Дело № 2-88/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Южноуральск 18 октября 2022 года
Южноуральский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Помыткиной А.А.,
при секретаре Головиной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Трест-18» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «Трест-18» о защите прав потребителя.
В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
Согласно указанного договору ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать однокомнатную квартиру (с учетом приведенной площади лоджии), находящуюся на 7 этаже в этом доме - участнику долевого строительства, а другая сторона - участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность однокомнатную квартиру, общей проектной площадью – 40,90 кв.м. (с учетом приведенной площади лоджии, входящей в цену настоящего договора), при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Расчет за объект долевого строительства в размере 1657400 рублей произведен в полном объеме.
Квартира согласно условиям договора должна была быть передана истцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако по акту приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> была передана ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.
Просрочка передачи объекта составила 26 дней. В связи с чем, полагает, что подлежит начислению неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18573 руб. 37 коп.
Строительство и передача объекта произведено застройщиком с нарушением. Истцу была передана квартира меньшей площади, чем предусмотрено договором. Общая проектная площадь объекта с учетом приведенной площади лоджии – 40,90 кв.м., фактическая площадь объекта с учетом приведенной площади лоджии составила 38,8 кв.м. Квартира меньше на 5,13 %. или 2,1 кв.м. Стоимость 1 кв.м. по ст. 2.1 договора - 42000 рублей.
Кроме того, строительно – монтажные и отделочные работы имеют недостатки. Согласно техническому заключению <данные изъяты>» № стоимость устранения недостатков на ДД.ММ.ГГГГ года составила 108449 руб. 00 коп.
В порядке досудебного урегулирования спора истец ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ обращался к ответчику с претензиями, которые ответчиком оставлены без ответа.
Просит суд, с учетом уточнения, взыскать с ответчика в его пользу:
- неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18673 руб. 37 коп.;
- сумму превышения общей проектной площади над общей площадью в размере 88200 руб. 00 коп.;
- стоимость устранения нарушений (недостатков) в размере 274615 руб. 00 коп.;
- в счет компенсации морального вреда сумму в размере 10000 руб. 00 коп.;
- штраф за неудовлетворение требований потребителя в соответствии с п.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей»;
- денежные средства в размере 20 000 руб. 00 коп., уплаченные за техническое заключение качества строительных работ по адресу: <адрес>;
- денежные средства в размере 60 000 руб. 00 коп., уплаченные за оказание юридических услуг.
Определениями суда, занесенными в протоколы судебного заседания, к участию в деле к качестве третьих лиц привлечены ООО «Трест Магнитстрой», ООО «Эффект Систем», ООО «Космос», ООО «Резерв», ФИО2, ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО10
Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принял, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом (л.д. 47, т. 3).
Представитель истца ФИО5 в судебном заседании участия не принял, о времени и месте слушания извещался надлежащим образом (л.д. 68, т. 3).
Представитель истца ФИО6 в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.
Третье лицо ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО10 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д. 48,т. 3).
Представитель третьего лица ООО «Трест Магнитострой» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 72, т. 3).
Представитель третьего лица ООО «Эффект Систем» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 69,71, т. 3).
Представитель третьего лица ООО «Космос» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 70, т. 3).
Представитель третьего лица ООО «Резерв» в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 73, т. 3).
Представитель ответчика ООО СЗ «Трест-18» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменном отзыве.
В соответствии со ст. ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явивших лиц, участвующих в деле.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив в судебном заседании эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, как участниками долевого строительства, и ООО Специализированный застройщик «Трест-18» (далее ООО СЗ «Трест-18») как застройщиком, заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.
По условиям данного договора ООО СЗ «Трест-18» обязалось осуществить строительство многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и передать ФИО1 не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома в собственность однокомнатную <адрес> (стр.), общей площадью (проектной) 40,90 кв.м. (с учетом площади лоджии), расположенную на 5 этаже, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.3 Договора).
Согласно Дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ под объектом долевого строительства в настоящем договоре понимается однокомнатная <адрес> (стр.), общей площадью (проектная) 40,90 кв.м. (с учетом площади лоджии), расположенная на 7 этаже, входящая в состав Дома, а также общее имущество дома.».
Согласно п.5.5 договора застройщик не менее чем за один месяц до установленного срока передачи письменно извещает дольщика о готовности объекта долевого строительства к передаче и указывает в извещении дату приемки объекта долевого строительства и подписания передаточного акта (л.д. 18-21, т. 1).
В соответствии с п. 5.1 договора ответчик, как застройщик, обязался получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в срок – ДД.ММ.ГГГГ года.
ФИО1 в соответствии с пунктами 2.2, 5.6 договора обязался оплатить цену договора в размере 1657400 рублей и принять объект в собственность.
Обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 1657400 рублей ФИО1 исполнены в полном объёме. Данное обстоятельство ответчиком в суде не оспаривалось.
В силу положений ч.1 ст.8, ч.1 ст.12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с ч.2 ст. 6 вышеуказанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Судом установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого <адрес> со встроенно-пристроенными помещениями социально- бытового обслуживания и предприятиями торговли. Территория в границах улиц: <адрес> ООО СЗ «Трест-18» получено ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 128, т. 3).
Квартира №, расположенная по адресу: <адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером №) передана ответчику ФИО1 по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27, т.1).
Согласно условиям заключенного сторонами договора срок передачи квартиры истек ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ имеет место просрочка исполнения ответчиком обязательства по передаче ФИО1 квартиры.
С ДД.ММ.ГГГГ собственником указанной квартиры является ФИО1, поэтому истец вправе претендовать на получение с ответчика неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за указанный период (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в общем размере 18 673 руб. 37 коп., исходя из следующего расчета: (1657400 рублей х 26 дн. х 2 х 1/300 х 6,5% ).
Доводы представителя ответчика об уклонении истца от подписания акта приема – передачи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ суд признает несостоятельными последующим основаниям.
Согласно ч.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Поскольку, по смыслу договора, надлежащим исполнением его условий является исполнение застройщиком всего комплекса работ, связанных со строительством, вводом в эксплуатацию и передачей дольщику в собственность соответствующей квартиры, нарушением существенного условия договора являлось нарушение передачи квартиры в собственность истца.
Получение ООО СЗ «Трест-18» разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие возведенного объекта технической документации и подключение к инженерным сетям, между тем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не содержит информации об отделке объекта и фактическому соответствию квартиры условиям договора.
При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора на момент ДД.ММ.ГГГГ возлагается на застройщика. ООО СЗ «Трест-18» таких доказательств суду не представлено.
В материалы дела представлено заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее указания истца на недостатки, которые препятствуют подписанию акта приема-передачи объекта строительства, а именно: деформирован оконный профиль в кухне, дверная коробка санузла имеет сколы, деформирован наличник, в местах прохода труб, коммуникаций в санузле отсутствует штукатурный слой, в санузле течь сифона на раковине, течь соединений счетчика на холодной воде (л.д. 6, т. 3).
В силу п. 5.8 Договора дольщики до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в настоящем договоре и действующем законодательстве, и отказаться от подписания передаточного акта объекта долевого строительства до исполнения застройщиком своих обязанностей.
Таким образом, объект долевого строительства (квартира) фактически не был готов к передаче истцу по состоянию ни на ДД.ММ.ГГГГ, ни на ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, суд полагает довод ответчика об уклонении истца от приемки квартиры недоказанным.
Согласно пункта 5.7 Договора в случае уклонения или отказа дольщика от принятия объекта долевого участия в строительстве, качество которого соответствует условиям договора, застройщик по истечении 10 рабочих дней с указанного в извещении для приемки и подписания передаточного акта вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого участия в строительстве либо отказать от договора в одностороннем порядке.
Из материалов дела следует, что ООО СЗ «Трест-18» направило по средством услуг почтовой связи, заказным письмом с уведомлением, уведомление в адрес ФИО1 о необходимости принять квартиру (л.д. 2,18. Т. 3).
Указанное уведомление было получено ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается реестром почтовых отправлений и отчетом об отслеживании почтового отправления (л.д.129, 134 т. 2).
Срок принятия квартиры в уведомлении не установлен.
Согласно ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Однако, односторонний акт по истечении срока на приемку квартиры составлен застройщиком не был.
При всех выше указанных обстоятельствах, факт уклонения истца от принятия объекта долевого строительства судом не установлен, из представленных в материалы дела доказательств, следует, что просрочка передачи квартиры допущена по вине застройщика.
Поскольку квартира в установленный срок (ДД.ММ.ГГГГ) не была передана истцу по акту приема-передачи, и спорная квартира обоснованно не была принята истцом до ДД.ММ.ГГГГ в связи с имеющимися недостатками, учитывая положения ч.2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», суд полагает требование истца о взыскании с ООО СЗ «Трест-18» неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства обоснованным.
Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки, в обосновании ответчик ссылается на несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.
В силу ст.333Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Как указано в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума ВАС Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при решении вопроса об уменьшении неустойки (статьи 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.
Кроме того, Конституционный Суд РФ в Определении от 14 марта 2001 года № 80-О указал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи17(часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст.333 ГК РФречь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст.35 КонституцииРФ (Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года № 263-О).
Неустойка рассматривается как самостоятельная мера ответственности, определение ее размера относится к прерогативе суда с учетом всех обстоятельств дела, право снижения неустойки представлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Степень несоразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
При определении размера неустойки, суд учитывает, что строительство многоэтажного дома связано с взаимодействием различных организаций, привлеченных не только для финансирования строительства, но и для непосредственного выполнения необходимых строительных работ, принимает во внимание период нарушения обязательства, а также стоимость квартиры и соотношение этой суммы с неустойкой, в связи с чем, считает необходимым уменьшить размер неустойки до 12 000 рублей, поскольку предъявленная к взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При определении размера неустойки суд учитывает продолжительность неисполнения обязательств.
При этом суд исходит из того, что снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Также судом учитывается, что неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства. Следовательно, при определении ее размера, суд учитывает баланс законных интересов обеих сторон по делу и позицию ст.333Гражданского кодекса РФ. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из обстоятельств конкретного дела.
В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 8Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Частью 1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иныминедостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1)безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Согласно ст. 724 Гражданского кодекса РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
Квартира передана истцу по акту приема-передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ.
Договором установлен гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, составляет 5 лет и начинает исчисляться со дня передачи объекта долевого строительства (даты подписания Сторонами передаточного акта или даты, указанной в акте приема – передачи как даты, в которую объект долевого строительства был фактически передан Дольщику) (л.д. 20).
Истцом на момент передачи квартиры, было выявлено большое количество строительных недостатков и дефектов в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
По инициативе истца ДД.ММ.ГГГГ была получена письменная консультация специалиста, по результатам которого было составлено техническое заключение №. Согласно заключению имеются нарушения строительных норм и правил обычно применяемым к подобного рода СМР. Все выявленные недостатки являются следствием нарушения со стороны Застройщика требований законодательства РФ в сфере производства строительно – монтажных работ, все выявленные нарушения являются устранимыми. Стоимость устранения нарушений (недостатков) в рамках данной консультации специалиста, в <адрес> по адресу: <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом НДС составила – 108449 руб., НДС при этом составил 18075 руб. (л.д. 60-95).
ДД.ММ.ГГГГ истец письменно обратился к ответчику с претензией о добровольной (внесудебной) выплате стоимости ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире (л.д. 7,8, 10, т. 1), но ответа от ответчика не последовало.
В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно п. 6.3 Договора в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщики, по своему выбору в праве потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
По ходатайству ответчика определением суда была назначена строительно-техническая и оценочная экспертиза для установления соответствия требованиям СНИП, иным техническим нормам и правилам, условиям договора выполненных строительных и отделочных работ в квартире истца. Проведение судебной экспертизы было поручено ФИО14 (эксперт ФИО4) (л.д.116-117).
Из заключения эксперта ФИО4 № усматривается, что отделка и конструктивные элементы квартиры не соответствуют требованиям действующих норм и правил. Выявлены следующие дефекты: в коридоре - отклонение от стен вертикали – 7,1 мм (минимально допустимое – 6 мм) (некачественное выполнение работ); отклонение поверхности пола от соответствующего уклона – 14 мм (некачественное выполнение работ); механические повреждения металлической входной двери (однозначно идентифицировать причину появления механических повреждений невозможно, дефект носит признаки эксплуатационного характера); отслоение обоев от стены (некачественное выполнение работ); нарушение целостности кабель – канала. Наличие нефункциональной части кабель – канала (некачественное выполнение работ. Работы не завершены); в санузле - разрушение отделочного слоя в месте прохода трубы змеевика, наличие разводов на стенах (некачественное выполнение работ); расстояние змеевика от стены – 120,1 мм (отсутствие креплений змеевика) (некачественное выполнение работ); наличие неровностей обналички дверного блока (некачественное выполнение работ); отслоения покрытия дверного полотна (однозначно идентифицировать причину появления механических повреждений невозможно, дефект носит признаки эксплуатационного характера); сколы, отслоения покрытия дверного полотна, блока (однозначно идентифицировать причину появления механических повреждений невозможно, дефект носит признаки эксплуатационного характера); окрашивание керамической плитки пола при окраске стен в месте сопряжения стены и пола (некачественное выполнение работ); в жилой комнате – трещины в оконной раме ПВХ (некачественное выполнение работ); трещины в фурнитуре оконной рамы ПВХ ( некачественное выполнение работ); наличие герметика на поверхности откосов ( некачественное выполнение работ); нарушение герметичности стыков оконного блока ПВХ с подоконником, следы замачивания по контуру стыков ( некачественное выполнение работ); наличие наплывов и шероховатостей герметика в месте стыка оконного блока и подоконника ( некачественное выполнение работ); деформация оконной рамы ПВХ отклонение – 6,2 мм ( некачественное выполнение работ); наличие заусенцев, шероховатостей дренажных отверстий ПВХ – двери отсутствуют защитные козырьки на них (некачественное выполнение работ); отклонение поверхности пола – 5,8 мм (некачественное выполнение работ); повреждение целостности обоев (некачественное выполнение работ); расхождение стыка полос обоев (некачественное выполнение работ); отслоение покрытия дверного полотна (однозначно идентифицировать причину появления механических повреждений невозможно, дефект носит признаки эксплуатационного характера); деформация (множественные волны) полотна натяжного потолка (некачественное выполнение работ); отклонение от вертикали стен – 6,9 мм (допустимое – 6 мм) ( некачественное выполнение работ); деформация оконной рамы ПВХ (отклонение 3 мм) ( некачественное выполнение работ); деформация оконной рамы ПВХ (отклонение 3 мм) (некачественное выполнение работ); дренажные отверстия имеют заусенцы и шероховатости, отсутствуют защитные козырьки над ними (некачественное выполнение работ); нарушение герметичности стыков оконного блока ПВХ с подоконником, откосом (отсутствие герметика) следы замачивания по контуру стыков. Наличие наплывов и шероховатостей герметика в месте стыка (некачественное выполнение работ); наличие наплывов и шероховатостей герметика в месте стыка откоса и подоконника (некачественное выполнение работ); расхождение стыка полос обоев (некачественное выполнение работ); наличие отслоений обоев от стены (некачественное выполнение работ); отклонение от вертикали стен – 13 мм (допустимое -6мм) (некачественное выполнение работ); отклонение от вертикали стен – 8,5 мм (допустимое – 6 мм) (некачественное выполнение работ); отклонение поверхности пола – 9,5 мм (некачественное выполнение работ); отклонение поверхности пола – 8,2 мм (некачественное выполнение работ); деформация дверного полотна. Отклонение составляет – 10,9 мм (некачественное выполнение работ); наличие наплывов при окраске труб стояков системы отопления (некачественное выполнение работ); непрокрасы труб системы отопления (некачественное выполнение работ); на лоджии - наличие заусенцев, шероховатостей дренажных отверстий ПВХ – окна. Отсутствуют защитные козырьки на них (некачественное выполнение работ); повсеместное отсутствие фиксации уплотнителя в предназначенном для него месте (некачественное выполнение работ); повсеместное отсутствие фиксации уплотнителя в предназначенном для него месте (некачественное выполнение работ); повсеместное отсутствие фиксации уплотнителя в предназначенном для него месте (провисание) (некачественное выполнение работ); крошение бетонной стяжки в лоджии (некачественное выполнение работ).
Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, выявленных в <адрес>, находящейся на 7 этаже многоквартирного жилого <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, имеющих производственный характер, составляет 274615 руб.
Допрошенная в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО4 пояснила, что ею на основании определения суда по делу проведена строительно – техническая экспертиза. В экспертном заключении имеются ошибки – задвоения позиций.
С учетом указанных недостатков, стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов составляет 265796 рублей (л.д. 1164-174,т. 2).
Согласно п.5 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу (изготовителю) требования, предусмотренные статьей 18 настоящего Закона, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.
Ответчик по условиям договора обязался выполнить отделочные работы в квартире, а экспертом был определен перечень дефектов и недостатков в выполненных строительно-монтажных и отделочных, которые возникли вследствие нарушения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве, а также требований технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), которые должны применяться в данных отношениях, поскольку именно технические и строительные нормативы, на которые ссылался эксперт, обязательны для оценки качества выполненных работ.
Не доверять заключению эксперта у суда не имеется оснований, поскольку заключение эксперта мотивировано, в нем указаны критерии установления оценки объекта оценки, с указанием источников их получения, перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Из приложенных к данному заключению документов усматривается, что данное экспертное учреждение имеет соответствующие свидетельства на осуществление оценочной деятельности на территории РФ.
Выводы эксперта подробно мотивированы в исследовательской части экспертного заключения они логичны, последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела. Заключение объективно, построено на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, оно основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.
Кроме того, эксперт была предупреждена судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересованы в исходе дела, имеет длительный стаж экспертной работы. Сторона ответчика каких-либо убедительных доводов, ставящих под сомнение заключение эксперта, не представила.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе, согласно п. 3 ч. 2 этой же статьи, потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (ч. 5 ст. 7).
При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм материального права, у суда имеются бесспорные основания для взыскания с ответчика в пользу истицы расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков переданного ответчиком жилого помещения, которые возникли до передачи квартиры потребителю и являются следствием некачественного выполнения отделочных работ.
Так как наличие недостатков в квартире истца нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, последним в суд не представлено, то с ответчика подлежат взысканию денежные средства в счет возмещения расходов по устранению недостатков в размере 265 796 рублей.
Разрешая требование иска о взыскании с ответчика в пользу истца переплаты в счет уменьшения стоимости объекта долевого строительства в результате отклонения фактической площади квартиры от проектной, суд исходит из следующего.
По условиям договора, общая площадь объекта долевого строительства может быть изменена по результатам технической инвентаризации при сдаче дома в эксплуатацию. Для целей договора стороны согласовали, что допустимое изменение (в сторону увеличения или уменьшения) общей площади объекта долевого строительства составляет 5% от общей площади объекта долевого строительства. При этом стоимость объекта долевого строительства изменению не подлежит (п.п.1.1 Договора).
В соответствии проектной документацией площадь спорной квартиры без учета площади лоджии 37,7 кв.м., с учетом площади лоджии – 40,9 кв.м.
Как следует из технической документации на многоквартирный дом общая площадь <адрес> составила 38,8 кв.м., из которых коридор – 7,0 кв.м., совмещенный санузел – 3,4 кв.м., жилая площадь -16,1 кв.м., кухня – 12,3 кв.м., а также балкон – 2,8 кв.м. (л.д. 138, т. 2).
Сведения о площади квартиры 38,8 кв. м. согласуются с данными из ЕГРН (л. д. 24-26). В указанной площади объект принят истцом по акту приему-передачи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27).
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь спорной квартиры в размере 40,9 кв.м являлась проектной(с учетом лоджии/балкона), подлежала уточнению по данным технического обмера (п.п.4.12).
Таким образом, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор № стороны, определили, что фактическая площадь объекта уточняется в соответствии с обмерами, произведенными органами технической инвентаризации. При этом из приведенных условий договора следует, что понятие «общая проектная площадь квартиры» отличается от понятия «общая площадь квартиры», поскольку в общую проектную площадь квартиры включается не только общая площадь квартиры, но и площадь вспомогательных помещений, в том числе балконов и лоджий.
По договорам участия в долевом строительстве, проектная площадь квартир являлась ориентировочной, окончательная площадь объектов должна была быть определена после получения данных по результатам обмеров объекта БТИ с учетом вспомогательного – лоджии.
Согласно п.3.37 Инструкции о проведении жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04 августа 1998 года №37, а также Письму Министерства регионального развития РФ от 09 октября 2009 года №33350 - ИП/08 «Об общей площади квартир», общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных помещений, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий-0,5; для балконов и террас – 0,3; для веранд и холодных кладовых – 1,0. Поскольку площадь балкона определена 2,8 кв.м., и в случае применения коэффициента 0,3 площадь квартиры будет равна 39,64 кв.м. (38,8+0,84), что меньше по договору на 1,26 кв.м., что меньше чем на 5%.
Показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организации технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве. Таким образом, фактический размер площади составляет 39,64 кв.м., включая в себя общую площадь квартиры и площадь балкона.
При таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 431 Гражданского Кодекса РФ о буквальном толковании судом условий договора, ст. 421 того же закона о свободе договора, принимая во внимание, что с условиями указанного договора ФИО1 был ознакомлен и согласен, что подтверждается его личной подписью в договоре, а также, что договор исполнен истцом в полном объеме в соответствии с условиями договора, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению в этой части не подлежат. Оснований для взыскания денежной суммы как разницы в площади с ответчика в пользу истца не имеется.
Истцом заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 10000 рублей, штрафа.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.
Согласно ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Так как судом установлено, что действиями ответчика истцу был причинен моральный вред, поскольку со стороны ответчика, имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в квартире истца выявлены недостатки, допущена просрочка выполнения обязательства по передаче истцу объекта, ответчиком допущено нарушение ст.27Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии со ст. 15 данного Закона РФ обоснованы и подлежат удовлетворению требования о компенсации морального вреда.
С учетом характера и степени причиненных страданий, выразившихся в неопределенности срока получения квартиры, их последствий, принимая во внимание период просрочки обязательства, степень вины ответчика, принимая во внимание иные обстоятельства дела, суд приходит к выводу об обоснованности размера компенсации морального вреда в сумме 10 000 рублей, как отвечающий принципам разумности и справедливости.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Вышеуказанная норма предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя (исполнителя) от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя, без конкретизации требований, которые должны учитываться при взыскании указанного штрафа.
Поскольку требование истца в добровольном порядке не было удовлетворено, что подтверждено приобщенной к материалам дела претензией, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы 143 898 рублей (265796 руб. + 10000 руб. + 12000 руб. /2). По смыслу указанной нормы штраф является мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства. Таким образом, при определении размера штрафа, суд вправе с учетом всех обстоятельств дела (в том числе с учетом несоразмерности подлежащего взысканию штрафа последствиям допущенного нарушения права истца) снизить его размер на основании ст.333Гражданского кодекса РФ, применяемой в настоящем случае по аналогии закона (ст.6Гражданского кодекса РФ) до суммы 96 000 рублей.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Как следует из материалов дела, ФИО1 понес расходы в размере 50000 рублей за оказание юридических услуг представителем ФИО5, что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14, т. 1), дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 119, 148, т. 2), и квитанциями на оплату услуг населению № от ДД.ММ.ГГГГ (20 000 руб.) (л.д. 13, т. 1), № от ДД.ММ.ГГГГ (10 000 руб.) (л.д. 120, т. 2), № от ДД.ММ.ГГГГ (5 000 руб.) (л.д. 149, т. 2), № от ДД.ММ.ГГГГ (5 000 руб.) (л.д. 150, т. 2), № от ДД.ММ.ГГГГ (10 000 руб.) (л.д. 151).
Основным критерием размера оплаты труда представителя, согласно ст. 100 ГПК РФ, является разумность суммы оплаты, которая предполагает, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.
Применительно к вопросу о возмещении стороне, в пользу которой состоялось решение суда, расходов на оплату услуг представителя с противной стороны, вышеназванная норма означает, что, обращаясь с заявлением о взыскании судебных расходов, указанное лицо должно представить доказательства, подтверждающие факт несения данных расходов в заявленной к возмещению сумме, то есть осуществления этих платежей своему представителю.
В связи с изложенным, с учетом сложности и объема рассматриваемого дела, длительности рассмотрения дела, занятости представителя в судебном заседании, подготовки документов по данному делу, принимая во внимание характер спорных правоотношений, а также учитывая требования разумности и справедливости, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд считает возможным взыскать судебные расходы на оплату юридических услуг в размере 35 000 рублей.
С учетом положения ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате юридических услуг пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 26033 рубля.
При определении размера взыскиваемой суммы расходов по оплате услуг представителя судом принято во внимание, что согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом вн уплачена сумма 5 000 рублей за участие представителя ФИО5 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 150, т. 2), в тоже время представитель участия в суде не принимал.
Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ расходы истца по письменной консультации специалиста <данные изъяты> составили на сумму 20000 руб. (л.д. 15), которые подлежат взысканию с ответчика.
В силу ст. 103 ГПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Поскольку истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины, суд находит подлежащим взыскать с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Трест-18» в доход местного бюджета государственную пошлину пропорционально размеру удовлетворенных требований и с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, а именно в размере 5517 рублей 67 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО Специализированный застройщик «Трест-18» о защите прав потребителя удовлетворить частично.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Трест-18» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №, выдан <данные изъяты>) стоимость расходов на устранение недостатков в квартире в размере 265796 руб. 00 коп., моральный вред 10 000 рублей, неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12000 рублей, штраф в размере 96000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 26 033 рубля, расходы по оплате услуг специалиста <данные изъяты> в размере 20 000 рублей.
В удовлетворении оставшейся части иска ФИО1 отказать.
Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Трест-18» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5517 рублей 67 копеек.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Южноуральский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: А.А. Помыткина