УИД 77OS0000-02-2024-028688-95
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва01 июля 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-608/2025 по административному исковому заявлению ЗАО "Рент бизнес" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных:
- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы №91214 от 8 ноября 2023 года результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:05:0001006:1097 (далее – Здание);
- распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы №64489 от 3 ноября 2022 года результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001006:34 (далее – Земельный участок).
Административный истец просит установить кадастровую стоимость:
- Здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 653 956 000 руб.
Земельного участка, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 161 026 000 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и арендатором Земельного участка; внесённые в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровые стоимости значительно превышают рыночную стоимость данных объектов недвижимости, что затрагивает права ЗАО "Рент бизнес", так как влияет на размер его налоговых обязательств и величину арендной платы; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждение которой ссылается на Отчет об оценке от 6 августа 2024 года № 29-07-2024, подготовленный ООО "Оценочное Агентство".
Департамент городского имущества города Москвы в письменных пояснениях заявил о необоснованности Отчета об оценке, его несоответствии законодательству об оценочной деятельности.
По административному делу проведена судебная экспертиза; согласно заключению эксперта Отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, указанные в нем рыночные стоимости спорных объектов недвижимости не подтверждаются; по расчетам эксперта рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 962 999 000 руб., рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 253 948 000 руб.
Лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили.
Исследовав материалы административного дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что здание с кадастровым номером 77:05:0001006:1097, площадью 9 454,9 кв.м., расположено по адресу: <...>, принадлежит административному истцу; право ЗАО "Рент бизнес" зарегистрировано 4 марта 2021 года, является действующим.
Земельный участок с кадастровым номером 77:05:0001006:34, площадью 3 875 кв.м., расположен по адресу: <...>; находится в аренде у административного истца на срок по 6 февраля 2047 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Здания, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 91214 от 8 ноября 2023 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Здания определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 983 649 598,2 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2024 года.
Результаты определения кадастровой стоимости Земельного участка, оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы № 64489 от 3 ноября 2022 года; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 268 230 638,75 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежала применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.
Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении Здания, а также арендную плату за пользование Земельным участка исходя из их оспариваемых кадастровых стоимостей; это никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ) и свидетельствует о праве заявителя требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец представил Отчёт об оценке от 6 августа 2024 года № 29-07-2024, подготовленный ООО "Оценочное Агентство" (далее – Отчет об оценке), в котором:
- рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 635 956 000 руб.,
- рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 161 026 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела, указав на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в нем величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 27 ноября 2024 года по административному делу была назначена в ГБУ "БТИ Московской области" судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и рыночной стоимости:
- Здания по состоянию на 1 января 2023 года;
- Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года.
Согласно заключению эксперта ГБУ "БТИ Московской области" ФИО1 от 2 июня 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Здания и Земельного участка не подтверждается. По расчетам эксперта рыночная стоимость:
- Здания по состоянию на 1 января 2023 года составляет 962 999 000 руб.,
- Земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года составляет 253 948 000 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний к нему не представили.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать недопустимым доказательством у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, в соответствии с разъяснениями, приведенными в абз. 2 пункта 24 постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает, что в основу решения должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на юридически значимые даты рыночную стоимость Здания и Земельного участка, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость (на период до утверждения в установленном законом порядке новой кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости).
Доказательств иной рыночной стоимости Здания и Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Здания и Земельного участка не подтверждает.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Земельного участка. Установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению по 31 декабря 2024 года.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи административным истцом заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Здания и Земельного участка существенной не является (до 10%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.
При этом, суд исходит из того, что проверка Отчёта об оценке и установление в рамках судебной экспертизы юридически значимых обстоятельств дела сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по делу; решением суда установлена кадастровая стоимость Здания и Земельного участка, равной их рыночной стоимости, в определённых в экспертном заключении размерах.
Таким образом, право на оспаривание кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Здания и Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; при этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административных ответчиков; их противоположных юридических интересов, в том числе с учетом отсутствия замечаний к заключению эксперта, не установлено.
Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, которое не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость Здания и Земельного участка были определены, очевидно, ошибочно.
При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать судебные расходы на оплату экспертизы в размере 311 437,91 руб. согласно счету ГБУ "БТИ Московской области".
Предусмотренных законом оснований для снижения указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:05:0001006:1097, площадью 9 454,9 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 962 999 000 руб.,
Установить на период по 31 декабря 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:05:0001006:34, площадью 3 875 кв.м., расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 253 948 000 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.
Датой подачи ЗАО "Рент бизнес" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 16 сентября 2024 года.
Взыскать с ЗАО "Рент бизнес" в пользу ГБУ "БТИ Московской области" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 311 437,91 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года.
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова