УИД: 11RS0005-01-2025-004302-86

Дело № 2-2895/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Логинова С.С.,

при помощнике ФИО1,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ухте

10 ноября 2025 года гражданское дело № 2-2895/2025 по иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 об обязании совершить действия,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ИП ФИО4 об обязании демонтировать незаконно установленное на крыше и чердачном помещении многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...., оборудование (антенны, мачты, провода); произвести ремонт крыши, поврежденной в результате установки вышеуказанного оборудования; произвести перерасчет платы за содержание и обслуживание многоквартирного дома в сторону уменьшения за счет полученной платы по договору аренды общедомового имущества, заключенного с провайдерами; взыскании почтовых расходов, понесенных в связи с подачей искового заявления.

В обоснование требований указав, что летом <...> г. года на крыше и чердачном помещении многоквартирного дома, расположенного по адресу: ...., без согласия собственников многоквартирного дома осуществлена массовая установка оборудования (антенны, мачты, провода). Управление вышеуказанным многоквартирным осуществляется ИП ФИО4 <...> г. в адрес ИП ФИО4 вынесено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований, а именно о необходимости инициировать общее собрание собственников помещений и вынести на повестку дня вопрос об использовании общедомового имущества – кровли – третьими лицами, в том числе для размещения антенн. До настоящего времени собрание собственников помещений по данному вопросу не проведено, о наличии договора аренды общедомового имущества собственникам не известно.

Протокольным определением суда от <...> г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «УК Март».

Истец ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, подтвердив доводы, изложенные в иске. При этом, в ходе судебного разбирательства истец указала, что не желает привлекать ООО «УК Март» в качестве соответчика по настоящему делу, требования к нему не заявляет.

Представитель ответчика ИП ФИО4 ФИО3, выступая в суде, требования не признал, полагал, что ИП ФИО4 являет ненадлежащим ответчиком по делу.

Ответчик ИП ФИО4, а также третье лицо ООО «УК Март», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, правом участия в суде не воспользовались.

По правилам ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Положениями пунктов 3 и 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Как следует из положений ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Судом установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: .... подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...> г. (право собственности зарегистрировано в ЕГРН <...> г. за № ....).

Как следует из пояснений истца и не оспаривается ответчиком, .... года на крыше и чердачном помещении многоквартирного дома (далее по тексту также – МКД), расположенного по адресу: ...., без согласия собственников многоквартирного дома осуществлена массовая установка оборудования (антенны, мачты, провода).

В данный период управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: .... осуществлял ИП ФИО4, с которым был заключен договор управления от <...> г. № .....

<...> г. Государственной жилищной инспекцией по городу Ухта (далее по тексту – ГЖИ) ответчику ИП ФИО4 выдано предостережение № 418 о недопустимости нарушения обязательных требований, согласно которому ИП ФИО4 предложено инициировать общее собрание собственников многоквартирного дома .... в срок до ...., вынести на повестку дня вопрос об использовании общедомового имущества третьими лицами, а именно в части размещения антенн на кровле.

Доказательств инициирования и проведения общего собрания собственников многоквартирного дома по вышеуказанному вопросу после выдачи предостережения ГЖИ от .... № .... ответчик ИП ФИО4 в материалы дела не представил.

На основании решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ...., зафиксированного протоколом от <...> г. № ...., расторгнут договор управления МКД с ИП ФИО4, избрана новая управляющая организация ООО «УК Март». Данное решение общего собрания собственников многоквартирного дома в установленном порядке не оспорено и недействительным не признано, доказательств обратного не представлено.

По сведениям ГИС ЖКХ, приказом Службы Республики Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля) от <...> г. № .... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ...., исключен из реестра лицензий Республики Коми из перечня домов, управление которыми осуществляет ИП ФИО4

С <...> г. управление МКД по адресу: .... осуществляет ООО «УК Март».

В силу п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 1 ст. 39 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 и 3 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме); и плату за коммунальные услуги.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Согласно ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту - Правила № 491).

Пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Подпунктами «а», «з» п. 11 Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 данных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пп. «а» - «д» п. 2 указанных Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно абзацам 1, 3 раздела II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее по тексту - Правила № 170) техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д.

Пунктами 16 и 17 Правил № 491 определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Круг обязанностей управляющей организации, определенный в договоре управления многоквартирным домом, не освобождает ее от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В названных документах перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома.

Устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для управляющей организации характер в силу договора управления МКД и направлено на поддержание технического состояния дома соответствующим обязательным требованиям и нормам действующего законодательства.

Управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества МКД в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил № 491).

Таким образом, договор управления многоквартирным домом как обязательственное правоотношение состоит из двух встречных обязательств: обязательства управляющей организации в натуре оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме надлежащего качества и обязательства граждан оплачивать их.

Из встречного характера указанных основных обязательств и положений п. п. 1 и 2 ст. 328 Гражданского кодекса РФ расторжение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией порождает необходимость соотнести взаимные предоставления сторон по договору, совершенные до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определить завершающую обязанность одной стороны в отношении другой в целях исключения возможности неисправному должнику извлечения преимуществ из своего недобросовестного поведения, что противоречит п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ.

В то же время, принимая на себя управление многоквартирным домом, управляющая компания в силу специфики жилищных отношений занимает место предыдущего лица, осуществлявшего управление, получая, как право взимания неуплаченных платежей, так и обязанность исполнить невыполненные предыдущей управляющей компанией обязательства перед собственниками помещений в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения спора установлено, что по инициативе собственников МКД № .... произошла смена управляющей компании, договор с ИП ФИО4 расторгнут, вследствие чего данный многоквартирный дом исключен из лицензии управляющей компании, и управление данным МКД с <...> г. перешло к ООО «УК Март».

В силу ч. 1 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в порядке, установленном статьей 198 данного Кодекса, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована в соответствии со ст. 199 этого же Кодекса, обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, в течение трех рабочих дней со дня наступления событий, предусмотренных ч. 3 указанной статьи.

В соответствии с ч. 6 ст. 198 ЖК РФ исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 указанного Кодекса.

С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Окончание срока действия договора управления многоквартирным домом влечет прекращения деятельности по управлению МКД и изменяет перечень домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от <...> г. № ....

Из разъяснений, содержащихся в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021, следует, что после исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным ч. ч. 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ, управляющая организация в силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ исполняет обязанности по управлению многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у новой управляющей организации. Вместе с тем, если указанные сведения внесены в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании ч. 3 ст. 198 ЖК РФ в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом, то управляющая организация не может быть понуждена к исполнению обязанности по управлению таким домом.

Согласно ч. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу приведенных норм законодательства, с <...> г. ИП ФИО4 не вправе осуществлять деятельность по управлению МКД по адресу: Республика Коми, .... в том числе по выполнению текущего ремонта в рамках договора управления и на основании действующего законодательства.

Кроме того, после расторжения договора управления денежные средства, предназначенные на содержание жилья и текущий ремонт общего имущества, на счет ИП ФИО4 не поступают, им не взимаются, так как их истребование с <...> г. перешло к ООО «УК Март».

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.

В силу п. 1 ст. 308.3 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным. Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства. Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ).

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора, доводы истца об обратном основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Исходя из положений п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса РФ и ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, расторжение договора управления многоквартирным жилым домом, лишение ответчика лицензии на проведение работ по спорному дому влечет прекращение обязательств сторон по договору и, соответственно, утрату управляющей организацией права на выполнение каких-либо работ в доме после расторжения договора, в том числе по устранению имеющихся в доме недостатков.

Учитывая, что решением общего собрания собственников многоквартирного .... договор управления с ИП ФИО4 расторгнут, данный МКД исключен из реестра лицензий Республики Коми из перечня домов, управление которыми осуществляет ИП ФИО4, суд полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований к ИП ФИО4, который фактически является ненадлежащим ответчиком по спору.

Таким образом, именно на ООО «УК Март», которое на основании принятого собственниками решения приступило к управлению МКД, возложена обязанность по надлежащему содержанию общего имущества дома.

В свою очередь, требований к ООО «УК Март» сторона истца не предъявляла, напротив, сторона истца настаивала на возложении обязанности по проведению работ и перерасчету платы за содержание и текущий ремонт МКД именно на ИП ФИО4

При этом, ни Жилищный кодекс Российской Федерации, ни иной закон не предусматривают, что при прекращении действия договора управления и исключении дома из реестра лицензий в связи с изменением способа управления, на прежнюю управляющую организацию (лицензиата) может быть возложена обязанность по выполнению каких-либо работ, а также проведению перерасчета платы, в связи с поступлением денежных средств от третьих лиц. После прекращения договора управления, оснований для понуждения ответчика исполнять обязательства по договору в виде проведения работ в доме, проведения перерасчета платы не имеется.

Отказывая в удовлетворении требований в части возложения на ответчика обязанности по перерасчету платы за содержание и текущее обслуживание многоквартирного дома, суд также полагает отметить, что в материалы дела не представлены предусмотренные ст. 55 ГПК РФ доказательства того, что качество услуг, работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в период осуществления ИП ФИО4 своей деятельности по управлению вышеуказанным многоквартирным домом являлось ненадлежащим.

Денежные средства, перечисленные в качестве платы за ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению, в случае расторжения с управляющей организацией договора на управление многоквартирным домом (части 8 - 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ) или изменения способа управления многоквартирным домом (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ) управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств.

По смыслу действующего законодательства, регулирующего управление многоквартирными домами, при избрании собственниками жилого дома новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на содержание и ремонт многоквартирного дома, не израсходованных по назначению, соответственно данные денежные средства подлежат передаче новой управляющей компании.

Доказательств не передачи денежных средств, равно как и доказательств того, что не передача денежных средств препятствует ООО «УК Март» в исполнении возложенных на них обязанностей по управлению МКД, стороной истца не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано, то оснований для взыскания с ответчика в пользу истца понесенных ею в связи с рассмотрением дела судебных расходов у суда также не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 об обязании демонтировать, установленное на крыше и чердачном помещении многоквартирного дома оборудование (антенны, мачты, провода), провести ремонт поврежденной крыши, провести перерасчет платы за содержание и обслуживание многоквартирного дома, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено <...> г.

Судья С.С. Логинов