к делу № 2-3361/2022
УИД 23RS0058-01-2022-004310-09
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 октября 2022 г. г. Сочи
Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Ткаченко С.С.,
при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Хостинская Мацеста», в котором, уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№ от 01 марта 2021 г., заключенный между истцом и ответчиком, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере <данные изъяты> руб., полученные по предварительному договору купли-продажи, в также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 075 509 руб. 86 коп. за период со 02 марта 2021 г. по 28 октября 2022 г.
Исковые требования мотивированы тем, что 01 марта 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостиснкая Мацеста» (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения, планируемое место расположения: на 1 этаже корпуса А, условный номер 18, общей площадью 22,4 кв.м, терраса площадью 12,5 кв.м, находящееся по концепции «<данные изъяты>» в лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре» бальнеологического ванного комплекса в нежилом здании с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Согласно условий предварительного договора купли-продажи истец уплачивает ответчику стоимость помещения в размере <данные изъяты> руб. в день подписания предварительного договора, а основной договор должен быть заключен не позднее IV квартала 2022 г. Ответчик обязался передать истцу помещение в срок не позднее 31 декабря 2022 г. Истец произвел оплату денежных средств, что подтверждается актом приема-передачи от 01 марта 2021 г. 28 марта 2022 г. истцу стало известно, что в ООО «Хостинская Мацеста» произошла смена учредителя. Новый собственник уведомил истца о необходимости перезаключения предварительного договора купли-продажи на договор инвестирования, который предполагает увеличение срока строительства и ввода в эксплуатацию. С предложенными условиями не согласился и направил ответчику письменное уведомление о расторжении предварительного договора и необходимости возврата уплаченных денежных средств. 11 апреля 2022 г. и 20 июня 2022 г. ответчик предоставил гарантийное письмо с признанием задолженности, в котором обязался уплатить ее и неустойку в виде процентов. Однако до настоящего момента обязательства ответчик не исполнил. Кроме того, считает, что с момента заключения договора ответчик пользуется денежными средствами, в связи с чем с этого момента подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 ГК РФ.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщил, обеспечил явку представителя.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал по доводам, подробно изложенным в судебном заседании, обратил внимание, что ответчик в гарантийных письмах дважды признал задолженность.
Представитель ответчика ООО «Хостинская Мацеста» - ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. Указала, что, по ее мнению, сам договор заключен с нарушением законодательства, поскольку помещения на момент заключения договора еще не было, а лишь могло быть создано в будущем. Дополнила, что у ответчика имеются сомнения в том, действительно ли наличные денежные средства поступали в кассу ООО «Хостиснкая Мацеста», поскольку единственным подтверждением является гарантийный талон, а таких договоров несколько, в связи с чем, ответчик обратился в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела. Пояснила, что на данный момент заявление зарегистрировано. Также уточнила, что генеральный директор ООО «Хостинская Мацеста» подписывала гарантийные письма, поскольку на тот момент была недостаточно осведомлена обо всех обстоятельствах.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г.Сочи, в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, причины неявки не сообщил, об отложении рассмотрения дела не просил.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, признав причины неявки лиц, участвующих в судебном заседании, неуважительными.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. №49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении №№ от 02 апреля 2019 г., независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.
Судом установлено, что 01 марта 2021 г. между ФИО1 (покупатель) и ООО «Хостиснкая Мацеста» (продавец) заключен договор, поименованный сторонами предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, предметом которого являлось обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи помещения, планируемое место расположения: на 1 этаже корпуса А, условный номер 18, общей площадью 22,4 кв.м, терраса площадью 12,5 кв.м, находящееся по концепции «<данные изъяты>» в лечебно-оздоровительном реабилитационном спа центре бальнеологического ванного комплекса в нежилом здании с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (л.д.12-15).
В соответствии с п. 1.2 договора основной договор должен быть заключен не позднее IV квартала 2022 г.
Согласно п.1.3. договора продавец обязался передать покупателю помещение в срок не позднее 31 декабря 2022 г.
Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость помещения составляет <данные изъяты> руб., а пунктом 2.2. – что покупатель оплачивает продавцу стоимость помещения в размере <данные изъяты> руб. в день подписания настоящего договора.
В соответствии с актом приема-передачи денежных средств от 01 марта 2021 г. покупатель передал, а продавец принял денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. (л.д.15 оборот).
Оснований сомневаться в указанных обстоятельствах у суда не имеется.
Стороной истца не представлено каких-либо достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что денежные средства по договору, поименованному сторонами предварительным договором купли-продажи нежилого помещения, №№ от 01 марта 2021 г. истцом не передавались. Договор и акт приема-передачи денежных средств подписаны от имени ООО «Хостинская Мацеста» уполномоченным на то лицом в соответствующем периоде времени. Сам же по себе факт регистрации заявления ООО «Хостинская Мацеста» о противоправных действиях со стороны ФИО4 и направления его по подследственности для рассмотрения и принятия решения в соответствии с действующим законодательством, не свидетельствует о противозаконности совершения сделки, поскольку, во-первых, в настоящее время противоправность действий не установлена, уголовное дело не возбуждено, и, во-вторых, ФИО4 не является стороной сделки и (или) лицом, уполномоченным на представление интересов стороны сделки.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что договор №№ от 01 марта 2021 г., поименованный сторонами как предварительный, следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Таким образом, довод стороны ответчика о том, что договор купли-продажи не может быть заключен в отношении вещи, которая будет создана в будущем, на законе не основан.
Кроме того, требование о признании договора недействительным ответчиком не заявлено.
Также судом установлено, что в соответствии с п.5.4. договора №18 от 01 марта 2021 г. предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе покупателя при отсутствии нарушения обязательств со стороны продавца. При этом уплаченные денежные средства возвращаются в течение 30 дней с момента письменного уведомления покупателем продавца о расторжении договора.
31 марта 2022 г. ФИО1 направил ООО «Хостинская Мацеста» письменное уведомление о расторжении договора (л.д.49).
Письмами от 11 апреля 2022 г. и от 20 июня 2022 г. генеральный директор ООО «Хостинская Мацеста» ФИО5, приступившая к исполнению обязанностей 30 марта 2022 г., подтвердила получение 31 марта 2022 г. уведомления о расторжении договора, а также сумму долга в размере плаченных денежных средств по договору и гарантировала возврат средств.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч.1 ст. 452 ГК РФ).
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (ч. 2 ст. 453 ГК РФ).
Частью 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Проанализировав в совокупности приведенные выше нормы права, а также фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что истец в соответствии с положениями п. 5.4. договора №18 от 01 марта 2021 г., заключенного между ним и ООО «Хостинская Мацеста», обратился к продавцу с уведомлением о расторжении договора, однако, не смотря на то, что уведомление ответчиком было получено, а требование фактически признано, соглашение о расторжении договора заключено не было, денежные средства в установленный договором срок не возвращены. В связи с чем, у ответчика возникло неосновательное обогащение на уплаченную по договору денежную сумму.
Таким образом, требования истца о расторжении договора и возврате уплаченных по нему денежных средств, подлежат удовлетворению.
Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01 марта 2021 г., то есть со дня заключения договора.
В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
В силу ч. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Судом установлено, что ФИО1 обратился с письменным уведомлением о расторжении договора 30 марта 2022 г., срок для возврата денежных средств, установленный договором, - 30 календарных дней. Таким образом, неосновательное обогащение возникло у истца по истечении установленных договором 30 календарных дней, то есть с 01 мая 2022 г., и именно с этого момента подлежат начислению проценты в порядке ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного проценты по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть рассчитаны следующим образом:
Задолженность,руб.
Период просрочки
Процентнаяставка
Днейвгоду
Проценты,руб.
c
по
дни
[1]
[2]
[3]
[4]
[5]
[6]
[1]?[4]?[5]/[6]
7 459 200
01.05.2022
03.05.2022
3
17%
365
10 422,44
7 459 200
04.05.2022
26.05.2022
23
14%
365
65 804,45
7 459 200
27.05.2022
13.06.2022
18
11%
365
40 463,61
7 459 200
14.06.2022
24.07.2022
41
9,50%
365
79 598,86
7 459 200
25.07.2022
18.09.2022
56
8%
365
91 554,02
7 459 200
19.09.2022
28.10.2022
40
7,50%
365
61 308,49
Итого:
181
9,44%
349 151,87
Таким образом, суд полагает, что в пользу истца, принимая во внимание принцип диспозитивности гражданского процесса, подлежат взысканию проценты в порядке ст.395 ГК РФ с 01 мая 2022 г. по 28 октября 2022 г. в размере 349 151 руб. 87 коп.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств – удовлетворить.
Расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№ от 01 марта 2021 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» в пользу ФИО1 денежные средства, полученные ответчиком по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения №№ от 01 марта 2021 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Хостинская Мацеста» и ФИО1, в размере № руб. 00 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст.395 ГК РФ за период с 01 мая 2022 г. по 28 октября 2022 г. в размере 349 151 руб. 87 коп., а всего взыскать денежные средства в размере № руб. № коп.
В остальной части исковых требований – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 ноября 2022 г.
Председательствующий: С.С. Ткаченко