Дело № 2-1475/2022
74RS0031-01-2022-001279-43
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2022 года Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Зенцовой С.Е.
при секретаре Сидоренко Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании уполномоченным лицом на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права, о регистрации права собственности на реконструированный спорный жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указал, что 16 сентября 2020 года между ним и ответчиком заключен договор займа № 8 на сумму 14 000 000 руб. сроком до 10 февраля 2022 года со взиманием процентов в размере 1% от суммы займа ежемесячно. Согласно условиям договора заем предоставлен на условиях срочности, возмездности и возвратности. Выполнение обязательств заемщика в рамках данного договора обеспечено залогом земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес обезличен>. Задолженность по договору не погашена, каких-либо платежей в рамках названного договора ответчик не производила.
02 июня 2021 года между ним и ответчиком заключен договор займа № 10 на сумму 1 500 000 руб. сроком до 10 февраля 2022 года с взиманием процентов в размере 1,39% от суммы займа ежемесячно. Согласно условиям договора заем предоставлен на условиях срочности, возмездности и возвратности. Задолженность по договору не погашена.
Кроме того, в связи с произведенной реконструкцией заложенного жилого дома с момента заключения договора о залоге, а именно, в связи с увеличением его площади, считает необходимым сохранить жилой дом в реконструированном виде с изменением общей площади дома с 86,3 кв. м до 138,3 кв. м, и признать ФИО1 уполномоченным лицом на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности за ФИО2 на реконструированный спорный жилой дом.
С учетом уточненных исковых требований просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору займа № 10 от 02 июня 2021 года в размере 1 500 000 руб., проценты за период с 02 июля 2021 года по 01 мая 2022 года в размере 208 500 руб.; по договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года в размере 14 000 000 руб., проценты с 16 сентября 2020 по дату фактического погашения задолженности; обратить взыскание на предмет залога по договору от 17 января 2022 года, заключенному в рамках договора займа №8 от 16 сентября 2020 года земельный участок и жилой дома по адресу: <адрес обезличен>, путем продажи с публичных торгов; сохранить жилой дом в реконструированном виде с изменением общей площади жилого дома, признать истца ФИО1 уполномоченным лицом на обращение в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права, о регистрации права собственности за ФИО2 на реконструированный спорный жилой дом, а также взыскать с ФИО2 в свою пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере 60300 руб. (том 1 л.д. 3-6, 38-42, 56-60, 106-112, том 2 л.д. 133-139)
В судебном заседании при надлежащем извещении истец ФИО1 участия не принимал, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя.
Представитель истца, ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 11 марта 2022 года (л.д. 52-53 том 1) измененные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, указанным выше.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимала (том 2 л.д. 207, 208, 209).
Представитель ответчика, ФИО4, действующая на основании ордера № 023012 от 19 сентября 2022 года и доверенности от 11 октября 2022 года, исковые требования признала в части наличия задолженности по договорам займа. Возражает относительно удовлетворения требований об обращении взыскания на предмет залога, поскольку указанное жилое помещение является единственным для проживания ответчика и ее несовершеннолетнего ребенка, а также требований о сохранении жилого дома в реконструированном виде, поскольку реконструкция дома произведена до государственной регистрации обременения.
Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска Челябинской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (том 2 л.д. 205).
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебном заседании не присутствовал, извещен надлежащим образом, суду представлено письменное мнение (том 2 л.д. 204, 210-211).
Третье лицо, ФИО5 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие (том 2 л.д. 203, 216).
В имеющемся письменном отзыве ФИО5 указал, что с исковыми требованиями об обращении взыскания на предмет залога не согласен. Спорное недвижимое имущество принадлежало ему. Дом реконструирован им. Ввод в эксплуатацию жилого дома не осуществлен ввиду неполной его реконструкции. 08 ноября 2019 года он вступил в брак с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года у них родился сын, ФИО6 26 февраля 2021 года между ним и ФИО2 заключен договор дарения спорного имущества. В феврале 2022 года ему стало известно о заключении ответчиком договора займа с ФИО1, а также договора залога спорного имущества. Считает, что заключенный между ним и ФИО2 договор является недействительной сделкой, поскольку, подписывая договор, он не имел намерений на безвозмездную передачу имущества в собственность ответчика. Заключая договор он был убежден в том, что право на принадлежащую ему недвижимость за ним будет сохранено,
В указанном жилом доме они проживают семьей с несовершеннолетним ребенком по настоящее время, он несет, как и раньше, бремя его содержания. Иного жилья у них не имеется. Просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 в указанной части отказать (том 2 л.д. 213-216).
Суд счел возможным дело рассмотреть в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о деле размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.
Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела в судебном заседании и оценив их в совокупности с представленными по делу доказательствами, приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
На основании ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п.1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.
В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
По смыслу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается.
В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
В силу ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что 16 сентября 2020 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа № 8, по условиям которого ФИО1 передал в собственность ФИО2 денежные средства в размере 14 000 000 руб., а ФИО2 приняла на себя обязанность по возврату указанной суммы займа и уплате процентов за пользование займом (л.д. 77-79 том 1).
По условиям договора, заем предоставлен для личных нужд на срок до 10 февраля 2022 года. За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты в размере 1% от суммы займа ежемесячно.
Согласно имеющейся в материалах дела расписке, 16 сентября 2020 года ФИО2 получена от ФИО1 денежная сумма в размере 14 000 000 руб. (л.д. 80 том 1).
02 июня 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор займа № 10, по условиям которого ФИО1 передал в собственность ФИО2 денежные средства в размере 1 500 000 руб., а ФИО2 приняла на себя обязанность по возврату указанной суммы займа и уплате процентов за пользование займом (л.д. 85-87 том 1).
По условиям договора, заем предоставлен для личных нужд на срок до 10 февраля 2022 года. За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты в размере 1, 39 % от суммы займа ежемесячно.
Согласно имеющейся в материалах дела расписке, 02 июня 2021 года ФИО2 получена от ФИО1 денежная сумма в размере 1 500 000 руб. (л.д. 88 том 1).
Факт передачи вышеуказанных денежных средств по договорам займа ответчиком не спорен.
17 января 2022 года между ФИО2 и ФИО1 в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № 8, заключенному между ФИО1 и ФИО2 заключен нотариально удостоверенный договор залога следующего недвижимого имущества:
- земельного участка, с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1161 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками, находящийся по адресу: <адрес обезличен>;
- жилого дома, площадью 86,3 кв. м, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен> (л.д. 81-83 том 1)
Материалами дела подтверждено, что залоговое имущество принадлежит ФИО2 на основании договора дарения от 26 февраля 2021 года. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 03 марта 2021 года (л.д.15-25).
Сторонами земельный участок оценен в 1 500 000 руб., жилой дом в 3 000 000 руб. Общая стоимость имущества составила 4 500 000 руб. (л.д. 31).
Как было указано выше, договор залога заключен между сторонами в обеспечение обязательств по договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года, по условиям которого ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 14 000 000 руб. со сроком возврата до 10 февраля 2022 года.
По условиям договора залога, если в момент наступления срока исполнения обязательств залогодателем по договорам займа, указанным в п.1 настоящего договора, они не будут исполнены, а также в случаях, предусмотренных настоящим договором и законодательством РФ, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога и получить удовлетворение за счет предмета залога в первоочередном порядке преимущественно перед другими кредиторами (п. 8 договора).
В результате настоящего договора зарегистрировано обременение на жилой дом с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 86,3 кв.м и земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1161 кв.м по адресу: <адрес обезличен>, в пользу залогодержателя до полного исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа.
Стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством (л. 10 договора).
Договоры займа, договор залога сторонами подписаны, не оспорены, имеют юридическую силу.
Стороной ответчика факт заключения указанных договоров, получение от ответчика суммы займа в указанном размере не оспаривается.
В спорном жилом доме на момент рассмотрения дела зарегистрированы и проживают: ФИО2, ФИО5, а также несовершеннолетний ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Родителями несовершеннолетнего ФИО6 являются ФИО5 (отец) и ФИО2 (мать). ФИО2 и ФИО5 состояли в браке, брак между ФИО2 и ФИО5 расторгнут (л.д. 181, 182, 183, 184, 185 том 1, л.д. 222-223, 226 том 2).
Как указала сторона истца, каких-либо платежей по вышеназванным обязательствам ФИО2 не производилось, на протяжении всего срока действия договоров, заемщиком обязательства по выплате ему суммы займа и процентов не исполнялись.
Доказательств обратного стороной ответчика суду не представлено.
Суд находит, что ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договорам займа, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года в размере 14 000 000 руб. и по договору займа № 10 от 02 июня 2021 года в размере 1 500 000 руб.
Истец просит взыскать с ответчика проценты по договорам займа: по договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года за период с 16 сентября 2020 года по 28 сентября 2022 года в размере 3 425 333,8 руб., по договору займа № 10 от 02 июня 2021 года за период с 02 июля 2021 года по 28 сентября 2022 года в размере 312 750 руб.,
Суд находит требования истца в части взыскания процентов обоснованными, определенными условиями договора займа, потому подлежащими удовлетворению.
Судом самостоятельно произведен расчет договорных процентов, подлежащий взысканию по вышеуказанным договорам по состоянию на 28 сентября 2022 года.
По договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года расчет процентов следующий:
Размер процентов в месяц составляет 140 000 руб. (14 000 000 х 1% ежемесячно).
- за период с 16 сентября 2020 года по 30 сентября 2020 года (14 дней) размер процентов составит 65 333,38 руб. (140 000 руб. /30 х 14);
- за период с 01 октября 2020 года по 31 августа 2022 года (за 23 мес.) размер процентов составит 3 220 000 руб. (23 мес. х 140 000 руб.);
-за период с 01 сентября 2022 года по 28 сентября 2022 года (28 дней) размер процентов составит 130 666,76 руб. ( 140 000 руб. /30 х 28);
Таким образом, сумма процентов за период с 16 сентября 2020 года по 28 сентября 2022 года составит 3 416 000,14 руб.
По договору № 10 от 02 июня 2021 года расчет процентов следующий:
Размер процентов в месяц составляет 20 850 руб. (1 500 000 х 1,39% ежемесячно).
- за период с 02 июня 2021 года по 30 июня 2021 года (29 дней) размер процентов составит 20 155 руб. ( 20 850 руб. /30 х 29);
- за период с 01 июля 2021 года по 31 августа 2022 года (за 13 мес.) размер процентов составит 271 050 руб. (13 мес. х 20 850 руб.);
-за период с 01 сентября 2022 года по 28 сентября 2022 года (28 дней) размер процентов составит 19 460 руб. ( 20 850 руб. /30 х 28);
Таким образом, сумма процентов за период с 02 июня 2021 года по 28 сентября 2022 года составит 310 655 руб.
Суд находит, что указанные суммы следует взыскать с ответчика в пользу истца в соответствии с условиями принятых обязательств.
Суд находит, что с ФИО2 в пользу ФИО1 также подлежат взысканию проценты за пользование заемными денежными средствами в размере 1 % ежемесячно на сумму основного долга в размере 14 000 000 руб. и в размере 1,39 % ежемесячно на сумму основного долга в размере 1 500 000 руб., начиная с 29 сентября 2022 года по день фактического возврата суммы основного долга.
Истцом заявлены требования об обращении взыскании на предмет залога и определении начальной продажной цены в размере 2 972 000 руб. в отношении земельного участка и 5 556 000 руб. в отношении жилого дома.
Как было указано ранее, 17 января 2022 года между ФИО2 и ФИО1 в обеспечение исполнения обязательств по договору займа № 8, заключенному между ФИО1 и ФИО2 заключен нотариально удостоверенный договор залога следующего недвижимого имущества:
- земельного участка, с кадастровым номером <номер обезличен>, площадью 1161 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками, находящийся по адресу: <адрес обезличен>
- жилого дома, площадью 86,3 кв. м, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен> (л.д. 81-83 том 1)
Сторонами земельный участок оценен в 1 500 000 руб., жилой дом в 3 000 000 руб. Общая стоимость имущества составила 4 500 000 руб. (л.д. 31).
Договор залога заключен между сторонами в обеспечение обязательств по договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года, по условиям которого ФИО1 передал ФИО2 денежные средства в размере 14 000 000 руб. со сроком возврата до 10 февраля 2022 года.
По условиям договора залога, если в момент наступления срока исполнения обязательств залогодателем по договорам займа, указанным в п.1 настоящего договора, они не будут исполнены, а также в случаях, предусмотренных настоящим договором и законодательством РФ, залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога и получить удовлетворение за счет предмета залога в первоочередном порядке преимущественно перед другими кредиторами (п. 8 договора).
Стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством (л. 10 договора).
Таким образом, по условиям договора, залогодержатель имеет право в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заемщиком обязательств по договору займа получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Заключенный сторонами договор залога не противоречит действующему законодательству.
Так как обязательства по возврату займа в срок, установленный договором займа, заемщиком не исполнены, требование истца об обращении взыскания на задолженное имущество обоснованно.
На предмет определения рыночной стоимости заложенного имущества судом была назначена судебная экспертиза. Ее проведение поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» г. Магнитогорска.
Согласно заключению эксперта № 363/2022, рыночная стоимость заложенного имущества – жилого дома с кадастровым номером <номер обезличен> и земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес обезличен> в том числе, в реконструированном виде, с учетом незначительного округления, составляет 8 528 000 руб., 2 972 000 руб. – стоимость земельного участка и 5 556 000 руб. – стоимость жилого дома.
Также экспертом установлено, что жилой дом с кадастровым номером <номер обезличен> находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен>.
В жилом доме, расположенном по адресу: <адрес обезличен> производилась реконструкция, которая заключается в реконструкции непосредственно самого дома и строительстве пристроя к нему. В результате реконструкции общая площадь изменилась с 86,3 кв.м до 138,3 кв.м.
Объект исследования – жилой дом с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, соответствует строительным, санитарно-бытовым, градостроительным и противопожарным нормам и правилам. Указанный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исследуемый жилой дом соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки города Магнитогорска, утвержденных решением Магнитогорского городского собрания депутатов Челябинской области от 17.09.2008 г. №125 (в редакции решения МгСд № 149 от 29.06.2021 г.) и не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не влечет повреждение или уничтожение имущества других лиц. Также жилой дом, расположен в пределах границ земельного участка, не имеет заступов на территорию соседних участков и на земли общего пользования и не нарушает права и законные интересы других лиц.
Таким образом, площадь земельного участка с кадастровым номером <номер обезличен> может использоваться для эксплуатации, градостроительные нормы и правила – соблюдены.
Сохранение объекта исследования в реконструированном виде – возможно. Жилой дом с КН <номер обезличен> расположенный по адресу: <номер обезличен> соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам, а также не создаёт угрозу для жизни и здоровья граждан и не ущемляет интересы собственников соседних жилых зданий. В том числе реконструкция жилого дома соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных норм и правил(л.д. 9 -124 том 2).
Суд признает указанное заключение, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и ст. 87 Гражданского процессуального кодекса РФ, поскольку оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов экспертами приведены соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на исходных объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследований научной и методической литературы, в заключении указаны данные о квалификации, образовании и стаже работы экспертов, оценив его в соответствие с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.
Поскольку судом установлено ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по договорам займа, учитывая, что задолженность ответчика перед истцом по договору №8от 16 сентября 2020 года, в обеспечение которого заключен договор залога составляет 17 416 000, 14 руб. (основной долг и проценты), суд полагает, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.
Условия договора залога от 17 января 2022 года сторонами согласованы, ответчиком ФИО2 не оспорены, оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество суд не усматривает.
Доводы ответчика о несоответствии площади жилого дома, являющегося предметом залога, указанной и зарегистрированной в ЕГРН фактической площади жилого дома, как обстоятельства, исключающие обращение на него взыскания, суд находит несостоятельными, как не основанными на нормах действующего законодательства.
Так, согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 1 и 3 ст. 133 Гражданского кодекса РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.
Согласно выше установленным обстоятельствам, фактическая площадь жилого дома с <номер обезличен>, расположенного по адресу: <адрес обезличен>, не соответствует данным, имеющимся в как в правоустанавливающих документах, в том числе и техническом плане, так и сведениям в ЕГРН на спорный объект, так как она изменилась в 2016 году в результате реконструкции непосредственно самого дома и строительства пристроя к нему, присоединения пристроя к жилому дому, расположенному по адресу: <...>, и составляет 138, 3 кв. м.
С учетом взаимосвязанных положений приведенных норм права, обращение взыскания на заложенное имущество, как индивидуально определенную вещь, возможно только в целом.
Таким образом, оценка рыночной стоимость исследуемого объекта проведена экспертами указанного экспертного учреждения исходя из его фактической площади, что наиболее отражает реальную стоимость подлежащего реализации недвижимого имущества и обеспечивает максимальную защиту интересов как истца, так и ответчика.
Отсутствие в собственности ответчика иного жилого помещения, не являются юридически значимыми для существа разрешаемого спора.
Как предусмотрено п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на, в том числе, на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Таким образом, на жилой дом, находящийся в залоге у истца, вне зависимости от того, что он является единственным жильем должника и членов его семьи, может быть обращено взыскание.
Доводы третьего лица, ФИО5 о том, что в настоящее время он оспаривает договор дарения, заключенный между ним и ФИО2 также не является основанием для отказа в удовлетворении требований ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога.
Как было указано выше, на момент рассмотрения дела договор залога не оспорен, имеет юридическую силу, право собственности ФИО2 в отношении указанного имущества не оспорено, зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.
Таким образом, ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору займа, следует обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен> площадью 1161 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками, находящийся по адресу: <адрес обезличен> и жилой дом, площадью 86,3 кв. м, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <номер обезличен>
Суд считает правильным определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 4 444 800 руб., земельного участка в размере 2 377 600 руб., т. е. в размере 80% от стоимости этого имущества, определенного заключением эксперта, путем продажи этого имущества с публичных торгов.
Истцом также заявлены требования к ФИО2 и администрации г. Магнитогорска, в которых он просит сохранить жилой дом в реконструированном виде с изменением общей площади дома с 86,3 кв. м до 138,3 кв. м, признать его уполномоченным лицом на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права, о регистрации права собственности за ФИО2 на реконструированный спорный жилой дом.
Суд находит указанные требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истец не является собственником спорного имущества, на которое обращено взыскание, спорное имущество реализуется путем продажи его с публичных торгов.
Пунктом 6 части 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета изменений основных характеристик объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав (в рамках зарегистрированного права) на этот объект.
Государственный учет и государственная регистрация права, в соответствии с ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке. В последующем новый владелец, после реализации спорного имущества с торгов, не лишен права обращения в орган регистрации прав собственника жилого дома с заявлением о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости и осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на иных основаниях, с соблюдением установленных законом требований.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Суду представлены квитанции об оплате государственной пошлины на сумму 60 000 руб. и 300 руб. (том 1 л.д. 36, 105).
Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать уплаченную истцом государственную пошлину в размере 60 300 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серия <номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <номер обезличен>) долг по договору займа № 8 от 16 сентября 2020 года в размере 14 000 000 руб., проценты за пользование займом за период с 17 сентября 2020 года по 28 сентября 2022 года в размере 3 416 000,14 руб.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серия <номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <номер обезличен>) долг по договору займа № 10 от 02 июня 2021 года в размере 1 500 000 руб., проценты за пользование займом за период с 02 июня 2021 года по 28 сентября 2022 года в размере 310 655 руб.
Взыскивать с ФИО2 (паспорт серия <номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <номер обезличен>) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1% ежемесячно на сумму основного долга в размере 14 000 000 рублей, начиная с 01 октября 2022 года по дату фактического возврата суммы основного долга.
Взыскивать с ФИО2 (паспорт серия <номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <номер обезличен>) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1,39% ежемесячно на сумму основного долга в размере 1 500 000 рублей, начиная с 01 октября 2022 года по дату фактического возврата суммы основного долга.
Обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога от 17 января 2022 года, заключенному между ФИО2 и ФИО1:
– жилой дом с кадастровым номером <номер обезличен> расположенный по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащий на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 4 444 800 руб.
- земельный участок с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащий на праве собственности ФИО2, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость земельного участка в размере 2 377 600 руб.
Взыскать с ФИО2 (паспорт серия <номер обезличен>) в пользу ФИО1 (паспорт серия <номер обезличен>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 300 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.
Председательствующий:
Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2022 года.