Дело № 2-1199/2022

УИД 26RS0010-01-2022-002070-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 июля 2022 года город Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Дешпита В.С.,

при секретаре Мартынюк Е.В.,

с участием

истца ФИО1

его представителя ФИО2,

ответчицы ФИО3

ее представителя ФИО5,

третьего лица ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО8 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки,

УСТАНОВИЛ:

В иске и судебном заседании ФИО1, в обоснование заявленных требований суду сообщил, что он является собственником жилого дома и земельного участка на праве общей долевой собственности, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 814 кв.м., другими собственниками являются ответчики.

В сентябре 2021 года ФИО1 стало известно о том, что ФИО7 продала ответчикам свою долю в общей долевой собственности на дом и земельный участок.

О намерении совершить сделку ему, как участнику долевой собственности было сообщено нотариусом Георгиевского городского нотариального округа ФИО9 в июне 2021 года.

Он уведомил продавца ФИО7, нотариуса Георгиевского городского нотариального округа ФИО9 и временно исполняющую обязанности нотариуса Георгиевского городского нотариального округа ФИО10 о своем намерении приобрести отчуждаемое имущество, что подтверждается квитанциями об отправлении в августе 2021 года.

Продавец ФИО7 получила письмо ФИО1, а письма направленные нотариусам вернулись, в связи с неполучением их.

Он не согласен с заключенной между ФИО7 и ответчиками сделкой купли-продажи долевой собственности, поскольку желает сам приобрести спорную долю на жилой дом и земельный участок. Подтверждает свою готовность заключить договор купли-продажи за ту же цену и на тех же условиях.

По указанным основаниям ФИО1 в иске просит суд перевести на него права и обязанности ФИО8, ФИО3, как приобретателей 41/62 долей общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО11 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, просили иск удовлетворить.

ФИО1 также сообщил, что в подтверждение возможности перевода на него прав и обязанностей по сделке им представлен чек-ордер от 4 июня 2022 года на сумму 22 000 рублей о переводе денежных средств на счет судебного департамента Ставропольского края. Данная сумма по его мнению отвечает стоимости приобретенного ФИО12 имущества по сделке от 5 июля 2021 года.

В судебном заседании ответчица ФИО3 и ее представитель ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований ФИО1, пояснив, что оснований для перевода прав по данной сделке не имеется, так как ФИО1 был надлежащим образом извещен о данной сделке и если бы он желал выступить в качестве покупателя, то у него такое право имелось. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд с данным иском который составляет 3 месяца, так о заключении данной сделки ему было известно еще в июне 2021 года, а обратился в суд с иском лишь в октябре 2021 года. Просили отказать в удовлетворении иска ФИО1

В судебном заседании ФИО7 возражала в отношении заявленных ФИО1 требований по основаниям, изложенным ответчицей ФИО3 и ее представителя.

В судебное заседание не явился ответчик ФИО8, представитель третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю, к извещению которых принимались необходимые меры, предусмотренные ст. 113 ГПК РФ, уважительных причин неявки суду не сообщили.

На основании ч.ч. 3 и 4 ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО8 и представителя третьего лица Управления Росреестра по Ставропольскому краю.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктами 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Одним из способов защиты права может являться восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (ст. 12 ГК РФ).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

В силу п. 3 указанной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу приведенных норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 ГПК РФ, должно быть возложено на продавца.

Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дата № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО4 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 21/62 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 814 кв.м и жилого дома с кадастровым номером №, которые расположены по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок с долей в праве общей собственности на жилой дом, заключенного 5 июля 2021 года между ФИО13 (продавец) с одной стороны и ФИО8, ФИО3 (покупатели) с другой стороны, последние приобрели (купили) находящееся в общей долевой собственности имущество - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 814 кв.м (по 41/124 доле) и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН произведена запись о государственной регистрации перехода права собственности №.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

В обоснование заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателей по сделке от 5 июля 2021 года, истец ФИО1 сообщил, что о существовании указанного договора он узнал только в сентябре 2021 года, при этом предложение о приобретении указанной доли от ФИО7 в его адрес не поступало, несмотря на то, что он, как собственник доли в праве, имел преимущественное право покупки.

Однако суд считает данные доводы ФИО1 несостоятельными, поскольку 18 мая 2021 года ему в порядке, предусмотренном ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате, временно исполняющая обязанности нотариуса Георгиевского городского нотариального округа ФИО9 – ФИО10 направила ФИО1 по адресу его регистрации: <адрес>, посредством Почты России заказным письмом с уведомлением заявление ФИО14 о предложении купить принадлежащие ей доли жилого дома и земельного участка, с указанием продажной цены - сумма, с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки.

Направление извещения о продаже доли посредством совершения нотариального действия является предусмотренным законом способом направления извещений и свидетельствует о соблюдении ответчиками требований пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Георгиевского городского нотариального округа ФИО6 составлено свидетельство (серии <адрес>9) о передаче ФИО4 заявление о продаже долей в праве общей долевой собственности с указанием стоимости объектов недвижимости.

Суд, оценивая собранные по делу доказательствам, в соответствии со ст. 67 ГПК РФ и с учетом требования закона, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО8 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки, поскольку ФИО7 надлежащим образом исполнена обязанность по извещению в письменной форме собственника ФИО1 о намерении продать принадлежащие ей доли жилого дома и земельного участка с указанием цены, по которой она их продает, а истец не воспользовался имеющимся у него преимущественным правом покупки этой доли.

Договор купли-продажи принадлежащей ФИО7 доли заключен с ФИО8 и ФИО3 05 июля 2021 года, то есть по истечении срока, установленного ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Кроме того, положения п. 2 ст. 250 ГК РФ наделяют участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволит защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2007 г. N 6) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение вопроса о том, было ли исполнено ФИО1 обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Между тем, в ходе рассмотрения дела истец не подтвердил реальность намерения в приобретении соответствующей доли, на счет Управления Судебного департамента денежные средства в сумме, причитающейся за приобретение спорной доли, не внес. Представленный ФИО1 в судебном заседании чек-ордер от 4 июня 2022 года на сумму 22 000 рублей о переводе денежных средств на счет судебного департамента Ставропольского края не подтверждает его возможности выступать ему по сделке от 5 июля 2021 года в качестве покупателя, согласно которой имущество было приобретено по сделке общей стоимостью 1 700 000 рублей.

При изложенных обстоятельствах, установленных судом, требования ФИО1 к ФИО8 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже доли жилого дома с нарушением преимущественного права покупки, не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.

Заявленное стороной ответчика ходатайство о применении срока исковой давности к заявленным ФИО15 требованиям суд считает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом, оспариваемая истцом сделка заключена 5 июля 2021 года. Согласно доводам ФИО1, о заключенной сделке от 5 июля 2021 года ему стало известно из искового заявления ФИО8 и ФИО3 к нему об устранении препятствий в пользовании земельным участком, сносе забора и определении порядка пользования, которое ему было направлено почтовым отправлением 10 сентября 2021 года (гражданское дело №2-8/2022).

Однако материалы дела не содержат сведений, подтверждающих обстоятельства о том, что истцу ФИО1 стало о известно о заключенной сделке 5 июля 2021 года.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 57, 67, 167, 193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО8 и ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже 41/62 долей общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд, путем подачи апелляционной жалобы через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья Дешпит В.С.