Дело № 2-887/2022
УИД: 70RS0009-01-2022-000507-36
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 июня 2022 года Северский городской суд Томской области в составе:
председательствующего-судьи Карабатовой Е.В.
при секретаре Кириленко М.А.,
помощник судьи Родионова Е.В.,
с участием:
истца ФИО1,
представителя истца ФИО1 – ФИО2,
представителя ответчика Управления имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск Томской области ФИО3,
рассмотрев в г. Северске Томской области в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации ЗАТО Северск в лице Управления имущественных отношений о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации ЗАТО Северск в лице Управления имущественных отношений (далее - УИО Администрации ЗАТО Северск, УИО), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 218 (в редакции соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.11.2017 № 1/218), расположенного по [адрес], кадастровый номер **, назначение - для производственной деятельности, а также взыскать с ответчика в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 300 руб.
В обоснование исковых требований указала, что 26.03.2009 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 218 (в редакции соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.11.2017 №1/218), расположенного по [адрес], кадастровый номер **, назначение - для производственной деятельности, в границах которого располагался объект недвижимости (нежилое здание) кадастровый номер **, принадлежавший истцу на праве собственности. 18.02.2021 объект недвижимости (нежилое здание) кадастровый номер ** снят с кадастрового учета и исключен из реестра объектов недвижимости, поскольку снесен. 10.03.2021 истец обратилась к ответчику с заявлением о расторжении указанного договора аренды земельного участка № 218 (в редакции соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.11.2017 № 1/218), в связи со снятием с кадастрового учета и исключением из реестра объектов недвижимости нежилого здания с кадастровым номером **. Однако ответчиком 06.04.2021 истцу было отказано в расторжении договора аренды и подписании акта приема-передачи (возврата) земельного участка по причине того, что земельный участок передается истцом в состоянии непригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. Основанием для подобных выводов послужил якобы проводившийся визуальный осмотр, при котором истец не присутствовала. Считает отказ ответчика подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка незаконным, поскольку 18.02.2021 объект недвижимости (нежилое здание) кадастровый номер ** снят с кадастрового учета и исключен из реестра объектов недвижимости, снесен. Таким образом, нежилое здание отсутствует как в юридическом, так и физическом смысле. Принимая во внимание целевое использование земельного участка, установленное пунктом 1 договора, отсутствие доказательств использования истцом земельного участка в соответствии с его целевым назначением, считает, что имеются основания для расторжения договора аренды. Поскольку при предоставлении земельного участка в аренду стороны исходили из наличия на нем принадлежащего истцу объекта недвижимости, для целей эксплуатации которого истцу и было представлено право аренды земельного участка, то отсутствие объекта недвижимого имущества указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых сходили стороны при заключении договора. Таким образом, собственник, утративший права на объект недвижимости, утрачивает право на использование земельного участка на праве аренды. Кроме того, в отказе ответчика отсутствуют доказательства (акт приема-передачи) из которых видно, что мне земельный участок передавался в состоянии пригодном для его использования по целевому назначению.
Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просила их удовлетворить.
Представитель ответчика УИО Администрации ЗАТО Северск ФИО3, действующая на основании доверенности от 11.01.2022 № 21-01-12/9, сроком до 31.12.2022, в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление ФИО1 Пояснила, что земельный участок не освобожден и не приведен в вид дальнейшего использования, в связи с чем не пригоден для использования. Заявленные исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.2009 № 218 (в редакции соглашения от 16.11.2017 № 1/218) не подлежат удовлетворению.
Заслушав объяснения истца ФИО1, её представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, показания свидетеля К., изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды земельного участка.
Пункт 1 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статей 309, 310 ГК РФ ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и порядке, предусмотренным гражданским законодательством.
В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно пунктам 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3).
Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что собственником земельного участка из земель промышленности с кадастровым номером **, площадью 10 465 кв.м., находящегося по [адрес], для производственной деятельности, является Городской круг ЗАТО Северск Томской области.
На основании постановления Главы Администрации ЗАТО Северск от 16.12.2008 № 2587 между УИО Администрации ЗАТО Северск (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Проммонтаж» (далее – ООО «Проммонтаж») (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 218 от 26.03.2009, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду с 12.05.2008 по 11.05.2057 земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером **, находящийся по [адрес], для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 27.02.2009 № 22/09-0673, площадью 10 465 кв.м.
Согласно акту приема-передачи земельного участка № 218 от 26.03.2009 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель промышленности с кадастровым номером **, находящийся по [адрес], площадью 10 465 кв.м, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
28.04.2009 договор аренды земельного участка от 26.03.2009 № 218 прошел государственную регистрацию за **, что подтверждается штампом на договоре аренды земельного участка.
На основании поступившего в Управление обращения и в связи с переходом права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером **, расположенный в границах Участка, между Управлением и ФИО1 заключено соглашение о замене стороны в договоре, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации от 19.01.2018 **.
Согласно свидетельству о заключении брака I-ОМ ** от 28.05.2018, ФИО1 заключила брак с Р., после заключения брака ей присвоена фамилия Росинская.
Также установлено, что в границах указанного земельного участка по [адрес], располагалось нежилое здание – цех металлоконструкций, кадастровый номер **, принадлежавший истцу на праве собственности.
18.02.2021 объект недвижимости (нежилое здание) кадастровый номер ** снят с кадастрового учета и исключен из реестра объектов недвижимости, поскольку снесен.
Таким образом, установлено, что объект недвижимого имущества на арендованном земельном участке отсутствует, по целевому назначению земельный участок не используется.
В связи со снятием с кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером **, 10.03.2021 в Управление поступило обращение от ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.2009 № 218 (в редакции соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.11.2017 № 1/218).
В соответствии с пунктом 4.4.9 договора после прекращения пользования Участком арендатор обязан вернуть его по акту приёма-передачи (возврата) в течение 5 (пяти) календарных дней в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.
Из сообщения Администрации ЗАТО Северск от 22.01.2020 № 11-20 следует, что объект капитального строительства с кадастровым номер **, расположенный по [адрес], демонтирован, площадка свободна от застройки, что подтверждается копией проектной документации «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства» № 2019-110-ПОД, выполненный ООО «Проектно-конструкторское бюро» в 2019 году.
Согласно подрядному договору № 1 от 11.04.2019 и акту сдачи – приемки выполненных работ от 01.07.2019, ФИО4 (Подрядчик) выполнил демонтажные работы здания по [адрес], вывез ж/б конструкции и очистил территорию объекта от строительного и иного мусора в установленные сроки, в полном объеме и надлежащем качестве.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО4 суду показал, что им произведен демонтаж промышленного здания, вывоз мусора с территории. Фундамент демонтировал, мусор вывозили самосвалом. Истец на территорию не приезжала, акты о выполненной работы подписывали.
Однако, специалистами Управления проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что 1) по периметру земельного участка установлен бетонный забор, ворота демонтированы, проход на участок свободен; 2) в границах участка из-под снежного покрова видны останки демонтированного (погибшего) здания и строительный мусор; 3) на земельном участке фундамент демонтированного (погибшего) здания; 4) участок освобожден не полностью, в связи с чем подписание акта приема - передачи (возврата) земельного участка не представляется возможным, что подтверждается актами обследования земельного участка № 3 от 24.03.2021, № 5 от 25.04.2022, № 6 от 23.05.2022, приложенными к ним фотоснимками, а также фотоснимками земельного участка сверху.
На основании указанных актов ответом Управления от 6.04.2021 № 21-01-11/693 истцу отказано в подписании акта приема-передачи (возврата) земельного участка до устранения вышеуказанных замечаний.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ФИО1 указала, что считает отказ ответчика подписать акт приема-передачи (возврата) земельного участка незаконным, поскольку 18.02.2021 объект недвижимости (нежилое здание) кадастровый номер ** снесен, в связи с чем снят с кадастрового учета и исключен из реестра объектов недвижимости, соответственно, отсутствует как в юридическом, так и физическом смысле.
Анализируя изложенные обстоятельства и доказательства в их совокупности, оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ, имеются существенные изменившиеся обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договора аренды и которые влияют на права и обязанности сторон по договору аренды, поскольку истец, заключая договор аренды земельного участка из земель промышленности для производственной деятельности была намерена использовать, находящееся на нем нежилое здание – цех металлоконструкций, которое в настоящее время снесено. Отсутствие недвижимого имущества является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и поскольку ответчик добровольно отказался расторгнуть договора аренды во внесудебном порядке, имеются основания для расторжения договора аренды.
Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка не может быть расторгнут, поскольку истцом земельный участок не освобожден и не приведен в вид дальнейшего использования, то есть не пригоден для использования, суд находит не состоятельными по указанным выше основаниям.
При наличии указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о расторжении договора аренды земельного участка № 218 (в редакции соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.11.2017 № 1/218), расположенного по [адрес], кадастровый номер **, назначение – для производственной деятельности.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн от 01.03.2022 в размере 300 руб.
Учитывая, что исковые требования подлежат удовлетворению, то с ответчика в пользу истца подлежат взыскания расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к Администрации ЗАТО Северск в лице Управления имущественных отношений о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании судебных расходов удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды земельного участка № 218 (в редакции соглашения о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 16.11.2017 № 1/218), расположенного по [адрес], кадастровый номер **, назначение – для производственной деятельности, заключенный между Управлением имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск, действующего от имени Городского округа закрытого административно-территориального образования Северск Томской области, и ФИО1.
Взыскать с Администрации ЗАТО Северск в лице Управления имущественных отношений в пользу ФИО1 в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 300 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Томский областной суд через Северский городской суд Томской области.
Председательствующий Е.В. Карабатова