Решение по делу № 2-536/2025 от 11.03.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении и восстановлении сведений в ЕГРН о собственниках объекта недвижимости.

Дело №2-536/2025

91RS0004-01-2024-001981-42

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 марта 2025 года г.Алушта

Алуштинский городской суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи - Ксендз И.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания – Бойко А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО7, действующего в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребёнка ФИО8, Пшенной А.С., действующей в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребёнка ФИО10, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, отдел по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации <адрес> Республики Крым о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении и восстановлении сведений в ЕГРН о собственниках объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО7, действующего в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребёнка ФИО8, Пшенной А.С., действующей в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребёнка ФИО10, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый №, заключенный между ФИО6 с одной стороны и ФИО2, действующим как в своих интересах, так и в качестве законного представителя несовершеннолетнего ребенка ФИО3,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, действующей как в своих интересах, так и в качестве законного представителя несовершеннолетнего ребенка ФИО5,, ДД.ММ.ГГГГ года рождения;

- исключить из ЕГРН запись о собственниках квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый № в отношении:

- ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ФИО5 № от ДД.ММ.ГГГГ;

- восстановить в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о собственниках квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый № за ФИО6

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (продавец), от имени которого действовала его представитель ФИО9 и ответчиками (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый №. Согласно п.3 Договора, стоимость отчуждаемой квартиры составляет <данные изъяты> рублей, которая в свою очередь должна быть приобретена покупателями за счет социальной выплаты на приобретение жилого помещения, выделенной каждому из низ в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации мероприятий по переселению жителей <адрес> и части <адрес>, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» и Постановлением Совета Министров Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении единовременной выплаты и жилищных сертификатов гражданам Российской Федерации, вынужденно покинувшим <адрес> и правобережную часть Херсонской Области». Решением уполномоченного органа – Министерства жилищной политики и государситвенного строительного надзора Республики Крым № от ДД.ММ.ГГГГ в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании государственных жилищных сертификатов № и №, выданных соответственно ответчикам по настоящему делу ФИО2 и ФИО4 отказано, в связи с чем оплата в предусмотренном Договором порядке продавцу не произведена, что по мнению истца является основанием для расторжения ранее заключенного Договора куп-продажи квартиры, и восстановлении ЕГРН записи о собственности истца на указанный объект недвижимости.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, от его представителя ФИО11 поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, иск просит удовлетворить в полном объеме, против вынесения заочного решения по делу не возражала.

Ответчики в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители третьих лиц по делу в судебное заседание не явились. От представителя отдела по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации г.Алушта Республики Крым поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие.

Согласно письменной позиции отдела по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации г.Алушта Республики Крым от 28.10.2024г. исх. № 02.26-14/814 в спорной квартире никто не проживает более года, осуществить осмотр жилого помещения и условия проживания в нем не представилось возможным, несовершеннолетние ФИО8 и ФИО10 не обучаются в образовательных учреждениях муниципального образования городской округ Алушта, просили принять решение с учетом имущественных и жилищных прав и законных интересов несовершеннолетних.

С учетом положений ст.167, 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке заочного производства.

Исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу части 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Согласно ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (продавец), от имени и в интересах которого действует ФИО9 (представитель продавца) с одной стороны и ФИО2, (покупатель), действующий в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатель), ФИО4 (покупатель), действующая в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи квартиры площадью 53,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>.

Согласно п.3 Договора, стоимость отчуждаемой квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п.4 Договора, квартира приобретается покупателями за счет социальной выплаты на приобретение жилого помещения, выделенной каждому из них в рамках реализации мероприятий, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.10.2022 года №1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, вынужденно покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории» и Постановления Совета Министров Республики Крым от 22.10.2022 года №909 «О предоставлении единовременной выплаты и жилищных сертификатов гражданам Российской Федерации, вынужденно покинувших город Херсон и правобережную часть Херсонской области».

Согласно п.5.1 договора полагающиеся продавцу денежные средства перечисляются Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым в безналичном порядке на расчётный счет продавца.

Согласно п.5.2, 5.3 сумма в размере <данные изъяты> рубля перечисляется на счет продавца на основании Государственного жилищного сертификата № 91-975280 от 27.04.2023 года, выданного ФИО7, и ФИО8; сумма в размере <данные изъяты> рубля перечисляется на счет продавца на основании Государственного жилищного сертификата №91-856511 от 04.04.2023 года, выданного Пшенной А.С., и ФИО10

Пунктом 6 Договора в том числе предусмотрено, что для осуществления платежей по Договору покупатели обязуются в течении пяти рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на квартиру подать заявление о перечислении социальной выплаты.

Согласно п.7 Договора, до полной оплаты по договору квартира признается находящейся в залоге у продавца в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ. После полного расчета, продавец или его представитель подает заявление в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о снятии обременений с квартиры.

Согласно п.8 Договора, стороны договорились, что в случае принятия Министерством жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым решения об отказе в перечислении социальной выплаты, стороны расторгают настоящий Договор не позднее пяти рабочих дней по обоюдному согласию, либо по усмотрению продавца путем уведомления покупателей по адрес их регистрации, в этом случае договор купли-продажи квартиры будет расторгнут в течении семи рабочих дней после получения ими соответствующего уведомления, либо в судебном порядке.

Согласно Выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время собственниками жилого помещения – квартиры площадью 53,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты> являются ответчики по настоящему делу ФИО5, ФИО4, ФИО3, ФИО2

Решением уполномоченного органа – Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым №3779 от 23.05.2024 года в перечислении социальной выплаты на приобретение жилого помещения на основании государственных жилищных сертификатов № 91-975280 и № 91-856511, выданных соответственно ФИО7, и Пшенной А.С. отказано по причине выявления недостоверных сведений, содержащихся в представленных документах и принятия решений об отмене ранее принятиях решений о выдаче государственных жилищных сертификатов.

Судом также установлено, что в связи с отказом в перечислении социальной выплаты, истцом на основании п. 8 Договора в адрес ответчиков направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Из содержания письма-сообщения Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 10.03.2025 года на имя ФИО11,, действующей от имени ФИО1 по заявлению последней о возможности исключении сведений из ЕГРН о собственниках квартиры и восстановлении записи о собственнике квартиры за ФИО1 следует, что в связи с отсутствием доказательств волеизъявления покупателей спорного объекта недвижимости о государственной регистрации/перехода права от нынешних собственников (покупателей) к первоначальному собственнику (продавцу), заявителю за защитой своих прав рекомендовано обратиться в суд.

Как следует из пояснений истца, его письменного уведомления об одностороннем расхождении договора купли-продажи квартиры ответчики не реагируют, на контакт после заключения договора не идут, содействия в разрешении спорного вопроса не оказывают, доказательств обратного материалы дела не содержат.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неуплата всей цены по договору является существенным нарушением условий договора, так как обязанность по оплате стоимости передаваемого в собственность покупателя недвижимого имущества составляет основное содержание договора купли-продажи как возмездного договора.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получавший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд исходит из того, что продавец ФИО1 не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В результате длительного неисполнения ответчиками обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости последний в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчики существенно нарушили условия договора купли-продажи, не исполнив обязанность по оплате квартиры, отказ в перечислении социальной выплаты обусловлен выявлением недостоверных сведений, содержащихся в представленных ими документах и принятия решений об отмене ранее принятиях решений о выдаче государственных жилищных сертификатов, что порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

При этом, жилищные и имущественные права несовершеннолетних ФИО8 и ФИО10 не нарушаются, поскольку регистрация права долевой собственности на спорную квартиру за ними произведена на основании неисполненного договора купли-продажи.

Данное расторжение договора в силу закона служит прекращением обязательств сторон по сделке и восстановлению прав истца на спорное имущество.

Учитывая изложенное, <адрес>, пгт. Партенит <адрес>, кадастровый № подлежит возврату собственнику ФИО6, не получившему оплату по договору купли-продажи в какой либо части. Судебный акт является основанием для исключения из ЕГРН запись о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый № в отношении: ФИО7, ФИО8, Пшенной А.С., ФИО10 и восстановления в ЕГРН записи № от 31.07.2023г. о праве собственности ФИО1 спорную квартиру.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчиков ФИО2 и ФИО4 в доход соответствующего бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в общей сумме <данные изъяты> рубля 50 копеек по <данные изъяты> рублей 75 копеек с каждого.

Для расчета взыскиваемой государственной пошлины суд определяет цену иска исходя из кадастровой стоимости спорного имущества в сумме 8706786 руб. 53 коп. за вычетом оплаты истцом госпошлины в сумме 5300 рублей (51733,50-5300=46433,50)

Мотивированный текст решения изготовлен ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО7, действующего в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребёнка ФИО8, Пшенной А.С., действующей в своих интересах и как законный представитель в интересах несовершеннолетнего ребёнка ФИО12, третье лицо – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, отдел по делам несовершеннолетних и защите их прав Администрации <адрес> Республики Крым о расторжении договора купли-продажи квартиры, исключении и восстановлении сведений в ЕГРН о собственниках объекта недвижимости - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый №, заключенный между продавцом ФИО1 с одной стороны и покупателями ФИО7, действующим, как в собственных интересах, так и в качестве законного представителя несовершеннолетнего ребенка ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Пшенной А.С., действующей, как в своих собственных интересах, так и в качестве законного представителя несовершеннолетнего ребенка ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с другой стороны.

Исключить из ЕГРН запись о праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый № в отношении: ФИО2 № от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО8 № от ДД.ММ.ГГГГ; Пшенной А.С. № от ДД.ММ.ГГГГ; ФИО10 № от ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановить в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Партенит, <адрес>, кадастровый №.

Взыскать с ответчиков ФИО2 и ФИО4 в доход соответствующего бюджета государственную пошлину по 23216 рублей 75 копеек с каждого.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Алуштинского городского

суда Республики Крым И.С.Ксендз