УИД 26RS0035-01-2022-004259-45

№ 2-3188/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2022 года г. Михайловск

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Дириной А.И.,

при секретаре Зуевой Е.А.,

с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и действительным; признании права собственности на недвижимое имущество здание пекарни с кадастровым номером №, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание пекарни с кадастровым номером №

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО2 о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и действительным; признании права собственности на недвижимое имущество здание пекарни с кадастровым номером №, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание пекарни.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенных торгов. Недвижимое имущество (пекарня) передано ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость имущества в полном объеме оплачена продавцу.

ФИО1 по семейным обстоятельствам не осуществила регистрацию перехода прав на данное недвижимое имущество от ФИО2 к ФИО1

Истец узнала, что в отношении здания пекарни наложены ограничительные меры судебными приставами исполнителями, она обратилась к ним по вопросу о снятии ограничений, получила ответ на обращение, в котором указано, что не представляется установить собственника имущества.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что приобрела здание пекарни на торгах. Заключила договор купли-продажи с конкурсным управляющим ФИО2, получила ключи, имущество по акту. Владела зданием, осуществляла своими силами ремонт крыши. Своевременно после заключения договора купли-продажи не зарегистрировала право собственности на объект. Причиной не оформления прав явились финансовые проблемы и семейные обстоятельства. Уже после приобретения пекарни в отношении ФИО1 возбуждалось дело о банкротстве. Считает сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ3 года действительной и заключенной, просит признать право собственности на недвижимое имущество пекарню, вынести решение о регистрации перехода прав на объект недвижимости (пекарню).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, направила письменные возражения (л.д. 74).

Представитель ответчика ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, просил в иске отказать. Пояснил, что считает сделку по приобретению пекарни недействительной, поскольку ФИО2 денежных средств не получала сама лично, а получил их конкурсный управляющий ФИО4 Имущество после заключения сделки находилось во владении ФИО2 По сведениям ЕГРН право собственности на пекарню с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО2 и именно ответчик оплачивала налоги на имущество и содержала здание. Здание находится во владении ФИО2, ею как собственном по данным ЕГРН получены ключи от здания. Считает, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ заключена неуполномоченным лицом - конкурсным управляющим ФИО4, полномочия которого завершились после завершения дела о банкротстве ФИО2 Кроме того, просил применить сроки давности по делу, так как считает, что истцом эти сроки пропущены, так как с момента совершения сделки прошло более 10 лет, истица не принимала мер по регистрации прав на спорный объект, в отсутствие каких-либо препятствий для этого. Считает, что истец не производила регистрацию перехода прав намерено, действуя недобросовестно, поскольку находилась в банкротстве, и не желала, чтобы это имущество было передано или продано в целях удовлетворения требований кредиторов, на этом основании просил в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, конкурсный управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, в ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 82). Указал, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ИП ФИО2 признана несостоятельным (банкротом), в отношении неё введена процедура конкурсного производства.

В соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротств) от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим проведены открытые электронные торги (номер торгов 4098-ОТПП). Положение о порядке и условиях проведения торгов утверждено определением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Реализации подлежало здание пекарни (нежилое) литер Д, Д2, К1 площадью 333, 1 кв.м. с кадастровым номером № расположенное на участке с кадастровым номером №, по <адрес>. Открытые торги были признаны состоявшимися, договор № купли-продажи лота 1 заключен ДД.ММ.ГГГГ с победителем торгов ФИО1 Денежные средства, в полном объеме от покупателя получены и учтены в конкурсной массе должника. Имущество (здание пекарни) передано покупателю. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № процедура конкурсного производства завершены. Полномочия конкурсного управляющего ФИО4 прекращены ДД.ММ.ГГГГ. Конкурсный управляющий указал, что не возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий ИП ФИО2 ФИО4 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № (л.д. 7-8).

Согласно условиям договора продавец предает в соответствии с протоколом № о результатах открытых торгов посредством публичного предложения от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: здание пекарни литер Д. Д2 К1 площадью 333,1 кв.м. находящееся на участке площадью 786 кв.м. по <адрес>.

Продавец обязуется передать покупателю в собственность имущество свободное от прав третьих лиц и документы на имущество (п. 2.1 договора), покупатель обязан не позднее 30 дней оплатить стоимость имущества с момента подписания договора (п. 2.2 договора). Цена продаваемого имущества составляет 887 824,26 рублей (п. 3.1 договора).

ДД.ММ.ГГГГ управляющий ИП ФИО2 ФИО4 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) подписали акт приема-передачи (л.д. 9), которым подтверждают, что продавец условия проведения Порядка торгов по реализации имущества исполнил полностью, имущество передается с ключами и техническими документами на здание. В п.8. акта стороны подтверждают, что покупатель в полном объеме произвел оплату стоимости имущества в размере 887 824,26 рублей.

В материалы дала представлены протокол № об определении участников торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества от ДД.ММ.ГГГГ; протокол о результатах открытых торгов посредством публичного предложения от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Суд считает, что договор содержит сведения, позволяющие установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта недвижимости, ФИО2 в лице конкурсного управляющего ФИО4 являясь собственником имущества (здания пекарни), продала данный объект по договору ФИО1, оформив акт передачу недвижимого имущества, продавцом подтверждено получение денежных средств по сделке.

Договор заключен на основании публичных торгов, данные торги в судебном порядке недействительными не признаны. При заключении сделки стороны действовали добровольно. Суд, руководствуясь статей 209, 432, 554, 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ действительным и заключенным.

Доводы представителя ответчика о том, что договор является недействительным поскольку ФИО2 денежных средств не получала сама лично, а получил их конкурный управляющий, отклоняются судом, поскольку данные доводы о недействительности сделки не свидетельствуют.

Продавец, не получивший оплату по договору купли-продажи, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года).

Вместе с тем, как установлено судом, денежные средства, полученные по сделке от ДД.ММ.ГГГГ учтены в конкурсной массе должника ФИО2

Доводы о заключении сделки неуполномоченным лицом (конкурсным управляющим ФИО4) отклоняются судом, поскольку конкурсный управляющий на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ являлся лицом уполномоченным судом на совершение сделок от имени должника-банкрота (ФИО2). Прекращение его полномочий после завершения процедуры банкротства ФИО2 на действительность заключенной сделки не влияет.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на недвижимое имущество здание пекарни с кадастровым номером №, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание пекарни с кадастровым номером №.

В силу части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Как установлено судом сторонами не исполнена обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования истца ФИО1 о признании права собственности на недвижимую вещь по существу предъявлены с целью государственной регистрации её права на спорное имущество, в связи с чем, учитывая правовую природу отношений сторон, судом квалифицируется заявленное требование как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, которое подлежит рассмотрению в соответствии с положениями статьи 551 ГК РФ.

По смыслу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при предъявлении лицом, имеющим обязательственное требование о предоставлении имущества в собственность, иска о признании за ним права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. В этом случае суду следует квалифицировать данное требование как иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь (Данная правовая позиция отражена также в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от ДД.ММ.ГГГГ № по делу №).

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно части 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как установлено судом ФИО2 не уклонялась о регистрации перехода права собственности после заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца ФИО1 следовало, что она не обращалась о регистрации перехода прав на имущество по семейным и материальным причинам.

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 93-114) собственником пекарни с кадастровым номером 26:11:031302:5410 является ФИО2

Согласно части 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 4 статьи 165 ГК РФ срок исковой давности по требованиям, указанным в статье 165 ГК РФ, составляет один год.

Представитель ответчика заявил о применении сроки давности по делу, поскольку имущество более 9 лет числится в ЕГРН за ФИО5, истец не предпринимала попытки по регистрации прав на имущество, просил учесть поведение стороны истца, как недобросовестное, направленное на сокрытие имущества от кредиторов, поскольку сама ФИО1 была признана банкротом.

В п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу этого Закона (1 сентября 2013 года). Поэтому положения пункта 4 статьи 165 ГК РФ применяются к требованиям о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, и о государственной регистрации сделки, если принятие исполнения стороной сделки, нотариальное удостоверение которой не было осуществлено, или, соответственно, совершение сделки, не прошедшей государственную регистрацию, имели место после 1 сентября 2013 года.

Уклонения ответчика ФИО5 от регистрации сделки судом не установлено, об этом не заявлено истцом, документально не подтверждено. Даны пояснения, что регистрация не совершалась по воле истца, в связи семейными и материальными причинами.

В данном случае годичные сроки давности, установленные частью 4 статьи 165 ГК РФ не подлежат применению, поскольку получение имущества и совершение сделки (ДД.ММ.ГГГГ), то есть правовые основания возникли до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, судом принято во внимание заявление ответчика о недобросовестности поведения стороны истца, как направленного на сокрытие имущества от кредиторов, поскольку сама ФИО1 была признана банкротом.

Необходимость проведения такой оценки предопределяется принципом гражданского права, закрепленным в п. 4 ст. 1 ГК РФ, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Суд, в целях установления объективных обстоятельств, которые явились причиной длительного не обращения покупателя за регистрацией права, истцу предложено представить обоснование отсутствия денежных средств, наличия материальных и семейных причин препятствующих регистрации права.

Доказательств наличия тяжелого положения, объективных причин семейного характера, препятствовавших регистрации прав на имущество в материалах дела не содержится.

Из определения Арбитражного суда Ставропольского края (дело №) от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ судом было принято заявление в отношении ФИО1 о признании её несостоятельной (банкротом). Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника открыто процедура реализации имущества.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО1 было завершена процедура реализации имущества. ФИО1 была освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, заявленных по делу о банкротстве.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно части 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Под злоупотреблением правом понимается ситуация, когда лицо реализует принадлежащее ему право недозволенным образом (Определение Верховного Суда РФ от 14 июня 2016 года № 52-КГ16-4).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия.

Суд считает, что поведение ФИО1 выраженное в длительном неосуществлении регистрации перехода прав на недвижимое имущество является злоупотреблением правом, поскольку действия истца не были направлены на защиту её прав как правообладателя имущества, а на необоснованное сохранение имущества, в период ведения в отношении неё дела о банкротстве.

Непринятие мер по регистрации перехода прав на спорное здание совершено в обход закона с целью исключения возможности удовлетворить требования кредиторов за счет данного недвижимого имущества при рассмотрении дела о банкротстве в отношении ФИО1 (в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

На основании части 2 статьи 10 ГК РФ суд, установив факт злоупотребления правом отказывает лицу в защите принадлежащего ему права, считает, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество здание пекарни с кадастровым номером №, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание пекарни с кадастровым номером № удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным и действительным; признании права собственности на недвижимое имущество здание пекарни с кадастровым номером №, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание пекарни с кадастровым номером № - удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ между конкурсным управляющим ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключенным и действительным.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество здание пекарни с кадастровым номером №, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на здание пекарни с кадастровым номером № – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Шпаковский районный суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда, в соответствии со ст. 199 ГПК РФ, изготовлено в окончательной форме 05 декабря 2022 года.

Председательствующий судья А.И. Дирина