2.126 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры с управляющими компаниями
УИД № 79RS0002-01-2025-005243-87
Дело № 2-160/2026 (2-2440/2025)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2026 г. г. Биробиджан
Биробиджанский районный суд ЕАО в составе судьи Кривошеевой И.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
при секретаре Хабибулиной Д.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Биробиджане гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытстройсервис» о признании незаконными бездействия, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Рембытсройсервис» о признании незаконными бездействие, обязании устранить допущенные нарушения, взыскании неустойки. Свои требования мотивировала тем, что она является потребителем жилищных услуг ответчика. Ответчик в течение длительного периода времени не исполняет должным образом обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД по ул. Калинина, 15 в г. Биробиджане: цоколя, отмостки и чердачного помещения многоквартирного дома (далее – МКД). В результате бездействия ответчика чердачное помещение МКД захламлено строительным и бытовым мусором, цоколь не окрашен должным образом, а отделочный слой растрескался и частично отвалился, отмостка частично разрушена.
Просит суд признать незаконным бездействие ответчика, выразившееся в неисполнении обязанностей по надлежащему содержанию и текущему ремонту чердачного помещения, цоколя и отмостки МКД по ул. Калинина, 15, обязать ответчика очистить чердачное помещение МКД, по ул. Калинина д. 15 от мусора в течение 30 дней, со дня вступления в законную силу решения суда, произвести текущий ремонт цоколя и отмостки МКД по ул. Калинина, 15, в случае неисполнения судебного акта просит взыскать с ответчика в свою пользу судебную неустойку в размере 100 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты, установленной судом для исполнения.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в письменных пояснениях, приобщенных к материалам гражданского дела.
Просил суд иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, предварительно предоставила суду акт от 24.11.2025 об очистке чердачного помещения МКД, просила о проведении судебного заседания без её участия.
Определением от 13.11.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика привлечена некоммерческая организация – фонд «Региональный оператор по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Еврейской автономной области».
Представитель третьего лица в зал судебного заседания не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В соответствии с пунктом 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
Согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть указан в договоре управления многоквартирным домом, заключенном между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.
На основании части 1 статьи 39, статьи 153, части 2 статьи 154 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Из анализа перечисленных правовых норм следует, что на проведение работ текущего характера, перечень и порядок финансирования которых уже определен собственниками помещений в договоре управления многоквартирным домом, принятие дополнительного решения общего собрания собственников не требуется.
Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 года № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.
Пунктом 2 Постановления установлено, что перечень и Правила, утвержденные настоящим постановлением, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме и возникшим после дня вступления в силу настоящего постановления.
Как следует из пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее по тексту - Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.
Согласно п. 11 вышеуказанных Правил Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в « - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме» к минимальному перечню работ и услуг необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме относятся: проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента. При выявлении нарушений - восстановление их работоспособности (п.1) проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями (п.2), выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков (п.9).
Пункт 1.8 Правил № 170 определяет, что техническая эксплуатация жилищного фонда включает в себя, в том числе, уборку мест общего пользования, уборку мест придомовой территории.
Пункт 3.3 Раздела III Содержание помещений и придомовой территории Правил № 170 определяет порядок содержания чердаков.
Согласно пункту 3.3.4 Правил № 170, чердачные помещения не должны быть захламлены строительным мусором, домашними и прочими вещами и оборудованием.
В соответствии с пунктом 4.6.1.1 Правил № 170 Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить чистоту чердачных помещений.
Также пунктом 9 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 года № 290, к видам работ, выполняемым в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, относятся выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами (абзац второй); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ (абзац седьмой).
В соответствии с приложением № 7 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» к работам по текущему ремонту относятся работы по устранению местных деформаций, фундамента восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
Пунктом 3 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением правительства от 03 апреля 2013 года № 290 определены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов, в которые входит в частности выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов.
В пункте 4.2.3.1 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" определено, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>.
Управляющей компанией многоквартирного жилого дома по указанному адресу является ООО УК «Рембытсройсервис», что подтверждается договором управления многоквартирным домом от 30.12.2012, в соответствии с которым ответчик принят на себя обязательства по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
Таким образом, истец является потребителями услуг, оказываемых ООО УК «Рембытсройсервис».
Истцом в обоснование своих требований о ненадлежащем содержании общего имущества МКД ответчиком представлены фотографии на цифровом носителе, которые просмотрены в судебном заседании.
Так, на фотографиях видно, что нижняя часть фасада МКД (цоколь и отмостка) имеют трещины и разрушения, отслоение окрасочного и штукатурного слоев, на отмостке и местах сопряжения отмостки с цокольной частью жилого дома также имеются повреждения.
По смыслу вышеприведенных норм права и условий представленного в дело договора управления, на ответчика, как на управляющую организацию, осуществляющую обслуживание многоквартирного жилого дома, возложена обязанность по выполнению работ, обеспечивающих надлежащее содержание общедомового имущества, включая обязательные ремонтные работы, необходимые для поддержания общего имущества в состоянии, отвечающем требованиям безопасного для жизни и здоровья проживания граждан.
Из пояснений представителя ответчика следует, что чердачное помещение приведено в соответствующее состояние. В подтверждение данных обстоятельств представителем ответчика предоставлена копия акта от 24.11.2025, согласно которому чердачное помещение находится в удовлетворительном состоянии, бытовой и строительный мусор отсутствуют. Слуховые окна закрыты. Вход на чердачное помещение закрыт на запирающее устройство.
Указанный акт подписан инженером, старшим мастером участка №2 ООО УК «Рембытстройсервис», собственником квартиры №25, оснований не доверять данному акту суд не находит.
В связи с чем, исковые требования в данной части удовлетоврению не подлежат.
Вместе с тем, доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком, возложенных на него обязанностей, в части содержания нижней части фасада (цоколя и отмостки) МКД подтверждаются фотоматериалом.
Доказательств обратного, суду не представлено.
Отсутствие решения собственников помещений МКД о проведении текущего ремонта общего имущества и его финансирования (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) не освобождает управляющую организацию в рамках договора управления от ответственности при неисполнении обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества, в том числе, выполнению указанных ремонтных работ.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что содержание общего имущества жилого дома не соответствует нормам технической эксплуатации жилищного фонда, в связи с чем, находит требования истцов о признании незаконным бездействия ответчика и обязании его провести текущий ремонт нижней части фасада (цоколя и отмостки) МКД подлежащим удовлетворению.
Определяя в соответствии с ч. 1 ст. 206 ГПК РФ срок исполнения решения суда, суд, учитывая необходимый объем работ, климатические условия региона, приходит к выводу об установлении срока исполнения решения суда до 01.08.2026.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на основании п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 2 ст. 308.3 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 31 и 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
С учетом приведенных обстоятельств, объема, вида и характера обязательств, подлежащих исполнению в натуре, принимая во внимание принципы разумности и соразмерности, а также недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, суд считает возможным определить размер взыскиваемой неустойки в сумме 30 руб. в день.
Согласно статье 98 названного кодекса стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного кодекса. Если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (часть 1).
Как разъяснено в абзаце втором пункта 21 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).
В связи с удовлетворением исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытстройсервис» о признании незаконными бездействия, возложении обязанности, взыскании судебной неустойки – удовлетворить частично.
Признать незаконными бездействие общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытсройсервис» (ОГРН №, ИНН №) », выразившееся в ненадлежащем содержании фасада (цоколя, отмостки) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>.
Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытсройсервис» (ОГРН №, ИНН №) провести текущий ремонт фасада (цоколя, отмостки) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в срок до 1 августа 2026 года.
В случае неисполнения решения суда взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытсройсервис» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №) судебную неустойку в размере 30 рублей, за каждый день неисполнения решения суда со дня истечения срока, установленного для его исполнения.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Рембытсройсервис» (ОГРН №, ИНН №) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (ИНН №) государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд ЕАО через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья И.В. Кривошеева
Мотивированное решение изготовлено 19.01.2026