Дело № 2-1984/2023 УИД: 23RS0013-01-2023-002305-83
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Гулькевичи 04 сентября 2023 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Хайрутдиновой О.С.,
при секретаре Полухиной Н.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации МО Гулькевичский район о сохранении нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание,
установил:
Истец обратилась в суд с иском к ответчику и просит:
сохранить нежилое здание – магазин Литер «В», площадью 66,3 кв.м, расположенное на земельном участке, находящемся примерно в 89 м западнее жилого <адрес>, признав право собственности на него за ФИО1 <личные данные изъяты>
указать, что решение по данному иску является основанием для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства - нежилого здания магазина литер «В», расположенного на земельном участке, находящемся примерно в 89 м западнее жилого <адрес>, площадь. 66,3 кв.м, число этажей 1, материал стен кирпич, фундамент бетонный ленточный, год постройки 2008, и регистрации права на него.
Свои требования истец обосновал тем, что 23 января 2007 года на основании Постановления главы муниципального образования Гулькевичский район № от 19 января 2007 года между Администрацией МО Гулькевичский район (арендодателем) и З.А.В. (арендатором) заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 80 кв.м, кадастровый № из категории – земли поселений, целевое назначение – для установки и обслуживания временного торгового павильона, расположенный в 89 м западнее жилого <адрес> сроком до 19 января 2017 года. 02 сентября 2010 года права по договору аренды на основании соглашения о переходе прав между первоначальным арендатором З.А.В. и новым арендатором Т.А.В. перешли к Т.А.В. На основании соглашения о переходе прав по договору аренды от 18 февраля 2014 года между первоначальным арендатором Т.А.В. и новым арендатором ФИО1 права по договору аренды № от 23 января 2007 года перешли к истцу. Письмом начальника управления имущественных отношений Администрации МО Гулькевичский район № от 27 января 2017 года истцу сообщено, что поскольку он продолжает пользоваться участком по истечении срока аренды, вносит арендные платежи, Администрация против этого не возражает и не имеет намерения на расторжение договора, в силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ он является действующим и продленным на неопределенный срок. На указанном земельном участке без получения необходимых разрешений возведено нежилое здание – магазин, литер «В», общей площадью 66,3 кв.м. На основании договора купли-продажи от 17 ноября 2010 года торгового павильона с торговым оборудованием магазин был передан в собственность Т.А.В., который в последующем на основании договора купли-продажи торгового павильона с торговым оборудованием от 18 февраля 2014 года передал указанный магазин истцу в собственность, уступив свои права арендатора по договору аренды земельного участка. Формально возведенная пристройка обладает признаками самовольной постройки. В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Согласно техническому заключению выполненные в ходе строительства нежилого здания - магазин литер «В» - строительные работы выполнялись в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформации, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные строительные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан, отнесено к нормальному уровню ответственности; строительные конструкции и основания построек обладают прочностью и устойчивостью и не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений; спроектировано и построено с соблюдением требований пожарной безопасности, является объектом капитального строительства, недвижимым имуществом, группа капитальности III. Помещения нежилого здания литер «В» по основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (отопление, электроснабжение), противопожарным (площади противопожарного этажа) соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории здании и помещений. На дату осмотра в помещениях нежилого здания литер «В», санитарно-гигиенические требования по оборудованию приборов отопления, электроснабжения выполнены. Возведение (строительство) нежилого здания-магазин, литер «В» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям: (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. По своему функциональному назначению помещения нежилого здания (магазин, литер «В») можно использовать как: № 1 – торговый зал площадью 51,6 кв.м, № 2 – подсобное помещение площадью 14,7 кв.м; общая площадью 66,3 кв.м, площадь, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра № П/0393 от 23 октября 2020 года – 67,9 кв.м. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления строительства, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
В судебное заседание стороны, третьи лица, надлежаще уведомленные, не явились, в своих заявлениях просили дело рассматривать в их отсутствие.
Представитель ответчика в своем отзыве полагает, что иск не подлежит удовлетворению, в материалах дела имеются существенные противоречия между техническим заключением и другими материалами. Истцом не представлено допустимых доказательств получения разрешения на отклонение от предельно допустимых параметров строительства.
Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что 23 января 2007 года на основании Постановления главы муниципального образования Гулькевичский район № от 19 января 2007 года между Администрацией МО Гулькевичский район (арендодателем) и З.А.В. (арендатором) заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 80 кв.м, кадастровый № из категории – земли поселений, целевое назначение – для установки и обслуживания временного торгового павильона, расположенный в 89 м западнее жилого <адрес> сроком до 19 января 2017 года.
02 сентября 2010 года права по договору аренды на основании соглашения о переходе прав между первоначальным арендатором З.А.В. и новым арендатором Т.А.В. перешли к Т.А.В.
На основании соглашения о переходе прав по договору аренды от 18 февраля 2014 года между первоначальным арендатором Т.А.В. и новым арендатором ФИО1 права по договору аренды № от 23 января 2007 года перешли к истцу.
Право аренды ФИО1 (обременение участка в его пользу) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 07 мая 2014 года.
На указанном земельном участке без получения необходимых разрешений возведено нежилое здание Литер В (магазин), общей площадью 66,3 кв.м (площадь, определенная в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 — 67,9 кв.м).
В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами, строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года.
Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Правилами землепользования и застройки Комсомольского сельского поселения, утвержденным решением Совета Комсомольского сельского поселения Гулькевичского района № 2 от 23 сентября 2013 года, зона, где расположен земельный участок с кадастровым номером 23:06:0702006:0045, определена как «Общественно-деловая зона специального вида здравоохранения, образование и просвещения» (ОЗ-2).
Градостроительный регламент указанной зоны допускает следующие виды разрешенного использования земельных участков: Магазины: Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м, минимальный размер участка должен быть не менее 600 кв.м, максимальный — не более 5000 кв.м, максимальный процент застройки 50%.
Согласно техническому заключению, выполненному экспертом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» на основании проведенного анализа технической документации и визуального осмотра, который произведен в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», и ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», что соответствует требованиям СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», определено, что выполненные в ходе строительства нежилого здания - магазин литер «В» - строительные работы выполнялись в соответствии с требованиями строительных норм и правил. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформации, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные строительные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. В результате проведенного технического и документального обследования по определению капитальности здания установлено: нежилое здание – магазин литер «В» площадью 66,3 кв.м имеет заглубленный фундамент, обеспечено всеми необходимыми коммуникациями. Согласно Федеральному закону от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»: ст.4 идентификация возведённого (построенного) нежилого здания - магазин, литер «В» отнесено к нормальному уровню ответственности; ст.5 строительные конструкции и основания построек обладают прочностью и устойчивостью и не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений; ст.8 нежилое здание-магазин, литер «В», спроектировано и построено с соблюдением требований пожарной безопасности. На основании вышеизложенного и проведенных исследований нежилое здание-магазин, литер «В» является объектом капитального строительства, так как представляет собой строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Нежилое здание - магазин литер «В» является недвижимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), так как является объектом, прочно связанным с землей, то есть объектом перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, объектом капитального, группа капитальности III. Образованные помещения нежилого здания литер «В» по основным нормативным требованиям - планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (отопление, электроснабжение), противопожарным (площади противопожарного этажа) соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории здании и помещений. На дату осмотра в помещениях нежилого здания литер «В», санитарно-гигиенические требования по оборудованию приборов отопления, электроснабжения выполнены. Возведение (строительство) нежилого здания-магазин, литер «В» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям: (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. По своему функциональному назначению помещения нежилого здания (магазин, литер «В») можно использовать как: № 1 – торговый зал площадью 51,6 кв.м, № 2 – подсобное помещение площадью 14,7 кв.м; общая площадью 66,3 кв.м, площадь, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра № П/0393 от 23 октября 2020 года – 67,9 кв.м.
В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Разъяснение п. 26 постановления № 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления № 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.
На недопустимость такого понимания п. 26 постановления № 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 года № 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации № 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 года, и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.
Учитывая, что здание магазина расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным признать за истцом право собственности на указанный объект.
Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении магазина и в признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления реконструкции, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.
В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО1 к Администрации МО Гулькевичский район о сохранении нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание — удовлетворить.
Сохранить нежилое здание – магазин Литер «В», площадью 66,3 кв.м, расположенное на земельном участке, находящемся примерно в 89 м западнее жилого <адрес>, признав право собственности на него за ФИО1 <личные данные изъяты>
Настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства - нежилого здания магазина литер «В», расположенного на земельном участке, находящемся примерно в 89 м западнее жилого <адрес>, площадью 66,3 кв.м, число этажей 1, материал стен кирпич, фундамент бетонный ленточный, год постройки 2008, и регистрации права на него.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть с 05 сентября 2023 года.
Судья
Гулькевичского районного суда О.С.Хайрутдинова