дело № 3а-227/2022

УИД 26OS0000-04-2022-000663-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2022 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Ивашовой К.С.

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО2, заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ТехноСтрой» к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

ООО «ТехноСтрой» обратилось в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Росреестра по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 43930 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 5 928 000 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании отчёта ООО «Деловой Партнер» №.

ДД.ММ.ГГГГ от административного истца поступило ходатайство с уточнением просительной части иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 5 847 936 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на основании заключения судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является собственником указанного земельного участка, его кадастровая стоимость определена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» в размере 24 747 965,5 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, которую истец считает значительно превышающей рыночную стоимость объекта, нарушающей его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта.

Представители административного истца, административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованного лица администрации Александровского муниципального округа Ставропольского края (заявлено о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется.

От представителя административного истца поступило ходатайство об отложении судебного заседания, рассмотрев которое суд не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку истец не был лишен возможности по результатам ознакомления с материалами дела подготовить возражения на заключение повторной судебной экспертизы, в случае их возникновения. Более того, в ходатайстве не приведены какие-либо замечания на заключение судебной оценочной экспертизы, указывающие о несогласии с ним, вызывающие сомнение в допустимости доказательства и требующие предоставления дополнительного времени для подготовки рецензии или письменных возражений.

Таким образом, в силу требований части 4 статьи 247 КАС РФ препятствий к рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц судом не установлено.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество», ссылаясь на доводы возражений относительно заключения повторной судебной оценочной экспертизы, а также на обоснованность и достоверность установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости, просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что административный истец является собственником объекта недвижимости: земельный участок, кадастровый № из земель поселений - для размещения производственной базы, общей площадью 43 930 кв. м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 26-АИ № и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 24 747 965,5 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 07.072.21 КУВИ-002/2021-№

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета независимого оценщика ООО «Деловой Партнер» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с КН 26:18:060409:24 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 928 000 рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения его кадастровой стоимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, Пятигорский филиал, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 5 847936 рублей.

В целях устранения сомнений в обоснованности данного заключения эксперта, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «АМАНЭЙДЖ» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 12 158 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения повторной судебной оценочной экспертизы ООО «АМАНЭЙДЖ» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Осмотр объектов исследования осуществлен ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

В заключение судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка – по виду разрешенного использования, выполнен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Для возможности проведения анализа был использован массив объявлений из архива объявлений, выгружено 186 объявлений, удовлетворяющих 3 параметрам: местоположение – <адрес> и сопоставимые административные центры <адрес>, период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, назначение земель – земли промназначения. Удельный вес предложений по передаче прав на земельные участки с\х назначения по архиву ruads.org составил 97,9 %, что значительно превышает удельный спрос 2,1%. В результате проведения анализа выявлено 11 уникальных предложений по продаже наиболее сопоставимых земельных участков оцениваемому.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами исследования ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В соответствии с требованиями ФСО № в заключение приведено обоснование вносимых корректировок для объектов исследования и аналогов. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок, экспертом подробно мотивированы в заключении.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Обоснование применению сравнительного подхода и отказа в применении иных подходов и методов оценки в заключение приведено.

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

Доводы представителя заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» о неверном применении экспертом объектов аналогов и корректировок основаны на ошибочных предположениях.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО4 подтвердил свое заключение, дал пояснения относительно замечаний ГБУ СК «<адрес>имущество», после допроса эксперта вопросов к заключению у участников процесса не возникло.

Правильность расчета рыночной стоимости объекта оценки, выполненного экспертом ФИО4, методики, использованные экспертом для проведения повторной экспертизы, участниками судебного разбирательства не оспорены.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. О назначении по делу дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий, заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в заключении повторной судебной экспертизы итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Вместе с тем, представленный истцом отчет ООО «Деловой Партнер» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и заключение первичной судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, положенное в основу уточненного иска, суд не может признать надлежащими доказательствами, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы и достоверно не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости.

Таким образом, на основании экспертного заключения ООО «АМАНЭЙДЖ» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК, признанного судом допустимым доказательством, определена рыночная стоимость спорного земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены, в связи с чем, его требования подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы ООО «АМАНЭЙДЖ» от ДД.ММ.ГГГГ №-ОК в размере 12 158 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, принимая во внимание, что административный истец не обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом Министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, датой подачи соответствующего административного иска следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно с экспертным заключением в суд поступило ходатайство ООО «АМАНЭЙДЖ» об оплате, проведенной по данному административному делу повторной судебной оценочной экспертизы в размере 50 000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и установленного завышения кадастровой стоимости объекта недвижимости более чем в два раза, что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений <адрес>.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «ТехноСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: № общей площадью 43 930 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 158 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:18:060409:24.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу ООО «Аналитик менеджмент групп (сокращенное наименование ООО «АМАНЭЙДЖ») расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

юридический адрес: <адрес>, помещение 28

фактический адрес: <адрес>, помещение 28

ИНН <***> КПП 263501001

ОГРН <***> от ДД.ММ.ГГГГ

р/счет №

банк: Московский филиал АО КБ «Модульбанк»

кор./счет 30№

БИК 044525092

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.