Д. № 2-239/2025

89RS0013-01-2024-002086-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Губкинский ЯНАО 27 мая 2025 года

Губкинский районный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Скусинец Е.В.,

при ведении протокола помощником судьи Хертек Д.Д.,

с участием: представителя истца ФИО1, действующей на основании от 14 февраля 2025 года,

представителя ответчика ФИО2 действующего на основании доверенности № 2 от 24 января 2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» об устранении недостатков объекта долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Строймир-Югра» об устранении недостатков объекта долевого участия в строительстве по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в размере 1 648 857 рублей 84 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 489 рублей.

В обоснование требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пурконтроль» и ООО «Строймир-Югра» заключен договор долевого участия в строительстве № Г-318. Объектом долевого строительства по договору является квартира № по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ объект долевого участия передан ООО «Пурконтроль» на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО3 является собственником указанной квартиры. Переданный объект долевого участия не соответствует требованиям и условиям договора участия в долевом строительстве по площади и по качеству. Заключением эксперта № выявлены следующие существенные недостатки объекта долевого участия: в связи с расположением на террасе выходов общедомовых систем вентиляции и дымоудаления ее кровля не является эксплуатируемой, то есть не представляется возможным использовать ее по назначению; на кровле не предусмотрены мероприятия/наличие специализированного оборудования по удалению снега в зимний период. В качестве альтернативного варианта устранения недостатка террасы экспертом предложено обустроить частичную эксплуатацию террасы с ее разделением на две части – эксплуатируемую (частная собственность) и неэксплуатируемую (общедомовое имущество), которое может быть выполнено с помощью устройства ограждающих экранов и иных ограждающих конструкций. Таким образом, истец будет лишен доступа на часть спорной террасы (на неэксплуатируемую часть), стоимость которой составляет 1 648 857 рублей 84 копейки, которая подлежит возмещению. В связи с указанным истец просит возложить на ответчика обязанность по устранению недостатков части квартиры (кровли-террасы), заключающихся в том, что кровля-терраса не является эксплуатируемой, в виду размещения на ней выходов общедомовых систем вентиляции и дымодуаления, в отсутствии мероприятий/наличия специализированного оборудования по удалению снега в зимний период. В связи с указанным просит возложить на ответчика обязанность в срок 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу выполнить следующие работы: обустроить частичную эксплуатацию террасы с ее разделением на две части – эксплуатируемую (частная собственность 69,22 кв.м.) и неэксплуатируемую (общедомовое имущество 75,28 кв.м.); разграничить зоны с помощью устройства ограждающих экранов и иных ограждающих конструкций в порядке, предложенном экспертами ООО «(...)» в заключении № по делу № А70-15710/2023, с учетом расположения и параметров таких конструкций, определенных экспертами ООО «(...)» в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ; разместить на террасе оборудование и мероприятия по удалению снега в зимний период (т. 1 л.д. 5-9, т. 2 л.д. 8-16, 182-184).

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании требования иска поддержала с учетом их уточнения, настаивала на их удовлетворении. Также пояснила, что возражения ответчика не могут быть приняты во внимание, поскольку судебными актами арбитражных судов вопрос качества террасы не разрешался. Истец ФИО3 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях (т. 2 л.д. 52-54, 138), ссылаясь на то, что участник долевого строительства был ознакомлен со всеми условиями договора участия долевого строительства, в том числе с технической и проектной документацией на дом, что отражено в договоре. После передачи объекта долевого участия ООО «Пурконтроль» обращалось в Арбитражный суд Тюменской области об оспаривании договора долевого участия в части неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома, которое оставлено без удовлетворения. Полагал об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку доводы иска сводятся к переоценке выводов арбитражных судов.

Представители третьего лица ООО «Пурконтроль», ТО Управления Роспотребнадзора по ЯНАО в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представителем третьего лица ООО «Пурконтроль» представлен письменный отзыв (т. 2 л.д. 126-127), в соответствии с которым полагал требования иска обоснованными и подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, изучив заключение ТО Управления Роспотребнадзора по ЯНАО, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению (т. 1 л.д. 46-50), суд приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 723 ГК РФ, в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, потребовать от подрядчика возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (статьи 397).

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со ст. 15 названного Кодекса.

Согласно п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статьи 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пурконтроль» и ООО «Строймир-Югра» заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 13-18).

По условиям данного договора застройщик обязуется в предусмотренный названным договором срок своими силами либо с привлечением инвестиций в виде денежных средств участника долевого строительства построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передать соответствующий объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 данного договора, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную названным договором цену и принять объект долевого строительства в общую совместную собственность.

Согласно п. 1.2 договора, объектом долевого строительства является квартира, то есть жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома: квартира условный номер № будет находиться в секции ГП-1.3 на 13 этаже указанного жилого дома.

Общая площадь квартиры 108,75 кв.м. состоит из площади лоджий: количество 2, площадью 2,2 кв.м. и 5,6 кв.м., которые принимаются в расчет с коэффициентом 0,5 и составляют 1,1 кв.м. и 2,8 кв.м., и площади террасы 144,5 кв.м., которая принимается в расчет с коэффициентом 0,3 и составляет 43,35 кв.м., жилая площадь квартиры 23,7 кв.м., количество и площадь комнат – 2 площадью 11,4 кв.м. и 12,3 кв.м. Кухня-гостиная площадь. 23,1 кв.м. Прихожая – 8,2 кв.м. Сан.узел – 2 площадью 4,0 кв.м. и 2,5 кв.м.

Кроме того, участнику долевого строительства будет принадлежать часть доли общего имущества, входящая в состав жилого дома.

Расположение квартиры отражено на плане, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 1).

Согласно п. 1.3 договора, в случае изменения общей площади долевого строительства менее чем на 5 % от указанной в данном договоре стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная площадь указывается в передаточном акте.

Указанное расхождение не признается сторонами отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, не являются существенными нарушениями требований к качеству объекта долевого строительства.

Согласно п. 2.1 договора, цена договора составляет 5 350 000 рублей.

Согласно п. 3.3 договора, участник долевого строительства дает свое согласие застройщику на внесение изменений в проектную и разрешительную документацию на строительство объекта (если это не приводит к изменению расположения, площади, планировки объекта долевого строительства).

Согласно п. 6.1 договора, качество объекта долевого строительства, который будет передан застройщиком участнику долевого строительства по указанному договору, должно соответствовать требованиям технических регламентов, ТУ 4299-001-12498488-2016-2, проектно-сметной документации на жилой дом, градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства) устанавливается на срок – 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (п. 6.2 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в п. 6.1 договора требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок.

Участник долевого строительства не вправе устранять указанные недостатки самостоятельно и требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков, а также не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока (п. 6.4 договора).

Согласно п. 6.5 договора, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в п. 6.1 договора требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения таких недостатков в разумный срок.

Согласно п. 11.2 договора, участник долевого строительства подтверждает, что ознакомился с проектной декларацией по строительству жилого дома, в том числе с документами и материалами, составляющими содержание проектной декларации в части информации о застройщике и информации о проекте строительства (т. 1 л.д. 232).

Оплата по договору произведена в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи объекта долевого строительства (односторонний), который получен ООО «Пурконтроль» ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 19).

На основании указанного акта, договора и разрешения на ввод в эксплуатацию ООО «Пурконтроль» зарегистрировало право собственности на вышеуказанную квартиру площадью 61,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пурконтроль» и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу: <адрес>, а также договор об уступке прав требований, в соответствии с которым ООО «Пурконтроль» уступило ФИО3 все возникшие на день подписания договора и возникающие в будущем права требования к ООО «Строймир-Югра» по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, вытекающие из него и связанные, в том числе, с качеством и иными характеристиками объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ – квартиры №. При этом в объем передаваемых прав по данному договору не включаются исключительно права требования о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства в сумме 202 423 рубля, установленных заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А70-15710/2023 (т. 1 л.д. 240-241, 242).

На основании указанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную <адрес> зарегистрировано за истцом ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 243).

Как следует из материалов дела, истец в обоснование заявленных исковых требований ссылается на наличие недостатков в переданном объекте долевого строительства (<адрес>) по акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

В свою очередь, ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает на то, что объект построен и введен в эксплуатацию, в отношении которого Главным управлением строительства по Тюменской области выдано заключение № о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Таким образом, между сторонами возник спор относительно объема и качества выполненных работ в жилом помещении (квартира) условный №, находящегося в секции ГП-1.3 на 13 этаже (2-я на площадке слева направо от входа на этаж) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в части недостатков внутренней отделки вышеуказанной квартиры ООО «Пурконтроль» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Строймир-Югра» о взыскании денежных средств (дело № А70-15710/2023) (т. 2 л.д. 90-101).

В части недостатков террасы истец ФИО3 обратился к ООО «Строймир-Югра» с настоящим иском.

В рамках дела № А70-15710/2023 Арбитражным судом Тюменской области назначена судебная экспертизы, проведение которой поручено ООО «(...)».

Согласно заключению эксперта №, выполненного ООО «(...)» по делу № А70-15710/2023 (т. 1 л.д. 171-234), установлены следующие недостатки в отношении террасы:

1. В ходе проведения исследования жилого помещения (квартиры) условный №, находящийся в секции ГП-1.3 на 13 этаже (2-я на площадке слева направо от входа на этаж) жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выявлен следующие недостатки, отклонения от требований нормативной и технической документации, а также условий договора участия в долевом строительстве, дополнений к нему:

- при обследовании террасы зафиксировано отслоение окрасочного, декоративного слоя отделки фасада, вследствие низкого качества подготовки основания под окраску или низкого качества фасадной краски;

- во время проведения осмотра, при нахождении на поверхности кровли (так называемой эксплуатируемой кровли), ощущался запах из системы вентиляции (в данном случае от приготовления пищи), расположенной непосредственно около оконного блока жилого помещения;

- толщина щебеночного слоя на террасе меньше проектного;

- в связи с расположением на террасе выходов общедомовых систем вентиляции и дымоудаления ее кровля не является эксплуатируемой, то есть не представляется возможным использовать ее по назначению.

В качестве альтернативного варианта может быть рассмотрена возможность частичной эксплуатации террасы с его разделением на две части: эксплуатируемая (частная собственность) и неэксплуатируемая (общедомовое имущество). Разграничение зон может быть выполнено с помощью устройства ограждающих экранов (или иных ограждающих конструкций). Предложен вариант на рисунке 2.1 (т. 1 л.д. 202).

Экспертом в соответствии с указанным проектным решением определена площадь эксплуатируемой части террасы: 69,22 кв.м., с учетом коэффициента 0,3 – 20,77 кв.м.; площадь не эксплуатируемой части (под размещение общедомовых инженерных сетей): 75,28 кв.м., с учетом коэффициента 0,3 – 22,58 кв.м.;

- на эксплуатируемой кровле не предусмотрены мероприятия/наличие специализированного оборудования по удалению снега в зимний период.

2. Все вышеперечисленные недостатки возникли по вине застройщика ООО «Строймир-Югра», являются существенными и явными.

Эксперт пришел к выводу о возможности устранения следующих недостатков: отслоение окрасочного, декоративного слоя отделки фасада, вследствие низкого качества подготовки основания под окраску или низкого качества фасадной краски; запах из системы вентиляции (в данном случае от приготовления пищи), расположенной непосредственно около оконного блока жилого помещения; толщина щебеночного слоя на террасе меньше проектного; на эксплуатируемой кровле не предусмотрены мероприятия/наличие специализированного оборудования по удалению снега в зимний период.

В части расположения на террасе выходов общедомовых систем вентиляции и дымоудаления, в связи с чем кровля является неэксплуатируемой, эксперт пришел к выводу о невозможности устранения данного недостатка. Либо предложен вариант эксплуатации частично с устройством дополнительных ограждающих конструкций и разделения на две части: эксплуатируемую (частная собственность) и неэксплуатируемую (общедомовое имущество).

3. Поскольку на эксплуатируемой кровле не предусмотрены мероприятия/наличие специализированного оборудования по удалению снега в зимний период, в качестве справочных данных размер устранения недостатка в виде отсутствия данного оборудования (показатель среднерыночной стоимости снегоплавильной установки): 875 000 рублей.

Окраска фасадной части объекта и переустройство вентиляционных каналов (с целью устранения запахов из домовой вентиляционной системы на территории террасы) в локальный сметный расчет не принимался, так как это общедомовое имущество и лежит в зоне ответственности застройщика.

4. на исследуемом участке кровли (террасе) находится следующее инженерное общедомовое оборудование:

- 2 вентиляционные шахты естественной вентиляции с дефлекторами;

- механические вытяжные системы в количестве 3 шт.;

- вентиляционная система дымоудаления.

Установленные на террасе (эксплуатируемой кровле) и выявленные в ходе проведения данного исследования сооружения общедомовых инженерных коммуникаций не соответствуют условиям договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №. Площадь, занятая инженерными коммуникациями составляет 7,0 кв.м., что повлекло за собой уменьшение полезной площади по сравнению с тем, что предусмотрено договором.

На плане представленного в договоре № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ представлены только очертания двух сооружений, которые не идентифицированы (не описаны) в договоре ни по функциональному назначению, ни по геометрическим размерам.

Если взять во внимание сооружения, отраженные на плане договора №, площадь террасы, занятая инженерными коммуникациями – 3,2 кв.м.

Фактическая площадь террасы, занятая инженерными коммуникациями, не отраженные в плате договора № – 3,8 кв.м.

5. Среднерыночная стоимость 1 кв.м. площади террасы по состоянию на апрель 2024 года составляет 21 903 рубля.

6. Выполненные по созданию жилого помещения (объекта долевого строительства) застройщиком имеют самостоятельную потребительскую ценность в части только жилого помещения (квартиры), объект возможно эксплуатировать только после устранения недостатков и приведения объекта в состояние, соответствующее условиям договора № Г-318, проектной документации, а также требованиям нормативной и технической документации, действующей на территории РФ.

В связи с расположением на террасе общедомовых систем вентиляции и дымоудаления, часть кровли, называемой террасой, не является эксплуатируемой, то есть не представляется возможным использовать ее по назначению, терраса в переданном застройщиком дольщику техническом состоянии и ныне существующем, потребительскую ценность не имеет. В текущем состоянии приведение кровли в эксплуатируемое состояние в полном объеме невозможно без несоразмерных трат, поскольку вентиляционные шахты (короба) и система водоотведения (внутренний водосток) воды с поверхности кровли находятся на террасе. Перенести данные конструкции невозможно.

В качестве альтернативного варианта может быть рассмотрена возможность частичной эксплуатации террасы с ее разделением на две части: эксплуатируемая (частная собственность) и неэксплуатируемая (общедомовое имущество). Разграничение зон может быть выполнено с помощью устройства ограждающих экранов (или иных ограждающих конструкций). На рисунке 2.1 представлена схема варианта разделения террасы (т. 2 л.д. 204).

Экспертом определена площадь эксплуатируемой части: без учета коэффициента 0,3 – 69,22 кв.м., с учетом коэффициента 0,3 – 20,77 кв.м.; площадь неэксплуатируемой части (под размещение общедомовых инженерных сетей): без учета коэффициента 0,3 – 75,28 кв.м., с учетом коэффициента 0,3 – 22,58 кв.м.

Также истцом дополнительно подготовлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «(...)», которое подготовлено с целью установления технического решения по устройству ограждения террасы <адрес> (т. 2 л.д. 157-178).

Требования иска основаны на указанных заключении эксперта № и заключении №.

Вместе с тем, суд находит выводы эксперта, изложенные в заключении №, ошибочными в силу следующего.

Согласно п. 3.1.34 СП 54.13330.2022. Свода правил. Здания жилые многоквартирные, терраса – огражденная открытая (без остекления) площадка, пристроенная к зданию, встроенная в него или встроенно-пристроенная, не имеющая ограничения по глубине, может иметь покрытие и устраиваться на кровле нижерасположенного этажа.

Согласно п. 6.4.22 СП 54.13330.2022. Свода правил. Здания жилые многоквартирные, на эксплуатируемых кровлях многоквартирных жилых зданий следует обеспечивать безопасность пользования ими путем устройства соответствующих ограждений, защиту вентиляционных выпусков и других инженерных устройств, расположенных на ней, а также шумозащиту нижерасположенных помещений, рассчитываемую по СП 51.13330.

Таким образом, санитарными правилами запрет на размещение на эксплуатируемых кровлях систем вентиляции и других инженерных устройств отсутствует.

В соответствии с понятием общего имущества, определенным ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ балконы, лоджии, веранды и террасы, относящиеся к конкретному жилому помещению, не являются общим имуществом собственников помещений в данном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ходе рассмотрения дела установлено, что терраса площадью 144,5 кв.м. входит в состав квартиры № по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО3, следовательно, данная терраса не относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома.

Наличие на спорной террасе общедомового имущества в виде систем вентиляции и других инженерных устройств не свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку при заключении договора истец был ознакомлен с условиями договора и проектной документацией (п. 11.2 договора).

Частью 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ на собственника жилого помещения возложена обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаясь с требованиями о возложении на ответчика обязанности разделить спорную террасу на две части (эксплуатируемую и неэксплуатируемую) и установить ограждения для ее разделения, взыскав стоимость излишне уплаченных денежных средств за часть неэксплуатируемой части террасы, истец фактически просит изменить условия договора долевого участия №, а также проектную документацию.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела также установлено, что ООО «Пурконтроль» обращалось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к ООО «Строймир-Югра» о признании недействительной ничтожной сделки – договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части передачи участнику долевого строительства общего имущества многоквартирного дома (неэксплуатируемой террасы-кровли многоквартирного дома) и ее оплаты, и применении последствий недействительности сделки в части путем взыскания с ООО «Строймир-Югра» в пользу ООО «Пурконтроль» излишне оплаченных денежных средств в размере 1 522 620 рублей 59 копеек.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А70-20803/2021 в удовлетворении иска ООО «Пурконтроль» отказано (т. 2 л.д. 74-79).

Из указанного решения суда следует, что на основании исследованных доказательств суд пришел к выводу, что терраса не является техническим помещением, связанным с исключительно с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, учитывая положения п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в связи с чем арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания террасы помещением общего пользования и распространения на него правового режима общего имущества многоквартирного дома.

Арбитражным судом исследован акт проверки ГУС ТО от ДД.ММ.ГГГГ №-к, согласно которому построенный объект соответствует проектной документации, при проведении государственного строительного надзора нарушений при устройстве кровли, а именно террас, не установлено.

При этом арбитражный суд обратил внимание, что спорная терраса предусмотрена проектной документацией, имеет отдельный вход только из помещения квартиры; квартира в соответствии с условиями договора передана ООО «Пурконтроль», который оформил на нее право собственности; объект поставлен на кадастровый учет с террасой, указанной в договоре долевого участия в строительстве, и соответствует площадям, установленным договором; осведомленность истца о наличии коммуникаций на террасе; положительное заключение государственной экспертизы; отражение в документации спорной квартиры с выходом на индивидуальную террасу; при проведении государственного строительного надзора, нарушений при устройстве кровли, а именно террас, не установлено.

В связи с указанным арбитражный суд не усмотрел нарушений прав и законных интересов ООО «Пурконтроль» при передаче в собственность террасы по спорной сделке.

Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2022 года и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 марта 2023 года решение Арбитражного суда Тюменской области от 6 июня 2022 года по делу № А70-20803/2021 оставлено без изменения (т. 2 л.д. 80-85, 86-89).

В соответствии с ч. 3 ст. 61 ГПК РФ суд находит обстоятельства, установленные решением Арбитражным судом Тюменской области от 6 июня 2022 года по делу № А70-20803/2021 не подлежащими доказыванию вновь.

Таким образом, Арбитражным судом Тюменской области по делу № А70-20803/2021 дана оценка договору долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ и его условиям, в связи с чем оснований для внесения изменений в условия данного договора путем внесения дополнений о разделении террасы и установлении устройства по удалению снега не имеется.

При этом суд обращает внимание, что выводы экспертов сделаны без учета проектной документации многоквартирного дома, поскольку данная документация предметом исследования экспертов не являлась, выводы экспертов основаны лишь на исследовании договора долевого участия и плана спорной террасы, а также визуального осмотра.

Кроме того, выводы эксперта о необходимости разделения спорной террасы и установлении устройства по удалению снега с террасы в зимний период какими-либо нормами санитарных или строительных правил не обоснованы и не мотивированы, не свидетельствуют о ненадлежащем качестве спорной террасы.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжение своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения.

Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

При указанных выше обстоятельствах, учитывая, что спорный объект поставлен на кадастровый учет с террасой, указанной в договоре долевого участия в строительстве, и соответствует площадям, установленным договором, построенный объект соответствует проектной документации, с которой истец ознакомлен, при проведении государственного строительного надзора нарушений при устройстве террас, не установлено, а бремя содержания имущества в силу ст. 209 ГК РФ принадлежит ФИО3, то оснований для возложения на ответчика обязанности по разделению спорной террасы на эксплуатируемую и неэксплуатируемую части, взыскании излишне уплаченных денежных средств за неэксплуатируемую часть террасы, а также возложении обязанности по установлению снегоплавильного устройства не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ч. 1 ст. 431 ГК РФ).

Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что стороны договора согласовали условия строительства и приобретения истцом спорной террасы с вытяжными вентиляторами, вентиляторами дымоудаления, вентиляционных шахт, предусмотренных проектной документацией, с которой истец ознакомлен при заключении договора, что прямо следует из договора долевого участия (п. 11.2 договора). Возложение на ответчика обязанностей, заявленных в исковом заявлении, повлечет изменение условий договора долевого участка № от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, а также необходимость производства реконструкции спорной террасы, что договором предусмотрено не было.

Доводы искового заявления о неограниченном доступе лиц на спорную террасу, о наличии на ней общедомового имущества не опровергают установленных по делу обстоятельств, в связи с чем не принимаются судом.

При изложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строймир-Югра» - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Губкинский районный суд ЯНАО.

Председательствующий: подпись Е.В. Скусинец

Решение в окончательной форме изготовлено 10 июня 2025 года.

«КОПИЯ ВЕРНА»подпись судьи _________________________________________________________(наименование должности работника суда, инициалы, фамилия)«____»______________________20___ г.