№2-3161/2023

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 ноября 2023 года

Промышленный районный суд <адрес>

В составе:

Председательствующего судьи Селезеневой И.В.,

при секретаре Ирисовой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО «Смолстром-Сервис» об изменении существенных условий договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к АО «Смолстом-Сервис» об изменении существенных условий договора, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком заключен договор - купли- продажи №, в соответствии с которым она приобрела в собственность нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное на 2 этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>-<адрес>, с кадастровым номером №314, которое, в свою очередь расположено на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>. В п.3 договора указано, что ФИО2 передано право собственности на указанный земельный участок, необходимый для использования, соответственно площади приобретаемого объекта. Согласно п.5 договора, объект недвижимости продан по договорной цене <данные изъяты> рублей, из которых цена земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Такая сумма уплачивается покупателем следующим образом:

-<данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ,

- <данные изъяты> руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 в обусловленные договором сроки внесла продавцу оговоренные суммы денежных средств, приняла по акту приобретаемое нежилое помещение и предоставила подлинники указанных документов в Управления Росреестра по Смоленской области для регистрации права собственности. Однако, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права была приостановлена по следующим причинам: из договора невозможно определить размер доли земельного участка, отчуждаемого по договору и стоимость продаваемого имущества, а также данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Просит суд обязать ответчика внести изменения в договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ путем заключения дополнительного соглашения с указанием в п.3 договора данных о размере продаваемого с нежилым помещением земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> доли и его стоимости в <данные изъяты> руб., взыскав с АО «Смолстром - Сервис» в свою пользу <данные изъяты> руб. в счет оплаты услуг представителя и <данные изъяты> руб. в возврат уплаченной госпошлины.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Ответчик АО «Смолстром-сервис», будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил по неизвестным суду причинам, о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя не ходатайствовал.

Ранее в судебном заседании представитель АО «Смолстром-сервис» ФИО5 заявленные требования не признал, пояснив, что до момента совершения сделки все ее условия были согласованы и определены сторонами. Также отметил, что поскольку помещение и земельный участок под ним имеют единую цену, изначально доля истицы в праве собственности на земельный участок выделена не была. Однако же, в соответствии с апелляционным определением Смоленского областного суда в п.3 договора были внесены сведения об отчуждаемой доле в праве собственности на земельный участок, на котором и расположен объект недвижимости – помещение торгового центра.

Представитель третьего лица Управление Росреестра ФИО9 в судебном заседании пояснила, что для осуществления государственной регистрации права собственности в отношении спорного нежилого помещения будет влиться достаточным внесение в договор его купли-продажи сведений относительно размера доли отчуждаемого земельного участка.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1, п.2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, в том числе в письменной форме.

На основании п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2 ст.450 ГК РФ).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и АО «Смолстром-сервис» (продавец) заключен договор купли-продажи № в соответствии с п.1 которого, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение №, площадью 21,5 кв.м, расположенное на 2 этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: <адрес>-<адрес> с кадастровым номером помещения №, принадлежащее ответчику (продавцу) на праве собственности на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН имеется запись регистрации №.№ от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3 договора, объект (приобретаемое покупателем нежилое помещение) расположен в нежилом здании на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Покупателю передается право собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое нежилое помещение, и необходимый, для использования, соответственно площади приобретаемого объекта - нежилого помещения.

В силу п. 5 указанного договора, объект недвижимого имущества продается по договорной цене <данные изъяты> рублей, из которых цена земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. Такую сумму покупатель (истец) уплачивает продавцу (ответчику) следующим образом <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права собственности на продаваемый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Смоленской области.

ДД.ММ.ГГГГ покупателем ФИО2 произведена предусмотренная договором первая оплата в размере <данные изъяты> рублей, приобретаемое нежилое помещение принято от продавца по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами в Управление Росреестра по Смоленской области поданы заявления о регистрации перехода права и права собственности покупателя на основании данного договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Смоленской области в АО «Смолстром- Сервис» направлено уведомление о приостановлении на основании п. 5. п. 7. п. 49 ч. 1 ст. 26 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации права на недвижимое имущество. Указано, что форма и содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН о таком объекте недвижимости. Так, из представленного договора невозможно определить предмет договора и цену продаваемого имущества. Пункт 3 договора содержит информацию о том, что продавцу принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № и информацию о передаче покупателю права собственности на указанный земельный участок, что противоречит сведениям ЕГРH, согласно которым, продавцу принадлежит <данные изъяты> доля в праве долевой собственности вышеуказанного земельного участка. Также указано, что проданное нежилое помещение № с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес>-<адрес>, тогда как по сведениям ЕГРН данное помещение находится в здании с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в котором продавцу принадлежит <данные изъяты> доля в праве обшей долевой собственности. Также в п.5 договора установлено, что помещение продается за <данные изъяты> рублей, из которых цена доли земельного участка составляет <данные изъяты> рублей.

Апелляционным определением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в п.3 обозначенного договора внесены изменения, в связи с чем, таковой изложен в следующей редакции:

Объект расположен в здании на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождения) объекта: Российская Федерация, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства административного здания, для объектов жилой застройки. Продавцу принадлежит ? доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в <адрес>, дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №.

Покупателю продается доля в праве собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположен Объект, и необходимый для их использования пропорционально площади приобретаемого Объекта.

Таким образом, противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте устранены заявителем в судебном порядке.

Дополнительно в регистрирующий орган было представлено Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленного для осуществления государственной регистрации перехода права собственности от АО «Смолстром-Сервис» к ФИО2 договора от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом внесенных в него изменений Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что предметом указанного договора явились:

- нежилое помещение №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное на 2 этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с кадастровым номером №;

- доля в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, занятый зданием (с кадастровым номером №), в котором расположен Объект (нежилое помещение с кадастровым номером №), необходимый для их использования пропорционально площади приобретаемого объекта (нежилого помещения с кадастровым номером №).

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра уведомило истицу об отказе в государственной регистрации права, указав на невозможность определения размера доли земельного участка, отчуждаемого по договору купли-продажи нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, а также его стоимости.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Смоленской области ФИО1 ФИО10 уточнила, что для осуществления государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества будет являться достаточным внесение соответствующих изменений в договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ сведений относительно размера доли отчуждаемого земельного участка.

Учитывая изложенное, суд, разрешая заявленные требования, приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ч.1. ст.559 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (ч.2 ст. 552 ГК РФ).

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 21 8-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» (далее - ФЗ №) юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, является государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст.4. ст.5 ФЗ №).

Регистрации права собственности на недвижимое имущество производится на основании правоустанавливающих документов, перечень которых установлен в ст. 14 ФЗ №.

В материалах дела имеются выписки из ЕГРН в отношении прав Общества на отчуждаемое истцу недвижимое имущество.

Согласно указанным в ЕГРН сведениям, на дату заключения договора купли продажи Общество являлось правообладателем <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> +/- кв.м, с кадастровым номером № местоположение: РФ, <адрес> <адрес>, <адрес> (гос. peг. запись № от ДД.ММ.ГГГГ). Вторым правообладателем ? доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок является ФИО6 (гос. peг. запись №)№ от <данные изъяты>.<данные изъяты>).

В договоре купли продажи № от ДД.ММ.ГГГГ помимо прочего указано, что Покупателю продается доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположен объект, и необходимый для их использования пропорционально площади приобретаемого объекта.

Из приведенных выше сведений, внесенных в ЕГРН, усматривается, что на дату заключения договора купли-продажи земельный участок, на котором расположено здание с нежилым помещением, принадлежал продавцу на праве общей долевой собственности в размере <данные изъяты> доли. Вместе с тем, сведения о размере доли отчуждаемого земельного участка в обозначенном договоре купли-продажи ответчиком не отражены. Между тем, отсутствие размера продаваемой доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, занятый зданием, в котором расположено нежилое помещение, в рассматриваемом случае является существенным условием договора купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, и не позволяет однозначно сделать четкий вывод о том, что передаваемая от Продавца к Покупателю доля земельного участка соответствует площади отчуждаемого нежилого помещения.

Таким образом, форма и содержание договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям действующего законодательства, что, в свою очередь, препятствует истице в реализации своих гражданских прав, и свидетельствует о необходимости удовлетворения заявленных ФИО2 требований в указанной части.

При этом, требование истицы о внесении в договор и иных изменений (по адресу и цене), указанных Управлением Росреестра но Смоленской области в уведомлении о приостановлении государственной регистрации в качестве препятствий регистрации перехода права и права собственности истца на недвижимое имущество, не подлежит удовлетворению, поскольку данные противоречия устранены в судебном порядке.

Разрешая заявленные требования далее, суд принимает во внимание, что истицей также заявлено о взыскании с ответчика в свою пользу расходов по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты> руб.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы, присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст.94 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителей являются издержками, связанными с рассмотрением дела.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Таким образом, при разрешении вопроса о взыскании судебных издержек денежную сумму, причитающуюся в качестве возмещения расходов на оплату услуг представителя, необходимо взыскивать с проигравшей гражданско-правовой спор стороны, поскольку критерием присуждения судебных расходов является правомерность (неправомерность) заявленного истцом требования, которое рассмотрено судом по существу.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики ВС РФ за первый квартал 2005 года (вопрос 11) в каждом конкретном случае суду при взыскании расходов на оплату услуг представителя надлежит определять разумные пределы, исходя из обстоятельств дела.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ, изложенными в п.13 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ №, разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Как следует из разъяснений п.11 Постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшить его произвольно, если другая сторона не заявляет возражений и не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.

Согласно п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Разумность судебных издержек на оплату услуг представителя не может быть обоснована известностью представителя лица, участвующего в деле.

Кроме того, лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №).

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В обоснование заявленных требований ФИО2 суду представлены следующие документы:

- соглашение № об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ;

- квитанцию серии № № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающую факт внесения ФИО2 денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. в счет оплаты оказанных юридических услуг.

Представителем истца ФИО2 – ФИО4 было подготовлено и подано исковое заявление в Промышленный районный суд <адрес>, где он участвовал в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая о внимание вышеизложенное и, учитывая сложившуюся в регионе стоимость оплаты юридических услуг, а равно принцип соразмерности, суд приходит к выводу о том, что заявление о возмещении судебных расходов на представление интересов истца подлежит удовлетворению частично в размере <данные изъяты> руб.

Данные расходы подлежат взысканию в пользу ФИО2 как лица, осуществившего оплату, с АО «Смолстром-Сервис», как с проигравшей спор стороны.

Расходы в указанной сумме суд признает разумными, обоснованными и соответствующими сложности спора, количеству и длительности проделанной представителем работы и состоявшихся судебных заседаний.

Кроме того, поскольку истицей при подаче настоящего иска была уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, таковая должна быть ей возмещена.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать АО «Смолстром-Сервис» внести изменения в договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Смолстром-сервис» и ФИО2, включив в п.3 договора сведения о размере доли, отчуждаемого земельного участка.

В удовлетворении иных требований – отказать.

Взыскать с АО «Смолстром-Сервис» (ИНН №, ОГРН №) в пользу ФИО2 (паспорт серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 по <адрес>) <данные изъяты> руб. в возмещение расходов по оплате услуг представителя, а также <данные изъяты> руб. в возврат уплаченной госпошлины.

Решение может быть обжаловано в <данные изъяты> через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.В.Селезенева