Дело № 2-1486/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Якутск 26 марта 2025 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Цыкуновой В.П., при секретаре Брагиной Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Спецтранс» к ФИО1 о признании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительными,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Спецтранс» (далее по тексту ООО «Спецтранс») обратилось в суд с иском к ответчику о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: РФ, <...>, проведенного в форме очно- заочного голосования от 25 декабря 2023 года, по вопросам №3, №4 и №5 в протоколе №1, ссылаясь на то, что ООО «Спецтранс» является собственником нежилого помещения (магазин) общей площадью 85 кв.м, на 1 этаже, с отдельным собственным подъездом (входом), с кадастровым номером №, находящегося в многоквартирном доме по адресу: <...>, и обладает соответственно 85 голосами на общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома. ООО «Спецтранс» о проведении этого собрания не было извещено. Объявление о проведении собрания было размещено во всех подъездах дома, кроме нашего. По этой причине ООО «Спецтранс» было в неведении и не смогло принять участие в общем голосовании. Нежилое помещение является магазином и имеет отдельный подъезд, вход. Подъезды, в которых были размещены объявлены о проведении общего собрания, были для ООО «Спецтранс» недоступны, так как относятся к жилой части дома. Между ООО УК «Светлый двор» и ООО «Спецтранс» заключен договор управления многоквартирным домом. Следовательно, вопросы, которые решались на общем собрании собственников затрагивали права и интересы ООО «Спецтранс», как собственника нежилого помещения в многоквартирном доме. Ознакомившись с протоколом общего собрания собственников от 25 декабря 2023 года, истец установил в нем нарушение прямого законодательного запрета на смену управляющей компании до истечения одного года с момента начала ее управления многоквартирным домом. Протокол общего собрания собственников дома от 25 декабря 2023 года не содержит оговорки о невыполнении управляющей компанией условий договора. Виновные основания расторжения договора отсутствуют. Таким образом, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома отказалось от исполнения договора управления многоквартирным домом с ООО УК «Светлый двор» раньше года со дня его заключения, что нарушает прямой запрет, установленный ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. ООО «Спецтранс» провело самостоятельную проверку голосования на предмет, насколько волеизъявление собственников жилых и нежилых помещений было свободным и подлинным. В результате выяснялось, что собственники нескольких квартир вообще не принимали участие в голосовании. Их голоса были подделаны. В протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 25 декабря 2023 года эти недействительные голоса были включены в подсчеты, как проголосовавшие «за» по всем вопросам повестки собрания. Указанные собственники подали заявление в адрес Управления государственного жилищного и строительного надзора Республике Саха (Якутия). Все подписи на заявлениях были удостоверены нотариально. Согласно протоколу собрания, общая площадь жилых и нежилых помещений в доме составляет 5866 м2, что не соответствует действительности. Если сложить все зарегистрированные площади жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам, то общая площадь составит 5950,83 м2. Список собственников дома прилагается к исковому заявлению вместе с выписками из ЕГРН на помещения. Достаточно сложить все площади этих помещений, то получим 5950,83 м2. В протоколе общего собрания собственников от 25 декабря 2023 года отсутствует обязательное приложение в виде реестра собственников дома, с указанием документов, подтверждающих право собственности, сведения о площади каждого помещения. Все это привело к неверному подсчету общей площади жилых и нежилых помещений в доме. Общая площадь жилых и нежилых помещений в доме, дающих право собственнику на участие в голосовании, имеет значение в связи с тем, что в повестке собрания были поставлены вопросы о выборе способа управления домом и о выборе управляющей компании. Эти решения могут быть приняты большинством голосом (50%+1 голос) от общего количества голосов собственников в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Следовательно, для решения вопросов №3, №4 и №5 повестки собрания требуется не 2934 голоса, а 2976 голосов (5950,83 м2 * 50% + 1 голос). По вопросу №3 повестки собрания «Расторжение договора с действующей управляющей организацией ООО УК «Светлый двор» было подано «за» 3069,8 голосов. Если из этих голосов «за» вычесть поддельные «за» в количестве 243,8 голоса, то получим в остатке 2826 голосов. Для решения же этого вопроса на основании ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требуется 2976 голосов (5950,83 м2 * 50% + 1 голос). По вопросу №4 повестки собрания «Выбор способа управления многоквартирным домом» было подано «за» 3037,8 голосов. Если из этих голосов «за» вычесть поддельные «за» в количестве 243,8 голоса, то получим в остатке 2794 голосов. Для решения же этого вопроса на основании ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требуется 2976 голосов (5950,83 м2 * 50% + 1 голос). По вопросу №5 повестки собрания «Заключение договора с управляющей компанией ООО «Перспектива» было подано «за» 3069,8 голосов. Если из этих голосов «за» вычесть поддельные «за» в количестве 243,8 голоса, то получим в остатке 2826 голосов. Для решения же этого вопроса на основании ч. 1 ст. 46 ЖК РФ требуется 2976 голосов (5950,83 м2 * 50% + 1 голос).

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 апреля 2024 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 10 июля 2024 г. в удовлетворении исковых требований ООО «Спецтранс» отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 31 октября 2024 г. решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 10 апреля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 10 июля 2024 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 29 января 2025 г. по данному делу привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – ООО «Перспектива», ООО УК «Светлый двор», Управление государственного и строительного надзора Республики Саха (Якутия).

Истец уточнил исковые требования, просил суд признать решения по вопросам №3, №4 и №5 в протоколе №1 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования от 25 декабря 2023 года, ничтожными с момента их принятия, указывая на то, что как установлено жилищным надзором и подтверждается документами из материалов дела, у собрания отсутствовал кворум для принятия решения, это основание для признания сделки ничтожным в соответствии с п. 2 ст. 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также собрание было проведено до истечения одного года с момента заключения договора управления домом, что также является основанием для признания сделки ничтожным.

Определением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 04 марта 2025 г. принято уточнение исковых требований.

В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО2 не явился, письменным ходатайством просит рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, поддержав доводы письменных возражений на исковое заявление, согласно которым, 28.02.2024 г. Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) принято решение №08-1-24-88 об отказе во внесение в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Республики Саха (Якутия). Следовательно, многоквартирный дом по адресу: <...> остался в управлении управляющей организации ООО УК «Светлый двор», нарушений прав истца не имеется, применение ничтожной сделки не имеется. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание представитель третьего лица ООО «Перспектива» не явился, надлежащим образом извещен о дате и времени судебного заседания. В письменном возражении на исковое заявление просит в удовлетворении исковых требований отказать, указывая на то, что 28.02.2024 г. Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) принято решение №08-1-24-88 об отказе во внесение в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Республики Саха (Якутия). Следовательно, многоквартирный дом по адресу: <...> остался в управлении управляющей организации ООО УК «Светлый двор». При этом отмечает, что истец до принятия решения Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) обратился в суд с исковым заявлением.

В судебное заседание представители ООО УК «Светлый двор», Управление государственного и строительного надзора Республики Саха (Якутия) не явились, извещены о дате и времени судебного заседания.

В соответствии с ч. 2 ст. 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) разбирательство дел в судах осуществляется в сроки, установленные настоящим Кодексом. Продление этих сроков допустимо в случаях и в порядке, которые установлены настоящим Кодексом, но судопроизводство должно осуществляться в разумный срок.

В соответствии с положениями части 3 статьи 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

С учетом необходимости соблюдения разумных сроков рассмотрения гражданских дел, суд находит нужным рассмотреть исковое заявление.

Заслушав доводы и пояснения лица, участвующего в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ст. 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

В соответствии с положениями ч. 1 - 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными.

Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование).

В силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1.1 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных п. 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно положениям ст. 48 Жилищного кодекса Российской Федерации правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Из ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что для принятия решения об удовлетворении требований о признании решения общего собрания собственников недействительным необходимо наличие совокупно нескольких условий: решение принято с существенным нарушением требований Жилищного кодекса РФ; собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или проголосовал против такого решения; решением нарушены его права и законные интересы, причинены убытки.

Из материалов дела следует, что ООО «Спецтранс» является собственником нежилого помещения (магазин) общей площадью 85 м2, на 1 этаже, с отдельным собственным подъездом (входом), с кадастровым номером №, находящегося в многоквартирном доме по адресу: <...>, что подтверждается приложенной выпиской из ЕГРН.

Согласно договору управления многоквартирным домом от 30 мая 2023 г., заключенному между ООО УК «Светлый двор» и ООО «Спецтранс», деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> осуществляло ООО УК «Светлый дом».

В ноябре-декабре 2023 года было проведено общее собрание, оформленное протоколом №1 от 25.12.2023 г. внеочередного общего собрания собственников по адресу: <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования согласно которого принято решение по оспариваемым истцом вопросам №3, №4 и №5:

Вопрос №3 - Расторгнуть договор с действующей управляющей организацией ООО УК «Светлый двор».

Вопрос №4 – Утвердить способ управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.

Вопрос №5 – Заключить договор с управляющей организацией ООО «Перспектива».

Полагая, что указанный протокол является недействительным и нарушающим права собственника нежилого помещения, ООО «Спецтранс» обратилось в суд с настоящим иском.

Решением Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) отказано во внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территории Республики Саха (Якутия) на основании протокола общего собрания жителей многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Из заключения Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) от 28 февраля 2024 г. следует, что не представлены доказательства невыполнения прежней управляющей организацией ООО УК «Светлый двор» условий договора управления, позволяющее собственникам помещений в многоквартирном доме отказаться от исполнения данного договора и принять решение о выборе иной управляющей организации. Также имеются признаки ничтожности решения общего собрания собственников помещений: из протокола от 25 декабря 2023 г. следует, что общее количество голосов собственников помещений и общая площадь жилых и нежилых помещений 5866 кв,м., количество голосов собственников жилых помещений, принявших участие в голосовании, 3150,30 кв.м., что составляет 53,7 процентов от общей площади. Однако в адрес Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) поступили обращения от жильцов трех квартир о том, что в голосовании участия не принимали, решение не подписывали. В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 3 февраля 2023 г. общая площадь квартир составляет 5961,18 кв.м. С учетом поступивших заявлений, бюллетени не могут быть приняты к учету и подлежат исключению из подсчета голосов, следовательно, количество собственников, принявших решение по пятому вопросу, составляет 48,13 процентов

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на здание с кадастровым номером 14:36:106027:1420, расположенное по адресу: <...>, его общая площадь составляет 8 306,1 кв.м.

Как следует из материалов проверки Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), от ФИО4, ФИО5 (собственников жилого помещения № 104), ФИО6, ФИО7 (собственников жилого помещения № 88), ФИО8 (собственника жилого помещения 147), ФИО9, ФИО10 (собственников жилого помещения № 135), ФИО11, ФИО12 (собственников жилого помещения № 123), ФИО13, ФИО14 (собственников жилого помещения № 90), ФИО6 (собственника жилого помещения № 88) поступили заявления, согласно которым голоса по вопросам, отраженным в протоколе № 1 общего собрания собственников помещений, отражены ошибочно, заявлено об отзыве голоса, принятого по итогам собрания.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Как следует из пункта 1 статьи 184.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно положениям статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско- правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Порядок организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Полномочиями самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников многоквартирного дома без обращения в суд орган государственного жилищного надзора, в сложившихся правоотношениях Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), не наделено.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 1 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным ГК РФ или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Допускается возможность предъявления самостоятельных исков о признании недействительным ничтожного решения собрания; споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого лица, имеющего охраняемый законом интерес в таком признании.

В соответствии с пунктом 108 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 2 статьи 181.4 ГК РФ решение собрания, принятое с нарушением порядка его принятия и подтвержденное впоследствии новым решением собрания, не может быть признано недействительным, за исключением случаев, когда такое последующее решение принято после признания судом первоначального решения собрания недействительным, или когда нарушение порядка принятия выразилось в действиях, влекущих ничтожность решения, в частности решение принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Спецтранс» о признании ничтожными решения по вопросам №3, №4 и №5 в протоколе внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> и исходит из того, что оспариваемым решением затронуты права истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Решения по вопросам №3, №4 и №5 в протоколе №1 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>, проведенного в форме очно-заочного голосования от 25 декабря 2023 года признать ничтожными.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) со дня изготовления решения суда в мотивированном виде.

Судья: В.П. Цыкунова