Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 сентября 2025 года г. Коломна Московской области

Коломенский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Касьяновой А.С.,

при секретаре судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными.

В обосновании заявленных требований административный истец указал, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между финансовым управляющим ФИО10 – ФИО9 и ФИО1, было приобретено недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадь 71,2 кв.м, кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

В последующем административный истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о регистрации перехода права собственности, в котором ДД.ММ.ГГГГ года ему было отказано.

Просит признать незаконными действия/бездействия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по приостановлению государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество, обязать административного ответчика произвести регистрацию права собственности на указанное недвижимое имущество и взыскать с административного ответчика в пользу административного истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В судебном заседании административный истец просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о дате и времени слушания, в судебное заседание не явились. ФИО10 и финансовый управляющий ФИО9 поддержали исковые требования, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель окружного управления социального развития № Министерства социального развития <адрес> ранее в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку спорное недвижимое имущество находилось в долевой собственности, в том числе несовершеннолетних и проводить отчуждение указанного имущества без согласия органа опеки и попечительства невозможно.

Учитывая надлежащее извещение указанных лиц, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрела дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Граждане и организации могут обратиться за защитой своих прав, свобод и законных интересов в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с требованиями об оспаривании решений, в том числе ненормативных правовых актов, действий (бездействия) в том числе органов местного самоуправления, иных органов и лиц, наделенных публичными полномочиями, в результате которых, по их мнению, были нарушены или оспорены их права, свободы, законные интересы или созданы препятствия к осуществлению ими прав, свобод, законных интересов, на них незаконно возложена какая-либо обязанность, они незаконно привлечены к ответственности (статья 46 Конституции Российской Федерации, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Московской области от 09 февраля 2024 года по делу № № ФИО10 признана несостоятельным (банкротом), в отношении которой открыта процедура реализации имущества, финансовым управляющим должника утверждена ФИО9 В конкурсную массу включены объекты недвижимого имущества: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В рамках процедуры банкротства установлено, что ФИО10 принадлежит 9/20 доли в вышеуказанном имуществе, собственниками которой так же являются: ФИО3 – 9/20 доли, ФИО4 и ФИО5 – по 1/20 доле. При этом ФИО4 и ФИО5 являются несовершеннолетними. Указанное имущество являлось предметом залога, поскольку была приобретена за счет заемных средств ПАО <данные изъяты>, требование залогового кредитора было включено в реестр требований кредиторов должника, как требование, обеспеченное залогом недвижимого имущества, в рамках дела о банкротстве.

ПАО <данные изъяты> был подготовлен порядок организации и проведения торгов по реализации заложенного имущества: жилого дома, назначение: жилое, площадь 71,2 кв.м, кадастровый № и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

По результатам проведения торгов в форме публичного предложения по продаже имущества был определен победитель – ФИО1 Агентом в торгах выступал ФИО6 на основании агентского договора № от ДД.ММ.ГГГГ Сообщение о результатах торгов опубликовано на сайте ЕФРСБ № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (продавец), в лице финансового управляющего ФИО7 и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать в собственность Покупателю следующее имущество: жилой дом, назначение: жилое, площадь 71,2 кв.м, кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 через МАУ МФЦ городского округа <адрес> подал заявление №КУВД-№ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации права собственности за покупателем.

ДД.ММ.ГГГГ финансовым управляющим также через МАУ МФЦ городского округа <адрес> подал заявление №КУВД-№ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации права собственности за покупателем.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> вынесено Уведомление о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав №КУВД-№.

Причинами, послужившими основанием для вынесения ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом уведомления о не устранении причин приостановления государственной регистрации прав, стали следующие аспекты:

- в нарушение п. 3 ч.3 ст. 15 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", не представлено заявление на переход права общей долевой собственности продавцов. В качестве правоустанавливающего документа представлен Договор купли-продажи имущества №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., составленный в простой письменной форме. В сведениях ЕГРН собственниками земельного участка и жилого дома являются несовершеннолетние лица. Однако, в силу требований Федерального закона, отчуждение недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности несовершеннолетних, подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, предоставленный договор купли-продажи по своей форме не соответствует требованиям действующего законодательства и является ничтожным с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в частности договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Согласно ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (п. 3); не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5).

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 37 ГК РФ установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 2 указанной статьи закона, для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2).

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3).

Согласно части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно положениям части 1.1 статьи 42 Закона N 218-ФЗ, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

Учитывая названные положения, вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимостью публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

По общему правилу в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

В конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством (пункт 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве).

С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично (п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

Из положений пунктов 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан", а также положений пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве следует, что в рамках дела о банкротстве гражданина подлежит реализации имущество, находящееся в общей долевой собственности с последующей выплатой иным сособственникам причитающимся им денежным средствам, равным их долям в праве.

Порядок реализации имущества несостоятельного гражданина, находящегося в залоге у его кредитора, урегулирован положениями пункта 4 статьи 216.26 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу предмета залога по правилам статей 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве с учетом особенностей установленных статей 138 Закона.

Таким образом, в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов (финансовый управляющий), полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом (законом о банкротстве) и вытекает из судебного акта, равно как не распространяется на такие сделки полномочия органов опеки и попечительства по даче предварительного согласия на совершение сделок.

Поскольку в рассматриваемом случае, предмет залога составляли жилой дом и земельный участок, находящиеся в общей долевой собственности должника, супруга и несовершеннолетних детей, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях, и данное имущество было реализовано как единый объект недвижимости по одной сделке в рамках дела о банкротстве, то основания для предъявления к договору купли-продажи, заключенному финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме отсутствовали.

Более того, норма статьи 42 Закона N 218-ФЗ об обязательном нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности по существу направлена на защиту прав долевых собственников, в том числе, при соблюдении права преимущественного приобретения доли, в то время как реализация указанного права в данном случае невозможна в силу принудительного отчуждения заложенного имущества во исполнение судебного акта.

Определение арбитражного суда о включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов несостоятельного гражданина в его деле о банкротстве, как обеспеченного залогом его имущества, по существу является судебным актом о взыскании задолженности и обращении взыскания на имущество, обремененное залоговыми правами кредитора. В силу данного определения покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

В рассматриваемом деле таким судебным актом является определение Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ о признании за кредитором статуса залогового кредитора, дело № №

Последующие действия залогового кредитора по разработке, утверждению Положения о порядке продажи залогового имущества и финансового управляющего по его реализации, по сути, являются принудительным исполнением такого судебного акта в специальном порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, что и имело место по данному делу.

Таким образом, суд приходит к выводу о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД - № №КУВД -№-№

Поскольку предметом торгов в ходе процедуры реализации имущества должника и договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ года являлись жилой дом и земельный участок, как объекты, являющиеся предметом залога, отчуждаемого в рамках процедуры реализации имущества ФИО10, признанной банкротом, применительно к положениям части 1, 3, 7 статьи 213.26 Закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", то наличие регистрации права собственности иных лиц (жены, а также несовершеннолетних детей) на доли вышеуказанного имущества не могли служить препятствием для осуществления регистрационных действий.

Иных оснований для приостановления государственной регистрации права по заявлениям ФИО1 и, как следствие, для последующего отказа в такой регистрации, у регистрирующего органа не имелось.

Отказ в осуществлении регистрационных действий при таких обстоятельствах нарушает право административного истца, приобретшего имущество в соответствии с правилами Закона о банкротстве.

В силу п.1 ч.3 ст.227 КАС РФ в резолютивной части решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) должны содержаться, в частности, указание на признание оспоренных решения, действия (бездействия) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, на удовлетворение заявленного требования полностью или в части со ссылками на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), и на существо оспоренных решения, действия (бездействия). В случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

Вместе с тем, суд не вправе подменять орган, наделенный полномочиями по принятию соответствующих решений. Принимая решение о возложении обязанности принять решение по конкретному вопросу, суд не вправе предрешать, какое именно решение должно быть принято компетентным органом при реализации его полномочий.

Таким образом, требование административного истца об обязании административного ответчика произвести регистрацию права собственности на указанное недвижимое имущество удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 177 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными удовлетворить частично.

Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД - №, №КУВД -№

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> повторно рассмотреть заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ №КУВД - №, №КУВД - №

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в пользу ФИО1 государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Московский областной суд путем подачи жалобы в Коломенский городской суд Московской области.

Судья А.С. Касьянова

Решение в окончательной форме принято 05.09.2025 г.