Дело (УИД) № 58RS0025-01-2025-000127-94
Производство №2-144/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Нижний Ломов 9 апреля 2025 года
Нижнеломовский районный суд Пензенской области
в составе председательствующего судьи Барановой О.И.,
при секретаре судебного заседания Корнеевой Л.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Нижнеломовского района Пензенской области о сохранении самовольно реконструированного нежилого здания – магазина и признании права собственности на него,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 в лице представителя ФИО4 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что он является собственником земельного участка площадью 177 кв.м. с кадастровым номером № и расположенного на нем нежилого здания площадью 80,1 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. В целях увеличения площади указанного нежилого здания до 131,66 кв.м. путем строительства второго этажа истец получил в администрации Нижнеломовского района Пензенской области разрешение на реконструкцию от 17.02.2022 г. сроком до 17.02.2025 г. По окончании строительных работ в соответствии с проектом реконструкции истцом были выявлены допущенные отклонения предельных параметров разрешенной реконструкции, в связи с нарушением минимальных отступов от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения здания, за пределами которых запрещено строительство зданий, установленных правилами землепользования и застройки территории города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области. В связи с этим, истец обратился в Минград Пензенской области с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от указанных параметров, поскольку ввод в эксплуатацию с подобным отклонением невозможен. Однако в своем ответе от 28.10.2024 г. Минград Пензенской области выразил отказ в предоставлении данного разрешения. Подготовив предусмотренный ст. 55 ГрК РФ пакет документов, истец обратился в Минград Пензенской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. На указанное заявление истцом был получен отказ, в том числе, по причине того, что реконструированное нежилое здание не соответствует проектной документации в части нарушения границ места допустимого строительства, согласно установленным правилам землепользования и застройки. 30.01.2025 г. истцом подано заявление в Минград Пензенской области о продлении срока действия разрешения на строительство (реконструкцию) на 2 года. Ответ на данное заявление истцом не получен. Вместе с тем, по заявлению истца ООО «Лаборатория судебной экспертизы» было проведено экспертное исследование в отношении указанного нежилого здания. Таким образом, истец при наличии незначительных нарушений границ места допустимого строительства, согласно установленным правилам землепользования и застройки, в административном порядке не может ввести в эксплуатацию нежилое здание, которое соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к предприятиям торговли, эксплуатационная безопасность которого обеспечивается. В связи с этим, истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов, как собственник указанного нежилого здания. На основании изложенного истец просит сохранить нежилое здание – магазин с кадастровым номером № площадью 131,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии и признать за ним право собственности на нежилое здание – магазин с кадастровым номером № площадью 131,7 кв.м. по адресу: <адрес>.
Истец ФИО3 и его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддержали.
Представитель ответчика - администрации Нижнеломовского района Пензенской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представители третьих лиц Министерства градостроительства и архитектуры Пензенской области, Управления Росреестра по Пензенской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся истца, его представителя, представителе й ответчика, третьих лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путём признания права, поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Как следует из материалов дела, 05.06.2020 г. между ФИО1 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка со строением, согласно которому ФИО1 продал ФИО3 земельный участок площадью 177 кв.м. с кадастровым номером № с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещения объектов торговли, и размещенное на нем здание - магазин площадью 80,1 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>том № 1 л.д. 11-14).
Из выписки из ЕГРН от 25.02.2025 г. № КУВИ-001/2025-50213072 следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 177+/-0 кв.м. с категорией земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещения магазина по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 (том № 2 л.д. 18-22).
Нежилое здание магазина площадью 80,1 кв.м., 1995 года завершения строительства, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности истцу ФИО3 (выписка из ЕГРН от 25.02.2025 г. № КУВИ-001/2025-50213080) (том № 2 л.д. 15-17).
Следовательно, истец ФИО3 является собственником земельного участка и расположенного на нем нежилого здания – магазина по адресу: <адрес>.
17.02.2022 г. истцу ФИО3 администрацией Нижнеломовского района выдано разрешение № RU58521101-1556-2022 на реконструкцию объекта капитального строительства – магазина сроком действия до 17.02.2025 г. Общая площадь здания – 131,66 кв.м., площадь участка всего 177 кв.м., объем 609 куб. м., количество этажей – 2, высота – 7,4 м. Реконструкция существующего здания путем строительства пристроя. Кровля односкатная с неорганизованным водостоком. Здание размером 5,5х11,4 м. Фундамент – железобетон, стены – пеноблок, кровля – односкатная, деревянные балки, покрытие профлист. Адрес объекта: <адрес>.
Из искового заявления следует, что истцом проведена реконструкция спорного здания, увеличена площадь за счёт внутренней перепланировки и возведения второго этажа.
Для проведения реконструкции здания магазина истец обратился в ООО «Пенза-Проект» для разработки проектной документации, согласно которой объемно-планировочные показатели до реконструкции: общая площадь здания (кв.м.) – 73,3 кв.м., площадь пристроенной котельной – 6,8 кв.м., площадь застройки - 92,42 кв.м., строительный объем (куб. м) – 347,0 куб. м. Объемно - планировочные показатели после реконструкции: общая площадь здания – 131,66 кв.м., площадь застройки – 92,42 кв.м., строительный объем – 609,0 куб. м (том 1 л.д. 46).
Проектная документация разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе устанавливающими требования по обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий (том 1 л.д. 49).
18.09.2024 г. ФИО3 обратился в Минград Пензенской области с заявлением на предоставление государственной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» в отношении нежилого здания – магазина в части уменьшения минимальных отступов от границ земельных участок в целях определения мест допустимого размещения зданий (сооружений), за пределами которых запрещено строительство зданий (сооружений): от т. 1 до т. 4 до 0,4 м, от т. 2 до т. 3 до 0 м, от т. 3 до т. 4 до 0,2 м., от т. 1 до т. 2 до 1 м.
Из ответа Минграда Пензенской области от 28.10.2024 г. № 25/5714 следует, что представленные документы не содержат предусмотренных вышеуказанной нормой оснований. Подготовить проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров реконструкции объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № не представляется возможным. В соответствии с п. 2.12.8 Административного регламента предоставления Министерством государственной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства», утвержденного приказом Министерства от 09.03.2023 № 23-43 (с последующими изменениями) ему отказано в предоставлении государственной услуги.
14.01.2025 г. ФИО3 обратился в Минград с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта – нежилого здания магазина в эксплуатацию.
Согласно полученному ответу от 30.01.2025 г. № 25/648 в ходе осмотра построенного объекта капитального строительства – магазина выявлено несоответствие параметров построенного объекта проектной документации, в связи с чем, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства отказано.
30.01.2025 г. ФИО3 в Минград Пензенской области подано заявление о продлении срока действия разрешения на строительство № RU 58521101-1556-2022 от 17.02.2022 г., выданного администрацией Нижнеломовского района Пензенской области.
Таким образом, истец ФИО3 получил разрешение на реконструкцию спорного здания и пытался получить разрешительные документы на ввод объекта в эксплуатацию.
Из технического плана здания, составленного по состоянию на 10.01.2025 г., следует, что нежилое здание – магазин с кадастровым номером №, имеет 2 этажа, площадь объекта 131,7 кв.м., расположено по адресу: <адрес>. Здание находится в пределах земельного участка с кадастровым номером № (том № 1 л.д. 192-220).
Таким образом, из материалов дела следует, что площадь принадлежащего истцу на праве собственности нежилого здания (магазина) по вышеуказанному адресу увеличилась с 80,1 кв.м. до 131,7 кв.м.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства).
В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.
Частью 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
На основании ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведённой собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьёй 222 настоящего Кодекса.
Пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года №339-ФЗ, действующей с 04 августа 2018 года) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Однако как следует из материалов дела, у истца отсутствуют необходимые документы на осуществление и регистрацию перепланировки, реконструкции спорного здания, такие как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции здания.
Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В качестве доказательств соответствия произведённой реконструкции требованиям закона спорного здания градостроительным и строительным нормам и правилам, истцом получено заключение соответствующей организации.
Из технического заключения по результатам строительно-технического исследования здания № 560/16 от 30.12.2024 г. ООО «ЛСЭ» следует, что нежилое здание (магазин) площадью 131,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, по объемно-планировочному и конструктивному выполнению, уровню эксплуатационной и противопожарной безопасности, внутреннему благоустройству и обеспеченности инженерными коммуникациями соответствует требованиям СП, СНиП, СанПиН, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, предъявляемым к общественным зданиям торгового назначения. Условия безопасной эксплуатации возведенных строительных конструкций исследуемого здания обеспечиваются. Нежилое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку конструкции здания имеют большой эксплуатационный ресурс, необходимую достаточную, безопасную и соответствующую нормам проектирования несущую способность и требуемые прочностные показатели, пригодны для восприятия расчетных нагрузок в условиях эксплуатации (том № 1 л.д. 233-246).
Таким образом, указанное заключение содержит вывод о том, что выполненная реконструкция спорного здания не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, не нарушает права и законные интересы других лиц.
Доказательств обратного стороной ответчика, вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено.
Учитывая, что проведённой истцом реконструкцией спорного здания не нарушаются права и законные интересы граждан, не создаётся угроза их жизни или здоровью, реконструкция осуществлена на земельном участке, находящемся в собственности истца, в соответствии с его разрешённым использованием, суд приходит к выводу о необходимости сохранения спорного здания в реконструированном виде (состоянии).
Вступившим в силу с 01 января 2017 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав является, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14), вступившие в законную силу судебные акты (п. 5 ч. 2 ст. 14).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 к администрации Нижнеломовского района Пензенской области о сохранении самовольно реконструированного нежилого здания – магазина и признании права собственности на него удовлетворить.
Сохранить в реконструированном состоянии нежилое здание – магазин с кадастровым номером № общей площадью 131,7 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>
Признать за ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) право собственности на нежилое здание – магазин общей площадью 131,7 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Нижнеломовский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 18.04.2025 г.
Председательствующий: