Дело № 2-190/2022 35RS0014-01-2022-000308-79
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 ноября 2022 года город Кириллов
Кирилловский районный суд Вологодской области в составе:
председательствующий судья Веденина Е.В.,
при секретаре Баракиной А.Н.,
с участием истца Рассказовой–Николаевой С.А.,
представителя истца ФИО2,
представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рассказовой–Николаевой С.А. к администрации муниципального образования город Кириллов Вологодской области о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город Кириллов Вологодской области, в котором просила взыскать с ответчика убытки (реальный ущерб) в общей сумме 2281 062 рубля 58 копеек, в том числе:
- расходы на оплату покупной стоимости административного здания с кадастровым номером № в сумме 1500 600 рублей 00 копеек;
- комиссию банка за перевод средств в оплату цены здания в сумме 1 500 рублей 00 копеек;
- расходы по оплате электроэнергии за период эксплуатации здания с 1 декабря 2021 года по 31 марта 2022 года в сумме 245 962 рубля 58 копеек;
- расходы, связанные с приведением административного здания в надлежащее техническое состояние в общей сумме 437 000 рублей 00 копеек;
- расходы по оплате строительно-технической экспертизы в сумме 60 000 рублей 00 копеек.
В обоснование иска указала, что в ходе ремонта административного здания было установлено, что часть элементов здания находится в аварийном состоянии, не позволяющем продолжать эксплуатацию здания в целом. При заключении договора купли-продажи ответчик (продавец) не предоставил истцу (покупателю) каких-либо сведений о фактических качественных характеристиках объекта недвижимости, актуальных по состоянию на дату объявления конкурса, дату заключения договора купли-продажи или дату передачи объекта по акту приема-передачи.
В ходе рассмотрения дела изменила требования, вместо взыскания расходов на оплату покупной стоимости, просила уменьшить покупную стоимость спорного здания с 1500 600 до 600 600 рублей, взыскать с ответчика в ее пользу 900 000 рублей, расходы по оплате экспертизы в размере 60000 рублей, отказалась от требований о взыскании расходов по оплате электроэнергии и расходов, связанных с ремонтом здания.
В обоснование требований истец указала, что процент износа здания превышает указанный в техническом паспорте здания и в заключении о рыночной стоимости здания, в связи с чем покупная цена должна уменьшаться пропорционально.
Представитель ответчика - администрации муниципального образования город Кириллов ФИО3 исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что административное здание приобретено истцом через аукцион, передано истице и принято ею по акту без претензий в том состоянии, в котором оно есть на день подписания. Администрация города Кириллова каких-либо препятствий в осуществлении истицей своего права на получение необходимой документации или осмотр в натуре недвижимого имущества не чинила. Истец неоднократно осматривала здание до момента заключения договора и претензий относительно его качества или использования в адрес администрации города Кириллова не заявляла. Кроме того, считает, что изменение условия договора, заключенного по результатам торгов, нарушает требование пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопущении изменения договора, которое влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Представитель третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета по управлению имуществом администрации Кирилловского муниципального района Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п.1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
В силу пункта 1 статьи 18 вышеуказанного Закона, на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Продавцом - администрацией муниципального образования город Кириллов Вологодской области и Покупателем - ФИО1 был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества.
Данный договор был заключен в соответствии с Прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества городского поселения город Кириллов на 2021-2023 годы, утвержденным решением Совета городского поселения город Кириллов от 28.04.2021 №39, решением Совета городского поселения город Кириллов от 23.09.2021 №61 «Об условиях приватизации муниципального имущества» на основании протокола от 23.11.2021 г. об итогах аукциона.
Согласно договору Продавец обязался передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора следующее недвижимое имущество:
- административное здание с кадастровым номером №, площадью 305,2 кв.м, назначение – административное здание, литер – А, этажность -2, расположенное по адресу: <адрес>.
- земельный участок с кадастровым номером №, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: государственное управление (3.8.1.), площадь 1725 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с п.2.1 договора, цена продажи недвижимости, установленная по результатам аукциона, составила 2506600 рублей 00 копеек, в том числе: административного здания – 1500 600 рублей 00 копеек, земельного участка – 1006 000 рублей 00 копеек.
23 ноября 2021 года истец произвела оплату стоимости недвижимого имущества, что подтверждается соответствующими документами (т.1 л.д. 29).
26 ноября 2021 года недвижимое имущество было передано истцу по акту приема-передачи. Также ответчик передал истцу технический паспорт здания.
ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок и административное здание (т.1 л.д. 24-28).
Истец в феврале 2022 года начала проведение ремонтных работ в здании: восстановление печей, очистка стен первого этажа и коридора, проведение водопровода и канализации в помещения второго этажа.
В ходе ремонтных работ были выявлены недостатки, которые истец посчитала существенными, не позволяющими дальнейшую эксплуатацию здания.
Согласно экспертному заключению строительно-технической экспертизы по результатам обследования нежилого здания по адресу: <адрес>, выполненному экспертом С. и специалистом Г. ООО «<данные изъяты>» по инициативе истца, выявлены основания для признания спорного объекта аварийным и подлежащим сносу. Эксперты пришли к выводу, что капитальный ремонт или реконструкция здания экономически нецелесообразны.
Истец, ссылаясь на то, что ответчик не предоставил актуальную информацию о техническом состоянии спорного здания, а также на то, что выявленные в результате экспертизы существенные недостатки здания не позволяют его эксплуатировать и повлекли экономически неоправданные расходы на приобретение самого объекта, его текущее содержание и ремонт, обратилась с иском о взыскании в ее пользу убытков.
По ходатайству истца АНО «<данные изъяты>» была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно результатам которой, техническое состояние здания определено как ограниченно-работоспособное, то есть такое, при котором имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатации здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).
Оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, поскольку данное заключение соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к экспертным заключениям, подготовлено экспертом, имеющим необходимую квалификацию, профильное образование, заключение содержит полные и обоснованные выводы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В результате обследования здания экспертом была установлена и отражена в заключении степень физического износа отдельных конструктивных элементов.
Анализ технического паспорта здания и сравнение технического состояния конструктивных элементов здания, отраженного в паспорте по состоянию на 19 мая 2004 года, с состоянием, установленным в результате судебной экспертизы, позволяют суду сделать вывод о том, что выявленные недостатки не являются скрытыми, то есть такими, которые нельзя выявить в ходе визуального осмотра.
Так, уже на 2004 год зафиксированы трещины фундамента, трещины и гниль стен и их наружной отделки, зыбкость перегородок, прогибы балок чердачных и межэтажных перекрытий, неплотность фальцевания железной кровли, изношенность, просадки полов, повреждения оконных и дверных проемов, загрязнения и отслоение краски внутренней отделки, повреждение ступеней крыльца.
Согласно положениям ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи здания не содержит определенных условий о качестве здания, передаваемого истцу, истец подписал акт приема передачи недвижимого имущества, принял здание в фактическое пользование, при этом из объяснений истца, данных в судебном заседании следует, что до подписания договора и акта приема-передачи им произведен визуальный осмотр дома, в том числе внутренних помещений, претензий по качеству передаваемого объекта, при подписании акта у него не возникло.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец приобрел административное здание с учетом имеющегося технического состояния и по согласованной с учетом данного состояния цене.
Представленные доказательства не подтверждают того, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.
Не свидетельствуют об обоснованности иска и ссылки на положения Закона о защите прав потребителей, поскольку органы местного самоуправления не являются субъектами правоотношений, регулируемых этим законом (Письмо Роспотребнадзора от 11.03.2005 N 0100/1745-05-32 "О направлении информационного материала по защите прав потребителей").
Договор купли-продажи здания и земельного участка заключен между истцом и ответчиком на торгах, проводимых в форме аукциона, размер стоимости недвижимого имущества по договору определен по результатам торгов в соответствии с требованиями законодательства.
Заявляя требование об уменьшении покупной цены здания, истец фактически оспаривает цену муниципального имущества, установленную по результатам проведения аукциона, не оспаривая в тоже время результаты аукциона, что прямо запрещено действующим законодательством, а именно пунктом 14.1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
В целом доводы истца о возможности изменения цены договора, заключенного на торгах, основаны на неверном понимании природы спорных правоотношений и неверном применении норм материального права, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Рассказовой–Николаевой С.А. к администрации муниципального образования город Кириллов Вологодской области о взыскании убытков отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Кирилловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.В.Веденина
Мотивированное решение составлено 25 ноября 2022 года.
Судья Е.В.Веденина
Копия верна.
Судья Е.В.Веденина