Дело № 2-893/2023

УИД 26RS0010-01-2022-005925-58

Решение

Именем Российской Федерации

23 марта 2023 года город Георгиевск

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе

председательствующего судьи Шевченко В.С.,

при секретаре Шошуковой М.Р.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к ФИО3 ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО4 ФИО10 о взыскании неосновательного обогащения,

Установил:

ФИО1 обратился в Георгиевский городской суд Ставропольского края с иском к ФИО3, ИП ФИО4 о взыскании денежных средств.

Требования мотивированы тем, что 04 февраля 2022 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи, жилого дома общей площадью 121,2 кв. м, и земельного участка площадью 300 кв. м, расположенных по адресу, <адрес> «а».

Пунктом 4 указанного договора, была установлена цена недвижимости, которая составила 3700 000 рублей.

В счет предстоящих платежей по договору за приобретаемый жилой дом и земельный участок ФИО1 передал денежные средства в размере 200 000 рублей агентству недвижимости Партнёр, которое занималось подбором объекта недвижимости, оформлением ипотеки и переходом права собственности на указанное недвижимое имущество.

Уплаченная денежная сумма была перечислена частично ответчице ФИО3 в сумме 100 000 рублей, в счет расчетов по предстоящей сделке, и частично в размере 100 000 рублей удержаны ИП ФИО4 как комиссионные за оказание услуг.

Оставшаяся сумма, в размере 3500 000 рублей, из которых 3309339.59 рублей 59 копеек, являлась заемными денежными средствами, которые должен был предоставить Банк ВТБ (ПАО) по договору ипотеки, под залог недвижимого имущества, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу, <адрес> и 190 660 рублей 41 коп. ФИО1 должен был передать ФИО3 до подписания основного договора купли - продажи.

В связи с предоставлением ипотеки, согласно пункту 5.1 указанного договора, был установлен срок подписания основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, Банк не исполнил первоначально принятое решение и изменил условия кредитования, уменьшив сумму заемных средств в связи с чем, заключить договор купли-продажи указанного недвижимого имущества не представлялось возможным, по независящим от сторон причинам.

ФИО3 отказалась возвращать полученные денежные средства в размере 100 000 рублей, направленная в ее адрес претензия осталась без ответа.

Согласно п. 12 предварительного договора в соответствии со ст. 380-381 ГК РФ, в случае нарушения продавцами своих обязанностей связанных с заключением договора купли-продажи недвижимости, они обязаны вернуть покупателю сумму задатка, в двукратном размере.

Согласно п. 13 предварительного договора, в случае нарушения покупателем своих обязанностей, связанных с заключением договора купли-продажи недвижимости, продавец вправе оставить сумму задатка безвозмездно.

Однако, в договоре не указано, в каких случаях не будут накладываться санкции определенные в статье 381 ГК РФ, о не возврате задатка, если сделка не состоится по вине третьих лиц.

Если покупка объекта недвижимости осуществляется через банк, в случае, отказа банка в предоставлении ипотеки, задаток должен быть возвращен, так как заключить договор купли - продажи не представляется возможным по независящим от сторон причинам.

В связи с чем, в предварительном договоре должно быть условие, о том, что в случае невозможности заключить основной договор по независящим от сторон причинам, задаток должен быть возвращен, без применения штрафных санкций.

Считает, что внесенная денежная сумма в размере 200 000 рублей является авансом.

Подтверждением, что указанная сумма является авансом, является тот факт, что часть указанной суммы в размере 100 000 рублей пошла на оплату комиссионных агентству за оказание услуг, а часть передана Продавцу.

Так как сделка купли- продажи не состоялась сумма 100000 рублей была возвращена ИП ФИО4.

Просит суд признать условия предварительного договора купли – продажи, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> «а», заключенного между Лобовым ФИО11 и ФИО3 ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в пункте 12 и 13, применяемые к договору о внесении задатка, а именно об ответственности сторон за срыв сделки – недействительными, признать денежные средства в размере 200 000 рублей авансом, взыскать с ФИО3 и ИП ФИО4 сумму неосновательного обогащения в размере 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средства в размере 2838.36 руб., расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 7000 рублей.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивали и просили суд их удовлетворить по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО3, ИП ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, представили в суд заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 представила в адрес суда письменные возражения, из содержания которых следует, что при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора купли- продажи на условиях, указанных в предварительном договоре, в срок до 15.04.2022 года. Обеспечительные обязательства в виде задатка зафиксированы в договоре в понятной форме изложения. Причиной, по которой основная сделка не состоялась, является отсутствие банковского финансирования истца ФИО1 Продавец (ФИО3) не отказывалась от совершения сделки купли- продажи недвижимого имущества. Следовательно, покупатель ФИО1 нарушил условия договора задатка, в связи с чем утратил право на возврат денежных средств. Просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Выслушав истца и его представителя, исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По смыслу пунктов 1 - 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 04 февраля 2022 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 121,2 кв. м, и земельного участка площадью 300 кв. м, расположенных по адресу, <адрес> «а».

Согласно п. 4 указанного договора цена недвижимости составляет 3700 000 рублей.

В счет предстоящих платежей по договору за приобретаемый жилой дом и земельный участок ФИО1 передал денежные средства в размере 200 000 рублей в качестве задатка ( п. 5 предварительного договора).

Оставшуюся сумму в размере 3500 000 рублей ФИО1 должен был передать ФИО3 до подписания основного договора купли – продажи, срок подписания основного договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, не позднее, ДД.ММ.ГГГГ ( п. 5.1 предварительного договора).

Основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью 121,2 кв. м, и земельного участка площадью 300 кв. м, расположенных по адресу, <адрес> «а», сторонами подписан не был.

Как указано в исковом заявлении денежные средства в размере 100 000 рублей возвращены истцу, остаток уплаченной суммы составляет 100 000 рублей.

Ввиду того, что основной договор купли-продажи дома не был заключен в установленный в предварительном договоре срок, истец обратился к ответчику с просьбой о возврате денежных средств в размере 100 000 рублей, направив 28 марта 2022 г. претензию о возврате денежных средств, которая осталась без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 380 Гражданского кодекса задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу части 2 статьи 381 Гражданского кодекса, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 Гражданского кодекса). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

По смыслу указанной правовой нормы также, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением и не может влечь возложение на нее негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО3 не представила доказательств наличия по вине истца препятствий к заключению основного договора, из материалов дела не следует, что именно истец отказывался и уклонялся от заключения договора купли-продажи недвижимости.

Исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в спорном договоре, оценивая представленные по делу доказательства, суд полагает, что обязательства сторон, предусмотренные договором, прекратились, потому что договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен в указанный договором срок, поскольку обе его стороны утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

В свою очередь, доказательств, с достоверностью и однозначностью подтверждающих уклонение одной из сторон от заключения основного договора в установленный соглашением срок, сторонами не представлено.

Из материалов дела следует, что ни одной из сторон не было направлено другой стороне предложение заключить основной договор в определенный срок, соглашения об изменении срока, в течение которого должен быть заключен основной договора в надлежащей форме, не заключалось. Причиной незаключения основного договора виновные действия или бездействия какой-либо из сторон не являлись.

Учитывая изложенное, в силу положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для возложения на истца или ответчика ответственности за незаключение основного договора не имеется.

Поскольку установлено отсутствие доказательств незаключения основного договора в предусмотренный договором срок по вине истца, при этом не установлен факт уклонения продавца от заключения основного договора и исполнения обязательств по договору, суд полагает утрату обеими сторонами интереса в заключении основного договора в установленный предварительным договором срок.

При таких обстоятельствах сумма задатка подлежит возвращению продавцом, в связи с отсутствием оснований полагать, что кто-либо из сторон несет ответственность за не заключение договора купли-продажи объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019) по делам о взыскании неосновательного обогащения, на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Руководствуясь приведенными нормами права, суд приходит к выводу о том, что переданные ответчику денежные средства в размере 200 000 рублей, считаются уплаченными в качестве аванса.

Указанный аванс в силу закона подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не заключена сделка.

Рассматривая требования о солидарной ответственности ответчиков суд, со руководствуясь статьей 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу, что оснований для взыскания денежных средств с ответчиков в солидарном порядке не имеется, в связи с тем, что солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства, а в данном случае указанные условия отсутствуют.

Как следует из пояснений истца и не опровергнуто при рассмотрении дела денежная сумма в размере 100 000 рублей была возвращена истцу до обращения в суд в добровольном порядке ИП ФИО4

Факт получения ФИО3 денежной суммы в размере 100 000 рублей при рассмотрении дела не опровергнут, доказательства возврата указанной суммы не представлены.

Таким образом, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию денежная сумма, оплаченная в качестве аванса при заключении предварительного договора в размере 100 000 рублей.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку ответчик ФИО3 на требование истца вернуть задаток, ответила отказом без законных на то оснований, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ФИО3 в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средства за период с 16.07.2022 года по 24.11.2022 года в размере 2 838,36 руб., соглашаясь с расчетом истца, полагая его арифметически верным.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии с позицией, высказанной Конституционным Судом РФ, размер понесенных расходов указывается стороной и подтверждается соответствующими документами (например, договором поручения, квитанцией об оплате). Суд вправе уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Реализация данного права судом возможна лишь в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ.

В подтверждение расходов на оплату услуг представителя истцом представлены платежные документы о перечислении денежных средств, согласно которым ФИО1 оплатил 7 000 рублей за представление интересов в суде по данному иску.

Суд отмечает, что представителем истца составлено исковое заявление, учитывая сложность дела, категорию спора, а потому считает подлежащими взысканию с ответчика в пользу ФИО3 расходы, связанные с услугами представителя в заявленном размере в сумме 7 000 руб.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Таким образом, с ФИО3 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, состоящие из оплаченной при подаче искового заявления государственной пошлины в размере 3 200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО13 к ФИО3 ФИО14, индивидуальному предпринимателю ФИО4 ФИО15 о взыскании неосновательного обогащения, удовлетворить частично.

Признать условия предварительного договора купли – продажи, жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу, <адрес> «а», заключенного между мной Лобовым ФИО16 и ФИО3 ФИО17 ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в пункте 12 и 13, применяемые к договору о внесении задатка, а именно об ответственности сторон за срыв сделки – недействительными, признать денежные средства в размере 200 000 рублей авансом.

Взыскать с ФИО3 ФИО18 в пользу ФИО1 ФИО19 сумму неосновательного обогащения в размере 100 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2838.36 руб., расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 7000 рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО20 в остальной части о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО4 ФИО21 в солидарном порядке суммы неосновательного обогащения в размере 100 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2838.36 руб., расходов, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходов, связанные с оплатой услуг представителя в размере 7000 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в течении месяца со дня принятие решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2023 года).

Судья Шевченко В.П.