Дело № 2-1189/2023
42RS0001-01-2023-001210-37
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Анжеро-Судженский городской суд Кемеровской области
в составе председательствующего судьи Шандрамайло Ю.Н.,
при секретаре Ворошиловой И.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Анжеро-Судженске Кемеровской области,
02 августа 2023 года
гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности.
Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ей на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> и договора на передачу бесплатно квартир, домов в собственность граждан путем приватизации от <дата>.
Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не была произведена, поскольку Н.А. заболела и <дата> умерла. Истец не мог зарегистрировать свое право собственности и переход права собственности в отсутствие продавца. Ответчик ФИО2, сын умершей, являющийся единственным наследником, знал о том, что квартира продана, поэтому не стал оформлять свои наследственные права на квартиру.
Соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от <дата> между истцом и Н.А. было достигнуто, а сделка исполнена. Истец передал денежными средствами в размере 950000 рублей за квартиру полностью до подписания договора, ему было передано имущество. На момент заключения договора каких-либо ограничений или обременении по квартире не имелось, она была свободна от притязаний третьих лиц. Отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между покупателем и продавцом
Уже после смерти Н.А. <дата> на квартиру были наложены ограничения в виде запрета на совершение действий по регистрации, что также препятствует регистрации прав истца на спорную квартиру.
Истец просил суд признать действительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенную <дата> между истцом и Н.А., прекратить право собственности на квартиру за Н. и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру от Н.А. к ФИО1
Стороны, представитель третьего лица управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суд не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще, в своих заявлениях (л.д.35,36) истец, ответчик просили рассмотреть дело в их отсутствие.
От ответчик также поступило заявление (л.д. 39), в котором исковые требования признал в полном объеме, указав, что признание иска является добровольным, обдуманным, последствия признания иска ему разъяснены и понятны.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По смыслу п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса (абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Статьями главы 30 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора купли-продажи, к которым относятся наименование товара, количество, его цена, а также согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено другим законом или договором купли-продажи.
В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части квартиры или жилого дома подлежи государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует и установлено судом, что согласно выписке из ЕГРН от <дата> квартира, расположенная по адресу: <адрес>, общей площадью 50,1 кв.м., за регистрирована на праве общей долевой собственности за Н.А. и Н.А., по ? доли за каждым (л.д. 16-22).
Н.А. ? доля указанной квартиры принадлежит на основании договора на передачу бесплатно квартир, домов в собственность граждан путем приватизации от <дата> (л.д.15).
Другая доля спорной квартиры после смерти Н.А. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата> также принадлежит Н.А.(л.д.14)
Между истцом и Н.А. <дата> был заключен договор купли-продажи квартиры (л.д.11-12), из содержания которого следует, что Н.А. продала истцу квартиру, расположенную по <адрес>, общей площадью 5,1 кв.м., за 1000000 рублей, которые уплачены за счет денежных средств покупателя до подписания договора (п. 3 договора). Квартира, а также ключи и документы от квартиры преданы продавцом покупателю в момент подписания договора (п.п.4, 6). Договор подписан сторонами.
Таким образом, судом считает установленным, что <дата> между Н.А. и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры по <адрес>, договор купли-продажи был составлен в письменной форме, подписан сторонами, в нем определены существенные условия договора, указаны предмет договора – квартира, цена договора – 1000000 рублей, деньги по договору переданы продавцу покупателем полностью, а квартира передана покупателю сразу после подписания договора.
Поскольку сделка купли-продажи жилого дома совершена в предусмотренной законом форме, до настоящего времени не оспорена, суд признает ее действительной.
Согласно свидетельству о смерти (л.д.10) Н.А. умерла <дата>.
Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу названных норм права, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон сделки, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателю по независящим от воли данной стороны причинам.
Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Кроме того, как указано в разъяснении, содержащемся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
В предмет доказывания по требованию об уклонении от регистрации перехода права собственности, исходя из системного толкования положений действующего законодательства (ч.3ст. 551 ГК РФ), а также принимая во внимание указанные выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 года, входят следующие обстоятельства: установление наличия между сторонами обязательственных правоотношений, т.е. законность основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, а также факт уклонения ответчика от совершения действий по регистрации перехода права собственности. При этом бремя доказывания данных обстоятельств лежит на покупателе.
К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода прав относится и утрата продавцом правоспособности, в частности, смерть продавца.
Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.
Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ государственной регистрации подлежит не договор, а права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу.
Государственная регистрация перехода права собственности невозможна во внесудебном порядке, ввиду необходимости личной явки лица для государственной регистрации сделки, иного способа защиты своих прав, кроме обращения в суд с иском о переходе права собственности, у истца не имеется.
Согласно ст.39 ГПК РФ, истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением. Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Согласно ст.173 ГПК РФ, при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.
Анализируя представленные доказательства в совокупности, учитывая, что у истца отсутствует иной способ восстановить свое нарушенное право, переход права собственности на спорный жилой дом не был зарегистрирован надлежащим образом, в связи со смертью продавца, смерть продавца является единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на указанный жилой дом, сделка купли-продажи дома была совершена в надлежащей форме и исполнена сторонами, договор содержит все существенные условия, суд принимает признание иска ответчиком, являющимся единственным наследником умершего продавца, и удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки действительной, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Признать действительным договор купли-продажи квартиры, с кадастровым номером №, общей площадью 50,1 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного <дата> между Н.А. и ФИО1, и произвести государственную регистрацию договора.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение - квартиру, с кадастровым номером №, площадью 50,1 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, от Н.А., <дата> года рождения, умершей <дата>, к ФИО1, <дата> года рождения, уроженцу <адрес> (<...>), на основании договора купли-продажи квартиры от <дата>.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Анжеро-Судженский городской.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме принято 07.08.2023.