№ 2-273/2022
УИД 61RS0053-01-2022-000222-45
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
04 августа 2022 года г. Семикаракорск
Семикаракорский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Коновской Н.Н., при секретаре судебного заседания Митяшовой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3, СПКК «Оптимист» о расторжении договора купли-продажи жилого дома и признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи жилого дома и признании права собственности на жилой дом к ФИО3 и СПКК «Оптимист».
В обосновании иска указано, что 10.01.2020 года между Гю и ФИО3 был заключен договор купли продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Продавец Гю умерла 05.07.2020 года. Согласно свидетельству о праве на наследство истцы являются наследниками Гю В ? доле в отношении прав и обязанностей по договору купли продажи от 10.01.2020 года в отношении жилого дома и земельного участка является ФИО2, в ? доле в отношении прав и обязанностей по договору купли продажи от 10.01.2020 года в отношении жилого дома и земельного участка является ФИО1 Согласно п. 3 договора купли-продажи от 10.01.2020 года определена стоимость земельного участка и жилого дома в сумме 573 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 571 287 рублей, а стоимость земельного участка составляет 1 713 рублей. Сумма 1 713 рублей передана продавцу в качестве оплаты за земельный участок при подписании договора. Сумма в размере 571 287 рублей в качестве оплаты за жилой дом должна была быть уплачена продавцу за счет заемных средств, предоставленных покупателю ФИО3 СПКК «Оптимист» по договору займа от 10.01.2020 года № после регистрации права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Право собственности на недвижимое имущество было зарегистрировано за ФИО3 с одновременной регистрацией ипотеки в пользу СПКК «Оптимист» и Гю Платежным поручением от 16.04.2020 года № по реквизитам доверенного лица Гю, ФИО1, СПКК «Оптимист» были перечислены денежные средства в размере 101 287 рублей. Неоплаченная ФИО3 задолженность по договору купли-продажи составляет 470 000 рублей. До настоящего времени расчет за проданный дом и земельный участок не произведен, чем нарушаются права истцов. В связи с существенным нарушением условий договора, истцы направили ответчикам письменное предупреждение о расторжении договора.
Истцы просят суд расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, заключенный 10.01.2020 года между Гю и ФИО3 с применением последствий расторжения договора в виде прекращения права собственности ФИО3 на указанное недвижимое имущество.
Признать право собственности ФИО1 на ?, а ФИО2 на ? доли жилого дома и земельного участка в порядке наследования.
Истцы просят суд указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО3 на спорный жилой дом и земельный участок.
Также заявлено требование об осуществления государственной регистрации права собственности на указанное имущество за ФИО2 и ФИО1 и аннулировании записи в ЕГРН об ипотеке в пользу СПКК «Оптимист» и ФИО4
Просят взыскать с ФИО1 в пользу ПКК «Оптимист» денежные средства в сумме 103 000 рублей, полученных в качестве оплаты по договору купли-продажи от 10.01.2020 года.
Также истцы просят суд взыскать с ответчика в пользу ФИО1 судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 10 060,49 рублей, а также расходы на представителя.
Затем истцы уточнили исковые требования, дополнив их требованием о взыскании с ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.02.2020 года по 31.03.2022 года в пользу ФИО1 в размере 46 266,95 рублей, в пользу ФИО2 - 15 422,32 рублей.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
В судебном заседании ФИО1 и представитель истцов Щербачева М.Л. исковые требования поддержали, истец ФИО2, обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие.
Ответчик СПКК «Оптимист» уведомлен судом надлежащим образом. В своих возражениях, просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к СПКК «Оптимист» в полном объеме, поскольку запись в ЕГРН о регистрации в пользу СПКК «Оптимист» обременения в виде ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, была погашена 22.02.2022 года, т.е. до принятия судом настоящего иска. В ЕГРН имеется обременение на указанное недвижимое имущество только в пользу умершей Гю Таким образом, СПКК «Оптимист» не нарушает права истцов.
Суд принимал меры к извещению ответчика ФИО3 о рассмотрении указанного дела. Суд заблаговременно, по месту регистрации, установленным образом заказными письмами направил извещения, получение которых было проигнорировано ответчиком.
В соответствии с частью 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Доказательств, свидетельствующих о наличии уважительных причин, лишивших его возможности явиться за судебным уведомлением в отделение связи, ответчик не представил.
При таких обстоятельствах, суд в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, извещенного о слушании дела надлежащим образом.
Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. В отзыве на исковое заявление указывают, что в соответствии с положениями п.5 ч.2 ст.14 Закона о регистрации, вступивший в законную силу судебный акт является одним из документов-оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права объекта недвижимого имущества. В связи с чем, необходимо исключит требование о том, что решение суда является основанием государственной регистрации права собственности. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Если в судебном акте решен вопрос о наличии или отсутствии права, о возврате имущества во владение его собственнику, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. Истцам было предложено уточнить исковые требования, исключив п.3 требований из просительной части иска.
Суд, выслушав истца и представителя, исследовав материалы гражданского дела и дав представленным доказательствам оценку в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как следует из ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.
При этом указанные правовые последствия различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним.
В главе 30, § 7 «Продажа недвижимости», ст.ст. 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, в то время как продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.
Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неисполнением покупателем условия об уплате цены, юридически значимым обстоятельством является наличие (отсутствие) передачи продавцом и принятия покупателем недвижимого имущества по такому договору.
Материалами дела установлено, что 10.01.2020 года между ФИО3 (покупатель) и Гю (продавец), был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Пунктом 2 договора установлено, что отчуждаемое имущество принадлежит продавцу Гю на основании постановления Сусатской сельской администрации от 30.03.1993 года №, право собственности продавца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.09.2005 года, запись регистрации №.
Пунктом 3 договора установлено, что указанное имущество продавец продал покупателяюза 573 000 рублей, из них стоимость жилого дома 571 287,00 рублей, стоимость земельного участка 1 713,00 рублей. Расчет между сторонами будет производиться за счет собственных и заемных средств: сумма в размере 1 713,00 рублей в качестве оплаты за земельный участок передана покупателем продавцу за счет собственных средств при подписании настоящего договора, сумма в размере 571 287, 00 рублей в качестве оплаты за жилой дом будет уплачена покупателем продавцу за счет заемных средств, предоставленных покупателю ФИО3 СПКК «Оптимист» по договору от 10.01.2020 года № (место подписания договора займа между покупателем и займодавцем – <адрес>) после регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Полный расчет между сторонами предусмотрен до 15.02.2020 года.
Пунктом 4 договора купли-продажи установлено, что отчуждаемое недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего договора, будет находится в залоге у СПКК «Оптимист» и у продавца Гю с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателем по данному договору является СПКК «Оптимист» и продавец Гю, в пользу которых возникает ипотека. При этом ФИО3 становится залогодателем.
Пунктом 7 договора купли-продажи установлено, что передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания сторонами договора купли-продажи. Стороны согласились признать данный договор имеющим силу и передаточного акта.
Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2021 года, представленной истцом при подачи иска, судом установлено, что право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ответчиком ФИО3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составлены реестровые записи № от 14.01.2020 года и № от 14.01.2020 года соответственно. В отношении объектов недвижимости установлено ограничение прав и обременение: ипотека в силу закона. Срок действия обременения с 14.01.2020 года по 15.02.2020 года. Лицо в отношение которого установлено ограничение – Гю Обременение в виде ипотеки в силу закона на жилой дом и земельный участок также установлено в отношении СПКК «Оптимист», срок действия которого с 14.01.2020 года по 09.07.2021 года (л.д.14-19).
На основании Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2022 года судом установлено, что право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ответчиком ФИО3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним составлены реестровые записи № от 14.01.2020 года и № от 14.01.2020 года соответственно. В отношении объектов недвижимости установлено ограничение прав и обременение: ипотека в силу закона. Срок действия обременения с 14.01.2020 года по 15.02.2020 года. Лицо в отношение которого установлено ограничение – Гю (л.д.154-161).
Согласно платежному поручению от 16.04.2020 года № (л.д. 18) СПКК «Оптимист» перечисли ФИО1, представляющей интересы Гю, денежные средства в сумме 101 287,00 рублей.
Ответчик, зарегистрировав за собой право собственности на спорную недвижимость, оплату по договору купли-продажи произвела частично, что не опровергнуто в судебном заседании.
В соответствии с условиями договора с момента подписания договора обязанность продавца по передаче недвижимого имущества считаются исполненными. Стороны согласились признать данный договор имеющим силу и передаточного акта.
Согласно свидетельству о смерти № выданному 07.08.2020 года Гю, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умерла 05.07.2020 года (л.д.21).
Согласно свидетельству о праве на наследство по закону наследником имущества Гю, умершей 05.05.2020 года является в ? доле сын ФИО2 (л.д.22).
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию наследницей имущества Гю, умершей 05.05.2020 года является в ? долях ФИО1 (л.д.23).
Судом установлено, что несмотря на условия договора, фактическая передача недвижимого имущества не произведена.
Истцы обращались с предложением о расторжении договора купли-продажи к ответчику ФИО3, полученным ею 04.01.2022 года (л.д.27-30).
В материалах дела также имеется договор займа от 10.01.2020 года №, заключенный между СПКК «Оптимист» и ФИО3 на сумму 571 287,00 рублей (л.д.92-96), платежное поручение от 20.10.2020 года № о выдаче займа ФИО3 на сумму 121 287,00 рублей (л.д.97), платежное поручение от 20.01.2020 года № о выдаче займа ФИО3 на сумму 450 000,00 рублей (л.д.98) и расходный кассовый ордер № от 20.01.2020 года, согласно которого со счета ФИО3 20.01.2020 года списаны денежные средства в размере 565 630,69 рублей (л.д.99).
Оценив, представленные доказательства в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что расчет за недвижимое имущество произведен частично, фактически передача указанного имущества покупателю не произведена, неисполнение ответчиком обязательств по полной оплате по договору купли-продажи от 10.01.2020 года является существенным нарушением договора купли-продажи и достаточным основанием для его расторжения, а поскольку в период действия договора ответчик не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества в установленный договором срок и в силу п.3 ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации у истцов возникло право требования уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, изложенным в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, возможно предъявление иска о включении имущества в состав наследства, а если в срок, предусмотренный статьей 1154 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение не было вынесено - также требования о признании права собственности в порядке наследования за наследниками умершего.
Принятое судом решение о расторжении договора является основанием для прекращения права собственности ответчика, фактически жилой дом, ответчику не передавался, факт регистрации в ЕГРП права собственности на указанный объект недвижимости, будет нарушать права собственников - истцов по настоящему делу, в связи, с чем суд приходит к выводу о признании права собственности за ФИО1 на ? доли жилого дома, общей площадью 43 кв.м. и ? доли земельного участка, площадью 2 000 +/- 31 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> порядке наследования, о признании права собственности за ФИО2 на ? долю жилого дома, общей площадью 43 кв.м. и ? долю земельного участка, площадью 2 000 +/- 31 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> порядке наследования. В связи, с чем подлежит прекращению обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное 14.01.2020 года в пользу Гю
Поскольку в судебном заседании установлено, что в отношении СПКК «Оптимист» обременение в виде ипотеки в силу закона на спорный жилой дом и земельный участок снято, то требования об аннулировании записи в ЕГРН об ипотеке в пользу СПКК «Оптимист» не подлежит удовлетворению.
Поскольку судебным решением расторгнут договор купли-продажи от 10.01.2020 года, то с ФИО1 в пользу СПКК «Оптимист» подлежат взысканию денежные средства в сумме 101 287 рублей, полученные в качестве оплаты по договору купли-продажи от 10.01.2020 года по платежному поручению № от 16.04.2020 года (л.д.18).
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В судебном заседание представлены достаточные доказательства несения расходов по оплате государственной пошлины в размере 10 060,49 рублей согласно чеку-ордеру от 15.02.2022 года. Расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ФИО3 в пользу ФИО1
Согласно ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
По данному делу интересы истцов представляла адвокат Щербачева М.Л., действующая по соглашению № об оказании юридической помощи от 01.02.2022 года (л.д.133-134, согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 24.02.2022 года № ФИО1 оплатила представителю 40 000 рублей (л.д.134).
С учетом принципов разумности и справедливости, учитывая количество времени, затраченного представителем на подготовку иска, участия в судебных заседаниях, категорию спора, сложность дела, а также учитывая, что требования были частично удовлетворены, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований и взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 расходов на представителя в размере 30 000 рублей
На основании изложенного и руководствуясь статьями 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 10.01.2020 года между Гю и ФИО3.
Прекратить право собственности ФИО3 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации №.
Прекратить право собственности ФИО3 на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации №
Взыскать с ФИО1 в пользу СПКК «Оптимист» 101 287 рублей, полученных в качестве оплаты по договору купли-продажи от 10.01.2020 года.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 1 713 рублей, полученных в качестве оплаты по договору купли-продажи от 10.01.2020 года.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 46 266,95 рублей.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15 422,32 рублей.
Признать право собственности ФИО1 на 3/4 доли жилого дома, общей площадью 43 кв.м. и 3/4 доли земельного участка, площадью 2 000 +/- 31 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> порядке наследования.
Признать право собственности ФИО2 на 1/4 долю жилого дома, общей площадью 43 кв.м. и 1/4 долю земельного участка, площадью 2 000 +/- 31 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> порядке наследования.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное 14.01.2020 года в пользу Гю, номер государственной регистрации № в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное 14.01.2020 года в пользу Гю, номер государственной регистрации № в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 расходы на представителя в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 10 060,49 рублей.
В остальной части исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Семикаракорский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Коновская Н.Н.
В окончательной форме решение изготовлено 12.08.2022 года.