денежных средств в размере 500 000 рублей, которые являются фактической разницей в стоимости земельного участка. Таким образом, общая стоимость земельного участка составила 700 000 рублей, вместо стоимости, указанной в договоре - в размере 200 000 рублей. В последующем на спорном земельном участке возведен индивидуальный жилой дом. 05.12.2024 администрацией муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми в адрес истца направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, согласно которому размещение жилого дома на земельном участке не соответствует виду разрешенного использования участка. 30.05.2025 Управлением Росреестра по Республике Коми приостановлена государственная регистрация права собственности в отношении жилого дома. Считает, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 заключен с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, и посягающего на публичные интересы, в связи с чем, сделка является ничтожной. В настоящее время земельный участок, являющийся предметом спорного договора, невозможно вернуть ответчику в натуре, поскольку на нем возведен жилой дом, в связи с чем, истец полагает возможным выплатить ответчику рыночную стоимость земельного участка.

На основании определения Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 21.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Агентство недвижимости «Этажи».

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Участвуя в судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО5 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что при заключении оспариваемого договора продавец знал о намерениях покупателя построить на земельном участке жилой дом, поскольку договор купли-продажи земельного участка подписан в офисе ПАО Сбербанк одновременно с подписанием кредитного договора. Вид разрешенного использования земельного участка имел существенное значение при заключении оспариваемого договора, поскольку строительство жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения может быть запрещено или ограничено. Продавец, действуя недобросовестно по отношению к покупателю, не представила истцу всю имеющуюся у нее информацию об ограничениях использования земельного участка, а именно информацию о том, что данный земельный участок не является приусадебным, а является полевым, поскольку расположен за границами населенного пункта.

Ответчик ФИО2 надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве на иск. Дополнительно пояснила, что в оспариваемом договоре четко указана категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, в связи с чем, истец не могла не осознавать какой земельный участок она приобретает. Ответчик не имеет никакого отношения к заключенному между истцом и ПАО «Сбербанк» кредитному договору, его стороной не является, соответственно ей не известно на какие цели ФИО1 выдан кредит.

Третьи лица Агентство недвижимости «Этажи» и ПАО Сбербанк, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 являлась собственником земельного участка площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи от <дата>.

15.05.2024 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с условиями которого земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, с категорией земель – земли сельскохозяйственного назначения перешел в собственность покупателя.

В соответствии с п. 2.1 указанного договора стоимость указанного объекта недвижимости составляет 200 000 рублей.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что денежные средства в размере 200 000 рублей уплачиваются в следующем порядке: в день заключения договора за счет собственных средств в качестве первоначального взноса покупатель передает продавцу сумму в размере 60 200 рублей; оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 139 800 рублей уплачивается покупателем за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю на приобретение участка ПАО Сбербанк в соответствии с договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № от <дата>.

Во исполнение условий указанного договора ФИО1 15.05.2024 передала ФИО2 денежные средства в размере 60 200 рублей, 21.05.2024 – в размере 139 800 рублей, а также 22.05.2024 – денежные средства в размере 500 000 рублей, которые являются фактической разницей в стоимости земельного участка. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующими расписками.

При заключении договора покупатель уведомлен о разрешенном использовании земельного участка, о наличии ограничений в его использовании, прописанных в п. 3.8, 3.9 данного договора.

Государственная регистрация права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № произведена 17.05.2024.

Указанный земельный участок приобретен ФИО1 с привлечением кредитных средств по договору о невозобновляемой кредитной линии № от <дата>, заключенному с ПАО Сбербанк, по условиям которого ФИО1 предоставлен кредит в размере 4 500 000 рублей на индивидуальное строительство объекта недвижимости с одновременным приобретением земельного участка с кадастровым номером №, на котором строится или будет строиться жилой дом.

Земельный участок обременен ипотекой в силу закона в пользу залогодержателя ПАО Сбербанк.

Также 20.05.2025 ФИО1 заключен договор подряда на строительство индивидуального жилого дома с ООО «Севердом», по условиям которого последний принял на себя обязательство выполнить строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № категория земель «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «ведение личного подсобного хозяйства».

Работы по данному договору выполнены застройщиком в полном объеме и приняты заказчиком на основании акта приемки выполненных работ от 30.04.2025.

Все действия, связанные с заключением указанных договоров, от имени ФИО1 производила ФИО3

Администрацией района 21.11.2024 в рамках муниципального земельного контроля проведен осмотр спорного земельного участка, по результатам которого выявлены нарушения обязательных требований земельного законодательства.

В ходе данного контроля администрацией района выявлено использование не по целевому назначению спорного земельного участка, на нем расположен объект недвижимости (дом), использование участка для производства сельскохозяйственной продукции не осуществлялось.

28.11.2024 администрацией муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми ФИО1 направлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, с требованием о приведении земельного участка с кадастровым номером № состояние, пригодное для использования в сельскохозяйственных целях в соответствии с категорией и видом разрешенного использования.

17.02.2025 ФИО1 направила в администрацию муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми обращение с просьбой разъяснить ей допускается ли строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, возможно ли поставить построенный жилой дом на кадастровый учет в качестве объекта индивидуального жилищного строительства, а также о том, находится ли земельный участок в черте населенных пунктов Сыктывдинского района и относится ли к землям поселений.

Согласно Генеральному плану сельского поселения «Выльгорт», утвержденному решением Совета муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» от 26.03.2020 №, который находится на официальном сайте муниципального района «Сыктывдинский», земельный участок ФИО1 располагается за пределами границ населенного пункта «Выльгорт» (полевые земельные участки) и относится к территориальной зоне СХ – зона сельскохозяйственного назначения.

В ответ на данное обращение администрация муниципального района «Сыктывдинский» Республики Коми письмом от 20.02.2025 со ссылками на указанный Генеральный план и земельное законодательство сообщила, что земельный участок ФИО1 находится за пределами населенного пункта «Выльгорт» и должен использоваться исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений, в связи с чем, строительство индивидуального жилого дома для круглогодичного проживания запрещено.

ФИО1, обращаясь в суд с рассматриваемым иском, указывает, что договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 является недействительным, поскольку при его заключении ФИО2 не уведомила покупателя о том, что земельный участок располагается за границами населенного пункта, и его разрешенное использование не предусматривает строительство жилого дома, то есть приобретенный по оспариваемому договору земельный участок невозможно использовать для тех целей, для которых он приобретался. Считает, что договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 заключен с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом и посягающего на публичные интересы.

Разрешая заявленные требования, суд руководствуется следующим.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие, последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статья 432 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В абзаце 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ указано, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

В силу ч. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ», обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса РФ.

Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям статей 178, 179 Гражданского кодекса РФ, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса РФ обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

В оспариваемом договоре купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 указан его кадастровый номер (№ категория земель, на которой он располагается (земли сельскохозяйственного назначения), разрешенное использование (ведение личного подсобного хозяйства) и установленные ограничения (в п. 3.8 договора содержится полный перечень ограничений использования земельного участка).

На основании ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 года №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с положениями ст.4 Федерального закона от 07.07.2003 №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок) (пункт 1).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

ФИО7 земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в оспариваемом истцом договоре купли-продажи земельного участка указана категория земель, на которой он располагается (земли сельскохозяйственного назначения) и его разрешенное использование (ведение личного подсобного хозяйства), а также представителю ФИО1 передана выписка из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка, отражающая его характеристики, суд приходит к выводу, что при заключении договора продавец представил покупателю всю имеющуюся информацию о разрешенном целевом использовании земельного участка и об установленных ограничениях.

Таким образом, при заключении договора, ФИО1 была осведомлена о разрешенном использовании земельного участка.

Доводы стороны истца об обратном в ходе рассмотрения дела своего подтверждения не нашли.

При заключении оспариваемой сделки истец при должной степени внимательности и осмотрительности, имела возможность проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, местоположение границ приобретаемого земельного участка, его площадь, разрешенное использование.

На основании изложенного суд приходи к выводу, что истцом не доказан факт заключения ею спорного договора купли-продажи под влиянием обмана со стороны ответчика, то есть наличие обстоятельств, при которых сделка может быть признана недействительной, напротив, договор купли-продажи от 15.05.2024 заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Как установлено выше, действия, указанные в ст. 454, 223 Гражданского кодекса РФ, сторонами исполнены в полном объеме, и правовые последствия, которые в силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ влечет договор купли-продажи, наступили.

Договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 соответствует положениям действующего законодательства, при его заключении между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки, определен объект, подлежащий продаже, его цена, договор являлся возмездным, претензий по исполнению договора у сторон не имелось.

То обстоятельство, что договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 заключен истцом с использованием целевых денежных средств, предоставленных покупателю на приобретение объектов недвижимости ПАО «Сбербанк» не свидетельствует о том, что продавец, зная о том, что покупателем планируется строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, намеренно ввела ее в заблуждение относительно целевого использования земельного участка, поскольку ФИО2 стороной кредитного договора, заключенного между ФИО1 и ПАО «Сбербанк» об открытии невозобновляемой кредитной линии № от 15.05.2024, не являлась.

Доводы стороны истца о том, что спорный договор заключен с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, и посягающего на публичные интересы, в ходе рассмотрения дела своего подтверждения не нашли, поскольку истец вправе использовать земельный участок по его целевому назначению.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о признании договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 недействительным являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 недействительным, то требования ФИО1 о применении последствий недействительности сделки также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>) о признании договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2024 недействительным, применении последствий недействительности сделки путем возложения на ФИО2 обязанности возвратить ФИО1 700 000 рублей, полученных по оспариваемой сделке, а на ФИО1 – обязанности возместить ФИО2 рыночную стоимость земельного участка оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня вынесения изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29.12.2025.

Судья Е.А. Долгих