Дело № 2-2872/2025
УИД 93RS0001-01-2025-004052-65
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
5 августа 2025 года Будённовский межрайонный суд города в составе:
председательствующего судьи - Кореневой В.А.,
при секретаре – Ильиной А.А.,
с участием представителя истца – ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г. Донецке гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, третьи лица – Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, Администрация городского округа Донецк о признании предварительного договора действительными основным, признании права собственности, -
УСТАНОВИЛ:
11 июня 2025 года истец обратился в суд с иском к ответчику, указав в качестве третьего лица - Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, в котором просил суд:
- признать заключенный между ним и ответчиком предварительный договор купли-продажи от 12 мая 2017 года двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,5 кв.м., по адресу: <адрес>, действительным и основным;
- признать за ним право собственности на квартиру общей площадью 50,5 кв.м., по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцом указано следующее. 12 мая 2017 года между ним и ответчиком (гражданином Украины) в простой письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,5 кв.м., по адресу: <адрес>, согласно условиям которого стоимость квартиры составила 960 000 рублей, что в момент подписания договора было эквивалентно 16 000 долларов США. В соответствии с распиской, выполненной ответчиком, последний в день подписания договора получил указанные денежные средства. В соответствии с передаточным актом к предварительному договору, в день подписания договора, ему фактически передана указанная квартира. В связи с тем, что ответчик на момент заключения предварительного договора на территории ДНР постоянно не проживал, последний оформил на него доверенность для оформления технического паспорта и проведения государственной регистрации за ответчиком права собственности на спорную квартиру, а также для заключения основного договора купли-продажи. Он с 12 мая 2017 года открыто владеет указанной квартирой, несет бремя ее содержания, в том числе и по оплате коммунальных платежей. До 12 мая 2020 года (истечение срока доверенности), в связи с действием ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, он, находясь в режиме самоизоляции не успел завершить регистрационные процедуры в отношении спорной квартиры. После 12 мая 2017 года ответчик на территорию ДНР не въезжал, новую доверенность не оформил, сделку в отношении спорной квартиры не заключил, от указанных действий уклонился.
Определением судьи Буденновского межрайонного суда г. Донецка от 11 июня 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация городского округа Донецк.
В судебном заседании представитель истца – ФИО9, действующий на основании доверенности и ордера, поддержали заявленные требования, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, пояснив, что ответчик в настоящее время находится за пределами Российской Федерации, просил иск удовлетворить.
Ответчик в судебное заседание не явился, был уведомлен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.
В судебное заседание представитель третьего лица – Администрации городского округа Донецк не явился, предоставил суду возражения, в которых ссылался на следующее. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на спорную квартиру ФИО1 в установленном законом порядке не зарегистрировано, в связи с чем переход права собственности не мог быть осуществлен. Кроме того, ответчик являлся гражданином Украины, и являясь гражданином другого государства не лишен возможности распорядиться своей квартирой, поскольку действующим законодательством установлен особый порядок осуществления сделок с участием иностранных граждан. Предварительный договор – это договор о намерении сторон в будущем совершить сделку купли-продажи и без указания всех существенных условий он считает незаключенным и не имеет юридической силы. Кроме того, не представлены доказательства того, что истцом были приняты меры, направленные на заключение основного договора, не устранены сомнения в мнимости сделки, не представления доказательства уклонения ответчика от совершения действия по регистрации перехода права собственности на указанное имущество. Просили в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание представитель третьего лица - Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, не явился, предоставил суду возражения, в которых ссылался на следующее. Действующее на момент заключения предварительного договора законодательство прямо устанавливало императивную норму об условии заключения договора, связанного с отчуждением недвижимого имущества – его нотариальное удостоверение и государственную регистрацию, что не было соблюдено сторонами и влечет ничтожность сделки. Кроме того, факт уклонения ответчика от нотариального удостоверения договора истцом не доказан. Принимая во внимание, что предварительный договор купли-продажи заключен с нарушением требований к форме сделки, право продавца не зарегистрировано, стороны при заключении договора избежали обязательного контроля за операции с денежными средствами, сама сделка является ничтожной, просили в удовлетворении иска отказать, дело рассмотреть в отсутствие представителя.
Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно положениям статьи 635 ГК Украины предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. Законом может быть установлено ограничение относительно срока (даты), в который должен быть заключен основной договор на основании предварительного договора. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме. Сторона, необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если другое не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства. Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен в течение срока (в срок), установленного предварительным договором, или если одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении. Договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором.
Судом установлены следующие обстоятельства.
Из копии договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который был удостоверен частным нотариусом ФИО4 и зарегистрирован в реестре за №, а также в реестре вещных прав на недвижимое имущество за №, следует, что ФИО1 приобрел у ФИО5, ФИО6 <адрес>.
Из копии извлечения о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на <адрес>, размер доли 1/1.
Согласно выписке из ЕГРН, данные относительно указанного объекта недвижимого имущества в реестре отсутствуют.
ДД.ММ.ГГГГ между гражданином Украины ФИО1 (далее- продавец) и ФИО2 (далее – покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого, продавец выражает намерение продать, а покупатель купить, находящееся в собственности продавца имущество в виде двухкомнатной квартиры, общей площадью 50,5 кв.м., по адресу: <адрес>.
Цена указанной квартиры составляет 960 000 рублей, что на момент подписания договора составляет сумму, эквивалентную 16 000 долларов США (п.2 предварительного договора).
Согласно положениям пункта 7 предварительного договора, фактическая передача недвижимости покупателю будет осуществлена не позднее 26 июня 2017 года.
В соответствии со ст. 635 ГК Украины, стороны пришли к соглашению о нижеследующем: подтверждая намерение заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в срок до 26 июня 2017 года, с целью обеспечения его заключения в момент подписания настоящего договора, покупатель передал, а продавец принял гарантийную сумму в размере 30 000 рублей, что эквивалентно 500 долларов США (п.10 предварительного договора).
Положениями пункта 16 предварительного договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу после его подписания сторонами и действует до установленного п. 10 срока заключения договора купли-продажи квартиры между продавцом и покупателем.
Из представленной суду копии расписки от 12 мая 2017 года следует, что ФИО1 получил от ФИО2 денежные средства в размере 16 000 долларов США в качестве оплаты за принадлежащую ему квартиру, по адресу: <адрес>.
12 мая 2017 года между сторонами был составлен передаточный акт к предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что ФИО1 передал ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, ключи от нее; последний принял указанную квартиру и оплатил ФИО1 стоимость квартиры, о чем выдана соответствующая расписка.
12 мая 2017 года ФИО1 на имя ФИО2, выдана доверенность, которая удостоверена нотариусом Донецкого городского нотариального округа ФИО7 и зарегистрирована в реестре за №, из которой следует, что ФИО2 делегированы полномочия по представлению интересов ФИО1 в уполномоченных органах ДНР по вопросам, связанным с получением всех документов, необходимых для легализации и отчуждения принадлежащей ему на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>, и последующей продажей этой квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенность выдана на три года по ДД.ММ.ГГГГ, без права передоверия полномочий по ней третьим лицам.
Учитывая, что ответчик является гражданином Украины, последний не имеет объективной возможности оформить в установленном законом порядке договор купли-продажи спорной квартиры, что по мнению истца, нарушает его права как собственника данного помещения.
Частями 1 и 2 ст. 328 ГК Украины, предусмотрено, что право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок. Право собственности считается приобретенным правомерно, если другое прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом.
В соответствии со ст. 655 ГК Украины, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.
Согласно ч. 2 ст. 215 ГК Украины в случае, если недействительность сделки установлена законом, такая сделка является ничтожной. В случаях, установленных настоящим Кодексом, ничтожная сделка может быть признана судом действительной.
В соответствии со ст. 220 ГК Украины в случае несоблюдения сторонами требований о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.
Если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
Таким образом, закон предоставляет суду право признавать действительным договор, который из-за несоблюдения сторонами требований закона о его нотариальном удостоверении, является ничтожным.
Согласно ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.
Согласно чч. 3, 4 ст. 334 ГК Украины право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным.
Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Исходя из анализа указанных норм, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи, мены земельного участка или иного недвижимого имущества; государственная регистрация сделок проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с его нотариальным удостоверением.
Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи действительным, истец указал что, стороны договорились по всем существенным условиям этого договора, вследствие чего произошло его выполнение, при этом ссылался на уклонение ответчика от нотариального удостоверения указанного договора фактически заключенного между ними.
Так, на основании ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Согласно ч. 1 ст. 210 ГК Украины такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Таким образом, до момента его государственной регистрации договор купли-продажи квартиры юридически не является заключенным.
Вместе с тем, разрешая настоящий спор о признании сделки, подлежащей нотариальному удостоверению, действительной, необходимо учитывать, что норма ч. 2 ст. 220 ГК Украины не применяется к сделкам, подлежащих и нотариальному удостоверению и государственной регистрации, поскольку момент совершения таких сделок в соответствии со ст. 210, ч. 4 ст. 334 ГК Украины связывается с государственной регистрацией, поэтому они не являются заключенными и не создают прав и обязанностей для сторон.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании спорного договора купли-продажи действительным являются безосновательными, и соответственно не подлежат удовлетворению.
Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 01.03.2022 N 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» (далее - Указ N 81) с 02.03.2022 установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, совершающими в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия (в том числе если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности, сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество; такие сделки (операции) могут осуществляться (исполняться) на основании разрешений, выдаваемых Подкомиссией Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее соответственно - Разрешения, Подкомиссия).
Согласно «Перечня недружественных России стран и территорий» утвержденного Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года № 430-р., Украина является недружественным государством, с которым связан ответчик.
Отсутствие Разрешения, если оно необходимо для осуществления (исполнения) вышеуказанных сделок (операций), в силу части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации прав, а впоследствии - в силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ - для отказа в такой регистрации.
Из материалов дела следует, что ФИО10 является гражданином недружественной страны – Украины (Распоряжение Правительства от 5 марта 2022 года № 430-р) и не имеет российского гражданства, доказательств обратного суду не представлено. Данный критерий и подтверждает факт отсутствия сведений об объекте недвижимости (спорной квартире), принадлежащем ответчику на праве собственности, в Росреестре.
Указами Президента РФ от 1 и 5 марта (№ 81 и № 95) в отношении лиц, связанных с недружественными государствами, установлены специальные ограничения и требования при совершении сделок с недвижимостью. В частности, установлен особый порядок получения Разрешения на совершение таких сделок.
Однако, в материалах гражданского дела отсутствуют доказательства получения необходимого Разрешения Подкомиссии.
Проанализировав все установленные судом обстоятельства и предоставленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, о том, что сам факт передачи истцом ответчику денежных средств в счет приобретения в последующем посредством заключения договора купли-продажи спорной квартиры не является основанием для вывода о том, что истец приобрел право собственности на спорный объект недвижимого имущества, в связи с чем, суд считает, что предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.
Других обстоятельств, которые бы имели существенное значение в деле, судом установлено не было.
При этом по мнению суда истец может реализовать свое право на судебную защиту в порядке статьи 1102 ГК Российской Федерации, из которой следует, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с ч.5 ст. 198 ГПК Российской Федерации, во время принятия решения суд разрешает вопрос, как распределить между сторонами судебные расходы.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1, третьи лица – Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, Администрация городского округа Донецк о признании предварительного договора действительными основным, признании права собственности - отказать.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Донецкой Народной Республики через Будённовский межрайонный суд г. Донецка в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Будённовского межрайонного суда
г. Донецка В.А. Коренева
Мотивированное решение суда составлено 19.08.2025