Дело № 2-1865(2022)

59RS0005-01-2022-000634-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 августа 2022г.

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Вязовской М.Е.,

при секретаре Пирожковой В.Е.,

с участием представителя истца адвоката Шестакова С.Л., представителя ответчика по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации г.Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации г. Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный земельный участок, обосновывая свои требования тем, что ей принадлежит на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: .

Заключением Межведомственной комиссии многоквартирный города Перми был признан подлежащим сносу.

Ответчик выплатил ей возмещение за изымаемое жилое помещение за исключением рыночной стоимости сверхнормативного земельного участка, что подтверждается отчетом об оценке ООО «МВМ-Оценка» от 01.12.2020 № и договором об изъятии жилого помещения № от 11.12.2020.

Поскольку рыночная стоимость сверхнормативного земельного участка вышеуказанными отчетом об оценке ООО «МВМ-Оценка» и договором об изъятии жилого помещения не устанавливалась, то, по ее мнению, пункт 1.5 договора об изъятии жилого помещения № от 11.12.2020, устанавливающий окончательность цены, может применены только к тем составным частям возмещения, которые прямо указаны в отчете об оценке и договоре, и, соответственно, не может являться основанием для ограничения права истца на получение компенсации, прямо установленной законом.

Между тем, согласно отчета об оценке ООО «МВМ-Оценка» № от 27.09.2021 рыночная стоимость приходящейся на истицу ФИО2 доли в праве собственности на придомовой земельный участок, превышающий нормативный размер, составляет 348 000 рублей.

На основании изложенного ФИО2 просит взыскать с Администрации г. Перми рыночную стоимость доли в праве собственности на сверхнормативный придомовой земельный участок в сумме 348 000 рублей.

Истец в судебное заседание не явилась, извещалась, об отложении не просила.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, настаивал на доводах иска, полагал, что истица получила не полное возмещение за изъятое жилое помещение, поскольку выкупная стоимость возмещена не завесь земельный участок, стоимость сверхнормативного земельного участка не выплачена, что следует из представленных отчетов 2020 и 2021 годов.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, представил письменные возражения, согласно которым рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Жилое помещение приобретено ответчиком у истца на основании договора № об изъятии жилого помещения от 11.12.2020. В соответствии с п. 1.5 договора – сумма, выплаченная истцу, является окончательной и пересмотру не подлежит. На момент сделки истцу была выплачена та стоимость, которая была, на тот момент, на рынке города, включая и весь земельный участок. Истцу, на данный момент, ничего не принадлежит, и она не имеет никаких прав на данный участок. Доля в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, отдельно не оценивается, так как входит в рыночную стоимость жилого помещения. Согласно отчету об оценке от 30.11.2020 №, выполненному ООО «МВМ - Оценка», метод оценки, в том числе и жилого помещения, проводился сравнительным методом и объекты сравнения были взяты с учетом доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Если бы объекты сравнения были взяты без учета доли в праве собственности на земельный участок, то рыночная стоимость жилого помещения была бы существенно ниже. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме лишена самостоятельной – отдельной от права собственности на квартиру – оборотоспособности. В стоимость жилого помещения в многоквартирном жилом доме входит стоимость доли земельного участка, относящегося к этому помещению, как части общей площади земельного участка, отведенного под жилой многоквартирный дом. Таким образом, доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, не может быть рассмотрена как самостоятельный объект гражданских прав, следовательно, не имеет отдельной рыночной стоимости. В связи с изложенным просит в иске отказать.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Согласно ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

На основании ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу положений ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (часть 10).

Материалами дела установлено, что ФИО2 являлась собственником жилого помещения № по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2015 (л.д. 8).

Согласно заключению межведомственной комиссии, назначенной по распоряжению главы администрации Мотовилихинского района г. Перми, от 22.02.2019 были выявлены основания для признания многоквартирного дома по адресу: , аварийным и подлежащим сносу (л.д. 9,101).

09 июля 2020г. вынесено распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми № «Об изъятии жилых помещений по г.Перми».

11 декабря 2020 г. между Муниципальным образованием город Пермь и ФИО2 заключен договор № об изъятии жилого помещения, согласно которому Администрация изымает с согласия собственника в муниципальную собственность жилое помещение (на поэтажном плане №) общей площадью 28,9 кв.м., в том числе жилой площадью 24,4 кв.м., расположенное на 3-м этаже 4-этажного жилого дома по адресу: , а также общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу: (п.1.2 договора) (л.д. 13-14).

Согласно п. 1.4 договора, на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет 1 515 000 рублей и включает в себя:

1.4.1. рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ООО «МВМ-Оценка» от ДД.ММ.ГГГГ № составляет 1 442 000 рублей;

1.4.2. убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения: стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на проведение оценки от 30.11.2020 № составляет 18 000 рублей; стоимость услуг риелтора, оформления права собственности… составляет 55 000 рублей.

Согласно п. 1.5 договора, возмещение за жилое помещение выплачивается собственнику в порядке, установленным п. 2 договора. Размер возмещения за жилое помещение, указанный в п. 1.4 договора, является окончательным и пересмотру не подлежит.

Согласно п. 1.6 договора, на момент подписания договора в жилом помещении зарегистрирован собственник, который утрачивает право пользования жилым помещением с момента его подписания.

Согласно п. 4.1 договора, право собственности на жилое помещение возникает у администрации после выплаты собственнику возмещения за жилое помещение и регистрации права в установленном законом порядке.

Согласно п. 4.1.1 договора, одновременно с переходом права собственности на жилое помещение к администрации переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на соответствующий земельный участок. Положения ст.ст. 36,38 ЖК РФ, ст. 552 ГК РФ сторонам договора понятны.

Во исполнение договора № от 11.12.2020 Администрация произвела ФИО2 выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 515 000 рублей, что не оспаривается истцом.

Вместе с тем истец считает, что Администрация г.Перми выплатила ей возмещение за изымаемое жилое помещение за исключением рыночной стоимости сверхнормативного земельного участка, поэтому обязана возместить за сверхнормативный земельный участок с учетом ее доли 348000 рублей.

В обоснование данных доводов истец представила отчет ООО «МВМ-Оценка» № от 21.09.2021г., согласно которого стоимость доли собственности в общем имуществе многоквартирного жилого дома в виде доли излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом, относящийся к жилому помещению по адресу: , составляет 348 000 рублей (л.д. 15-49).

Также истец ссылается на отчет ООО «МВМ-Оценка» № от 30.11.20201г., на основании которого определялась сумма возмещения за изымаемое жилое помещение и согласно которого рыночная стоимость жилого помещения общей площадью 28,9 кв.м. с учетом доли земельного участка (без учета доли в излишней площади земельного участка, превышающей установленные нормативными актами размеры земельного участка, отведенного под многоквартирный жилой дом), входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, с учетом нормативного значения, по адресу: , составляет 1497000 рублей.

Доводы истца о том, что ответчик должен произвести выплату стоимости сверхнормативного земельного участка, суд находит необоснованными.

Исходя из разъяснений, указанных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При заключении договора об изъятии жилого помещения от 11.12.2020 сторонами договора были включены все условия относительно предмета сделки, а именно: выкупалось жилое помещение (на поэтажном плане №) общей площадью 28,9 кв.м., в том числе жилой площадью 24,4 кв.м., расположенное на 3-м этаже 4-этажного жилого дома по адресу: , а также общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве на земельный участок по адресу: . Также сторонами согласована общая сумма возмещения в размере 1 515 000 рублей.

Поскольку администрацией г. Перми произведено возмещение за жилое помещение, принадлежавшее истцу на праве собственности, по адресу: , то право собственности на помещение в многоквартирном доме и право собственности на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, перешло к муниципальному образованию г.Перми.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.03.2022г. на земельный участок с кадастровым № площадью 14044 кв.м., местоположение собственником общей долевой собственности, доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещения № с кадастровым № с 15.12.2020г. является Муниципальное образование (л.д.64 об. Т.1).

Таким образом, истец в настоящее время собственником какого-либо имущества в многоквартирном доме по не является.

При этом договор № об изъятии жилого помещения от 11.12.2020г. сторонами сделки не оспорен, недействительным не признан. Заключения Соглашений об изменении или расторжении договора судом также не установлено.

Анализируя собранные по делу доказательства и положения действующего законодательства, суд приходит к выводу о том, что понятие земельного участка, являющегося объектом общего имущества многоквартирного жилого дома дано в п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, которой в качестве такового определен земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Указанной нормой права, а также положениями ст. 37, ст. 38, ст. 32 ЖК РФ, определен правовой режим земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, который является единым независимо от размера земельного участка, в том числе по критерию нормативного (сверхнормативного) размера. В связи с этим суд считает, что размер выкупной цены не может быть определен способом, которым отдельно определена цена сверхнормативного размера земельного участка, поскольку такой земельный участок (сверхнормативный) не может являться самостоятельным объектом права.

С учетом изложенного, суд считает, что истцу ФИО2 следует отказать во взыскании с ответчика Администрации г. Перми рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный придомовой земельный участок в сумме 348 000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к Администрации г.Перми о взыскании рыночной стоимости доли в праве собственности на сверхнормативный придомовой земельный участок в сумме 348 000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд путем подачи жалобы через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: