Дело № 2 – 2063/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2022 года г. Тверь
Калининский районный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Пищелевой Ю.В.,
при секретаре Золотовой Е.А.,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Тандер» к ФИО3 о взыскании штрафа за неисполнение договорных обязательств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, действующая на основании доверенности в интересах АО «Тандер», обратилась в Калининский районный суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО3 о взыскании штрафа за неисполнение договорных обязательств, указывая, что между АО «Тандер» и ФИО3 был заключен предварительный договор аренды №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021. Согласно предмету указанного договора, стороны обязались не позднее «01» июня 2022 года, заключить договор аренды недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью - 551,0 кв. м., в том числе торговая площадь — 428,0 кв. м., расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, на срок 10 лет, с размером арендной платы 300000,00 (триста тысяч) рублей на условиях определенных основным договором (приложение №2 к Предварительному договору №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021). Арендодатель принял на себя обязательства по строительству Объекта, вводу в эксплуатацию, регистрации прав и направлению в адрес Арендатора подтверждающих документов с целью заключения Основного договора аренды в срок не позднее 01 мая 2022 года (раздел 3 и пункт 4.1. Предварительного договора №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021). Согласно данным Росреестра он-лайн здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, введено в эксплуатацию и в отношении него зарегистрировано право собственности, о чем имеется запись регистрации от 26.04.2022. При этом, в нарушение обязательства по направлению подтверждающих документов, по состоянию на 23.06.2022, необходимые документы для заключения Основного договора, в адрес Арендатора в полном объеме и в официальном порядке не направлены. Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия о нарушении обязательств и о применении штрафа согласно пункту 5.3.4 Предварительного договора аренды №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021, в размере трёхкратной ставки арендной платы, что составит 900000,00 (Девятьсот тысяч) рублей. Данная претензия, письмом Ответчика от 22.07.2022 оставлена без удовлетворения. Размер постоянной части арендной платы согласован сторонами в сумме 300000,00 (Триста тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается согласованным и подписанным пунктом 2.1. Приложения 5 Проекта Основного договора аренды, являющегося Приложением №2 к Предварительному договору №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021. Ссылка Ответчика в ответе на претензию, о том что размер арендной платы согласован Сторонами в сумме 150000,00 рублей является несостоятельной и не соответствует согласованным и подписанным сторонами документам. На основании изложенного, истец просил взыскать с ответчика ФИО3 штраф за неисполнение договорных обязательств в размере 900 000,00 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 12 200,00 рублей.
Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, а также письменные пояснения и возражения, суть которых сведена к тому, что сумма испрашиваемой неустойки соответствует условиям договора, оснований для применения ст. 333 ГК РФ не имеется.
Ответчик ФИО3, извещенная о месте и времени проведения судебного заседания надлежащим образом, не явилась, доверила представлять свои интересы ФИО2
Представитель ответчика ФИО2 возражала относительно удовлетворения заявленных требований, поддержав письменные объяснения, суть которых сведена к тому, что продажа земельного участка, в отношении которого был заключен предварительный договор аренды, была осуществлена ввиду ухудшившегося материального положения ответчика. ФИО3 полагала, что у истца был утрачен интерес к заключению основного договора, так как с претензией истец обратился почти через месяц после окончания срока для заключения сторонами основного договора. Полагала, что расчет неустойки должен быть произведен из размера арендной платы в сумме 150 000 рублей. При этом просила применить положения ст. 333 НК РФ, так как считает, что размер неустойки в сумме 900 000 рублей несоразмерен нарушенному праву.
При данных обстоятельствах, неявка ответчика не препятствует рассмотрению дела по существу.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу абз. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ, предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1).
Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст. 429 ГК РФ).
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком 09 июля 2021 года был заключен Предварительный договор аренды №ТвФ/28271/21 (Предварительный договор) недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 01 июня 2022 года заключить договор аренды недвижимого имущества – нежилого помещения, общей площадью 551,0 кв.м, в том числе торговой площадью – 428,0 кв.м, расположенного на первом этаже здания, находящегося по адресу: <адрес>, прилагаемого к настоящему договору как Приложение №1 (пп.1.1, 2.1 Предварительного договора). Стороны определили, что здание планируется к размещению в границах земельных участков с кадастровыми номерами №
Арендодатель гарантировал, что на момент подписания основного договора Объект будет принадлежать арендодателю на праве собственности (п.2.4 Предварительного договора).
Пунктом 5.3.4 Предварительного договора предусмотрено, что арендодатель обязуется уплатить арендатору штраф в размере трехкратной постоянной части арендной платы (размер арендной платы согласован сторонами в проекте Основного договора) в случае уклонения/отказа арендодателя от заключения основного договора либо неисполнения/невозможности исполнения арендодателем одной или нескольких обязанностей оговоренных в раздере 3 Договора.
В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Истец в обоснование своих доводов о нарушении ответчиком условий Предварительный договор аренды №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021 представил суду копию письменного уведомления от 24.06.2022 о необходимости выплаты штрафных санкций в размере трехкратной ставки арендной платы в размере 900 000 рублей в виду нарушения обязательства по направлению подтверждающих документов в отношении нежилого здания с кадастровым номером № для заключения Основного договора.
22 июля 2022 года ответчиком ФИО3 в адрес АО «Тандер» в ответ на уведомление направлено письмо, суть которого сведена к тому, что в виду ухудшения материального положения, невозможности осуществления строительства в январе 2022 года ФИО3 принято решение об отчуждении земельного участка третьему лицу. АО «Тандер» не проявляло никакого интереса к заключенному предварительному договору аренды, а также к строительству объекта аренды, в связи с чем ФИО3 посчитала, что интерес к исполнению предварительного договора со стороны АО «Тандер» утрачен. Размер штрафных санкций не соответствует условиям предварительного договора аренды. Основания для выплаты штрафа, предусмотренного п. 5.3.4. предварительного договора аренды, отсутствуют.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 17.10.2022 следует, что нежилое здание – магазин с кадастровым номером №, площадью 672,5 кв.м, расположено по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера – 19.04.2022. Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Согласно выписке из ЕГРН от 12.12.2022 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адрес: <адрес>, принадлежал ФИО3, дата государственной регистрации прекращения права – 26.01.2022.
Таким образом, судом достоверно установлено, что на 01 июня 2022 года арендодателем обязанности, предусмотренные Предварительным договором аренды №ТвФ/28271/21 недвижимого имущества от 09.07.2021, в части заключения договора аренды недвижимого имущества, не выполнены.
Как следует из иска, истец рассчитал размер штрафа в сумме 900 000 рублей (300 000 руб. х 3), что составляет трехкратный размер постоянной части арендной платы, указанной сторонами в Проекте Основного договора.
Из разъяснений изложенных в абз.2 пунктах 8, 23, 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что условия договора могут быть определены путем отсылки к примерным условиям договоров (статья 427 ГК РФ) или к условиям, согласованным предварительно в процессе переговоров сторон о заключении договора, а также содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон. (абз.2 пп.8)
В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ) (п.23).
Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.
Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ) (п.25).
Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ) (п.26).
Из п.6.9 Предварительного договора № ТвФ/28271/21 от 09.07.2021 следует, что к настоящему договору прилагается и является его неотъемлемой частью: План объекта Приложение №1 и Проект Основного договора – Приложение №2.
Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что Проект Основного договора является частью предварительного договора.
Согласно п.2.3 Предварительного договора срок основного договора аренды – 10 лет.
Из п. 1.5 Проекта Основного договора следует, что размер арендной платы и порядок ее оплаты, права о обязанности сторон по платежам и расчётам определяются Приложением №5 к Договору.
Пунктом 2.1 Приложения №5 к Договору аренды (Платежи и расчеты) определено, что постоянная часть арендной платы в первые два месяца аренды составляет 150 000 рублей, без НДС, в месяц. Постоянная часть арендной платы с третьего месяца аренды составляет 300 000 рублей, без НДС, в месяц.
В силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Оценивая содержание приведенных условий Предварительного договора в части срока аренды – 10 лет, и исходя из буквального значения содержащихся в Проекте Основного договора слов и выражений, суд приходит к выводу, что постоянная часть арендной платы составляет 300 000 рублей, поскольку размер арендной платы в сумме 150 000 рублей действовал только в первые два месяца, что исходя из срока действия Основного договора нельзя признать постоянно действующим условием в части размера арендной платы.
Поскольку материалами дела подтверждается, что ответчик условия предварительного договора о передаче нежилого помещения в аренду истцу не выполнил, равно как и обязательства предусмотренные разделами 2, 3, 4 Предварительного договора, объект недвижимости, который должен был быть возведен на земельных участках с кадастровыми номерами № по адресу: <адрес>, так и не был передан во владение истца на основании договора аренды, то истец в силу условий п.5.3.4 Предварительного договора имел право потребовать от арендодателя возмещение штрафа, исходя из расчета суммы постоянной аренды платы в размере 300 000 рублей в месяц.
При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика штрафа является обоснованными.
Вместе с тем, представителем ответчика заявлено о чрезмерном размере взыскиваемой суммы штрафа и необходимости её снижения в порядке ст. 333 ГК РФ.
В силу п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть одной из форм неустойки (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.10.2019 N 18-КГ19-127).
Предоставленная суду возможность снижать размер штрафа (неустойки) в случае его чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому ч.1 ст.333 ГК РФ предусматривает обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Исходя из анализа действующего законодательства неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит стимулирующий к надлежащему исполнению обязательств характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
Размер заявленного истцом ко взысканию штрафа, по мнению суда, является чрезмерно завышенным и не влечет установление надлежащего баланса интересов сторон обязательства.
Принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, заявление ответчика - физического лица, являющегося пенсионером по старости, о снижении размера штрафа, учитывая фактические обстоятельства дела, степень наступивших негативных последствий для истца, суд полагает, что заявленный истцом ко взысканию с ответчика размер штрафа в сумме 900 000 рублей является несоразмерным по отношению к неисполненным обязательствам ответчика, в связи с чем приходит к выводу о снижении размера взыскиваемой неустойки с ответчика ФИО3 до 450 000 рублей, тем самым удовлетворив требования истца частично.
В силу ст. 98 ГПК РФ, с учетом разъяснений, указанных в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек о неприменении положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек при уменьшении взыскания неустойки судом с применением статьи 333 ГК РФ, с ответчика ФИО3 в пользу истца подлежат возмещению судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины (платежное поручение №628978 от 15.09.2022) в размере 12 200 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Акционерного общества «Тандер» к ФИО3 о взыскании штрафа за неисполнение договорных обязательств удовлетворить частично.
Взыскать со ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (ИНН №), в пользу Акционерного Общества «ТАНДЕР» (ИНН <***>) штраф за неисполнение обязательств по предварительному договору аренды №ТвФ/28271/21 от 09.07.2021 в размере 450 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины ы размере 12200 рублей 00 копеек, всего 462 200 рублей.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Ю.В. Пищелева
Решение в окончательной форме изготовлено 30.12.2022