50RS0№-59
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
02 октября 2025 года <адрес>
Домодедовский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи
О.Б. Рагулиной
при секретаре
ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску СНТ «Серп и Молот» к ФИО2, ФИО3 о признании ничтожной сделкой договора купли-продажи нежилого здания, третье лицо: ФИО4 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>
УСТАНОВИЛ:
СНТ «Серп и Молот» (далее - СНТ, истец) обратилось с иском (с учетом уточнения – т.2 л.д. 29-35) о признании ничтожной сделкой Договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. Востряково, СНТ «Серп и Молот», заключенного ДД.ММ.ГГГГ между СНТ «Серп и Молот» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки в виде возврата в собственности СНТ «Серп и Молот» нежилого здания № (далее – спорное здание).
В обоснование требований истец указал, что ФИО3, являясь председателем правления СНТ, продал своей дочери спорное здание, путем обмана и злоупотребления доверием садоводов и членов правления СНТ, изменив содержание Протокола правления от ДД.ММ.ГГГГ, на котором речь шла не о продаже, а об аренде здания. Полагая, что сделка купли-продажи противоречит действующему в юридически значимый период законодательству, СНТ обратилось в суд.
В судебном заседании ФИО4 истца ФИО6, ФИО7 (доверенность - т.2 л.д. 1,7) требования поддержали, настаивали на том, что о продаже здания СНТ узнало после смены председателя правления и проведения ревизии, срок исковой давности не пропущен, так как подлежит исчислению с составления Акта проверки от ДД.ММ.ГГГГ (письменные пояснения – л.д. 156-159). ФИО4 истца заявили о подложности протокола заседания правления от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 182-183), злоупотреблении ответчиками своими правами.
ФИО4 неявившейся ФИО2 ФИО8 (доверенность – т.1 л.д.97-98) иск не признала, по доводам, изложенным в письменном виде (т.2 л.д. 39-41, 184-186), заявив о пропуске срока исковой давности.
ФИО3, уведомленный надлежащим образом, в суд не явился, направил возражения, в которых просил в иске отказать в связи с пропуском срока исковой давности (т. 1 л.д 45).
Свидетель ФИО9 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ сообщил суду, что на собрании правления ДД.ММ.ГГГГ решался вопрос об аренде спорного здания, вопрос о продаже здания не стоял перед правлением; подписи на протоколе проставлялись под решением о сдаче магазина в аренду.
Свидетель ФИО10 пояснил, что не помнит как проходило заседание правления ДД.ММ.ГГГГ, подпись в протоколе похожа на его подпись, но о продаже здания свидетель не знал до 2022 года.
Свидетель ФИО11 указал, что в собрании ДД.ММ.ГГГГ не участвовал, подробности не помнит, подпись на протоколе похожа на его, но не его, об отчуждении спорного здания узнал в 2022 году.
Свидетель ФИО12 сообщила суду, что в силу длительного времени, прошедшего с 2017 годе точно не помнит, как проходило собрание ДД.ММ.ГГГГ, подпись на протоколе не отрицала, но речи о продаже здания на правлении не было. Свидетель подтвердила, что в СНТ ежегодно проходили общие собрания, на которых отчитывалась, в том числе ревизионная комиссия.
ФИО4 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, уведомленный надлежащим образом, в суд не явился.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, которых суд признает извещенными о времени и месте судебного разбирательства, исходя из положений главы 10 ГПК РФ, ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом размещения сведений о судебном заседании по делу на сайте суда в сети «Интернет» и отсутствия доказательств неполучения лицами, участвующими в деле, судебной корреспонденции в течение срока хранения по объективным, уважительным причинам, не зависящим от воли адресата.
Выслушав участников процесса, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Часть 5 ст. 1 ФИО4 закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пункт 1 ст. 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).
Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.
Последствия нарушения ФИО4 или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица предусмотрены ст. 174 ГК РФ, в частности если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. Сделка, совершенная ФИО4 или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях ФИО4 или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Судом установлено, что СНТ – собственник земельного участка площадью 49 445 кв.м по адресу: <адрес>, мкр. Востряково, (свидетельство – т.2 л.д. 122).
На земельном участке СНТ находится нежилое здание № по адресу: <адрес>, мкр. Востряково, СНТ Серп и Молот.
Право собственности на спорное здание возникло у СНТ на основании свидетельства о праве собственности на землю и поданной декларации, право зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН – т.2 л.д. 100-101).
По Договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ СНТ, в лице председателя правления ФИО3, продало спорное здание ФИО2 за 500 000 руб. (договор - т.2 л.д. 12-15, 138-141).
Переход права собственности на здание зарегистрирован надлежащим образом, сделка исполнена, оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ (выписка из ЕГРН – т. 1 л.д. 57, регистрационное дело – т. 2 л.д. 99-135, квитанция об оплате – т.2 л.д. 16-17).
В регистрационном деле имеется Протокол заседания правления СНТ «Серп и Молот» от ДД.ММ.ГГГГ, по которому правление приняло решение продать спорное здание ФИО2 (т.2 л.д. 136-137).
На момент отчуждения спорного здания действовал ФИО4 закон от ДД.ММ.ГГГГ N 66-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - ФЗ № –ФЗ)
Пункт 3 ст. 4 ФЗ №66-ФЗ предусматривал, что членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива посредством объединения паевых взносов создается имущество общего пользования, находящееся в собственности такого кооператива как юридического лица. Часть указанного имущества может выделяться в неделимый фонд.
Статья 22 ФЗ №66-ФЗ гласила, что к компетенции правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения относятся в том числе распоряжение материальными и нематериальными активами такого объединения в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности; совершение от имени такого объединения сделок; принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов.
Полномочия председателя правления содержались в ст. 23 ФЗ №66-ФЗ, по которой председатель правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения действует без доверенности от имени такого объединения, в том числе: на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета такого объединения; осуществляет представительство от имени такого объединения в органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также в организациях.
Статья 24 ФЗ №166-ФЗ предусматривала ответственность председателя и членов правления садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Устав СНТ на дату заключения оспариваемого договора также содержал положение о праве правления распоряжаться имуществом СНТ (п.6.6 Устава – т.1 л.д. 34).
Таким образом, на момент заключения оспариваемого договора правление могло распоряжаться материальными активами СНТ, председатель правления на основании решения правления вправе заключать сделки от имени СНТ.
Статья 195 ГК РФ гласит, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГПК РФ).
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).
Согласно ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
По смыслу ст. 204 ГК РФ начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым ст. 220 ГПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (п.1 ст. 6, п.3 ст. 204 ГК РФ).
Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (ст. 201 ГК РФ).
Суд соглашается с доводом ФИО4 ФИО2 о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора недействительным.
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Истец – юридическое лицо, должно было знать об отчуждении объекта недвижимости.
С ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу ФИО4 закон от ДД.ММ.ГГГГ N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – ФЗ №217-ФЗ), который регламентирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, особенности создания, гражданско-правового положения и деятельности садоводческих некоммерческих товариществ и огороднических некоммерческих товариществ.
Контролирующим органом в СНТ является ревизионная комиссия, которая обязана проверять выполнение правлением товарищества и его председателем решений общих собраний членов товарищества, законность сделок, совершенных органами товарищества, состав и состояние имущества общего пользования; осуществлять ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже чем один раз в год либо в иной срок, если такой срок установлен решением общего собрания членов товарищества; отчитываться об итогах ревизии перед общим собранием членов товарищества с представлением предложений об устранении выявленных нарушений; сообщать общему собранию членов товарищества обо всех выявленных нарушениях в деятельности органов товарищества; осуществлять проверку своевременного рассмотрения правлением товарищества или его председателем заявлений членов товарищества.
Высшим органом товарищества является общее собрание членов товарищества, которое созывается не реже чем один раз в год (ст.ст. 16, 17 ФЗ №217-ФЗ).
На основании изложенного, СНТ должно было знать об отчуждении спорного здания, так как ревизионная комиссия ежегодно отчитывалась перед общим собранием о сделках и имуществе СНТ.
Доказательства того, что в СНТ проводились собрания в период с 2019-2021 г.г. является отчет ревизионной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 62-65), показания свидетеля ФИО12 подтвердившей, что общее собрание СНТ проводилось ежегодно.
СНТ получило по договору 500 000 руб., в назначении платежа имеется ссылка на договор купли-продажи (т.2 л.д. 17), что также подтверждает выводы суда об осведомленности СНТ об оспариваемом договоре.
Подача искового заявления спустя более 6 лет после заключения сделки свидетельствует о явном пропуске срока исковой давности СНТ, являющимся юридическим лицом.
Суд отклоняет довод истца о том, что о сделке СНТ узнало после переизбрания председателя правления и составления Акта проверки ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 160-172), как противоречащий установленным судом обстоятельствам.
Довод о подложности Протокола правления от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 136-137) достаточными и достоверными доказательствами не подтверждён, приговоров о виновности ФИО3 не выносилось, опрошенные свидетели – члены правления ФИО13, ФИО14, подтвердили подпись в протоколе, заявляя о замене первого листа протокола; протокола с другим содержанием не представлено, при этом протокол с решением правления о продаже здания имеется в реестровом деле.
Свидетель ФИО14 не смог припомнить подробности заседания правления, с учетом прошедшего времени. Свидетель ФИО11 путался в пояснениях, указал, что на собрании ДД.ММ.ГГГГ правления не присутствовал, подпись в протоколе не похожа на его подпись. Свидетель ФИО12 подробности собрания не помнила, вспомнив при этом, что речь о продаже здания не шла, свидетель подпись в протоколе не отрицала.
Утверждение истца о том, что в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ речь шла об аренде спорного здания доказательствами не подтверждено, не представлены договор аренды, сведения о начислении арендных платежей, их не уплате.
Обращение в правоохранительные органы, смена руководства юридического лица не прерывают и не приостанавливают течение срока исковой давности течение срока исковой давности.
Из выписки ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ следует, что кадастровая стоимость спорного здания составляет 713701,11 руб. (т.2 л.д.95), цена продажи здания - 500 000 руб., то есть незначительно ниже кадастровой стоимости.
На втором листе протокола от ДД.ММ.ГГГГ (не оспариваемом истцом) указано, что здание требует ремонта, что также подтверждено ФИО4 ФИО2, представленными фотографиями (т.2 л.д. 22-24), следовательно, продажа здания по цене незначительно меньше кадастровой стоимости не влечет недействительность сделки.
Представленный истцом отчет о стоимости здания суд отклоняет, так как оценка проводилась без осмотра здания, без учета состояния объекта недвижимости на дату продажи, выводы заключения носят вероятностный характер (т.1 л.д. 72-74).
Судом не установлено злоупотребления ответчиками своими правами и то, что покупатель знала об отсутствии согласия правления СНТ на продажу спорного здания.
Учитывая изложенное, иск удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы при отказе в иске истцу не возмещаются (ст. 198 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать СНТ «Серп и Молот» (№) в удовлетворении иска к ФИО2 (№), ФИО3 №) о признании ничтожной сделкой Договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. Востряково, СНТ «Серп и Молот», заключенного ДД.ММ.ГГГГ между СНТ «Серп и Молот» и ФИО2, применении последствий недействительности сделки в виде возврата в собственность СНТ «Серп и Молот» нежилого здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, мкр. Востряково СНТ Серп и Молот.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.
Председательствующий судья О.Б. Рагулина
Мотивированное решение
изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.