УИД 50RS0002-01-2024-014543-56
Дело № 2-459/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июля 2025 года г. Видное Московская область
Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Куприяновой Я.Г., при секретаре Ивановой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Ленинского городского округа Московской области о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации Ленинского городского округа Московской области о признании права собственности на жилой дом.
Заявленные требования обоснованы тем, что истец на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № общей площадью по <данные изъяты> каждый, имеющих категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <адрес>, о чем имеется запись о праве собственности в ЕГРН. Ранее на земельных участках был расположен жилой дом, который сгорел, и на его месте истец возвела жилой дом площадью <данные изъяты>. ФИО1 обратилась в администрацию Ленинского городского округа Московской области с уведомлением о планируемом строительстве, однако в приеме уведомления было отказано. Обратиться с уведомлением об окончании строительства не представилось возможным, поскольку запрашивается одобренное уведомление о планируемом строительства. Истец предприняла все попытки на получение разрешительной документации, но поскольку объект уже построен, она вынуждена обратиться в суд. Считает, что возведенный дом соответствует законодательству и не создает угрозу жизни и здоровью, не затрагивает интересы третьих лиц. С учетом изложенного, истец просит суд признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца – адвокат ФИО3 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, просил признать за истцом право собственности на спорный объект, поскольку судебная экспертиза показала отсутствие существенных нарушений, эксперты пришли к выводу, что угрозы жизни и здоровью, а также нарушений прав и законных интересов третьих лиц не имеется.
Представитель ответчика администрации Ленинского городского округа Московской области ФИО4 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку судебная экспертиза выявила нарушение требований к максимальному проценту площади застройки земельных участков.
Суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы по делу, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 7-10 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В силу статей 1, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац 4 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из разъяснений, изложенных в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности, самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Приведенные выше разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблением правом для легализации постройки, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Наличие в гражданском законодательстве Российской Федерации нормы, предоставляющей право судебной легализации самовольно построенного недвижимого имущества по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативно-правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
То есть признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно.
Судом установлено, что истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью <данные изъяты>. каждый, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: личное подсобное хозяйство, расположенные по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 12-21).
Данные земельные участки приобретены ФИО1 на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесены записи регистрации №№, № соответственно (т.1 л.д. 33-34).
В материалы дела представлено два уведомления ФИО1 в адрес администрации Ленинского городского округа Московской области о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 22-28).
Также суду представлено два уведомления администрации Ленинского городского округа Московской области о несоответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №№ (т.1 л.д. 29-32).
Для разрешения вопросов о соответствии самовольно возведенного объекта требованиям строительных и санитарных норм, требованиям пожарной безопасности, градостроительным и иным нормам и правилам, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ГБУ «БТИ <адрес>».
Заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ определено следующее.
Объект общей площадью <данные изъяты> который истец просит признать право собственности, расположен на земельных участках с кадастровым номером № и с кадастровым номером № является жилым двухэтажным зданием. Площадь застройки <данные изъяты>.
Процент застройки составляет <данные изъяты> процента. Учитывая содержание статей 30 и 40 ГрК РФ можно сделать вывод: превышение площади застройки допустимо, так как это не несет угрозу жизни и здоровью граждан, не ущемляет права третьих лиц.
Назначение объекта исследования – дом жилой одноквартирный отдельно стоящий, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка.
Исследуемое здание расположено в реестровых границах земельных участков с кадастровыми номерами №. <адрес> застройки здания составляет ДД.ММ.ГГГГ.м.
Здание расположено от реестровых границ земельных участков с кадастровыми номерами № на расстоянии, советующем правилам землепользования и застройки территории (части территории) Ленинского городского округа Московской области, утвержденным постановлением администрации Ленинского городского округа Московской области (с изменениями на ДД.ММ.ГГГГ).
Здание является объектом капитального строительства, объектом недвижимого имущества, его перемещение невозможно без несоразмерного ущерба его назначению. Здание имеет монолитный железобетонный фундамент. Здание электрифицировано, имеет автономное печное водяное отопление, автономную канализацию, автономное водоснабжение.
Исследуемый объект строительно-техническим и иным специальным нормам и правилам (требованиям охраны окружающей среды, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и других обязательных норм и правил), выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации постройки, в том числе требованиям противопожарной безопасности, соответствует.
Правилам землепользования и застройки территории Ленинского городского округа Московской области (в части минимального размера земельного участка, минимальных отступов от границ земельного участка, максимальной высоты здания), Генплану Ленинского городского округа Московской области, действующим на момент возведения постройки и на настоящее время исследуемы объект также соответствует, но не соответствует им в части максимального процента застройки.
Спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью, не нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, смежных землепользователей или собственников смежных объектов недвижимости, исправление выявленных несоответствий градостроительным нормам в части максимального процента застройки не требуется.
Ввиду изложенного, эксперты пришли к выводу о возможности сохранения исследуемого объекта.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Суд принимает за основу заключение судебной экспертизы ГБУ "БТИ Московской области", поскольку экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда. Экспертное заключение полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", изложено в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты, проводившие исследование, имеют соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является последовательным, в связи с чем, признается судом в качестве допустимого доказательства.
Согласно Определению Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 25-КГ15-2, сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной. Необходимо учитывать целевое назначение земельного участка, а также имеются ли существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 2, п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), отмечается, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (пункт 7, далее - Обзор от 16.11.2022), следует, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.
В судебном заседании установлено, что жилой дом истца возведен на отведенных ей для целей строительства жилого дома используемых в едином массиве земельных участках, разрешенное использование которых допускает строительство такого объекта. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в части максимального процента застройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, а потому признается судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения жилого дома.
Суд обращает внимание, что факт возведения объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство, с учетом разъяснений Верховного суда РФ, сам по себе не является безусловным основанием для признания его самовольной постройкой.
Доводы представителя ответчика администрации Ленинского городского округа <адрес>, указавшего в качестве основания отказа в удовлетворении исковых требований только на нарушение истцом процента застройки, суд признает несостоятельными, поскольку данное нарушение незначительно (44% при установленном правилами землепользования и застройки разрешенном максимальном проценте застройки в 40%) и, как указано выше, эксперты пришли к выводу, что возведенный истцом жилой дом не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц, смежных землепользователей или собственников смежных объектов недвижимости, исправление выявленных несоответствий градостроительным нормам в части максимального процента застройки не требуется, ввиду чего сохранение объекта возможно. При этом суд обращает внимание, что встречного искового заявления о сносе спорного объекта недвижимости ответчиком не заявлено, в связи с чем суд находит, что доводы ответчика в данной части носят формальный характер и не направлены за защиту нарушенного права. Исходя из изложенного, определенные экспертами несоответствия в части максимального процента застройки нельзя признать существенными.
С учетом установленных по делу обстоятельств, дав оценку представленным доказательствам, учитывая, что спорный объект возведен на земельных участках, принадлежащих на праве собственности ФИО1, отвечает требованиям безопасности, сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также публичные интересы, суд, руководствуясь статьей 67 ГПК РФ, приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 о признании права собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ №218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, то есть при обращении заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о государственной регистрации права и представлением иных необходимых для ее проведения документов, при условии уплаты государственной пошлины (статьи 17, 18 Закона о регистрации).
Согласно ч. 4 ст. 1 ФЗ №218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Таким образом, судебное решение является основанием государственного кадастрового учета возведенного истцом спорного жилого дома и государственной регистрации права собственности истца на него.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Я.Г. Куприянова
Мотивированное решение суда изготовлено 23 июля 2025 года.