дело № 2-107/2025 (УИД: 50RS0036-01-2024-003575-21)
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 апреля 2025 года г. Пушкино
Пушкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Чернозубова О.В.
при ведущем протокол судебного заседания помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома,
установил:
Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома.
В обоснование заявленных требований истец ФИО2 указал, что является собственником жилого помещения – квартиры № с кадастровым номером № общей площадью 44,5 кв.м., расположенной в доме по адресу: <адрес> Указанное помещение приобретено на основании предварительного договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 18.05.2010 № 77/4 и основного договора купли-продажи квартиры с использование кредитных средств от 03.11.2010, заключенными между ФИО2, ФИО4 и ООО «Мобильное производственно-строительное предприятие «КОРХ». Общество, в свою очередь, приобрело названное помещение у ФИО5. Многоквартирный дом, в котором расположена квартира истца, общей площадью 4 825,7 кв.м,, был построен ФИО5 в 2009 году на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3 285 кв.м. по строительному адресу: <адрес> В соответствии с техническим паспортом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на 30.09.2009 указанный жилой дом являлся объектом индивидуального жилищного строительства и состоял из 391 помещения, в том числе технического назначения для обслуживания всех помещений в доме, в частности, в здании была предусмотрена котельная площадью 38,7 кв.м., расположенная на 1-м этаже, № на поэтажном плане. 20.02.2010 в результате реального раздела жилого дома в здании образованы изолированные жилые помещения (квартиры) – всего 122. Котельная также была выделена как самостоятельное изолированное помещение с кадастровым номером №. 04.05.2010 в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности ФИО5 на помещение котельной. Образованные в результате раздела квартиры были проданы ФИО5 по договорам купли-продажи в 2010 году. В 2012 году помещение котельной вместе с оборудованием также было продано по договору купли-продажи и впоследствии продавалось еще дважды. 30.08.2012 на основании договора купли-продажи право собственности на помещение котельной перешло ФИО6, 19.09.2017 – ФИО7 С 09.10.2018 помещение котельной находится в собственности ФИО3. Таким образом, впервые переход права собственности на котельную произошел в августе 2012 года. Вместе с тем, продажа квартир в доме начата ФИО5 не позднее июня 2010 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (квартиру № от 25.12.2022. С момента начала реализации квартир в доме и до настоящего времени котельная является объектом коммунально-бытовой инфраструктуры и автономным источником теплоснабжения, единственным для многоквартирного дома, в котором она расположена, обеспечивает тепловой энергией и горячей водой 122 жилых и нежилых помещения дома. В соответствии с техническим паспортом здания ГУП МО «МОБТИ» от 22.07.2020 помещению котельной присвоен № (на поэтажном плане - №), она расположена на первом этаже здания и является помещением технического обслуживания. В котельной размещено оборудование для нагрева и передачи теплоносителя (воды) по отопительной системе всего дома. Исходя из содержания технического паспорта от 30.09.2009, общедомовое назначение котельной было предусмотрено еще на стадии строительства. Также и сам дом с учетом находящихся в его составе однотипных сочетаний помещений (коридор, санузел, кухня, жилая), характера их расположения, несмотря на разрешенный вид застройки – под индивидуальное жилое строительство, был спроектирован и построен как многоквартирный жилой дом. Следовательно, помещение котельной и размещенное в нем оборудование являются в силу закона общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений дома. Таким образом, нахождение котельной во владении ФИО3 является незаконным, в связи с чем котельная должна быть истребована из владения ответчика, а право собственности должно быть признано за собственниками помещений дома, в котором котельная расположена и для нужд которых она используется. Просит истребовать нежилое помещение (котельную) с кадастровым номером № площадью 37,8 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <...>, с оборудованием из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу всех собственников указанного многоквартирного дома. Признать на нежилое помещение (котельную) с кадастровым номером № площадью 37,8 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. 4, с оборудованием право общей долевой собственности всех собственников помещений указанного многоквартирного дома (л.д. 4-7).
В судебном заседании представитель истца на основании доверенности ФИО8 (л.д. 101-102) уточнила исковые требования, просила признать нежилое помещение (котельную) площадью 37,8 кв.м. с находящимся оборудованием для нее, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> стр. 4, общим имуществом указанного многоквартирного дома; истребовать данное нежилое помещение (котельную) из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу всех собственников указанного многоквартирного дома. Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержала в полном объеме.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представил.
В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Суд, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, так как ответчик ФИО3 надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки в судебное заседание не сообщил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).
В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании приведенных норм собственникам здания во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В свою очередь, общее имущество здания не может являться предметом отдельных сделок и следует судьбе помещений (долей) основного использования, а доля в общем имуществе собственника определяется пропорционально доле в помещениях основного использования.
В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491), в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
Судом установлено, что ФИО2 является собственником 1/2 доли жилого помещения – квартиры № общей площадью 44,5 кв.м., расположенной в доме по адресу: <адрес> стр. 4 (л.д. 21, 41-42).
Решением Пушкинского городского суда Московской области от 06.12.2023 исковые требования ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3 о признании права на нежилое помещение в многоквартирном доме отсутствующим удовлетворены. Признано отсутствующим право ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3 на нежилое помещение (котельную) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> Аннулированы записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 (дата государственной регистрации права 04.05.2010, номер государственной регистрации права №), ФИО3 (дата государственной регистрации права 09.10.2018, номер государственной регистрации права № ФИО7 (дата государственной регистрации права 19.09.2017, номер государственной регистрации права №), ФИО6 (дата государственной регистрации права 30.08.2012, номер государственной регистрации права №) на нежилое помещение (котельную) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. 4 (л.д. 65-69).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27.01.2025 решение Пушкинского городского суда от 06.12.2023 отменено, но также иск ФИО2 к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3 о признании права на нежилое помещение в многоквартирном доме отсутствующим удовлетворен. Признано отсутствующим право ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3 на нежилое помещение (котельную) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. 4. Аннулированы записи о государственной регистрации права собственности ФИО5 (дата государственной регистрации права 04.05.2010, номер государственной регистрации права №), ФИО3 (дата государственной регистрации права 09.10.2018, номер государственной регистрации права №), ФИО7 (дата государственной регистрации права 19.09.2017, номер государственной регистрации права № ФИО6 (дата государственной регистрации права 30.08.2012, номер государственной регистрации права №) на нежилое помещение (котельную) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Снят с кадастрового учета объект недвижимого имущества: нежилое помещение (котельная) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> (л.д. 103-108).
Судебной коллегией по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Государственного бюджетного учреждения Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации».
Согласно выводам судебной экспертизы: исследуемый объект – нежилое помещение (котельная) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> спроектирован в качестве имеющего вспомогательное назначение и не предназначено для самостоятельного использования. Нежилое помещение (котельная) с кадастровым номером № относится к общему имуществу собственников здания; так как предназначено для обслуживания более чем одного помещения и такие помещения используются всеми собственниками, входит в перечень объектов обслуживания МКД.
Нежилое помещение (котельная) с кадастровым номером № общей площадью 38,7 кв.м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес> стр. 4, является техническим (помещением объектов обслуживания) и относится к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений МКД.
На день обследования 06.11.2024 исследуемый объект расположен в пристройке к основному зданию, пристройка расположена вне контура капитальных наружных стен основного здания, и является вспомогательной по отношению к зданию, имеет общую стену без внутреннего сообщения с основным зданием. В помещении установлено газовое оборудование 2 котла, точка ввода магистрального газа осуществляется непосредственно в нежилое помещение (котельная) с кадастровым номером №.
Оборудование, установленное в нежилом помещении, используется для обеспечения отоплением и горячим водоснабжением помещений основного строения. Назначение исследуемого объекта, учтенных в ГКН как нежилое помещение (котельная), соответствует требованиям и характеристикам, установленным первичной строительно-проектной документацией.
В исследуемом объекте – нежилое помещение (котельная) с кадастровым номером № площадью 38,7 кв.м., располагается инженерная сеть отопления и горячего водоснабжения с инженерными и технологическими системами, запорной арматурой, которая служит для открытия/перекрытия подачи отопления, горячей воды в жилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> к которой для обслуживания необходим постоянный открытый доступ технических специалистов.
Указанным апелляционным определением установлено, что помещение вышеуказанной котельной относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, поскольку предназначено для отопления и горячего водоснабжения данного жилого дома, так как дом не подключен к сетям центрального теплоснабжения, то есть помещение связано с обслуживанием жилого дома, используется в качестве общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем у собственников помещений возникло право общей долевой собственности на него. Указанное помещение предназначено для размещения в нем инженерного оборудования, являющегося общим имуществом и не предназначено для самостоятельного использования.
В силу п. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Поскольку нежилое помещение (котельная) площадью 37,8 кв.м. относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> стр. 4, предназначено для обслуживания помещений МКД, и до настоящего времени ответчик ФИО3 удерживает его, препятствует собственникам жилого дома в использовании этого общего имущества, то имеются основания для удовлетворения исковых требований ФИО2 об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233 ГПК РФ суд
решил:
Исковые требования ФИО2 к ФИО3 об истребовании нежилого помещения из чужого незаконного владения, признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома удовлетворить.
Признать нежилое помещение (котельную) площадью 37,8 кв.м. с находящимся оборудованием для нее, расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>
Истребовать нежилое помещение (котельную) площадью 37,8 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: <адрес> из чужого незаконного владения ФИО3 в пользу всех собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>
Настоящее решение является основанием для внесения сведений и изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение изготовлено в окончательной форме – 26 мая 2025 года.
Судья: подпись.
Копия верна: Судья: Секретарь: