Дело № 2-209/2025
УИД: 30RS0004-01-2024-007464-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 января 2025 г. город АстраханьТрусовский районный суд г. Астрахани в составе председательствующего судьи Захаровой Е.О., при секретаре Джавадовой А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств по договору о задатке,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств по договору от 23.05.2024 г. о задатке при купле-продаже земельного участка в сумме 150 000 рублей и судебных расходов.
В обоснование иска указано, что 23.05.2024 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор о задатке при купле-продаже земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>
В соответствии с п. 4 Договора, стороны определили срок заключения основного договора до 31.08.2024 г. В случае если стороны не выходят на сделку в назначенный срок, договор пролонгируется по согласованию сторон.
В п. 5 Договора предусмотрена ответственность Продавца, если он изменить цену участка, а в п. 6 предусмотрена ответственность Покупателя, если он откажется от заключения договора, или не сможет оплатить полную стоимость земельного участка. В этом случае Продавец имеет право не возвращать задаток.
До 31 августа 2024 г. основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был. Ни одна из сторон не обращалась с требованием о пролонгации договора, в соответствии с п. 4 Договора. Таким образом, обязательства, взятые обеими сторонами по договору от 23.05.2024 г., прекратились 31.08.2024 г.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком условий договора о задатке и незаключении договора купли-продажи, истец просит о взыскании суммы задатка 150 000 руб. и судебных расходов по оплате госпошлины в размере 5 00 рублей.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила о рассмотрении дела в её отсутствие.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 заявленные требования поддержала в полном объеме, указывая на то, что договор о задатке был заключен с целью проверки юридической чистоты предстоящей сделки. Однако, в дальнейшем было установлено, что сторона по договору (ФИО2) не является собственником земельного участка, являющегося предметом договора (п. 8 Договора). Собственником данного земельного участка является ФИО3 Кроме того, на земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке. Предметом договора о задатке является земельный участок (без дома), при этом судьба дома, расположенного на земельном участке неразрывно связана с судьбой земельного участка. В этой связи истец полагает, что ответчиками нарушено условие достигнутой договоренности, что является основанием для взыскания с ответчиков денежных средств, полученных по договору о задатке в размере 150 000 рублей. Виновных действий, касающихся условий исполнения договора, со стороны Истца, не имеется.
Ответчик ФИО2 и её представитель ФИО5 в судебном заседании просили в иске отказать, указав, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен в предусмотренный договором от 23.05.2024 г. срок, то есть до 31.08.2024 г. по вине истца, поскольку истец была не в состоянии оплатить полную стоимость земельного участка. В этой связи, на основании п. 6 Договора ответчик (продавец) имеет право не возвращать полученный по договору задаток. Также ответчик ФИО2 пояснила, что денежные средства в сумме 150 000 рублей полученные по договору от ФИО1, она не передавала собственнику земельного участка ФИО3
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в её отсутствие, представила письменные возражения на исковые требования.
Выслушав объяснения представителей сторон, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Из разъяснений, содержащихся в п. п. 26 - 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).
Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон. (п. 26)
Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.(п. 27)
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.(п. 28)
В судебном заседании установлено, что 23.05.2024 г. между ФИО2 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) был заключен договор о задатке при купле-продаже земельного участка, по условиям которого во исполнение достигнутой договоренности о купле-продаже объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым №, общей площадью 1067 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> покупатель передал, а продавец получил задаток в размере 150 000 руб.
Ответчиком ФИО2 не оспаривается факт заключения указанного договора, а также факт получения от Истца денежных средств в указанной сумме.
В пунктах 3, 4 договора о задатке срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка определен сторонами до 31.08.2024 г., стоимость объекта недвижимости согласована в сумме 8 500 000 руб. В случае если стороны не выходят на сделку в назначенный срок, договор пролонгируется по согласованию сторон.
Из п. 6 Договора следует, что если после подписания настоящего договора Покупатель отказывается от заключения основного договора или не в состоянии оплатить полную стоимость земельного участка, указанную в п. 3 Договора задатка, Продавец имеет право не возвращать полученный по указанному договору задаток.
Из п. 8 Договора следует, что земельный участок принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>.
Выпиской из ЕГРН от 12.12.2024 г. подтверждается, что собственником земельного участка с кадастровым №, общей площадью 1067 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: <адрес> является ответчик ФИО3
Аналогичные сведения содержатся в свидетельстве о государственной регистрации права <адрес>.
Из технического паспорта на жилой дом следует, что по адресу: <адрес>, расположен жилой дом общей площадью 120,6 кв.м. год постройки 2010.
Из пояснений ответчика ФИО2 следует, что дом был возведен на принадлежащем ответчику ФИО3 земельном участке в 2010 году, однако, право собственности на указанный жилой дом, в установленном законом порядке, до настоящего времени не зарегистрировано.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца ФИО4 сослалась на то, что сделка купли-продажи земельного участка с ФИО2 не состоялась по вине продавца, которая в договоре о задатке отразила заведомо недостоверные сведения о том, что именно она является собственником земельного участка, а также не поставила покупателя в известность о том, что на земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке.
Возражая против иска, ответчик ФИО2 и её представитель настаивали на том, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен в срок до 31.08.2024 г. по вине покупателя, поскольку последняя была не в состоянии оплатить полную стоимость земельного участка.
Из п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Из буквального содержания договора о задатке от 23.05.2024 г. следует, что ФИО2 именуемая в договоре «Продавец» является собственником земельного участка с кадастровым N30:08:110106:460, общей площадью 1067 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>
Кроме того, из буквального содержания договора о задатке от 23.05.2024 г. следует, что предметом договора является только 1 объект недвижимости – земельный участок с кадастровым N30:08:110106:460. При этом в договоре не указано, что на земельном участке расположен жилой дом.
Таким образом, предмет договора о задатке при купле-продаже земельного участка был сторонами определен, и оснований считать данное условие не согласованным не имеется.
Из пояснений сторон и технического паспорта на жилой дом установлено, что по адресу: Астраханская <адрес> находится жилой дом, 2010 года постройки, до настоящего времени право собственности на жилой дом в установленном законом порядке не зарегистрировано.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
При этом, одним из основных принципов земельного законодательства является - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, к которым относится жилой дом.
В этой связи суд приходит к выводу о том, что поскольку собственником земельного участка является не ФИО2 (указанная в договоре как продавец и собственник земельного участка), а иное лицо (ФИО3); кроме того, на земельном участке расположен прочно связанный с земельным участком объект недвижимости – жилой дом, право собственности на который не зарегистрировано в установленном законом порядке, то именно ФИО2 (продавец по договору) является виновной в том, что сделка купли-продажи между сторонами, указанными в договоре о задатке от 23.05.2024 г. не состоялась. При этом из пояснений ФИО2 следует, что денежные средства в сумме 150 000 рублей, полученные ей по договору от 23.05.2024 г. от ФИО1 не были переданы собственнику объектов недвижимого имущества ФИО3, и до настоящего времени находятся именно у ФИО2
В этой связи, суд приходит к выводу, что требования истца к ответчику ФИО2 о возврате суммы задатка в размере 150 000 рублей по договору о задатке от 23.05.2024 г. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При этом денежные средства подлежат взысканию в пользу истца именно с ответчика ФИО2, то есть стороны по договору о задатке.
Требования истца к ответчику ФИО3, суд находит не обоснованными, поскольку она не является стороной по договору о задатке от 23.05.2024 г., и фактически денежные средства в размере 150 000 рублей не получала.
Доказательства в подтверждение доводов ответчика о том, что сделка купли-продажи между сторонами, указанными в договоре о задатке от 23.05.2024 г. не состоялась по вине покупателя (истца) не представлены.
Все перечисленные обстоятельства, опровергают доводы ответчика об отсутствии его вины в нарушении условий договора о задатке от 23.05.2024 г.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
При подаче иска истцом уплачена госпошлина в размере 5 500 рублей, что подтверждается чеком-ордером от 26.11.2024 г., представленным в материалы дела, которая подлежит взысканию с ответчика поскольку требования истца о взыскании денежных средств в сумме 150000 рублей, удовлетворены в полном объеме.
Оснований для освобождения ответчика от уплаты судебных расходов в данной части, уменьшения её размера, в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств по договору о задатке – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства по договору задатка при купле-продажи земельного участка от 23 мая 2024 г. в размере 150 000 рублей и расходы по уплате госпошлины в размере 5 500 рублей.
В иске ФИО1 к ФИО3 – отказать.
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Трусовский районный суд г.Астрахани.
Мотивированное решение принято 17.01.2025 г.
Председательствующий судья Е.О. Захарова