Дело № 2-2909/2020
55RS0002-01-2025-005509-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Омск 25 ноября 2025 года
Куйбышевский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Машталер И.Г., при секретаре Тарасовой К.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны РФ к Черепанову Андрею Алексеевичу о взыскании штрафа в связи с нарушением договора аренды,
УСТАНОВИЛ:
Федеральное государственное казенное учреждение "Сибирское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России (далее ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны РФ) обратилось с иском к Черепанову Андрею Алексеевичу о взыскании штрафа в связи с нарушением договора аренды в размере 122821,68 рублей.
В обоснование требований истец указано, что 07 сентября 2022 года между ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны РФ (арендодатель) и Черепановым А.А. (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, по условиям которого арендатор принял во владение и временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: г.Омск, <адрес> с инвентарным номером №, площадью 181,3 кв.м., литера Ал, АЛ1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.
Передача имущества по договору аренды произведена по акту от 07.09.2022.
Срок аренды установлен с 07.09.2022 по 07.09.2027 на 5 лет. Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 8884,00 рублей в месяц.
Внесение арендной платы осуществляется вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.
Проверкой от 25.04.2025 установлены нарушения арендатором условий договора аренды.
В нарушение пунктов 3.2.2 договора ответчик своевременно не представил в учреждение договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, на сбор и вывоз бытовых отходов либо при наличии собственных контейнерных площадок с иными организациями, предоставляющими соответствующие услуги
В нарушение п.3.2.6 договора арендатор не использует здание по целевому назначению, в здании находится бытовой мусор, часть помещений пустует.
В нарушении п.3.2.8 договора арендатор несвоевременно вносит оплату по договору аренды и согласно п.3.2.9 предоставлять по электронной почте соответствующее платежное поручение об оплате.
В нарушении п.3.2.23 договора не предоставил договор страхования объекта аренды.
Пунктом 6.2.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за неисполнение указанных обязательств, в виде штрафа в размере годовой арендной платы по договору. Направленное ответчику требование об уплате штрафа оставлено без исполнения.
На основании указанных обстоятельств истец просит взыскать с ответчика штраф, предусмотренный договором аренды в размере 122821,68 рублей.
Представитель истца ФИО1 представила суду письменные пояснения, исходя из которых следует, что объект аренды-нежилое помещение, то есть не предназначено для проживания людей. Следовательно, оно может быть использовано в различных целях. Основные варианты целевого использования включают офисное, торговое, бытовое, медицинское, производственное, складское, образовательное и культурное. Трактует п.3.2.2 договора именно как обязанность арендатора по заключению договора на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжабщими организациями, которые до настоящего времени не представлены. Ответчик заключил только договор энергоснабжения 03.08.2023, но своевременно не известил об этом арендодателя, что влечет для него ответственность в виде штрафа согласно п.6.2.1 договора. Ответчик был извещен при аукционе о наличии коммуникаций в здании и возражений относительно технического состояния здания не представил, в том числе относительно наличия или отсутствия коммуникаций в здании и их состояния, а также необходимости технологического присоединения и восстановления документов для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. Указанное дополнение является уточнением иска в части его основания (по пунктам договора который ответчик нарушил).
Ответчик, будучи извещенным надлежащим образом в судебном заседании участия не принимал.
Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности возражал относительно удовлетворения требований по всем пунктам. Так, переданное в аренду нежилое помещение с наименованием <адрес> является деревянным и введено в эксплуатацию в 1927 году, пристройка к нему из кирпича в 1975 году. На текущий момент времени часть арендованного помещения используется как складское помещение для нужд «Ассоциации содействия, развитию физкультуры, современного танца и спорта имени Алексея Черепанова», в основной части помещения ведутся ремонтные работы. С учетом ветхости помещения и его длительное неиспользование, сопряженное с отключением всех систем получения коммунальных услуг использование данного помещения без его приведения в состояние пригодное для использования невозможно. В арендуемом помещении восстановлено энергоснабжение, заключен соответствующий договор после исполнения технических условий по присоединению. После чего только наступила возможность заключения договора страхования имущества. Задолженности по арендным платежам ответчик не имеет, о чем представлены платежные документы. Проверка проведена в отсутствие Черепанова А.А., представленные фотоматериалы содержат фото иного нежилого помещения. Рядом расположено несколько зданий, фото представлены в акте нескольких зданий. Фактически в здании отсутствует канализация (она уличная), нет водопровода и отопления и точек подключения к данным благам цивилизации в здании также не имеется. В здании хранится хоккейный инвентарь. Производится ремонт, для того, чтобы использовать здание полностью, а не в части. Строительный мусор вывозится по договору с частным лицом. Ни какой иной деятельности в данном зданий, от которой был бы мусор ответчик не производит, так как использует не все помещение, а используемая часть занимается периодически хоккейной формой и клюшками, которые спортсмены иногда хранят в здании. В связи с тем, что постоянно люди в здании не находятся, коммунальные услуги ответчику и не требуются. Кроме того, ни каких последствий, в виде задолженности по поставленным, но не оплаченным коммунальным услугам, для истца не наступили для истребования штрафа. Поскольку материальных последствий не имеется, по формальным основаниям, взыскание штрафа является необоснованным. На этом основании просил в иске отказать полностью.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом в судебном заседании участия не принимали, суду представлены сведения об отсутствии точек подключения коммунальных ресурсов к объекту аренды.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, судне находит оснований для удовлетворения исковых требований.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В силу пунктов 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из материалов дела здание <данные изъяты>, расположенное по адресу: г.Омск, <адрес> закреплено на праве оперативного управления за ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны РФ на основании Приказа Министра обороны Российской Федерации №№ от 21.11.2011 (л.д.84-90).
В соответствии с техническим паспортом здания, датированным 24.06.2011 благоустройство здания имеет следующие характеристики (отопление – на твердом топливе от ТЭЦ, канализация местная, водопровод без характеристик). Сведения о наличии электричества, санузлов, горячего водоснабжения, газоснабжения технический паспорт отметок не имеет) (л.д.93).
Здание имеет литер АЛ- 1927 года строительства и пристройку литер АЛ1 1975 года застройки.
По состоянию на 2011 год в здании согласно технического паспорта имелась электропроводка (открытая) водопровод и центральное отопление, канализация –выгребная яма.
07 сентября 2002 г. между ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны РФ "арендодатель" и Черепановым А.А. "арендатор", с другой стороны, заключен договор аренды N № о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование владение, нежилое здание «<данные изъяты>» инв.№№,общей площадью 181,3 кв.м. (кадастровый номер №, литер АЛ, АЛ1), расположенное по адресу: Омская область, г.Омск, <адрес> для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением.
Пунктом 2.1 договора установлено, что он действует с 07 сентября 2025 года по 07 сентября 2027 года.
Поскольку Черепанов А.А. утратил статус индивидуального предпринимателя, истк направлен в суд общей юрисдикции.
Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязуется в течение 30 календарных дней после заключения договора заключить договоры на оплату услуг на:
1) оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями;
2) долевое участие в расходах по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с лицом, уполномоченным на управление многоквартирным домом (в случае если объект расположен в многоквартирном доме);
3) сбор и вывоз бытовых отходов (в случае осуществления арендатором деятельности, в процессе которой образуются отходы производства и потребления, также на вывоз и таких отходов) с обслуживающей организацией либо при наличии собственных контейнерных площадок с иной организацией, предоставляющие соответствующие услуги;
4) предоставление соответствующих услуг связи (при наличии необходимости).
В случае, если арендатор не заключил договоры на оплату услуг, он обязан компенсировать все расходы арендодателя.
В силу пункта 3.2.3 арендатор обязан обеспечить непрерывное действие договоров на оплату услуг в течение срока действия договора и передать арендодателю заверенные копии указанных договоров в течение 30 календарных дней.
Пунктом 3.2.6 предусмотрено, что, арендатор обязан использовать объект в соответствии с целями указанными в п.1.1.
Обязанность по своевременному внесению арендной платы, а также передаче платежных документов не позднее 15-го числа оплачиваемого месяца Арендодателю закреплены в пунктах 3.2.8 и 3.2.9 договора аренды.
В соответствии с пунктом 3.2.23 договора арендатор обязуется в течение пяти рабочих дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объекта, за свой счет осуществить страхование объекта на весь срок действия договора и (или) обеспечить непрерывное страхование объекта течение всего срока действия договора с указанием арендодателя в качестве выгодоприобретателя. В течение 5 календарных дней после завершения процедуры страхования получить у страховой организации 2 экземпляра договора страхования объекта и передать 1 экземпляр арендодателю, 1 экземпляр договора подлежит хранению у арендатора; не позднее 3 рабочих дней с момента перечисления страховщику страховой премии передать арендодателю соответствующие документы, подтверждающие оплату страховой премии по договору страхования.
Разделом 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора, в том числе за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.2, 3.2.6, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.16, 3.2.17, 3.2.20, 3.2.21, 3.2.23, 3.2.29, 3.2.30, 3.2.33 договора, арендатор обязан перечислить штраф в размере годовой арендной платы по договору, рассчитанной по ставке, действующей на момент нарушения обязательства (пункт 6.2.2).
25 апреля 2025 года составлен акт проверки указанного нежилого здания «<данные изъяты>» инв.№№ по адресу: г.Омск, <адрес>, при обследовании арендатор не принимал участие. В ходе проверки установлено, что здание, переданное арендатору не используется по целевому назначению, в нем находится бытовой мусор, часть помещений пустует. По состоянию на 01.03.2025 имеется задолженность 12234,06 рублей. В течение 5 рабочих дней объект недвижимости не застрахован после заключения договора аренды.
К акту приложены фотоматериалы здания и земельного участка.
С учетом обозначенных оснований ко взысканию штрафа, судом устанавливались обстоятельства, имеющие значение для дела.
В частности не нашел своего подтверждения довод относительно наличия у ответчика задолженности по оплате арендных платежей, ответчиком представлены квитанции за период с момента заключения договора по момент обращения с иском в суд. Истцу было предложено предоставить суду сведения о наличии задолженности отдельным запросом, опровержения от истца не последовало, соответственно, суд исходит из того, что задолженности не имеется.
Несмотря на исключение истцом довода об отсутствии страхования имущества, ответчик указанные доказательства страхования имущества суду представил.
23.07.2023 ответчик обратился к заявлением в ООО «омская энергосьытовая компания» о заключении договора поставки электрической энергии, предварительно оплатив восстановление технологического присоединения объекта к электросетевому хозяйству поставщика. В частности была восстановлена линия, выполнены технические условия согласно акта от 13.07.2023. 20.07.2023 на основании акта было осуществлено технологическое присоединение здания.
03.08.2023 между ООО «Омская энергосбытовая компания» и Черепановым А.А. заключен договор энергоснабжения № №
По запросу суда ресурсоснабжающие организации АО «ОмскВодоканал», АО «Тепловая компания», АО «Омск РТС» предоставили информацию об отсутствии точек подключения в настоящее время и согласно архивных данных к указанному в иске зданию ранее никогда не осуществлялось подключение (технологическое присоединение) для поставки коммунальных ресурсов. Не представилось возможным даже идентифицировать указанное нежилое помещение.
При условии согласия истца, с тем обстоятельством, что ответчик может использовать нежилое помещение как склад, и может подключать те коммунальные ресурсы, которые ему требуются для осуществления его деятельности.
Соответственно, при отсутствии иных оснований, в рассматриваемом случае надлежит установить наличие основания для взыскания штрафа в связи с нарушением срока предоставления договора энергоснабжения, заключенного, 03.08.2023, поскольку судом установлено, что ни каких вообще точек подключения коммунальных ресурсов к объекту аренды не имелось, а ответчик за счет своих средств восстановил линию электроснабжения, обеспечив здание электричеством, то есть, по сути произвел улучшение объекта недвижимости с целью возможности его использования.
По общему правилу необходимым условием взыскания неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства является наличие вины должника (ст.401 ГК РФ).
В соответствии с п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.
Условия договора, в том числе в отношении размера неустойки, сторонами согласованы, договор подписан ответчиком без протокола разногласий.
Из буквального толкования условий договора следует, что арендодатель обязан заключить договоры на оплату услуг на оказание коммунальных услуг по объекту аренды. Указанный пункт в толковании с п.1.1 о возможности использования объекта только по целевому назначению предполагает и допускает, что объект аренды при условии отсутствии у него каких-либо коммуникаций по состоянию на 2022 год, что не опровергнуто истцом, так как актуальный технический паспорт не имеется в инвентарном деле, может быть использован и без каких-либо коммуникаций, а указанная обязанность должна исключить какие-либо расходы арендатора, по коммунальным услугам, то есть не должна повлечь убытки для арендодателя.
Следовательно, штраф, как санкция применим при наличии материальных последствий в случае нарушения условий договора аренды, и не может быть назначен формально.
Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.01.2004 N 13-О и от 21.12.2000 N 277-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.
Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.
При отсутствии негативных последствий вследствие неисполнения ответчиком условий договора аренды по не передаче в срок копий договора энергоснабжения к объекту аренды, при условии отсутствия возможности потребления вообще каких-либо коммунальных услуг на момент заключения договора аренды, у суда отсутствуют основания для освобождения взыскания заявленной суммы штрафа.
Руководствуясь ст.ст. 193 -199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФГКУ «Сибирское ТУИО» Минобороны РФ к Черепанову Андрею Алексеевичу о взыскании штрафа в связи с нарушением договора аренды оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г.Омска в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
судья И.Г. Машталер
мотивированное решение изготовлено 09 декабря 2025 года.