Решение по делу № 2-2366/2023 от 27.11.2023

Дело № 2-2366/2023

УИД 23RS0008-01-2023-003076-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года г.Белореченск

Белореченский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Просветова И.А.

при секретаре Бишлер А.О.

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску – ФИО4, представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску ФИО5 – ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования Белореченский район к ФИО8, ФИО9 и ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка № от 25.09.2020г., заключенный между администрацией муниципального образования <адрес> и ФИО1, признать недействительной сделкой соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО1 и ФИО2, признать недействительной сделкой договор купли-продажи № между администрацией МО <адрес> и ФИО2, признать недействительной сделкой договор купли-продажи от 24.11.2021г. между ФИО2 и ФИО3 и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований истец по первоначальному иску указал, что, 16.10.2020г. Белореченским межрайонным прокурором внесено представление в отношении Администрации муниципального образования <адрес> «Об устранении нарушений земельного законодательства», в части предоставления земельных участков по договорам аренды инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов в первоочередном порядке. Решением Белореченского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования <адрес> по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от 16.10.2020г. В соответствии со ст.3.3. Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района. Порядок формирования и предоставления земельных участков установлен положениями Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ - договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. Подпунктом 14 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка без проведения торгов гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Статьей 17 Федерального закона от 24.11.1995г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» установлено, что инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства. Данная возможность является одной из мер социальной поддержки инвалидов и их семей, установленных федеральным законодательством.

В соответствии с пп.14 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, во взаимосвязи со ст.17 Федерального закона от 24.11.1995г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», ФИО1 на основании договора аренды от 25.09.2020г. № предоставлен земельный участок с КД №, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Российская <адрес>В, с разрешенным видом использования - для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 и ФИО2 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.09.2020г. №. То есть по истечении непродолжительного периода времени с момента приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером №, полученным без проведения торгов, ФИО1 отказалась от права аренды на предоставленный ей земельный участок. Учитывая изложенное ФИО1 не имела реальных намерений исполнять обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка. Указанный договор аренды фактически был заключен с целью реализации права ФИО1 на первоочередное предоставление земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона на право заключения договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении в собствнность земельного участка под объектом недвижимости – жилым домом, площадью 74.6 кв.м., кадастровый №. На основании заявления земельный участок предоставлен в собственность ФИО2 по договору купли-продажи от 21.10.2021г., заключённого между администрацией МО <адрес> и ФИО2 Стоимость выкупа земельного участка установлена в размере 3 508 (три тысячи пятьсот восемь) рублей 50 коп. При такой низкой выкупной стоимости, направленной на поддержание прав и законных интересов, лиц, имеющих намерение проживать в построенном доме и приобрести права на земельный участок ФИО2, действуя умышленно, не имея цели проживания в домовладении, буквально через месяц продала его ФИО3 Таким образом в результате совершения незаконных действий и получения безвозмездно земельного участка с кадастровой стоимостью 125 640 (сто двадцать пять тысяч шестьсот сорок) рублей, который обязан предоставляться путем проведения конкурентных процедур (торги) бюджету МО <адрес> причинен материальный ущерб, нарушены публичные интересы неопределённого круга лиц.

Истец по первоначальному иску указывает, что наличие у ответчика ФИО1 инвалидности само по себе в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не является безусловным основанием для первоочередного предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, в порядке пп. 14 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом истец по первоначальному иску ссылается на положение законодательства, статью 7 Конституции РФ, положения ч. 14 и ч.16 ст.17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», закрепляющие право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, а также на судебную практику - определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, Определения Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №, определение судебной коллегии Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ №а- 3298/2021. Истец по первоначальному иску считает, что ФИО1, являясь инвали<адрес> группы, не имела реальных намерений исполнять обязанности по выше указанному договору аренды земельного участка, использовать его для улучшения жилищных условий отдельной категории граждан и тем самым реализовать свое право, предоставленное действующим законодательством. Целью заключения договора аренды являлось получение земельного участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона на право заключения договора аренды. В соответствии с ч.3 ст.52 Жилищного кодекса РФ принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Установление данного юридически значимого обстоятельства включает в себя как исследование вопроса состояния инвалида на жилищном учете, так и проверку наличия у инвалида оснований для постановки на учет нуждающихся в жилом помещении. При предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов ФИО1 ее нуждаемость в улучшении жилищных условий, не установлена. Истец по первоначальному иску полагает, что при таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № имеет признаки недействительной ничтожной сделки, совершенной без намерения ФИО1 использовать земельный участок по назначению и исполнять иные обязанности по договору аренды и фактически направленной на достижение иных правовых последствий. По мнению истца по первоначальному иску указанная сделка направлена на получение земельного участка в первоочередном порядке, то есть в обход конкурсных процедур, указанной сделкой нарушаются права неопределенного круга лиц, которые могли изъявить желание принять участие в аукционе по продаже права аренды на указанный земельный участок, а также права муниципального образования <адрес>, доходная часть бюджета которого могла пополниться денежными средствами, полученными после проведения такого аукциона.

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании просила первоначальный иск удовлетворить по основаниям, изложенным в ее иске, во встречном иске отказать, как не обоснованном.

Ответчики по делу ФИО1, ФИО2, будучи надлежащим образом уведомленными о дне и месте проведения судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В суд поступило ходатайство от ФИО1. рассмотреть дело в его отсутствие, с исковыми требованиями ФИО1 не согласна, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

В суд поступило ходатайство от ФИО2 рассмотреть дело в ее отсутствие, с исковыми требованиями ФИО2 не согласна, просит отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску ФИО3, в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

ФИО7 представитель по доверенности ответчика ФИО3 поддержал позицию своего доверителя, первоначальный иск не признал, просил в удовлетворении первоначального иска отказать. Кроме того, ответчик по первоначальному иску ФИО3 предъявил встречный иск, в котором просил признать ФИО3 добросовестным приобретателем, мотивируя это следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Администрацией МО <адрес> заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст.17 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п.7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. При подаче заявления о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка в аренду, в Администрацию МО <адрес>, в постановлении администрации МО <адрес> «О предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка в аренду сроком на 20 лет», в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не было указано о каких либо мерах и требованиях относительно нуждаемости в улучшении жилищных условий и запретов касающихся передачи прав и обязанностей по данному договору. Согласно п. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды земельного участка Арендатор обязан в случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на участок другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершила уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО2, согласно договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. За уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО2 уплатила ФИО1 денежные средства в размере 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей. О чем свидетельствуют расписки в получении денежных средств на сумму 100 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ и 220 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ. На данном земельном участке ФИО2 был построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 74.6 кв.м. с кадастровым №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от Администрации Южненского сельского поселения <адрес> постановление о присвоении адреса земельному участку с кад.№ и жилому дому с кад.№ № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании которого земельному участку и жилому дому был присвоен следующий адрес: РФ, <адрес>, Южненское сельское поселение, <адрес>В. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка на котором расположены здания, сооружения либо помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО <адрес> и ФИО2 данный земельный участок был передан в собственность за выкуп ФИО2 На основании данного договора в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Продавец обязуется продать, а Покупатель купить земельный участок и расположенный на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> по данному договору составляет 3 600 000 рублей. Расчет производится следующим образом: при подписании данного договора Покупатель передал Продавцу в качестве задатка денежные средства в сумме 800 000 рублей из личных средств покупателя, а остальная часть денежных средств за счет кредитных средств ПАО «Сбербанка». ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен основной договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключен кредитный договор между ФИО3 и ПАО «Сбербанк России» на приобретение данного недвижимого имущества. На основании которых ФИО3 стал собственником земельного участка (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, с обременением – ипотека в силу закона) и жилого дома (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, с обременением – ипотека в силу закона). При заключении данных договоров ФИО3 не был осведомлен о том, что ФИО2, либо ФИО1 не имели законного права уступать права на данное недвижимое имущество. С момента заключения договора Администрации МО <адрес> с ФИО1 прошло более двух лет. Для широкого круга лиц отсутствовали сведения о рассмотрении в отношении ФИО1, ФИО2 или должностных лиц администрации МО <адрес> уголовных или гражданских дел в связи с предоставлением земельного участка с нарушением законодательства. Ограничений и обременений в ЕГРН зарегистрировано не было. ФИО3 не состоит в родственных или дружеских отношениях как с ФИО1, так и с ФИО2, не знал и не мог знать о предоставлении ФИО1 спорного земельного участка в аренду с нарушением закона. ФИО3 открыто и добросовестно пользуется указанным земельным участком и жилым домом с 30.11.2021г., платит имущественные налоги, коммунальные платежи, несет расходы для использования земельного участка и жилого дома на нем, пользуется данным имуществом по его назначению. Все сделки с данным имуществом были зарегистрированы в Росреестре в законном порядке, также, администрация МО <адрес> выразила свою волю на возмездную передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды, предоставила данный земельный участок для выкупа, на основании имеющегося на нем жилого дома, не предпринимала каких-либо предупреждающих или запретных действий в отношении спорного земельного участка до настоящего момента. В соответствии с техническим заключением, означенное здание является капитальным строением, прочно связанным с землей, не может быть отделено от основания и перенесено без нарушения общей жесткости конструкции объекта. Отделение жилого дома от земли без нанесения ущерба строению невозможно. Факторы, указывающие, что жилой дом расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером № создает угрозу жизни и здоровью граждан, отсутствуют. Юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности. ФИО3 действовал как добросовестный приобретатель по следующим основаниям: Сделка по покупке данного земельного участка и жилого дома была возмездной. Данное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, согласно которого цена сделки составила 2 800 000 рублей, денежные средства продавцом были получены в полном объеме. Владение добросовестного приобретателя. С момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости спорный земельный участок и жилой дом поступили в полное исключительное распоряжение и владение ФИО3, что не оспаривается Администрацией МО <адрес>. С момента совершения данной сделки ФИО3 оплачиваются все арендные, налоговые и коммунальные платежи. Добросовестность действий. На момент совершения сделки ФИО3 не знал и не мог знать, что отчуждатель по сделке не имел права на отчуждение имущества. На момент приобретения данного имущества ФИО3 были совершены все действия для установления юридической чистоты данной сделки. ФИО3 предоставлены выписки из ЕГРН. Внесение записи о правах Покупателя в ЕГРН. Согласно п.13 Постановления 10/22, абз.2 п.2 ст.223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН. В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст.2 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Сделки по спорному земельному участку прошли государственную регистрацию, с того момента ФИО3 является юридическим и фактическим собственником. Выбытие спорного участка из владения и пользования Администрации МО <адрес>. Согласно представленным документам Администрация МО <адрес> добровольно передала спорный земельный участок и предоставила всю необходимую документацию для строительства и регистрации на нем жилого дома. При том бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника, в том числе его передачу в аренду по договору, помимо воли собственника, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на лицо, заявившее данные требования с учетом части 1 статьи 56 ГПК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права. Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по иску о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.

В письменных возражениях на встречное исковое заявление представитель администрации МО <адрес> указала, что добросовестность приобретения недвижимости сомнительна, так как, по её мнению, владение спорным земельным участком предыдущим арендатором ФИО1 было краткосрочным. Ответчик по встречному иску также ссылается на положения п.2 ст.302 ГК РФ, указывает, что сделка по переуступке права аренды между ФИО1 и ФИО2 является безвозмездной, поэтому земельный з/участок может быть истребован у приобретателя, так как договор аренды является ничтожной сделкой по основаниям ст.168 ГК РФ. Считает, что действия ФИО2 по возведению объекта недвижимости на земельном участке и регистрации права собственности следует расценивать, как направленное на создание формальных условий для возникновения права приобрести в собственность спорный земельный участок в обход законодательной процедуры по проведению торгов. Полагает что данный иск подан в защиту прав, свобод и законных интересов третьих лиц, начало исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление, срок исковой давности по оспариванию ничтожной сделки установленный п.1 ст.181 ГК РФ её не пропущен, так как его следует исчислять не с даты заключения спорного договора, а даты вынесения Решения Белореченского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым частично удовлетворен административный иск Белореченского межрайонного прокурора о признании незаконным бездействия администрации муниципального образования <адрес> по устранению нарушений Земельного законодательства, указанных в представлении прокурора от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель администрации МО <адрес> просила отказать в удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд считает правильным в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить по следующим основаниям.

Судом достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией МО <адрес> заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с пп.14 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, во взаимосвязи со ст.17 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов». Согласно п.7.2. данного договора земельный участок предоставлен сроком на 20 лет, с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 совершила уступку прав и обязанностей по указанному договору аренды ФИО2 (л.д.20), согласно договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. За уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО2 уплатила ФИО1 денежные средства в размере 320 000 (триста двадцать тысяч) рублей. О чем свидетельствуют расписки в получении денежных средств на сумму 100 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ и 220 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

На данном земельном участке ФИО2 был построен и зарегистрирован жилой дом общей площадью 74.6 кв.м. с кадастровым №, о чем в ЕГРН сделана запись о государственной регистрации прав № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от Администрации Южненского сельского поселения <адрес> постановление о присвоении адреса земельному участку с кад.№ и жилому дому с кад.№ № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании которого земельному участку и жилому дому был присвоен следующий адрес: РФ, <адрес>, Южненское сельское поселение, <адрес>В.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка на котором расположены здания, сооружения либо помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией МО <адрес> и ФИО2 данный земельный участок был передан в собственность за выкуп ФИО2 (договор прилагается). На основании данного договора в ЕГРН была внесена запись о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Продавец обязуется продать, а Покупатель купить земельный участок и расположенный на нем жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> по данному договору составляет 3 600 000 рублей. Расчет производится следующим образом: при подписании данного договора Покупатель передает Продавцу в качестве задатка денежные средства в сумме 800 000 рублей из личных средств покупателя, а остальная часть денежных средств за счет кредитных средств ПАО «Сбербанка».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключен основной договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключен кредитный договор между ФИО3 и ПАО «Сбербанк России» на приобретение данного недвижимого имущества. На основании которых ФИО3 стал собственником земельного участка (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, с обременением – ипотека в силу закона) и жилого дома (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, с обременением – ипотека в силу закона).

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В случае нарушения либо оспаривания права лица, возникшего из указанных оснований, это лицо в силу статьи 11 Кодекса вправе обратиться в суд за защитой права с использованием способов защиты, предусмотренных статьей 12 Кодекса либо иными нормами Закона.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п.6 ст.8.1. ГК РФ, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами по иску иного лица, не являющегося собственником спорного имущества (имущественного права), о признании сделок ничтожными и применении последствий их недействительности в цепочке сделок являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению прав на спорное имущество, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя таких прав требованиям добросовестности.

При том, бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника, в том числе его передачу в аренду по договору, помимо воли собственника (иного уполномоченного в силу закона лица), а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на лицо, заявившее данные требования с учетом части 1 статьи 56 ГПК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ. Добросовестный приобретатель вправе предъявить доказательства выбытия имущества из владения собственника (иного уполномоченного в силу закона лица) (предоставления имущественных прав) по его воле.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Из разъяснений в пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в соответствии с пунктами 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. №, вид разрешенного использования «ИЖС» предусматривает размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений. Аналогичные правила установлены Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГг. № П/0412.

Конституция Российской Федерации (статья 7), провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, возлагает на государство обязанность обеспечивать государственную поддержку инвалидов, развивать систему социальных служб, устанавливать государственные пенсии, пособия и иные гарантии социальной защиты.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», в редакции на момент вынесения спорного постановления и заключения спорного договора аренды, инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства.

Данная норма, предоставляя инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного хозяйства и садоводства, правил реализации данного права не устанавливает, действует в системной связи с иными нормами названного Федерального закона и нормами земельного законодательства (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. №-О).

При этом предоставление гражданину земельного участка для строительства жилого дома является основанием для снятия его с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении (пункт 5 части 1 статьи 6 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержатся в главе V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 14 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 39 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГг. № установлено, что к заявлению о приобретении прав на земельный участок прилагается выданный уполномоченным органом документ, подтверждающий принадлежность гражданина к категории граждан, обладающих правом на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков.

Пунктом 17 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей - инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг» предусматривалось, что инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, обеспечиваются в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства на основании заявления и приложенной к нему копии справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы, подаваемых в установленном порядке в органы местного самоуправления.

Право инвалидов на обеспечение в первоочередном порядке земельными участками для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства является непосредственно действующим. Иных требований к составу документов, необходимых для реализации инвалидами права на получение земельных участков, кроме тех, которые обозначены в указанном выше акте Правительства Российской Федерации, федеральное законодательство не содержит. Передача Российской Федерацией своих полномочий по выплате названных мер социальной поддержки субъектам Российской Федерации в силу частей 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации, статьи 10 ЗК РФ не свидетельствует о правомерности установления иных, чем предусмотрено федеральным законодательством, условий их предоставления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Также суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статьи 56 ГПК РФ при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон, в связи с чем, должно быть доказано, какие публичные интересы подлежат защите, либо должна быть предоставлена ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда (пункт 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права.

Разъяснения, связанные с понятием «добросовестный приобретатель», содержатся, в частности, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В пункте 37 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. № разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Таким образом, добросовестным приобретателем применительно к правам на недвижимое имущество в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГг. №-П, приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

На момент приобретения права аренды на земельный участок кад.№ и продажи земельного участка ФИО3, никакими сведениями о спорности земельного участка ответчики по первоначальному иску в равной степени не обладали, и знать о них не могли. В ЕГРН по состоянию на момент совершения регистрационных действий и сделок отсутствовали записи о наличии правопритязаний на земельный участок КД № в виде ареста, залога, запрета на регистрационные действия и прочее, а иное не доказано.

Администрации МО <адрес>, как уже установлено судом в рамках рассмотрения первоначального иска, было и должно было быть известно о том, что договор аренды № от 25.09.2020г. по основаниям п.2 ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поэтому Администрация МО <адрес> начиная со стадии уступки права аренды 24.02.2021г., на стадии оформления разрешительной документации на строительство жилого дома на данном земельном участке, а также на стадии предоставления в собственность земельного участка, имела возможность оспорить указанный договор, и отказать в оформлении разрешительной документации, в выкупе земельного участка, чего сделано не было.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждают факт того, что ответчики по первоначальному иску, в равной мере, при заключении сделки о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, получению разрешительной документации и последующем строительстве Жилого дома действовали открыто и добросовестно и объективно не могли знать о том, что земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору ФИО1 незаконно.

О возникновении спора о праве аренды на земельный участок ФИО3 узнал только после того, как получил судебные повестки по данному гражданскому делу.

Иные вышеизложенные доводы представителя администрации МО <адрес> также не могут быть приняты судом во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные доводы носят субъективный характер, основанный на ошибочном и неправильном толковании норм законов, подлежащих применению, а также противоречат фактическим обстоятельствам дела. При этом, вышеизложенные доводы представителя ФИО3, которые суд находит обоснованными и аргументированными, надлежащим образом опровергнуты не были.

Кроме того, статьей 12 ГК РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, а также иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, выбор способа защиты, как и выбор ответчика по делу, является прерогативой истца. Выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав. При этом одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, и факта его нарушения именно ответчиком.

Истец просит в своих требованиях признать сделку купли продажи объектов недвижимости (п.4 исковых требований) заключенную между ФИО9 и ФИО5 ничтожной, не сославшись в своем исковом заявлении и не предоставив суду в ходе судебного разбирательства обоснованной позиции признания ничтожной сделки в части продажи жилого дома. По своей сути, в случае удовлетворения заявленных исковых требований ФИО5 лишится права собственности на дом и земельный участок, приобретенный им в соответствии с нормами действующего законодательства и будет должен банку денежные средства, полученные в кредит для приобретения жилого дома и спорного земельного участка. ФИО9 станет собственником жилого дома возведённого ею, но утратит право собственности на землю под жилым домом, однако в силу действующего законодательства она как собственник объекта недвижимости будет иметь преимущественное право на получение в собственность земельного участка расположенного под её домом, т.е. участка с кадастровым номером № Администрация получив обратно в собственность земельный участок с кадастровым номером № не будет иметь возможности распорядится им по своему усмотрению, так как этот участок будет обременен правами третьих лиц, на этом участке находится объект недвижимости возведенный с соответствующего разрешения (жилой дом ФИО9 проданный ФИО5). По мнению суда, истец не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств, что удовлетворение именно заявленных требований в указанном объёме и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав истца. При этом истцом не оспаривается законность возведения жилого дома и регистрация права собственности на него на имя ФИО9, так как требований о сносе указанного объекта недвижимости не заявлено.

При данных обстоятельствах, с учетом вывода суда об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, у суда имеются основания удовлетворить встречные исковые требования и признать ответчика по встречному иску ФИО5 добросовестным приобретателем прав на земельный участок и жилой дом, так как ФИО9 с согласия арендодателя, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, получала разрешительную документацию, выкупала земельный участок в собственность у администрации МО Белореченский район, построила на данном земельном участке жилой дом и зарегистрировала за собой право собственности на данный объект недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации МО Белореченский район к ФИО8, ФИО9 и ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, отказать в полном объеме.

Встречные исковые требования ФИО5 к администрации МО Белореченский район о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить полностью.

Признать ФИО5 добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером № площадью: 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>В и жилого дома с кадастровым номером № площадью: 74,6 кв.м., расположенному по адресу: <адрес>В.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья И.А. Просветов.