Дело №2-8403/2025

УИД 23RS0047-01-2025-006993-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> 27 ноября 2025 г.

Советский районный суд <адрес> в составе

судьи Скрипка О.В.

при секретаре Разумовской М.С.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, возложении обязанности передать квартиру по двустороннему акту,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, возложении обязанности передать квартиру по двустороннему акту.

В обоснование требований указано, что между ФИО1 и ООО «ЮгСтройИмпериал» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве №/РП. Согласно данному договору застройщик обязуется построить (создать) объект капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенные на земельном участке, прилегающем к <адрес>, Светлая, Свободы в <адрес>», Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения Литер 3 МКР "Родные Просторы" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Согласно п. 1.3. Договора объектом является <адрес>, расположенная на этаже -6, количество жилых комнат -1, блок секция 1. Проектная общая площадь жилого помещения с холодными помещениями (площадь лоджии, террас, балкона с понижающим коэффициентом лоджии 0,5/0,3) -42,23 кв.м., из них площадь лоджии, террас, балкона с понижающим коэффициентом лоджии 0,5/0,3 - 4,19 кв.м., проектная общая площадь жилого помещения - 38,04 кв.м., проектная жилая площадь жилого помещения - 15,27 кв.м. В соответствии с п. 3.2. общая цена договора составляет 4 934 576 руб., оплачена Участником в полном объеме. Согласно п. 6.2. Договора Застройщик обязан передать участнику объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ (не позднее ДД.ММ.ГГГГ). Однако, многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения № только ДД.ММ.ГГГГ. Участник долевого строительства в установленном законом порядке сообщение о завершении строительства не получал, однако, руководствуясь общими принципами ст. 10 ГК РФ, сам предпринимал попытки связаться с застройщиком и записаться на приемку квартиры. Первый осмотр квартиры состоялся ДД.ММ.ГГГГ, квартира была не готова к приемке, а также имела ряд существенных недостатков. Факт наличия недостатков подтверждается актом осмотра квартиры. ДД.ММ.ГГГГ участником долевого строительства произведен повторный осмотр объекта долевого строительства с целью его приемки. Однако, при визуально - инструментальном обследовании квартиры были обнаружены следующие дефекты помещения, нарушающие требования к стяжке (основанию под покрытие пола) изложенные в разделе 8 СП 29.13330.201 1 "Полы. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-88", а именно: марочная прочность стяжки составляет 85 М, тогда как в соответствии со СНиП марка стяжки должна быть не ниже М150; отклонение по ровности стяжки превышает нормы ГОСТ, так как перепад по стяжке составляет более 1 см. на погонный метр. Выявленные недостатки указаны истцом в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ сотрудником ООО «ЮгСтройИмпериал» на номер телефона истца направлено видео из содержания, которого видно, что вышеуказанные недостатки не устранены. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика по средствам электронной почты истцом направлено требование об устранении недостатков, данное обстоятельство и факт получения требования ответчиком подтверждается скриншотами переписки. Однако, требование истца осталось без удовлетворения и ответа. В марте 2025 истцу стало известного, что ответчиком составлен односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, который не был направлен в адрес истца. Недостатки, выявленные истцом при приемке объекта долевого строительства не устранены до сегодняшнего дня, что является подтверждением их существенности. При этом из письма, направленного ответчику ДД.ММ.ГГГГ, прямо говорится о намерении принять квартиру, что говорит о добросовестном поведении истца в рамках договорных отношений.

На основании ст. 39 ГПК РФ истец просит признать односторонний передаточный акт объекта долевого строительства недействительным; возложить на ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» обязанности передать квартиру по двухстороннему акту приема-передачи объекта долевого строительства; взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала, настаивала на удовлетворении. Считала, что ответчиком нарушена процедура составления одностороннего акта, истец не знал об одностороннем акте до вынесения мировым судьей судебного приказа о взыскании задолженности за коммунальные услуги.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просила в иске отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (часть 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

Таким образом, односторонний акт приема-передачи объекта долевого участия представляет собой сделку, фиксирующую исполнение застройщиком своей обязанности по передаче объекта долевого строительства и порождающую у сторон соответствующие права и обязанности, в частности гарантийные обязательства, переход риска случайной гибели и т.д.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1 и ООО «ЮгСтройИмпериал» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве №/РП, по условиям которого застройщик обязуется построить (создать) объект капитального строительства: «Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенные на земельном участке, прилегающем к <адрес>, Светлая, Свободы в <адрес>», Многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения Литер 3 МКР "Родные Просторы" и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а тот в свою очередь обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является жилое помещение: <адрес>, расположенная на этаже -6, количество жилых комнат -1, блок секция 1 (п. 1.3).

Общая цена договора составила 4 934 576 руб. (п. 3.2) и истцом оплачена, что сторонами не оспаривается.

Согласно п. 2.1 договора предполагаемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2023 (не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно п. 6.2. Договора Застройщик обязан передать участнику объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ (не позднее ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации, которая содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений.

В соответствии с п. 6.3 Договора участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства в соответствии с договором и готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в течение 7 (семи) календарных дней со дня получения указанного сообщения, направленного по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично. При уклонении Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства (за исключением случая выявления недостатков Объекта долевого строительства) Застройщик, по истечении 7 (семи) календарных дней когда Застройщик получил подтверждение от оператора почтовой связи о Получении Участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства (заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) либо сообщение о завершении строительства (создания) Объекта капитального строительства вручено Участнику долевого строительства лично либо доверенному лицу под расписку, вправе составить односторонний Акт о передаче Объекта долевого строительства в одностороннем порядке. При этом риск случайной гибели Объекта долевого строительства признается перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства.

Таким образом, передача объекта долевого строительства представляет собой процедуру, включающую в себя: направление извещения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и непосредственно передачу объекта долевого строительства; ° участник, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта, обязан приступить к его принятию в течение 7 календарных дней со дня получения указанного уведомления.

Во исполнение ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ, уведомление о завершении строительства исх. №/РП от ДД.ММ.ГГГГ и о готовности объекта к передаче направлено ответчиком истцу Почтой России, что подтверждается описью вложения НПИ 80091992358091.

Из отчета об отслеживании почтового отправления НПИ 80091992358091 и уведомления о вручении НПИ 80091992358091 установлено, что уведомление о завершении строительства и готовности объекта к передаче было вручено истцу ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, ответчик не был надлежащим образом уведомлен истцом о смене адреса регистрации, поэтому уведомление исх. №/РП от ДД.ММ.ГГГГ направлено ответчиком истцу по адресу, указанному в Договоре, в соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ.

Согласно пункту 12.2. Договора, об изменениях в платежных, почтовых, паспортных и других реквизитах Стороны обязаны в течение 5 (пяти) календарных дней известить друг друга. Уведомления по настоящему Договору совершается в письменной форме в виде заказного письма или телеграммы с уведомлением, курьерской службой доставки, направленным в отношении Застройщика в соответствии с его реквизитами, указанными в Договоре, а в отношении Участника долевого строительства по почтовому адресу, указанному им при заключении Договора.

Действия, совершенные до получения уведомления об изменении реквизитов, считаются исполненными надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу разъяснений, данных в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Данных о том, что истец извещал ответчика в письменном виде об изменении места жительства, материалы дела не содержат.

Истец указала, что первый осмотр квартиры состоялся ДД.ММ.ГГГГ, квартира была не готова к приемке, а также имела ряд существенных недостатков. Факт наличия недостатков подтверждается актом осмотра квартиры. ДД.ММ.ГГГГ участником долевого строительства произведен повторный осмотр объекта долевого строительства с целью его приемки. Однако, при визуально - инструментальном обследовании квартиры были обнаружены следующие дефекты помещения, нарушающие требования к стяжке (основанию под покрытие пола) изложенные в разделе 8 СП 29.13330.201 1 "Полы. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-88", а именно: марочная прочность стяжки составляет 85 М, тогда как в соответствии со СНиП марка стяжки должна быть не ниже М150; отклонение по ровности стяжки превышает нормы ГОСТ, так как перепад по стяжке составляет более 1 см. на погонный метр. Выявленные недостатки указаны истцом в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № установлены особенности передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства. Так, при обнаружении существенных нарушений к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией. При отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста.

При буквальном толковании Постановления Правительства № «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» участник долевого строительства имеет право отказаться от принятия объекта долевого строительства лишь в случаи обнаружения существенных недостатков. Участник долевого строительства обязан принять объект при наличии недостатков в случаи обнаружения недостатков, за исключением случая, когда недостатки являются существенными.

Существенность недостатков согласно вышеупомянутому Постановлению Правительства РФ № может установить специалист, обладающий специальными знаниями в строительно-технической сфере. Суд полагает, что истец не мог без привлечения сторонних специалистов определить существенный характер недостатков. Ходатайств о назначении по делу строительно-технической экспертизы сторонами не заявлялось.

В качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства судами признается несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных; расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства (Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ).

Суд учитывает, что сам факт наличия недостатков в выполненных работах не может являться безусловным основанием для отказа от подписания передаточного акта; наличие в объекте недостатков не препятствует истцу принять его и зарегистрировать на него право собственности.

Кроме того, истец после фактического принятия объекта долевого строительства не лишен права требовать безвозмездного устранения недостатков либо требовать соразмерного уменьшения цены договора, либо требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Вместе с тем, в соответствии с Законом №214-ФЗ, п. 5.4 Договора ответчик не отказывается от исполнения своих обязанностей об устранении в пределах гарантийного срока обнаруженных недостатков в объекте долевого строительства.

Таким образом, в рассматриваемом деле положения ч. 6 ст. 8 ФЗ 214 не подлежат применению, поскольку нормы Постановления Правительства № от ДД.ММ.ГГГГ действуют с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Устранение несущественных недостатков объекта долевого строительства не препятствует эксплуатации указанного объекта собственником, а также не отменяет обязанности собственника по содержанию указанного объекта и общего имущества собственников МКД.

Разрешая требования истца в части признания одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства недействительным, суд исходит из того, что доказательств наличия в квартире недостатков, препятствующих принятию объекта, на день рассмотрения дела судом, истцом не представлено. Между тем, фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает его возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (о безвозвратном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

На основании п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Между тем истец в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств нарушения требований закона застройщиком при заключении в отсутствии истца одностороннего акта приема-передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что в установленный договором срок объект долевого строительства истцом принят не был. Доказательств наличия в объекте долевого строительства недостатков, препятствующих принятию этого объекта, материалы дела не содержат. ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу квартиру путем подписания акта приема-передачи в одностороннем порядке.

Истцом не доказано наличие в квартире недостатков на сегодняшний день, поскольку после устранения замечаний дольщика в квартире, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, ни истец, ни ее представитель по доверенности на осмотре квартиры не были. Иного суду не доказано.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание, что участником долевого строительства уведомление о завершении строительства и о готовности передачи объекта долевого строительства было получено, доказательств наличия в объекте долевого строительства недостатков, препятствующих его принятию, равно как и доказательств невозможности принятия объекта не представлено, суд полагает, что у ответчик правомерно составил односторонний акт приема-передачи квартиры, поскольку установлено уклонение истца как участника долевого строительства от принятия квартиры. В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании одностороннего акта недействительным.

Также, с учетом того, что односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ составлен правомерно, требования истца о возложении обязанности передать квартиру по двустороннему акту, также не подлежат удовлетворению.

Поскольку в удовлетворение исковых требований истцу отказано в полном объеме, оснований для взыскания компенсации морального вреда не имеется,

Согласно Федеральному закону от ДД.ММ.ГГГГ N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о признании одностороннего передаточного акта недействительным, возложении обязанности передать квартиру по двустороннему акту – отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Советский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Советского

районного суда <адрес> О.В. Скрипка

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Советского

районного суда <адрес> О.В. Скрипка