РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 апреля 2023 года г. Тула
Тульский областной суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.Е.,
при секретаре Головиновой О.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-34/2023 по административному исковому заявлению АО «ЕВРАЗ Маркет» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области, администрации г.Тулы о признании решения незаконным, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
АО «ЕВРАЗ Маркет» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка, №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка №, установленной по состоянию на 01.01.2020 в размере 90 398 655.19 руб. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном в отчете ЗАО <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на 17.06.2022 в размере 46 320 500 руб.
Административный истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ» с соответствующими требованиями, и решением данного учреждения от 03.10.2022 ему было в их удовлетворении отказано. Данное решение просил признать незаконным.
Представитель административного ответчика ГУ ТО «Областное БТИ» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного требования о признании незаконным решения учреждения, по второму требованию просила установить размер кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с экспертным заключением.
В судебное заседание административный истец представителя не направил, о дне, времени и месте его проведения извещен, имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Административные ответчики - правительство Тульской области, администрация м.о. г.Тулы, заинтересованное лицо – ППК «Роскадастр», представителей в суд не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу части 9 статьи 226 КАС РФ при разрешении данного спора суд выясняет:
1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;
2) соблюдены ли сроки обращения в суд;
3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;
4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.
По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон №237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее - Решение).
В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения - с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:
1) применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;
3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.
Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ.
Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021).
Постановлением правительства Тульской области от 21.09.2021 №595 установлено, что 1 января 2022 является датой перехода к применению на территории Тульской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - постановление №595).
Постановление №595 официально опубликовано 23.09.2021 и с указанной даты вступило в законную силу.
Таким образом, с 01.01.2022 на территории Тульской области действует внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.
Судом установлено, что АО «ЕВРАЗ Маркет» является собственником земельного участка, №, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.
Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.
В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.
При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона № 237-ФЗ, на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.
Указанный выше земельный участок вошел в массовую оценку, его кадастровая стоимость была установлена постановлением правительства Тульской области на 01.01.2020 в размере 90 398 655.19 руб. Эта кадастровая стоимость является архивной.
Актуальная кадастровая стоимость участка установлена по состоянию на 01.01.2022 на основании постановления правительства Тульской области от 16.11.2022 №719 в размере 35 568 676.64 руб., внесена в ЕГРН 07.01.2023 и применяется с 01.01.2023.
Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, следует, что истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость участка, поскольку ею затрагиваются его права, как налогоплательщика.
05.09.2022 АО «ЕВРАЗ Маркет» обратилось в ГУ ТО «Областное БТИ» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Решением учреждения от 03.10.2022 № было отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости.
При этом в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ административным истцом в приложение к заявлению был представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ЗАО «ФИО1». Согласно этому отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 46 320 500 руб.
Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании указанного отчета об оценке, ГУ ТО «Областное БТИ» указало, что оценщиком при проведении оценки были нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке, федеральных стандартов оценки.
Проверяя законность принятого административным ответчиком решения, учитывая положения постановления правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О создании Государственного учреждения <адрес> «Областное бюро технической инвентаризации», постановление правительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О наделении государственного учреждения <адрес> полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории <адрес>», суд приходит к выводу, что оспариваемое административным истцом решение принято компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГУ ТО «Областное БТИ» является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральным законом № 237-ФЗ, а также рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов равной их рыночной стоимости.
Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок (с даты подачи истцом заявления), содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.
Процедура принятия и полномочность ГУ ТО «Областное БТИ» на принятие такого рода решений стороной административного истца не оспаривается.
В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:
- законность (незаконность) обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);
- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;
- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объекта оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом, не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и т.п.).
Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.
Исходя из положений части 2 статьи 59 КАС РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Таким образом, по делам указанной категории заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора.
Проверяя обоснованность принятого бюджетным учреждением решения, суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение ФБУ Тульская ЛСЭ Минюста России.
По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об определении величины рыночной стоимости участка КН71:30:010102:520, выполненный оценщиком ЗАО «ФИО1», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Эксперт не подтвердил рыночную стоимость объекта оценки, определенную оценщиком. По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка на 17.06.2022 составляла 47 212 000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, стаж работы по специальности с 2007 года, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.
Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.
Что касается отчета об оценке, представленного стороной административного истца, то он выполнен с нарушениями ФСО, повлиявшими на результат оценки.
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 (документ утратил силу 06.11.2022 в связи с изданием Приказа Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Пунктом 5 данного ФСО установлено, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.11 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.
Требования к проведению оценки недвижимости определены также Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее - ФСО №7).
Пункт 20 ФСО № 7 устанавливает, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.
Поскольку инженерные коммуникации являются объектами капитального строительства - сооружениями, то, исходя из сути данной нормы, земельный участок застроенный, в том числе какими-либо инженерными коммуникациями, оценивается как незастроенный, или как часто называют «условно свободный».
Инженерные коммуникации оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:
- возможность подключения к коммуникациям - связана с месторасположением земельного участка;
- наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) - связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.
При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не) возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Соответственно их стоимость, в том числе стоимость их прокладки, установки, подключения, учитываться в стоимости участка не должна.
Как отмечено экспертом в заключении и следует из отчета, раздел «Основные факты и выводы» не содержит информации об основании для проведения оценки и сведений об ограничениях и пределах применения полученной итоговой стоимости. Ссылки на объявления о продаже земельных участков, сформировавших анализ фактических предложений, но не вошедших в расчеты, не обеспечены свободным доступом, копии страниц, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, частично отсутствуют. Выводы о диапазоне цен предложений по продаже земельных участков вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, так как анализ фактических предложений сформирован, в том числе, продажами земельных участков из других сегментов рынка. Аналог №3 имеет строение, однако корректировка по данному фактору или пояснения оценщика в отчете отсутствуют. Расчет корректировок на инженерные коммуникации некорректен, поскольку текст продавцов о том, что на участке имеется электроснабжение, водоснабжение и т.п., следует рассматривать как имеющуюся возможность подключения коммуникационных систем. Эти нарушения говорят о несоответствии отчета требованиям п.5, 11 ФСО №3, п.22в,д ФСО №7.
В связи с изложенным данный отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объекта, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности.
Возвращаясь к содержанию оспариваемого решения, суд полагает необходимым отметить следующее.
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-Ф, послужившие основанием для принятия такого решения (ч. 12).
Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговой результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ).
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, изменяя таким образом основания принятого решения.
В решении учреждение отметило нарушение оценщиком федеральных стандартов оценки: п.5, п.8з, 8и, 8к, п.11 ФСО №3, п.11, п. 22в ФСО №7, Федерального закона №135-ФЗ, - заключающееся в том, что в отчете используется устаревшая на дату оценки информация; отсутствуют выводы относительно рынка недвижимости (динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы), объем исследований рынка не определен оценщиком, исходя из принципа достаточности; в разделе 5.4 отчета в таблице анализа данных о ценах предложений о продаже объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки имеются несоответствия, возможно влияющие на размер удельного показателя стоимости, месторасположение предложения №2 несопоставимо с объектом оценки, так как на основании информации из объявления о продаже данного объекта и справочной информации по объектам недвижимости в режиме онлайн Росреестра находится в г.Новомосковск, стоимость предложения №2 указана в размере 50 000 000 рублей, в то время как согласно информации из объявления о продаже данного объекта его стоимость составляет 27 000 000 рублей, стоимость предложения №14 указана в размере 2 200 000 рублей, вместе с тем, согласно информации из объявления о продаже данного объекта цена указана за 1 га, что за объект в целом составляет 202 400 000 рублей, на основании информации из объявления о продаже предложение №16 имеет в своем составе улучшение земельного участка в виде водонапорной башни, территория предложений №№13, 17, 18, 26 застроена, предложение №18 и №27 являются предложениями о продаже одного и того же объекта, стоимость предложения №28 указана в размере 19 426 000 рублей, вместе с тем, согласно информации из объявления о продаже данного объекта, его стоимость составляет 16 000 000 рублей; аналог №1 имеет в своем составе фундамент, аналог №3 – объект капитального строительства, однако в отчете не применяется корректировка на застроенность земельного участка в отношении аналогов №№1, 3; оценщиком применяется корректировка на наличие коммуникаций, в то время как при оценке земельных участков анализируется, учитывается только возможность и (или) невозможность их подключения к коммуникациям; общая корректировка на физические характеристики земельного участка в отношении аналогов №№1-4 рассчитана неверно, так как оценщиком не учтено взаимное влияние факторов, влияющих на их стоимость; отмечены иные недостатки. На указанные недостатки сослался также эксперт в своем заключении. Проанализировав содержание решения, сопоставив с вышеуказанным заключением эксперта, суд полагает, что указанные нарушения не носят формальный характер, а объективно влияют на результат, их устранение потребует перерасчетов.
Таким образом, суд не усматривает оснований полагать, что содержание решения не соответствует требованию ч.12 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, и потому оснований для признания решения незаконным не имеется.
Что касается требования об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной, то, несмотря на факультативный и производный характер данного требования с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.
При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что заявленное административным истцом требование об установлении в отношении участка кадастровой стоимости равной рыночной подлежат удовлетворению.
Анализ приведенных выше норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ).
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 18 Федерального закона от №237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Согласно п.1.1 ст. 391 НК РФ, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
В нашем случае устанавливаемая рыночная стоимость применяется до даты начала применения новых результатов массовой оценки, то есть, по 31.12.2022, так как с 01.01.2023 действует новая кадастровая стоимость участка.
Датой подачи соответствующего заявления в рассматриваемом случае следует считать дату подачи АО «ЕВРАЗ Маркет» в бюджетное учреждение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости – 05.09.2022. При этом суд полагает достаточным указания этой даты в мотивировочной части решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
решил:
административное исковое заявление удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, <данные изъяты>, адрес: <адрес>, - по состоянию на 17.06.2022 равной его рыночной стоимости в размере 47 212 000 руб.
В удовлетворении административного иска в остальной части – отказать.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: