Дело №
РЕШЕНИЕ
ИФИО1
02 июля 2025 г.
Балашихинский городской суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Дошина П.А.
при секретаре судебного заседания ФИО3
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа <адрес> к ФИО2 о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился с иском к ответчику, в котором просит признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на жилой дом с кадастровым номером <адрес>. В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес> и ФИО4 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-С, предмет договора - земельный участок с кадастровым номером №, площадью 4980 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилого строительства, адрес: <адрес>, <адрес>. <адрес>. По окончании указанного в договоре срока арендатор дважды обращался за продлением договора аренды в 2018 и 2019 годах. Однако в заключении договора на новый срок было отказано из-за неиспользования земельного участка по назначению, а также отсутствия исключительного и преимущественного права на заключение договора аренды. В дальнейшем Комитет, учитывая ст. 621 Гражданского кодекса РФ посчитал действие договора продленным на неопределенный срок. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН на земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована переуступка прав и обязанностей по указанному договору аренды между ФИО4 и ФИО2, датированная ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, наименование «жилой дом», площадью 33,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. Правообладателем является ФИО2 Сотрудниками Администрации городского округа <адрес> проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером <адрес>. Актом осмотра установлено, что на указанном земельном участке расположен объект с кадастровым номером <адрес>, который не является объектом капитального строительства. Объект расположен в границах участка, находящегося в аренде. В связи с данными обстоятельствами истец считает, что право собственности ответчика на жилой дом было зарегистрировано без правовых оснований, т.к. спорный жилой дом не является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, перемещение которого невозможно без соразмерного ущерба его назначению.
Представитель истца, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить.
В судебное заседание также явился представитель ответчика по доверенности, исковые требования не признал, в обоснование возражений на иск указал, что спорный жилой дом с кадастровым номером 50:150030606:453 является объектом капитального строительства, право собственности ответчика на него было зарегистрировано в соответствии с требованиями действующего законодательства, а арендованный ответчиком земельный участок используется им в полном соответствии с его категорией, видом разрешенного использования и условиями договора аренды.
Третьи лица: Главгосстройнадзор по <адрес>, Министерство жилищной политики по <адрес>, Министерство имущественных отношений <адрес>, Министерство строительного комплекса по <адрес>, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в суд не явились, извещены.
Дело рассмотрено при указанной явке на основании ст. 167 Гражданско-процессуального кодекса РФ.
Суд, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы иска и возражений на него, исследовав материалы дела, и оценив с учётом ст. 67 Гражданско-процессуального кодекса РФ, представленные суду доказательства, приходит к следующим выводам:
Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу пп. 1 п. 3 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
На основании п. 3 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.
Таким образом, выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано.
При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в государственном кадастре недвижимости должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.
Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 была бессрочно установлена вторая группа инвалидности по общему заболеванию согласно справке серии МСЭ-2004 № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ФГУ «Главное бюро медико-социальной экспертизы по <адрес>» филиалом №.
Постановлением Администрации городского округа <адрес> №-ПА от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 был представлен земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью 0,4980 га, расположенный по адресу: <адрес>, № м. <адрес> <адрес>, входящий в состав земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства в аренду сроком на 5 (пять) лет в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации. ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа <адрес> и ФИО4 во исполнение указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка №-С, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В дальнейшем в связи с продолжением использования земельного участка арендатором после истечения срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя договор аренды №-С от ДД.ММ.ГГГГ был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Данное обстоятельство истцом не оспаривается и было также подтверждено им в письменном ответе №-КУИ от ДД.ММ.ГГГГ, представленном на обращение ФИО4
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды №-С от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с данным соглашением права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером № перешли к ответчику. Согласно сведениям ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером №, наименование «жилой дом», площадью 33,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Салтыковка.
Решением Администрации городского округа <адрес> № Р№ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 было отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Данное решение было принято в связи тем, что на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером № расположен объект вспомогательного значения, при этом предоставление земельного участка на заявленном праве не допускается, заявителем были представлены недостоверные сведения, а цель для которой был представлен земельный участок не достигнута. ДД.ММ.ГГГГ Управлением строительного комплекса Администрации городского округа <адрес> был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, оформленный актом осмотра объекта №, согласно которому на земельном участке расположен объект с кадастровым номером №, предварительно не являющийся объектом капитального строительства.
Статьей 15 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Из статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
В силу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. Изложенный правовой подход ранее неоднократно излагался в судебных актах Верховного суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N А27-18141/2014 по делу N 304-ЭС15-11476).
Определением от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН №). На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
Вопрос №: определить какие объекты (назначение, этажность) расположены на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4980 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилого строительства, адрес: <адрес>, <адрес>-западнее пересечения <адрес> и 4-го <адрес>, составить схему расположения объектов капитального строительства на указанном земельном участке, указав отступы от границ земельного участка, процент застройки земельного участка.
Вопрос №: соответствует ли жилой дом с кадастровым номером №, площадью 33,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4980 кв.м. признакам капитальности (является ли капитальным строением)?
Вопрос №: соответствуют ли спорные капитальные строения градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, создают ли угрозу жизни и здоровью граждан (третьих) лиц? Если не соответствуют, указать, какие нормы нарушены, возможны ли варианты устранения выявленных нарушений и приведение спорных строений в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренные законом.
По результатам проведения экспертизы ИП ФИО5 было представлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ со следующими выводами:
Вопрос №: По результатам натурного обследования исследуемого земельного участка с кн №, были определены координаты характерных поворотных точек существующих ограждений и твердые контура капитальных строений, находящихся на внутренней территории земельного участка. Представлен План местоположения зданий, расположенных в границах фактического пользования земельного участка с кн №, расположенного по адресу: <адрес>, мкр. Салтыковка, в 150 м северо-западнее пересечения <адрес> <адрес>, с отступами от границ участка. На плане отображены три объекта, расположенные на земельном участке с кн №: одноэтажное здание № с кн №; одноэтажное здание № с кн № и строение № (металлический вагончик). Здание № с кн № представляет собой одноэтажное жилое строение, расположенное в северо-западной части исследуемого участка. Вход в здание осуществляется с внутренней территории участка. Каталог координат внешнего контура здания №, площадью застройки 41 кв. м, представлен.
Здание № с кн № представляет собой одноэтажное строение, расположенное в восточной части исследуемого участка. Вход в здание осуществляется с внутренней территории участка. Доступ в здание с кн № не предоставлен, дверь закрыта. Осмотр проводился с внешней стороны здания. Каталог координат внешнего контура здания №, площадью застройки 108 кв.м, представлен в Таблице 2.
Площадь застройки земельного участка с кн №, по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 4980 кв.м., составляет 2,99%. Кроме того, на земельном участке с кн № расположен металлический вагончик, не являющийся объектом капитального строительства.
Вопрос №: в соответствии с результатами натурного осмотра объекта исследования, эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание № жилой дом с кадастровым номером №, площадью 33,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, мкр. Салтыковка на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4980 кв.м, имеет признаки капитальности, т.к. имеет прочную связь с землей и является объектом капитального строительства (жилым зданием), и конструктивные характеристики которого не позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения.
В соответствии с результатами натурного осмотра объекта исследования, по внешним признакам, эксперт пришел к выводу, что исследуемое здание № с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, мкр. Салтыковка на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4980 кв.м, имеет признаки капитальности, т.к. имеет прочную связь с землей и является объектом капитального строительства (жилым зданием), и конструктивные характеристики которого не позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения.
Вопрос №: в результате произведенного исследования эксперт пришел к выводу, что исследуемые здание № с кадастровым номером № и здание № с кадастровым номером №, расположенные на земельном участке с кн №, по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 4980 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, принадлежащем на праве аренды ФИО2 в целом соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарных и пожарных нормам из чего следует, что угрозу жизни и здоровью граждан не создают. Здание № с кадастровым номером № имеет степень готовности - 83% и его возможно использовать по назначению, как жилое помещение, после завершения отделочных и общестроительных работ. Рекомендовано закончить отделку внутренних стен пристройки с утеплением, подшивку стропил пристройки и основного здания с внутренней стороны с утеплением и парогидроизоляцией и покрытие крыши изолирующими материалами. Несущие и ограждающие конструкции здания № с кадастровым номером № не обследовались по причине отсутствия доступа.
Экспертное заключение ИП ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ. Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение. Таким образом, суд считает экспертное заключение ИП ФИО5 надлежащим и достоверным доказательством. Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Гражданско-процессуального кодекса РФ.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как следует из представленных истцом в обоснование своих требований актов муниципального земельного контроля выводы о том, что спорное строение является некапитальным, сделан сотрудниками Администрации на основании визуального осмотра земельного участка. Иных доказательств, подтверждающих доводы истца в указанной части вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено. При этом данный довод был полностью опровергнут результатами проведенной по делу судебной экспертизы.
Поскольку спорный жилой дом с кадастровым номером № имеет признаки капитальности, т.к. имеет прочную связь с землей и является объектом капитального строительства (жилым зданием), в целом соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарных и пожарных норм, предусматривает возможность использования его по назначению, как жилое помещение пригодное для проживания граждан, а также не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Администрации городского округа <адрес> к ФИО2 о признании зарегистрированного права собственности на жилой дом отсутствующим – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Балашихинский городской суд <адрес>.
Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГГГ
Судья: Дошин П.А.