Дело № 2-3046/2025 УИД23RS0059-01-2025-001588-22

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 09 июля 2025 г.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

при секретаре судебного заседания Аведян К.С.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО2, действующей на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору и по встречному иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» о признании недействительными условий договора,

установил:

Истец ООО «АСКА недвижимость» обратился в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчику ФИО3 о взыскании задолженности по договору.

В обоснование исковых требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АСКА недвижимость» и ФИО3 заключен эксклюзивный договор, согласно которого ООО «АСКА недвижимость» приняты обязательства оказания за вознаграждение комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя принадлежащего ответчику объекта недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, площадь 48,5 кв.м., этаж №, расположенная по адресу: город Сочи, <адрес>, кадастровый №.

Истец принятые на себя в соответствии с условиями договора обязательства выполнил в полном объеме, а именно: объект выставлен на продажу по согласованной стоимости; проведена рекламная компания объекта на платных платформах, в специальных изданиях СМИ и электронных базах; оповещены субагенты с помощью рассылки по электронной почте и других мессенджеров; объект размещен на сайте и в базе компании, объявления о продаже объекта размещались на платной основе на рекламных сайтах, проведена реклама объекта с помощью баннеров.

Однако ФИО3 в нарушение перечисленных по договору обязательств, самостоятельно осуществлена продажа объекта недвижимого имущества.

Согласно условиям п. 3.5. договора в случае отчуждения объектов заказчиком самостоятельно третьим лицам (предоставленным или не представленным исполнителем), в период действия настоящего договора или в течение 6 (шести) месяцев с даты окончания срока действия настоящего договора, услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме и подлежат оплате (в соответствии с п. 3.1, 3.3 настоящего договора) заказчиком.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер стоимости услуг исполнителя по договору составляет 1 000 000 рублей.

Пунктом 3.3 договора установлено, что в случае заключения договора без участия исполнителя сумма стоимости услуг исполнителя выплачивается заказчиком в течение 3 (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от заказчика к иным лицам.

Согласно выписке из Единого государственного реестра об объекте недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация перехода права собственности от ФИО3 к ФИО4, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права: №, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом договор, заключенный между ООО «АСКА недвижимость» и ФИО5, как на момент осуществления самостоятельно продажи объекта, так и до настоящего времени является действующим.

Таким образом, принципал имел обязательства уплатить агенту вознаграждение, предусмотренное договором в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В нарушение условий договора ответчиком (принципалом) до настоящего времени обязательство по выплате вознаграждения не исполнено.

Условиями п. 4.3. договора предусмотрено, что в случае нарушения принципалом срока выплаты агенту вознаграждения, принципал выплачивает агенту штрафную неустойку в размере 1 % от суммы вознаграждения за каждый день просрочки, но не более 10 процентов стоимости объекта.

Таким образом, сумма неустойки по договору составляет 600 000 рублей.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора компанией ООО «АСКА недвижимость» в адрес ответчика отправлена официальная претензия с предложением в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить причитающееся агентское вознаграждение в полном объеме согласно условиям агентского договора. Однако до настоящего времени ответа на указанную претензию получено не было.

На основании изложенного, просит суд взыскать с ФИО3 в пользу ООО «АСКА недвижимость» агентское вознаграждение в полном объеме согласно условиям агентского договора в сумме 1 000 000,00 рублей, штрафную неустойку в размере 1 % (один процент) от суммы вознаграждения за каждый день просрочки (но не более 10 % от стоимости объекта) в сумме 600 000,00 рублей, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 16 200,00 рублей.

В ходе производства по делу представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ООО «АСКА недвижимость» о признании недействительными условий договора.

В обоснование встречного искового заявления указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 уполномочил ФИО6 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему на праве собственности <адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: г. Сочи, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 обратилась в агентство недвижимости ООО «АСКА недвижимость» с целью получения услуг по вопросу поиска покупателей и дальнейшего отчуждения <адрес> кадастровым номером 23№, расположенной по адресу: г. Сочи, <адрес>.

Между истцом в лице ФИО6 и ответчиком заключен эксклюзивный договор № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 1.1 договора ответчик обязался оказать истцу за вознаграждение комплекс информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя, а также направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, а именно квартиры, назначение: жилое, площадь 48,5 кв.м., этаж: 1-й (первый), адрес: г. Сочи, <адрес>, кадастровый №, а заказчик обязался принять и оплатить указанные услуги.

Ответчик предоставил для заключения типовую форму договора, которая содержала условия, ущемляющие права заказчика, как потребителя услуг. Так, в п. 1.4 договора, указано, что истец не вправе заключать договоры, аналогичные эксклюзивному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, с другими лицами (физическими или юридическими лицами), самостоятельно вести поиск и привлечение покупателей объекта, самостоятельно осуществлять продажу объекта.

Согласно пп. 2.3.3 договора истец обязан не вступать в непосредственный контакт с потенциальными покупателями без предварительного согласования с ответчиком.

В соответствии с пп. 2.3.6 договора истец обязан показывать объект потенциальному покупателю только с представителем ответчика.

Согласно пп. 2.3.7 договора в течение срока действия договора истец обязан не вступать в отношения с третьими лицами по вопросу перехода права собственности на данный объект, а в случае получения предложения от покупателей, уведомить их о существовании договора и направить к ответчику по договору.

Полагает, что п. 1.4, пп. 2.3.3, 2.3.6, 2.3.7 договора нарушают права истца как потребителя, поскольку не позволяют ему и представителю истца ФИО6 самостоятельно заниматься поиском покупателей на принадлежащую истцу на праве собственности квартиру, а также запрещают обращаться в другие агентства недвижимости.

Как указано в п. 3.3 договора сумма стоимости услуг ответчика выплачивается истцом в т.ч. в течение 3-х (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности от истца к иным лицам в случае заключения договора о приобретении прав на объект без участия ответчика.

Согласно п. 3.5 договора в случае отчуждения объекта истцом самостоятельно третьим лицам (предоставленным или не предоставленным ответчиком), в период действия договора или в течение 6-ти (шести) месяцев с даты окончания срока действия договора, услуги ответчика считаются оказанными и подлежат оплате истцом.

В соответствии с п. 3.6 договора в случае получения истцом задатка или аванса за объект от привлеченного ответчиком покупателя, 50 % от полученной суммы (но не более 50-ти % от стоимости услуг ответчика) истец обязался передать ответчику в качестве аванса за оказываемые услуги в день получения соответствующих денежных средств от покупателя.

В силу п. 3.7 договора в случае расторжения или фактического неисполнения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, договора бронирования объекта недвижимости либо иного договора, устанавливающего намерения истца и покупателя заключить договор на приобретение прав на объект, обеспеченных задатком, по инициативе покупателя, ответчик сохраняет 30 % полученного аванса в качестве вознаграждения за оказание комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя объекта недвижимости.

Согласно п. 3.8 договора в случае расторжения или фактического неисполнения предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, договора бронирования объекта недвижимости либо иного договора, устанавливающего намерения истца и покупателя заключить договор с на приобретение прав на объект, обеспеченных задатком, по инициативе истца, ответчик сохраняет 30 % полученного аванса в качестве вознаграждения за оказание комплекса информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3.9 договора обязанность истца по оплате вознаграждения считается исполненной с момента зачисления соответствующей суммы на расчетный счет ответчика, либо с момента передачи денежных средств в кассу ответчика, либо при невозможности оплаты вознаграждения непосредственно ответчику - путем передачи денежных средств уполномоченному представителю ответчика, ответственному за исполнение договора. С момента исполнения обязанности истца по оплате вознаграждение переходит в собственность ответчика независимо от способов расчета.

Согласно п. 6.1 договора истец вправе расторгнуть договор, направив ответчику надлежащим образом уведомление о расторжении за 3 календарных месяца, по истечении которых договор считается расторгнутым.

Как указано в п. 6.2 договора ответчик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях введения в отношении истца любой процедуры по делу о банкротстве как физического лица, в случае наложения ареста на отчуждаемый объект, в случае введения заблуждения в отношении отчуждаемого объекта.

В силу п. 6.3 договора ответчик может принять решение о приостановке работ или расторжении договора и сообщает об этом письменно другой стороне не менее чем за 5 календарных дней до ввода в действие такого решения, и, если в течение этого срока обстоятельства, обусловившие такое решение, существенно не изменились, ответчик вправе расторгнуть договор.

Согласно п. 6.4 договора в случае досрочного расторжения договора по форс-мажорным обстоятельствам, истец обязался принять от ответчика все выполненные по договору работы и оплатить их по договорной цене.

Полагает, что п.п. 3.3, 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 4.3, 5.1, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 договора нарушают право истца отказаться от услуг ответчика в любое время.

В силу п. 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 7.2 договора, все разногласия и споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров. В случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров, спор разрешается в Центральном районном суде г. Сочи в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, соблюдением претензионного порядка урегулирования споров. Претензионный порядок составляет 30 (тридцать) календарных дней с момента получения претензии.

Вместе с тем, данный пункт противоречит действующему законодательству, в частности п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которому иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, его места жительства, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора.

На основании изложенного, просит суд признать недействительными пункты 1.4; 2.3.3; 2.3.6; 2.3.7; 3.5.; 3.7; 3.8; 3.9; 4.3; 5.1; 6.1; 6.2; 6.3; 6.4; 7.2 договора № о предоставлении консультационных услуг.

В судебном заседании представитель истца ООО «АСКА недвижимость» по первоначальному иску по доверенности ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в иске, просил суд исковые требования полностью удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просил суд отказать, считая их необоснованными.

Представитель ответчика по первоначальному иску по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, просил суд в удовлетворении иска полностью отказать. На встречных исковых требованиях настаивала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить в полном объеме.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежаще, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие суд не просила.

Согласно ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося третьего лица.

Выслушав доводы и возражения представителя истца по первоначальному иску, доводы и возражения представителя ответчика по встречному иску, исследовав в судебном заседании материалы дела и оценив все представленные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает необходимым в удовлетворении первоначальных исковых требований, а также встречных исковых требований отказать по следующим основаниям.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Аналогичные положения содержаться в п. 1 ст. 779 ГК РФ, согласно которой по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АСКА недвижимость» и ФИО3, действующим в лице ФИО6, заключен эксклюзивный договор №, согласно которого ООО «АСКА недвижимость» обязалось оказать ФИО3 за вознаграждение комплекс информационно-консультационных и практических услуг, связанных с поиском покупателя, а также направленных на отчуждение объекта недвижимого имущества, а именно, квартиры, назначение: жилое, площадь 48,5 кв.м, этаж: 1-й, адрес: г. Сочи, <адрес>, кадастровый №, а заказчик обязался принять и оплатить указанные услуги.

В силу пункта 2.1 указанного договора исполнитель обязан выставить объект на продажу по цене, согласованной с заказчиком, и утвержденной приложением №, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора; осуществлять поиск покупателей, и проводить с ним предварительные переговоры на предмет стоимости и условий приобретения объекта; провести рекламную кампанию объекта в специальных изданиях СМИ и электронных базах данных; не реже одного раза в месяц оповещать субагентов, с помощью рассылки по электронной почте, а так же различных мессенджеров; разместить объект на сайте и в базе компании; разместить объявления на платной основе на сайтах: avito.ru, cian.ru, domclick.ru и др.; провести рекламу объекта с помощью баннеров; организовать показ объекта потенциальным покупателям, зафиксировать покупателя в приложении №, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора; поддерживать контакт и взаимодействовать с заказчиком либо его представителями; консультировать заказчика по всем вопросам, входящим в обязанности исполнителя и имеющим непосредственное отношение к предмету настоящего договора; при получении оригиналов документов на объект, обеспечить сохранность полученных от заказчика оригиналов документов, а в случае их утраты или порчи восстановить « свой счет»; уведомлять заказчика о готовности покупателя заключить договор и согласовать с заказчиком дату, время и место его заключения; содействовать заказчику в осуществлении расчетов с покупателем объекта в любой удобной для него формы оплаты.

Таким образом, ООО «АСКА недвижимость» приняло на себя обязательство за вознаграждение осуществлять комплекс информационно-консультационных и практических услуг, осуществить действия по отчуждение объекта недвижимости, принадлежащего ФИО3

Согласно п. 3.1 договора размер вознаграждения составляет 1 000 000,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась государственная регистрация права в отношении квартиры, общей площадью 48,5 кв.м., с кадастровым номером № расположенной по адресу: г. Сочи, <адрес>, за ФИО4, основанием для государственной регистрации права явился договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что свои обязательства по эксклюзивному договору № от ДД.ММ.ГГГГ он выполнил.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истцом по первоначальному иску не представлены суду доказательства, подтверждающие, что обязательства, предусмотренные п. 2.1 эксклюзивного договора ООО «АСКА недвижимость» фактически выполнены, в какой части и на какую сумму.

При этом представленный в материалы дела лист просмотра объекта, не является доказательством оказания ООО «АСКА недвижимость» услуг и выполнения обязательств, предусмотренных договором, так как из указанного документа следует, что квартира, являющаяся предметом эксклюзивного договора, заключенного между сторонами, для просмотра ни одному из потенциальных покупателей не предоставлялась.

Таким образом, ООО «АСКА недвижимость» не исполнило принятые на себя обязательства, направленные на отчуждение объекта недвижимости, принадлежащего ФИО3

Кроме того, ссылка представителя истца по первоначальному иску о том, что ФИО3 в нарушение условий договора самостоятельно осуществлена продажа объекта недвижимого имущества, в связи с чем на основании п. 3.5 услуги исполнителя считаются оказанными в полном объеме и подлежат оплате, является несостоятельной.

Так, как было указано выше, эксклюзивный договор № был заключен ДД.ММ.ГГГГ между ООО «АСКА недвижимость» и ФИО3, действующим в лице ФИО6, которая действовала на основании доверенности.

Как следует из п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Однако согласно представленной в материалы дела нотариально удостоверенной доверенности № <адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 уполномочил ФИО6 лишь продать принадлежащую ему на праве собственности квартиру, при этом ФИО3 не предоставил ФИО6 полномочий на заключение эксклюзивного договора на указанных в нем условиях, в связи с чем договор на указанных условиях заключен в нарушении положений п. 1 ст. 182 ГК РФ.

Таким образом, оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования истца ООО «АСКА недвижимость» о взыскании задолженности по договору необоснованны, следовательно, в их удовлетворении надлежит отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору, следовательно, оснований для удовлетворения остальных требований, производных от основного, а также судебных расходов на оплату государственной пошлины не имеется.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» о признании недействительными условий договора, суд приходит к следующему.

Эксклюзивный договор № от ДД.ММ.ГГГГ фактически является агентским, которым в силу его правовой природы могут быть наложены определенные законом ограничения на принципала.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 1007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора.

Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре (п. 2).

Таким образом, довод истца по встречному иску о том, что указанные условия договора противоречат актам, содержащим нормы гражданского права, является несостоятельным, поскольку оспариваемые условия эксклюзивного договора № от ДД.ММ.ГГГГ регламентированы действующими нормами ГК РФ в отношении агентского договора.

Принимая во внимание обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд полагает, что в удовлетворении первоначальных исковых требований, а также встречных исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору полностью отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «АСКА недвижимость» о признании недействительными условий договора полностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова

На момент опубликования решение не вступило в законную силу

Согласовано судья